第五章 資料取得及彙整結果
第三節 信義房價指數
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第三節 信義房價指數
信義房價指數係沿用特徵價格函數理論基礎，依據吳雪蓮(吳雪蓮，特徵價 格函數理論，2006)「指出透過效用理論及 Alonso 的競價理論，假設消費者及生 產者的行為，皆追求效用最大化，這過程中，消費者每增加一單位某種屬性的需 求，所願意支付的增加費用，就是該屬性的特徵價格」。縮小分析區間，同時更 新歷史數據，以維持房價指數的一致性。樣本分區：區分為台北市、新北市、台 中市、高雄市及台灣地區等五項。其中，台灣地區項目包括全台各地區樣本。樣 本選取則限於 3 主要標的：純住家產品（包括公寓、電梯大樓物件）、非預售物 件、非稀有性之樣本，如屋齡偏高之成交物件。(以上資料來源：信義房屋)
信義房屋房價指數，則以中古屋包括新成屋為主要調查樣本。
壹、100 年第 1 季
100 年第 1 季房價指數變化，請參照下表及下列圖示。
表 6-1 信義房屋 100 年第 1 季房價指數表
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圖 6-1 信義房屋 100 年第 1 季房價指數圖
貳、100 年第 2 季
100 年第 2 季房價指數變化，請參照下列表示及下列圖示。
表 6-2 信義房屋 100 年第 2 季房價指數表
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圖 6-2 信義房屋 100 年第 2 季房價指數圖
叁、100 年第三季
100 年第 3 季房價指數變化，請參照下列表示及下列圖示。
表 6-3 信義房屋 100 年第 3 季房價指數表
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圖 6-3 信義房屋 100 年第 3 季房價指數圖 表 6-4 信義房屋房價季指數表
季度 台北市 新北市 台中市 高雄市 台灣地區 1998Q1 128.50 113.49 90.47 109.21 102.56 1998Q2 123.99 113.55 85.11 115.80 99.94 1998Q3 121.72 108.30 89.60 112.05 90.18 1998Q4 119.96 107.75 96.22 120.52 90.71 1999Q1 119.05 103.44 73.92 112.30 88.40 1999Q2 118.45 105.08 76.28 102.52 90.23 1999Q3 122.76 102.86 76.83 111.92 90.64 1999Q4 115.03 104.38 75.42 104.35 89.99 2000Q1 117.22 102.85 81.79 103.73 88.25 2000Q2 116.44 103.54 81.32 93.16 88.86 2000Q3 117.70 99.56 76.39 93.61 85.53 2000Q4 109.75 97.52 67.45 78.42 83.09 2001Q1 110.39 98.48 67.17 97.78 81.63 2001Q2 106.59 93.37 69.00 95.11 81.38
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2010Q2 236.54 187.09 119.99 158.33 157.29 2010Q3 245.21 191.98 135.36 141.67 155.74 2010Q4 260.12 201.63 130.29 160.89 168.25 2011Q1 262.13 213.56 141.40 180.74 165.14 2011Q2 270.21 215.85 143.60 184.52 170.13 2011Q3 267.32 223.40 151.70 192.03 158.57 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 基期 1991 年第一季
四、研究發現
一、由上述圖表顯示，台北市房價指數 2011 年第 1 季與第 2 季的房價指數的 增減百分比，分別為 0.8%與 3.1%，隱含第 1 季與第 2 季仍然呈現房價上 漲；而第 3 季房價指數則較第 2 季房價指數減少 1.07％。因為信義房屋 主要是以仲介中古房屋為主，雖也有新成屋但比例上較少，故合理推論 是台北市之中古房屋的房價，與新成屋發生互相比價現象，造成中古屋 因為有都更炒作題材，故仍然在價位上呈現持續上漲現象，以至帶領整 個信義房屋房價指數呈現上升情況，但到第 3 季時趨勢又緩緩向下走。
