可負擔性衡量方式

大多數學者皆同意，可負擔性與家戶收入、住房成本以及基本生活開銷有緊密 的關係。在實務操作上，為了納入以上考量，較常使用的可負擔性衡量方式主要有 兩種，而以下將就兩種衡量方式分別介紹。

壹、 比例法 (Ratio Approach)

比例法在計算上極為簡便、理解上相對容易和大眾較為熟悉，且因為它容易使 用於跨期間和跨國比較分析的特性，因此受學界和政府機關的高度重視。比例法以 住房成本和收入相除的比值是否跨過一特定門檻作為住房是否可負擔的判斷依據，

民眾所熟知的房價所得比也是出於相同的邏輯。一般而言，比例標準的設定並非源 於紮實的理論和邏輯基礎，而是由實證研究和追蹤社會中家戶普遍的住房消費行 為得出，是基於住房成本與家戶收入通常具有比例關係的觀察而形成的經驗法則

( rule of thumb )。

根據於 2017 年發布的第 13 期國際住房可負擔性調查報告 Demographia International Housing Affordability Survey，以房價中位數除以家戶所得中位數的比值 衡量住房可負擔性，小於 3 代表可負擔，而大於 5.1 代表極為不可負擔。

表 2-1：Demographia 住房可負擔性評級方式

可負擔性評級 中位數乘數

可負擔(Affordable) 3.0 以下 普通不可負擔(Moderately Unaffordable) 3.1～4.0 嚴重不可負擔(Seriously Unaffordable) 4.1～5.0 極為不可負擔(Severely Unaffordable) 5.1 以上

資料來源：The 13th Demographia International Housing Affordability Survey (2017)

在美國、英國與澳洲等許多西方國家，以比例法衡量住房可負擔性的作法被廣 泛採用。美國住房及城市發展部 (Department of Housing and Urban Development, HUD) 即以 30%的門檻值作為判斷是否家戶面臨可負擔性問題而需要政府援助的基準。

若家戶住房成本超過收入的 30%，即被認定剩餘的所得無法負擔維生所需的開銷。

隨著市場普遍的住房品質改善和經濟成長，門檻比例也會隨著時間而調整，例如 80 年代美國就曾將此標準從收入的 25%調高成 30%，反應家戶經濟條件和住房市場 供需的變化。

Hancock (1993) 以圖解的方式說明住房可負擔性的意義和比例法的潛在盲點。

如圖 2-1，兩軸分別代表個人住房消費 H 和非住房消費 Y。衡量標的為個人的目的 在於排除家戶人數和組成的影響以更根本地探討可負擔性和比例法的本質。H*和 Y*分別代表以社會標準而言最低限度的個人住房消費和非住房消費單位。由此可

知，當個人消費恰好位於 E 點時，此個人洽好處於住房可負擔的位置，而消費於 陰影區域 A 的個人所得不足以消費 E 點組合，因此屬於住房不可負擔。消費於 B 區域的個人則代表其所得足以支持超過最低標準的住房與非住房消費，因此屬於 住房可負擔。C、D 區域則因住房或非住房消費其中一種未達社會最低標準，但另 一種高於標準，因此不易判定其住房是否可負擔。

資料來源：Hancock (1993)

為了判定 C、D 區域內的住房可負擔性，Hancock 於分析中納入個人預算 限制線。如圖 2-2，給定住房消費和非住房消費相對價格後固定斜率，於恰好 滿足最低社會消費標準的點 E 描繪出預算限制線 FG。任何消費於預算限制內 陰影區的個人代表所得不足以消費於點 E 上，屬於住房不可負擔。然而，

Hancock 認為消費於 C、D 區域內非陰影區域的個人的住房可負擔情形仍難以 判定。雖然其所得足以消費點 E 的組合，但仍需考量是否該個人為了滿足最

住房消費(H) 非住房消費(Y)

H*

Y* E

A

B

C D

圖 2-1：住房可負擔性定義

資料來源：Hancock (1993)

低社會標準以上而須承擔過高的機會成本，例如喪偶的獨居老人或許居住於 合宜的住房，但房屋稅使其難以負擔其他消費。雖然理論上他可以透過出租 住房，改住較小的套房並將剩餘所得用於其他消費，但對於出租具情感歸屬 的舊住房衍生的心理機會成本可能過高。

圖 2-2：恰好住房可負擔家戶之預算限制

資料來源：Hancock (1993)

最後，Hancock 運用了相同的概念闡釋比例法的意義。如圖 2-3，OJ 線代 表在不同所得下，所得花費於住房消費上的比例等於比例法下判斷住房可負 擔與否的門檻比例。由於 E 點代表最低社會標準的消費，因此 OJ 線必通過 E 點。按照比例法定義，OJ 線以下陰影區屬於住房不可負擔區域。然而，依照 前述討論，A 區域應全數屬不可負擔，而 B 區域應全數屬可負擔，但在比例 法下，兩種消費皆高於最低標準且所得較高的點 Y 被判定為不可負擔，而兩

住房消費(H)

G

非住房消費(Y)

H*

Y* E

A

B

C D

F

種消費皆低於最低標準且所得較低的點 X 卻被判定為可負擔，足見比例法以 相同比例衡量不同所得水準下的可負擔情形容易出現的偏誤。

圖 2-3：比例法意義

資料來源：Hancock (1993)

貳、 剩餘所得法 (Residual Income Approach)

由於前述比例法之缺陷，Lerman and Reeder (1987) 認為，家戶實際住房支出占 收入比例是否高於一門檻值無法真實反映住房可負擔情形。所得高的家戶可能對 於高品質住房有較強烈的偏好，因此願意花費更高比例的所得於住房上，但這並不 代表該家戶有可負擔性問題。所得低的家戶可能因為其他更急迫的基本需求而只 能允許將更少比例的所得用於住房，但這也不代表該家戶沒有可負擔性問題。

Lerman and Reeder 考量住房品質差異，利用特徵價格法計算出符合美國政府最 低品質標準的住房的租金成本，並計算家戶是否有能力以小於或等於政府訂定的

住房消費(H) 非住房消費(Y)

H*

Y* E

A

B

C D

O

J

X

Y

30%門檻比例的收入支應該租金成本。雖然 Lerman and Reeder 嘗試解決比例法的缺 點，並採用基本住房開銷的概念衡量住房可負擔性，但仍落入比例法的框架中，無 法解釋特定門檻值適用所有所得水準家戶的合理性。

Stone (1993) 主張，家戶可用於住房的金額上限為家戶可支配所得扣除最低適 宜水準的非住房消費。若家戶住房成本超過此金額，則稱此家戶處於「住房貧困」

(Shelter Poor) 的狀態。Kutty (2005) 提出類似的「住房引發的貧困」的概念，並以 官方貧窮線所得的三分之二作為最低適宜的非住房消費水準。Stone 和 Kutty 兩者 皆是採用剩餘所得法的概念衡量住房可負擔性，其不以比率為衡量標準，而主張以 收入若不足以負擔最低非住房消費和符合某種品質標準的住房消費，則存在住房 不可負擔的問題。Hancock (1993) 也認為，從經濟觀點而言，使用某種形式的剩餘 所得法衡量可負擔性較比例法更具邏輯。Thalmann (2003) 則指出，當家戶收入扣除 標準住房成本小於標準非住房消費時，此住房即為不可負擔。