第二章 文獻回顧
第一節 住宅自有率相關文獻
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二章 文獻回顧
本章整理並回顧國內外有關住宅自有率的相關文獻，釐清影響住宅自有 率之因素。本章分為二部分，第ㄧ節探討住宅自有率相關文獻，第二節為年齡、
時間變數對住宅自有率影響之相關文獻。
第一節 住宅自有率相關文獻
相較於其他已開發國家，我國住宅自有率有偏高趨勢，影響住宅自有率 變化的因素眾多，舉凡經濟景氣、政府政策、文化背景等因素，對國家住宅自 有率均會造成影響，因此在探討年齡與時間對住宅自有率的影響，必須先了解 總體環境及那些因素對住宅自有率高低造成影響，找出可以控制之變數後，進 一步探討年齡及時間變數對住宅自有率之影響。
ㄧ、住宅自有率與總體環境之關聯性
（一）國外住宅自有率之變化
Namkee Ahn（2001）針對西班牙住宅自有率進行研究結果顯示，
西班牙住宅自有率從 1980 年的 68％提升至 1990 年的 78％再到 1998 年的 82％，主要原因為 1980 及 1990 年代經濟之擴張，以及 1960 年和 1976 年嬰兒潮時期出生之人皆已成年(年紀約在 20-40 歲之間)，再搭配 當時該國提供較低之貸款利率，使得許多年輕族群得以購買屬於自己 的房子。
但 Carlos, William, and Don（2006）卻反向指出，美國住宅自有率 從二次世界大戰開始穩定成長，直到 1965 年達到 64％後，接下來 30 年不論美國政府如何推行鼓勵住宅自有政策，住宅自有率依然維持在 64％附近水平，直到 1995 年至 2004 年才攀升至 69％。
藉由 Namkee Ahn（2001）及 Carlos, William, and Don（2006）之 研究比較顯示，各國之發展程度、文化觀念、社會背景，對於自有率 之影響亦不相同，在開發程度已高之國家(如美國)，人們對於房屋的 租、買選擇，較有自主性。反觀西班牙，則受該國風俗民情、經濟發 展之影響，人們反將購屋列為生活之目標，住宅自有率在 18 年間成長 了 14％。
（二）租買選擇
‧
人進行租買選擇時造成高度影響（Henderson and Ioannides,1983），且 Díaz and Luengo-Prado (2008)表示，家戶的租擁選擇是以生命週期(life cycle)內的效用極大化為依歸，若租屋效用較高則選擇租屋，反之則選Painter, Yang and Yu (2003, 2004)亦提出，當控制經濟及人口結構 變數後，中國家戶相較於白人及其他亞洲家庭更傾向擁有房屋，係受
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
（三）小結
綜上，各國住宅自有率與其總體經濟、文化觀念、社會背景具有 緊密之相關性，惟總體經濟變動之影響幅度小於其他因素所造成之自 有率成長幅度，此外，當住宅自有率到達某種程度後，其變動將減緩，
甚至停滯不前。因此我國既已逐漸邁入已開發國家，在房價高漲，房 價所得比逐年增加的情形下，住宅自有率變動理應減緩，但民國 95 年 依舊攀升高達 87.83％，是否真因國人深受「有土斯有財」的固有觀念 影響，此現象值得深入探討。
二、影響住宅自有率之因素
（一）家戶內生變數
探討影響住宅自有率變數之研究眾多，薛立敏與陳綉里（1997）
表示，住宅自有率是一個加總性指標，為個別家戶對住宅權屬選擇加 總的結果，先探討個別家庭住宅權屬影響因素，因其具個人決策行為 之豐富內涵，而其研究顯示家庭恆常所得愈高、年齡愈大、家庭人口 數愈多其擁屋機率有愈高。而林佳興與陳彥仲（2003）亦表示購置住 宅這種重大事件與之決策，將受到生命週期階段經驗之影響
另許秉翔（2001）指出，房地產在家庭財富結構中佔有重要地位(約 佔民國 81 年時一般家庭財富之 6 成)，當其價格快速上升或下降時，
會有財富重分配之效果；一般來說，愈富有家庭住宅自有率愈高。
陳佳欣與陳彥仲（2007）針對已婚家戶結婚當時之居住狀況與住 宅生涯首次購屋情形進行研究，發現 26-35 歲「青年世代」已購屋 44
％、36-45 歲「壯年世代」已購屋 83％、46-55 歲「中年世代」已購屋 87％，且中年世代在 25-35 歲購屋機率最高，壯年世代則是在 30-40 歲 時，這與初婚年齡延遲有關。可見我國家庭人口數、所得、戶長年齡、
結婚與否、生命週期等家戶內生變數對於住宅自有率高低造成影響。
（二）外生變數
彭建文與王佳宇（2005）指出，房價所得比較低、平均年齡較高、
有偶率較多、遷徙率較低的縣市，自有率較高，都市化程度較高縣市 住宅自有率較低；農業為主縣市自有率較高。可見都市型態與發展程 度會對於住宅自有率造成影響。
薛立敏與陳綉里(1997)，利用 Probit 迴歸模型探討台灣 1980 年代 住宅自有率由 74.59%攀升到 81.82%的研究中發現，房價是主要的影響 因素。而陳淑美與張金鶚（2004），家戶在所得的限制下，為了擁有自
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
有住宅，可能會選擇購買郊區的住宅，而使得居住區位與工作區位的 相對距離較遠。Gyourko and Linneman (1996)亦指出，家戶對於住宅自 有率與租擁偏好之變動以及影響因素亦隨著城鄉與地區環境有顯著的 不同，如：郊區房價較便宜等。而 Ahmad (1994)，探討巴基斯坦第一 大城喀拉蚩高住宅自有率之原因，發現戶長恆常所得、消費習慣、年 齡及教育程度，對於其面臨租買選擇時會產生影響，其中有關需求與 所得彈性是相對的結論與其他開發中國家現象ㄧ致。所得高低、房價 等因素對於家戶進行居住地點決策時造成影響。
由上述文章發現，地區的發展程度與住宅自有率應呈現反向變 動，即地區發展程度愈高、就業機會愈多、房價愈高，該地區住宅自 有率則相對愈低，而教育程度之亦會在租買選擇造成影響。
（三）小結
影響住宅自有率的因素眾多，舉凡總體因素（經濟景氣、房價等）、 家戶變數（所得、年齡、家庭人口數、婚姻狀況、家庭生命週期）、文 化因素（地區發展程度、教育程度等）、其他（貸款條件、政府政策等）， 然而我國文獻多注重年度間或是各行政區間對住宅自有率影響因素差 異之比較，甚少以年齡層和同一年齡層早晚期對於住宅自有率的影響 角度切入，故本文試著從此角度切入，觀察住宅自有率是否隨著總體 環境變化，致年齡層不同而有不同之變化。