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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、 研究動機
台灣房地產市場資訊不透明，景氣循環時間長，市場參與者於景氣波動預期 中尋找進出市場機會。然而由於房市無法於短期內對供需做彈性的調整，產銷決 策之執行時間較長，使經濟生活在預期需求下進行；當預期成為行動推力，若預 期與現實具落差將導致預測錯誤，進而造成經濟波動（張金鶚，1993）。由此可 知於資訊不全之住宅市場，錯誤預測將使市場參與者蒙受重大損失，造成市場波 動，因此無論住宅市場景氣枯榮，市場參與者皆需要掌握趨勢以增加獲利、避免 損失，顯見預測價格趨勢、掌握價量變化之重要性。
股票市場之技術分析常以成交量變動作為預測市場價格趨勢的重要指標，雖 然金融市場相關研究並無一致結論，但「量先價行」的原則仍於股市技術分析中 被廣泛運用。台灣住宅市場中亦存在量先價行之看法，認為成交量變動可作為未 來預測價格波動之參考。此外亦有以台北市之成交價、成交量為其他地區參考指 標的說法，即台北市之價量變動可作為預測其他地區市場價量依據。然房地產具 高度異質性，運作相對無效率，股市技術分析之作法是否得應用於各住宅市場？
且房市為地區性的市場，各地區之供、需、價、量狀況各相異，台北市成交價、
量是否確為他次市場之指標？
過去台灣住宅市場價量相關研究因資料搜集不易常有困難，特別是住宅空間 次市場之研究常因各次市場資料之提供單位、調查方式與項目、估算方式差異而 無一致性，使相關研究受到限制。而本研究之資料來源為國立政治大學台灣房地 產研究中心與國泰建設公司編製之國泰房地產指數季報，其資料之調查、處理、
成交價／量之估算方式於各次市場具一致性，且為目前台灣住宅市場發布期間較 長，具公信力之價量資料。
綜上所述，鑑於掌握住宅市場價量趨勢之重要性，以及住宅市場存在各種價 量預測作法未被檢驗；由於住宅市場尚可依空間為基準切分為各個次市場，各次
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市場之都市發展、社經結構、市場環境等等皆有不同，故本研究在資料支持之下，
以各次市場為單元探討住宅新推個案市場價量關係。
二、 研究目的
本研究之研究目的為釐清住宅空間次市場內部之價量關係是否存在差異，以 及次市場間成交價／量是否存在相互波及的效果。研究結果可揭示台灣住宅新推 個案市場之價量關係，並可提供預測市場價量走勢之參考，尤其住宅新推個案市 場具有誘導中古屋市場作用（林秋瑾，1998；洪御仁、張金鶚、楊宗憲，2008）， 藉由住宅新推個案市場的研究，對住宅市場能有更多了解，對價量關係未明、資 訊透明程度不佳的台灣住宅市場別具意義。
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第二節 研究問題與研究方法
一、 研究問題
本研究考量住宅空間次市場差異，將住宅新推個案市場之價量關係區分為內 部關係（intra-relationship）及外部關係（inter-relationship），前者討論 住宅空間次市場內之價量關係，後者討論住宅空間次市場間之價／量之波及效果
（ripple effect）。本研究之研究問題如下：
（一）內部關係
本研究之內部關係指住宅空間次市場內之價量關係。價量關係受到都市 發展、市場環境、供需結構等因素影響可能存在差異，因此本文第一個研究 問題為住宅空間次市場之價量關係為何，是否存在不同的領先落後關係。
（二）外部關係
本研究所謂住宅空間次市場之外部關係指成交價／量之間是否存在波 及效果 (ripple effect)。過去研究皆探討次市場間成交價是否存在波及 效果，本文除成交價之波及效果外，加入成交量波及效果討論。
二、 研究方法
（一）文獻回顧
本研究首先回顧過往初級市場、次級市場以及住宅空間次市場之討論，
並區分其關係為內部關係與外部關係。第二就價量關係進行文獻回顧，加入 住宅投資─消費雙重性討論，區別本研究與過去金融市場、住宅市場價量關 係差異；最後就外部關係，即波及效果之研究進行文獻回顧，綜合波及效果 發生之原因。
（二）時間序列分析與實證分析
本文以時間序列分析方法進行實證分析，實證核心在於 Granger 因果檢 定，以揭示變數間是否存在領先落後關係。變數間具領先落後關係表示加入
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變數之過去資訊可降低預測誤差。由於進行 Granger 因果檢定前需視變數是 否定態，及檢定是否存在共整合關係，因此需經過單根檢定、共整合檢定，
進而配適向量自我迴歸模型或加入誤差修正項之向量自我迴歸模型，再據以 進行 Granger 因果檢定。
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第三節 名詞定義與研究範圍
一、 名詞定義
（一）新推個案市場
住宅市場可分為新推個案市場及中古屋市場，亦稱初級市場及次級市場。
住宅新推個案市場之供給者為建設公司，推案包括新成屋推案與預售屋推案，
有別於中古屋市場之一般售屋者與產品型態。
（二）共整合關係
共整合關係之統計意義指一組非定態時間序列變數之間存在一組定態 的線性組合；其經濟意涵為變數間具有長期均衡關係，表示變數間即便存在 短期失衡現象，長期仍會往均衡方向調整。
（三）領先落後關係
領先落後關係指經過 Granger 因果檢定確認變數間有 Granger 因果關係 者。當變數存在領先落後關係，如變數Ａ領先變數Ｂ，則表示變數Ａ可提供 預測變數 B 所需的資訊，降低預測變數Ｂ的預測誤差。
二、 研究範圍
本文之研究資料來源為國泰房地產指數，乃由國泰建設公司進行市場調 查，國立政治大學台灣房地產研究中心編製而成，為目前台灣住宅市場價量 資料調查、發布時間較長、具公信力之指數。研究範圍與對象如下：
（一）時間範圍
本研究實證資料以季為單位，時間範圍自 1996 年第 1 季至 2009 年第 4 季，共 56 季。
（二）空間範圍
本研究以全國及五大都會區為空間範圍。五大都會區分別為台北市、台
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北縣、桃竹地區、台中都會區，以及南高都會區。
（三）研究對象
本研究之研究對象為住宅新推個案市場各住宅空間次市場之可能成交 價與三十天成交量。
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第四節 研究架構與流程
一、 研究架構
本研究共分為五章。第一章為「緒論」，包括研究動機、研究目的、研究問 題與研究方法、名詞定義與研究範圍、研究架構與流程；第二章為「文獻回顧」，
第三章為「研究設計與資料說明」，第四章為「實證模型與實證結果」，第五章則 為「結論與建議」，總合全篇研究結論，並對台灣住宅市場及後續研究提出相關 建議。
二、 研究流程
本文研究流程如下頁圖 1 所示：
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圖1 研究流程圖 研究動機與問題
文獻回顧
研究設計與資料說明
實證結果與分析
結論與建議
住宅次市場 波及效果
研究方法與範圍
成交價、量 價／量波及效果
價量關係
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