第二章 文獻回顧
第一節 住宅次市場
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
9
第二章 文獻回顧
本研究於第一節回顧住宅次市場之討論；第二節回顧過去價量領先落後關係 之文獻；第三節討論波及效果研究；第四節為小結。
第一節 住宅次市場
住宅具異質性與不可移動性，因此可依據住宅類型與區位條件等屬性，將住 宅市場區分為不同的住宅次市場（Smith, 1988）。住宅次市場（housing submarket）
之區分，一種是以替代性（substitution）為區隔條件，意義為「一組具一定替 代性的住宅所構成的集合或市場，並與其他集合或市場的替代性相對較低」
（Megbolugbe, Marks and Schwartz, 1991；花敬群，1999）；另一種則以住宅 屬性（characters）為基礎，以住宅類型、區位、價格、行政區作為區分次市場 之標準(Maclennan and Tu, 1996)。
由於住宅次市場之市場結構與特性有異，且本研究之研究對象─住宅新推個 案市場與過去討論之中古屋市場特性迥異，因此本節討論住宅空間次市場差異，
以及住宅新推個案市場特性，作為後續討論之基礎。
一、 住宅空間次市場差異
住宅市場依空間範圍區分之次市場稱為住宅空間次市場，由於住宅具有高度 異質性與不可移動性，住宅空間次市場具有不同的市場條件、區位特性、都市發 展狀況，形成相異的供需結構與價量關係。Maclennan and Tu（1996）指出住宅 具多種內部結構、外部特徵，並受區位特性與鄰里環境影響，於不同區域其型態 與特質皆不相同；除住宅的複雜性與多樣化特性外，住宅空間次市場亦受到都市 經濟條件差異與變遷而影響其市場價格與規模（花敬群，1999）。由於次市場內 部結構差異將導致其內部價量關係不盡相同，因此價量關係的討論應再細緻化，
以住宅空間次市場為範圍進行討論。
又受各次市場因都市發展、都市經濟變數不同影響，住宅市場需求的投資─
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
10
消費組合亦相異，市場參與者在不同需求目的指導下，對成交價、量變動的反應 不同，因而形成價量關係差異。由於住宅具有投資─消費雙重性，住宅市場同時 存在投資需求與消費需求，故其價量變化隨市場景氣波動而有不同形態，花敬群、
張金鶚（1997）指出住宅價量之關係除有消費財市場之價漲量縮、價跌量增的反 向變動外，亦有因投資者預期獲利或停損而有投資財市場的價量齊漲/齊跌現象，
雖然波動較緩和的消費需求為住宅市場之基礎，但投資需求對價格與交易量變化 影響較大，因此住宅空間次市場之價量關係亦受投資─消費組合影響而有所不 同。
住宅空間次市場之差異尚表現於市場之資訊、效率程度，此影響次市場價量 反應市場資訊之速率及價量調整機能。成交價、量為市場之重要指標，成交價為 對已知資訊之評價，成交量則反映市場參與者對價格接受程度及市場熱絡與否；
就另一層面意義而言，成交量反映市場參與者個體對市場預期與決策的變化，成 交價則是市場整體預期與對資訊的反應（Beaver, 1968; Foster, 1973; Karpoff, 1987；Gatzlaff and Tirtiroglu, 1995）。Pratt, Wise and Zeckhauser（1979）
指出市場交易越不頻繁則資訊傳遞越不易；Green, Marx and Essayyad（1988）、 Meen（1996）則指出次市場之效率程度存有差異，各住宅空間次市場在規模、市 場條件等差異下，其資訊傳遞與充沛性，價量調整之機制亦有區別。
綜上所述，由於住宅空間次市場發展迥異，具不同的投資─消費組合與價量 關係型態，住宅市場之價量關係應以空間範圍，切分為住宅次市場加以檢視，以 釐清價量關係。
二、 住宅新推個案市場
住宅市場可區分為住宅新推個案市場（初級市場）與中古屋市場（次級市場）， 新推個案市場之推案型態可區分為新成屋與預售屋推案。新推個案市場及其預售 推案方式與中古屋市場迥異。
住宅新推個案市場之供給者為建設公司，推案、銷售方式異於中古屋市場，
因此在價、量的影響力與調整策略等等皆有不同。由於新推個案市場之供給者為 建設公司，推案方式為整批推案，可針對該推案進行大量且集中的行銷與宣傳，
故資訊發布較集中；建設公司在銷售過程中亦可依住宅市場景氣熱絡程度，以及
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
11
該推案的銷售狀況做後續銷售策略與價格的調整(花敬群，1997；Yiu, Hui and Wong, 2005)。若自營運角度觀之，建設公司具出清存貨壓力，即須在一定期間 內去化，以避免資金流動性不足之壓力。
故於住宅新推個案市場中，建設公司對住宅市場價格具指標作用，並可依市 場成交狀況隨時調整價格策略，在景氣熱絡時期可上調價格，但在景氣衰退階段，
當成交量萎縮，建設公司亦需做價格的讓步，隱含住宅新推個案市場有存在「量 先價行」可能。有別於中古屋市場之售屋者為隨機、個別與買方配對與議價，對 市場之價格指標作用較弱，且售屋者有出售壓力情形屬市場的特殊交易情況。
此外，本文所謂住宅新推個案市場包含新成屋與預售屋推案，預售屋推案對 於市場的供不應求可提供適時的調節，對市場價量關係有一定影響。白金安、張 金鶚（1995）指出於儲存理論與持有成本之考量下，購買預售屋之頭期款較低，
無房屋稅、折舊問題，因此進入門檻及持有成本較成屋為低；加以預售屋於完工 交屋前之移轉僅需負擔手續費而無其他稅捐負擔，交易成本降低，流動性亦因此 提高。
因此預售制度對住宅市場有三層意義，一為預售制度將住宅實體交易轉換為 遠期契約型式，並降低交易成本及進入門檻，減緩住宅市場較無效率因素1之影 響；其次為市場因住宅生產具落遲性產生之短期供需落差情形，可藉預售制度做 一定程度的調節；另一個意義則是住宅之投資需求者可利用預售制度進行投機套 利，故住宅空間次市場內新推個案之推案結構將進一步造成市場效率程度、市場 條件與投資─消費組合差異，對價量關係產生影響。
綜上所述，住宅新推個案市場之供給者、推案與銷售方式，使其價格於住宅 市場具有指標作用；預售屋制度之特性，及各次市場之推案結構差異，進一步造 成住宅空間次市場之市場條件與價量運作的落差，此使本研究與過去住宅市場價 量關係討論存在不同之討論基礎。
1 Gatzlaff and Tirtiroglu（1995）指出導致住宅市場為較無效率市場之因素有住宅為實體交 易，較高的交易成本與進入門檻，以及流動性較低。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
12