二、央行的貨幣政策及財政部之奢侈稅，初始對投資者或購屋者有些許心理 影響，故於第 1 季時造成房價有些鬆動，並呈現向下滑動的趨勢，但隨 後因政府其他各項購屋貸款措施，激勵房地產多頭市場，導致奢侈稅未 能發生關鍵有效作用。尤其是 2011 年第 2 季時，台北市地區之中古屋多 頭市場未有受到明顯威脅，而價格仍然持續上漲，另外，台北市豪宅之 中古屋價格也仍然呈現上漲趨勢，顯而易見，政府的相關措施，及中央 銀行的貨幣政策或選擇性信用管制措施等，對房價的控制並未有相當大 的效果出現。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第四節 綜合差異分析
根據上述三節之三項房價指數分析結果，可以發現及推論下列結論。
壹、房價未有明顯波動
政府相關政策及央行之相關措施，在 2011 年第 1 季雖有稍稍壓抑房價上漲 現象，但是房價仍在原地震盪一陣子後又向上攀升。一般而言，選擇性信用管制、
緩步調升利率政策，均無法有效控制此波房地產價格向上飆漲的現象，尤其是台 北市的熱門地區以及豪宅的房價，政府始終無法有效控制住房價上漲的趨勢。
從上述房價指數可以驗證，財政部於 2011 年 2 月宣布推出奢侈稅政策，意 圖達到積極抑制房價飆漲之目標。初始雖造成投資客及自住用客戶互相觀望，房 價似乎有走軟趨勢，未繼續飆漲，但在行政院的其他部會，又提出多項刺激房地 產多頭之利多政策下，造成停滯的房價又浮現上升的趨勢但是並不顯著，只是使 得台北市房價呈仍現居高但又不下的現象。
貳、各房價指數特性
依據國泰房價指數及信義房屋房價指數資料，顯示帄均房價均呈現上漲現 象，推論國泰房價指數主要是針對新成屋或預售屋做調查樣本，而信義房屋房價 指數，則以中古屋包括新成屋為主要調查樣本，所以在第 2 季之帄均房價仍呈現 上漲現象；但是住宅需求動向調查報告顯示的第 2 季的帄均房價，較第 1 季帄均 房價呈現小幅下降的現象，推論應是此調查的選取樣本並未特別篩選或挑選對象 而是廣泛的隨機抽樣，故應該是大範圍篩選下之樣本，而其意義是，所有各式各 樣的住宅帄均下來的房價，包含套房、店面、中古屋、豪宅、預售屋、新成屋、
辦公大樓等各類房屋售價之綜合帄均房價。
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約減少 15%。房價相對較高的大台北地區，受奢侈稅影響最大，台北市月成交量 減少約 23%、新北市成交量減少約 20%。6 月 1 日奢侈稅正式上路後，缺少了短 期投資型買方，加上 5 月底前部分買盤，為避開奢侈稅提早購屋，台北地區中古 房屋成交量從高檔滑落約 2 成。
雖然後奢侈稅時代開始，房市交易不如奢侈稅前熱絡，但在利率仍處於低 檔、國內資金依然處於相對充裕的情況下，台北市房地產市場及房價未來發展仍 然有待後續觀察。
肆、遏止炒房現象
中央銀行總裁彭淮南表示(聯合報財經版， 100/7/8)，財政部查稅措施，是 針對有炒做房地產的人，財政部的針對性審慎措施，彭淮南分析「財政部的措施 是有炒房的人才課到稅，不炒的人根本沒有影響，這也是針對性的審慎措施，而 且在財政部鎖定預售屋查稅後，預售屋市場「已經開始冷卻一點。」，但是是否 真如彭總裁所說炒房現象已受控制，建商是否真的被迫以較低的正常價格供應市 場，避免炒作的現象，依然有待後續觀察證實，事實上台北市的帄均房價並未有 明顯下跌。
伍、預售屋逃漏稅情形
台北市國稅局(蘋果日報財經版，100/7/8)公布新一波預售屋查緝逃漏稅 成果， 100 年 6 月貣鎖定價位 1000 萬到 4000 萬元的預售屋買賣查稅，至 2011 年 7 月初已查獲 91 件逃漏稅，總共補稅約 9400 萬元；若加上 0.5 倍罰鍰，為國 庫貢獻 1 億 4100 萬元。國稅局說，99 年 11 月貣鎖定 4000 萬元以上的預售屋交 易查稅，到 100 年 5 月底為止，共查獲 82 件逃漏稅案件，連補帶罰共追回 5 億 8500 萬元稅金。但是查獲的金額和件數，和實際購買的金額與件數相比仍嫌低，
仍然需要公權力持續不懈的努力，方可減少逃漏稅現象，並逐步引導房市進入正 軌。
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資管道的時空氛圍，掌握此契機，將以往不易銷售的物件推出市場販售，
當然也可針對都市更新需求的土地，與政府標售的土地，謹慎仔細評估、
衡量合理價位，如有能力，則盡量以適當價格取得土地。因為就長期而言，
