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第五章 結論與建議
住宅市場在產品深具異質性及資訊不透明的情況下，各方致力於預測價格，
掌握價格趨勢。本研究運用時間序列分析方法，以 Granger 因果檢定為實證核心，
探討住宅空間次市場價量關係差異，成交價/量是否存在波及效果，並提供預測 住宅市場價、量之參考。經文獻回顧及實證分析後結論如下：
一、台北市之成交量領先成交價 3 期，南高都會區價量存在長期均衡關係，其餘 都會區價量之關聯程度較小。
本研究認為住宅市場內部結構差異及投資─消費組合使各次市場之價量關 係呈現不同樣貌，交互影響程度有異。台北市成交量顯著領先成交價 3 季，成交 量可預測 3 季後之成交價，價量間之關聯性較強；南高都會區之價量領先落後關 係雖不顯著，但具有長期均衡關係，表示價量會往長期均衡方向收斂，背離程度 有限。投資需求與話題較多的台北市住宅市場價量關係呈顯著的「量先價行」結 果，較類似金融市場可由成交量預測成交價走勢之狀況；投資需求比例維持較低 的南高都會區，受投資需求變動衝擊較小，價量關係雖存在短期偏離均衡的狀態，
然較能維持長期均衡狀態
其他地區價量間的關聯性較弱，價與量皆受自身前期影響較大，是否能用成 交量/價預測價/量走勢，本研究無法給予支持。此結果可能為各住宅空間次市場 之都市發展程度、資訊透明度以及成交規模相異造成。台北市為本研究五大都會 區中都市發展較成熟、均質之地區，交通網絡相對成熟，提高可及性並降低內部 行政區界造成的區位異質性；台北縣內部之行政區發展差異則較明顯，精華區位 之都市發展、成交價量與台北市相近，但亦存在許多發展未臻穩定之地區，桃竹 地區與台中都會區亦有類似現象，使整體價格、成交量趨勢無法代表各細緻的行 政區。
其次，台灣住宅市場之資訊不透明向來為人垢病，無論是公部門之統計資訊 發佈、傳媒對於住宅市場價量的描繪皆以台北市相對豐富與細致，其餘地區則有 所不足，因此資訊的多寡可能亦為造成台北市價量交互影響程度較大以及量先價
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行關係顯著的原因之一。
二、成交價之波及效果主要由台北都會區擴散至其他都會區，影響方向為單向且 範圍較大。成交量則以相對鄰近之都會區為影響範圍，影響主要為雙向，但 範圍較小。
過去文獻認為波及效果之成因主要有三，一為次市場對於資訊的反應效率存 在差異，故使漲/跌趨勢漸次出現於各次市場；其次為資訊的傳遞效果，使交易 較活絡、資訊較豐富之地區具有示範效果，影響其他次市場；第三則為實質因素 的影響，例如都市發展先後所造成的必然結果，或是家戶與資金流動造成的效果。
本研究原先預期價／量的波及效果皆會源於資訊較豐富、成交規模較大之台北市、
台北縣地區，然而成交量波及效果卻出現相異的結果。
本研究認為此結果乃因消息面的短期效果對價格影響較大，而成交量則受次 市場結構面影響。價格為市場參與者對資訊的評價，對此評價接受的程度則於成 交量展現，因此台北都會區之資訊可能造成其他地區市場參與者（包含供給者與 需求者）之預期心理改變，對價格產生短期的影響，但次市場間不具長期的均衡 關係，價格沒有互相調節的機能。然而成交量的波及效果發生於相對鄰近之空間，
未如影響價格波動的因素可自台北市擴及各地區。此結果可能是成交量受到市場 基本結構的影響較大，結構差異較大的次市場之影響有限，例如台北市之成交量 反應次市場之內部供需結構與社經狀況變化，即便資訊傳遞發生，但交易與否仍 要視次市場之基本面，故成交量之波及效果僅於相對鄰近的空間次市場發酵。
綜上所述，價／量的預測於各住宅空間次市場存在差異。台北市之成交量可 預測成交價趨勢；南高都會區之價、量存在向長期均衡收斂的現象，因此應注意 價／量偏離長期趨勢之程度，此種短期偏離將會由價、量的相互調整縮小。雖然 其他都會區成交價、量之因果關係並不顯著，然而台北市成交價具有示範效果，
台北縣對於台北市以外地區亦存在一定的示範效果，因此可以台北都會區之價格 趨勢變化作為預測次市場內價格可能變動趨勢之參考。成交量方面，次市場與空 間上相對鄰近地區之關聯較大，因此可使用彼此之成交量變化作為預測成交狀況 之參考，並應注意次市場基本面的變化。
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本研究認為在住宅市場在供需調整效率性較差，預期心理取代現實層面而為 行動的推力的狀況下，預測的行為應更審慎，應視住宅空間次市場之價量關係而 定。本文實證發現台北市具量先價行結果，可知成交量變動在住宅市場趨勢預測 中更為關鍵，市場參與者藉過去成交量預測價格走勢可降低預測之誤差，建設公 司亦可預測後市以調整推案、行銷與價格策略。過去台灣住宅市場過度關注價格 訊息，然而更應重視成交量變化的掌握，避免使消息面造成的過度預期成為主導 市場的力量。
又相對於成交價之波及效果影響範圍廣泛，成交量波及效果則於鄰近區域發 酵，在資訊傳遞的效應下，價格可能受短期消息面效果影響較大，有如股市散戶 易受到市場消息影響而變動。即便住宅市場價格會因消息面影響產生變化，但成 交量仍受市場基本結構影響，受結構具相當差異之次市場影響較小。
