政策效果分析

截至本節為止，本文發現台北市住房可負擔情形逐漸惡化，並且對於所得水準 較低、居住於特定行政區內，或經濟戶長較為年輕的家戶而言，住房負擔問題更為 嚴重。本節嘗試提出一些可行政策以減輕住房負擔，並以相同的架構檢驗各種政策 的有效性。根據本文對於住房可負擔性的定義，提升負擔性的政策手段可以分為提 高剩餘所得或降低住房成本兩種。首先，提高剩餘所得又可進一步拆分為提高收入 或降低最低非住房消費，而收入主要包含薪資所得、資本利得以及政府移轉收入。

由於降低最低非住房消費和提高薪資所得以及資本利得並不存在直接、快速且有 效的方式，因此不在本文討論範圍。再者，降低住房成本依住房方式為購屋或租屋 而有所差異。對於降低每期購屋成本而言，可以從降低房價、提高儲蓄頭期款及還 款期間及降低利率以節省利息成本方面著手。降低每期租屋成本的手段則較為單 純，即降低租金。然而，無論是嘗試以降低房價或租屋成本的方式改善購屋或租屋 可負擔性，具體措施過於複雜且成本效益關係難以衡量，因此本文並不進行深入討 論。綜合以上可負擔性的拆解，本節將著重於政府移轉收入和提供更長還款期限以 及更高利率補貼的政府優惠貸款對於家戶購屋負擔能力的影響，並以 2015 年台北 市全體家戶資料作為政策效果試算的標的。

根據內政部不動產資訊平台所公布的租金補貼計畫，符合家庭成員皆無自有 住宅等補貼資格的家戶，將按個別家戶收入及家庭成員情況予以評分排序，獲選的 家戶將獲得每月定額的租金補貼。以台北市為例，獲選的家庭每個月將享有每月五 千元的租金補貼。因此，本節在分析包含購屋與租金補貼等直接性補助的政策成效 時，將以每月五千元為做為投入經費的基準。再者，現行租金補貼政策中按家戶收 入等條件的評分方式實際上相當於排富條款，本節在分析政策有效性時也將考量 排富的效果，將總金額相同的經費用於補貼家戶所得後 50%的家戶，比較兩者有效 性差異。除了所有家戶金額相等的直接性補貼之外，內政部主辦的優惠購屋專案貸

款也提供每人限購一戶的固定利率且為期 20 年的利率補貼。基於這項政策，本節 將同時比較有排富條款與沒有排富條款下優惠房貸的利率補貼政策，以及延長優 惠貸款期限的政策對於台北市家戶住房可負擔性的影響。最後，由於缺乏內政部租 金補貼以及優惠專案貸款政策實際申辦成功的家戶數及收入分布的詳細資訊，本 節將假設本文計算之 2015 年購屋與租屋可負擔狀況反映的是該等政策不存在的狀 況下的家戶住房可負擔性。

表 4-10 整理了各項政策個別實行時台北市各所得分位家戶的可負擔購屋比例 和可負擔係數，以及與無任何政策施行下的原始參照值。除了排富下對於後半所得 十分位家戶補貼每月一萬元的購屋補助能夠使第二所得十分位家戶恰好可負擔購 買相應的住房之外，所有的政策都無法消弭台北市任何所得十分位的家戶的住房 可負擔問題。對於最低所得分位的家戶而言，由於其最低非住房開銷使其剩餘所得 及購屋成本的差距已經過大，而利息補貼以及延長優惠貸款年限減低住房成本的 效果與房價直接相關。因此，對於本來就僅可負擔最低房價百分位的最低所得十分 位家戶而言，即使政府補貼購屋貸款利息或延長優惠房貸還款年限，仍對於其能夠 負擔購買的住房百分比完全沒有影響。除此之外，對於購屋補貼政策施行排富條款，

將經費集中於補貼低所得十分位的家戶也不僅能改善較低所得分位家戶的購屋可 負擔情形。由於定額補貼對於改善較高所得的家戶原本無法負擔的較高房價住房 的效果有限，因此集中補貼較低所得的家戶也能更有效改善台北市整體而言家戶 負擔購屋的能力。最後，由於在有無排富條款下利息補貼的政策成本有所不同，因 此政策有效性比較必須先行計算政策成本才可得知，後段會有仔細的比較。

表 4-10：政府政策對於各所得分位購屋可負擔情形影響

資料來源：本研究整理

表 4-11 則彙總了有無排富條款下，租金補貼政策對於台北市家戶可負擔租賃 的住房比例以及可負擔係數變化。由表可知，租金補貼政策明顯對於較低所得分位 的家戶更為有效，同時也使得最低所得十分位的家戶從不可負擔租屋轉為能夠負 擔了。此外，因為最高兩個所得十分位的家戶原本已經能夠負擔租賃幾乎所有的住 房了，租金補貼政策對於他們的可負擔能力完全沒有影響。採用排富條款之後，租 金補貼政策對於台北市整體租屋可負擔性的改善增加了將近一倍，租金補貼政策 的排富效果優於購屋補貼政策的排富效果。

表 4-11：政府政策對於各所得分位租屋可負擔情形影響

資料來源：本研究整理

購屋補助、利率補助與租金補助等直接成本可衡量的補貼型政策其成本 效益分析整理於表 4-12。本文先計算利率補貼政策下各所得十分位家戶最高可以 負擔的住房房價，並假設家戶在此政策下將選擇最高可負擔房價的住房，並比較該 等住房於有利率補貼及無利率補貼下每期還款金額的差異，進而將該差異視為政 府的利率補貼成本。對於三種類型的政策而言，排富對於整體住房可負擔改善的效 果皆較佳，且租屋補貼對於住房可負擔改善的政策效益高於其他兩種政策。最後，

在未排富的情境下，直接給於所有家戶定額的購屋補貼的效果優於補貼利率。在排 富條款存在的前提下，利率補貼則是較為有效的方式。這是由於利率補貼對於高房 價的住房補貼較大，且中位數附近的房價分布較為密集，排富下較能夠負擔較高的 中位數房價的家戶獲得了較多的利率補貼，也因此整體負擔性改善較定額補貼大。

表 4-12：政府政策效果比較

資料來源：本研究整理