住房可負擔性衡量模型

根據文獻回顧第一節的結論，本文衡量住房可負擔性時將考量以下幾點：

1. 包含購屋與租房的兩種可負擔性

2. 不同所得水準家戶的住房可負擔情形差異

3. 何謂社會期待的住房品質？符合該品質的住房成本如何衡量？

4. 如何定義該住房成本是否使該家戶生活陷於貧困？

5. 應採用什麼分析指標衡量整體住房可負擔性？

首先，本文定義的住房成本包含兩種，一種是購屋自住所需負擔的還本付息支 出，另一種是租房的租金成本。為了反映一般家戶在消費住房服務時真實承受的負 擔，在考量住房可負擔性時也應該同時考慮兩種住房手段。此外，為了同時呈現不 同所得水準的家戶和台北市整體而言的可負擔情形，我們將運用 Gan and Hill (2009) 曾採用的類似勞倫茲曲線和吉尼係數的概念，X 軸為家戶的所得百分位，Y 軸為可 以負擔區域內住房的百分比。在判斷各所得分位家戶的住房可負擔情形時，為了維 持與文獻回顧的可負擔性定義一致，本文考量個別家戶的所得差異也會使符合社 會期待品質的住房有所不同，而假設該期待品質與家戶所得分位有關。對於所得百 分位越高的家戶，其應有住房的房價或租金百分位越高。

例如，X 軸座標 50%與 Y 軸座標 40%的點表示在此區域中，所得第 50 百分位 的家戶其可支配所得扣除與其家戶人數相應的最低非住房消費後，剩餘所得可以 最高負擔得起消費第 40 百分位住房成本的住房服務，而本文定義該所得分位的家 戶存在住房可負擔性問題。將所有所得百分位的家戶可負擔情形坐落於平面上的 點連線後得出的曲線與 45 度線相交的面積，除以 45 度線下方圍起的面積得出的 比值，我們在本文稱為可負擔係數，此指標可用於衡量區域內各所得家戶整體而言 的住房可負擔情形。接下來本文將以兩種極端情境佐以圖表說明此一概念。

如圖 3-1，在任意 X 軸座標下，對應的 Y 軸座標皆為 0，代表不論家戶所得百 分位數為何，該百分位所得的家戶皆完全無法負擔任何百分比此區域內的房屋住

房成本。此時，此曲線將與 X 軸重疊，而曲線與 45 度線所圍成的面積恰好等於 45

圖 3-2：完全可負擔

得十分位平均即視為第五百分位所得。若該所得僅可負擔小於百分之五的住房時，

代表該十分位組別家戶存在住房可負擔問題。換言之，本文認定住房是否可負擔時，

不討論各所得家戶實際的住房與其他種類消費間的選擇，而是考量其家戶所得能 否負擔最低非住房開銷及與其所得水準相應的住房，即是否能夠負擔圖 2-2 中的點 E。

家戶最低生活開銷則是按衛生福利部社會救助與社工司公布的最低生活費，

並按區域內各所得分位的平均家戶人口計算。值得注意的是，由於社工司計算最低 生活費時，是將區域內每人可支配所得中位數乘 60%得出，而本文希望得到的數字 是非住房消費的最低生活開銷，因此本文將區域內住房服務消費佔可支配所得的 比例等比從最低生活費中扣除，得出除去住房後的每人最低生活開銷。

台北市 2013-2015 年與新北市與台南市 2015 年的房價和租金資料來自內政部 實價登錄系統。台北市 2015 年不動產買賣原始資料共 22,764 筆，新北市共 46,832 筆，台南市共 25,464 筆。台北市 2015 年不動產租賃交易原始資料共 6,850 筆。台 北市 2014 年不動產買賣原始資料共 29,187 筆，2013 年則有 32,881 筆。刪除主要用 途為、店面、工廠、倉庫等非住家用途和可能導致交易價格偏離市場價格的親友、

員工間交易後，2015 年台北市不動產買賣剩餘 12,746 筆資料，新北市剩餘 24,524 筆，台南市剩餘 9,244 筆。台北市不動產租賃交易則剩餘 3,606 筆。2014 年台北市 不動產買賣交易剩餘 15,766 筆，2013 年剩餘 18,168 筆。篩選完資料後，進一步將 房價和租金交易按大小排列，並計算所有百分位平均。其中我們進一步假設不分家 戶所得與抵押品情況，房貸利率一律同各年度央行公布的五大銀行新承作放款房 貸利率，並在 30 年內按月平均儲蓄頭期款及償還房貸本息，將房價轉換為住房成 本，不再區分頭期款和貸款，將整體房價皆視為家戶購房負擔的一部份。資料齊備 後，我們能夠更清晰地呈現台北市 2013-2015 年不同所得水準家戶和整體而言的購 房可負擔情形，並同時呈現 2015 年以租屋形式在台北居住，和在新北市和台南市 購屋三種其他狀況做為可負擔情形的比較基準。