本文以五大都會區之成交價、量為分析對象，建議後續研究可更細緻劃分住 宅空間次市場，以各縣市別為單位，甚至切分至都會區內之行政區。但此有賴台 灣住宅市場整體資訊不透明現象的改進，若能促使住宅市場在住宅新推個案市場、
中古屋市場真實交易資訊公開，將改善住宅市場效率，健全市場發展，相關研究 並可就切分更均質、細緻之區域進行價量相關研究。此外由於台灣房地產市場景 氣循環過程較長，本文之研究期間僅約一個循環，若未來資料支持，或可切分景 氣階段，討論於不同景氣階段價量關係之變化。
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附錄
附錄一 全國及五大都會區價量關係變異分解結果
全國
可能成交價之變異分解 三十天成交量之變異分解
季 標準誤 可能成交價 三十天成交量 季 標準誤 可能成交價 三十天成交量 1 1.00200 97.00292 2.99708 1 799820 0.0000 100.0000 2 1.00726 96.94235 3.05766 2 826147.6 2.5131 97.4869 3 1.00920 96.95334 3.04666 3 834408.9 2.4795 97.5205 4 1.00927 96.95341 3.04660 4 835271.5 2.4790 97.5210 5 1.00928 96.95303 3.04697 5 835506.1 2.4783 97.5217 6 1.00928 96.95297 3.04703 6 835544.4 2.4786 97.5214 7 1.00928 96.95296 3.04704 7 835552.5 2.4786 97.5214 8 1.00928 96.95296 3.04704 8 835553.9 2.4786 97.5214 9 1.00928 96.95296 3.04704 9 835554.1 2.4786 97.5214 10 1.00928 96.95296 3.04704 10 835554.2 2.4786 97.5214
台北縣
可能成交價之變異分解 三十天成交量之變異分解
季 標準誤 可能成交價 三十天成交量 季 標準誤 可能成交價 三十天成交量 1 0.5377 100 0 1 347409.8 0.9856 99.0145 2 0.5501 99.9813 0.0187 2 431883.8 2.4738 97.5262 3 0.5508 99.9649 0.0351 3 470888.6 3.1877 96.8123 4 0.5508 99.9552 0.0449 4 490264.5 3.5237 96.4763 5 0.5509 99.9498 0.0502 5 500171.8 3.6871 96.3129 6 0.5509 99.9470 0.0530 6 505308.1 3.7690 96.2310 7 0.5509 99.9455 0.0545 7 507989.6 3.8109 96.1891 8 0.5509 99.9447 0.0553 8 509394.7 3.8327 96.1674 9 0.5509 99.9443 0.0557 9 510132.2 3.8440 96.1560 10 0.5509 99.9441 0.0559 10 510519.8 3.8499 96.1501
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桃竹地區
可能成交價之變異分解 三十天成交量之變異分解
季 標準誤 可能成交價 三十天成交量 季 標準誤 可能成交價 三十天成交量 1 0.3399 100 0 1 135600.7 1.2724 98.7276 2 0.3400 99.9715 0.0285 2 157391 3.2552 96.7448 3 0.3400 99.9617 0.0383 3 163851.8 3.7203 96.2797 4 0.3400 99.9585 0.0415 4 165892 3.8562 96.1438 5 0.3400 99.9575 0.0425 5 166547.9 3.8988 96.1012 6 0.3400 99.9571 0.0429 6 166760 3.9125 96.0875 7 0.3400 99.9570 0.0430 7 166828.6 3.9169 96.0831 8 0.3400 99.9570 0.0430 8 166850.9 3.9183 96.0817 9 0.3400 99.9570 0.0430 9 166858.1 3.9188 96.0812 10 0.3400 99.9570 0.0430 10 166860.4 3.9190 96.0810
台中都會區
可能成交價之變異分解 三十天成交量之變異分解
季 標準誤 可能成交價 三十天成交量 季 標準誤 可能成交價 三十天成交量
季 標準誤 可能成交價 三十天成交量 季 標準誤 可能成交價 三十天成交量