台北市還是非常欠缺土地，而且土地使用規定之法令限制將愈趨嚴格，人 民環保意識也愈趨高漲，現在正是一個房地產交易多頭市場階段的末端，
應盡速把握。
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成法案被退回，延遲法案推行的時機，讓不肖的房仲業者，或投機者得以利 用資訊不透明的優勢持續炒作房價。
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21. 楊卓翰著，用「實價登錄」虛應「實價課稅」，(100)，今周刊 NO.769，第 58 頁-60 頁。
22. 謝明瑞著，台灣房價偏高及其對策之探討，(100)，國政研究報告財金(研) 100-024 號，財團法人國家政策研究基金會。
23. 顏炳立著，買房子顏炳立教你這樣算，(100)，智富文化，城邦文化公司。
24. SWAY 著，黑心建商的告白，(100)， 推手文化創意公司。
25. 聯合報財經版（100/7/8），聯合報。
26. 蘋果日報財經版（100/7/8），蘋果日報。
27. 信義房屋不動產統計月報 （100 年 7 月），信義房屋。
貳、英文部分
1. John Krainer,(2006),Residential Investment Over the Real Estate Cycle,FRBSF Economic Letter,No.2006-15.
2. Ruth Bender and Keith Ward,(2009),Corporate Financial Strategy (3rd edition).
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附錄一
奢侈稅(特種貨物及勞務稅條例)對購屋心理之影響問卷調查表
請針對下列問題，勾選最符合您目前感受的答案：
一、您認為現時台北市的房價是否合理？
便宜 普通 貴 非常貴 沒意見(市場機制)
二、您認為政府祭出奢侈稅以控制房價有無效果？
效果大 效果小 普通 無效果
三、2011 年 6 月 1 日奢侈稅實施後，您認為房價的波動情形為何？
大跌 小跌 持帄 漲 大漲
四、如果政府未提出奢侈稅措施，您目前會想要買房或賣房嗎？
會 不會 持續觀望
五、台北市地區房價下修多少幅度，您才會有積極買房的意願？
0%左右 0%~5% 5%~10% 10%~15% 15%以上
六、政府祭出的奢侈稅措施，於正式實施前，您認為賣方願意或實際積極降價 之幅度為何？
0%左右 0%~5% 5%~10% 10%~15% 15%以上
七、您認為中央銀行最近緩步調升利率(0.5-1 碼)影響房價的程度如何？
影響大 影響小 無影響
八、您認為中央銀行執行之管制措施(限制台北市地區房貸貸款成數)影響房價 的程度如何？
影響大 影響小 無影響
九、您認為政府祭出的奢侈稅中，房地產交易的課稅期限應為幾年較為合理？
5 年 4 年 3 年 2 年 1 年
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十、您認為奢侈稅實施之內容，其課稅稅率(15-10%)高低情況如何？
太高 高 普通 低 太低
十一、您認為奢侈稅實施後，會不會影響經濟景氣的復甦程度？
會 不會
原因：
十二、您認為奢侈稅實施後，會不會影響房價的長期走勢(2 年以上)？
會 不會 無法預測
原因：
十三、您認為奢侈稅實施後，會不會影響你買賣房地產的意願？
會 不會
原因：
十四、其他意見
※ 感謝您的填答!敬祝 身體健康 工作愉快!
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第二十五條（施行細則）
本條例施行細則，由財政部定之。
第二十六條（施行日）
本條例施行日期，由行政院定之。
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納稅義務人以其產製或進口之應稅特種貨物參加展覽，於展覽完畢原 件復運回廠或出口者，應將展覽性質、主辦機關、展覽會場、展覽期 間及所需數量，檢同該展覽主辦機關證明文件，申請工廠所在地或展 覽地主管稽徵機關核准免稅出廠或進口。
前項免稅展覽之特種貨物如需在展覽地銷售者，應依本條例第十六條 規定申報繳稅。
第三十一條
進口特種貨物適用本條例第六條第一項第四款、第二項或第三項規定 免徵特種貨物及勞務稅者，應取具主管機關之證明文件向海關申請免 稅進口。
第三十二條
依本條例第六條規定免徵特種貨物及勞務稅之特種貨物，如因故無法
依本條例第六條規定免徵特種貨物及勞務稅之特種貨物，如因故無法