國泰房地產指數

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l C h engchi U ni ve rs it y 第六章 市場反應分析

台北市地區房價之波動情形，可觀察相關團體所製作之指數分析，及帄均房 價統計報告做深切了解。政府及中央銀行雖推出各項政策及措施，但對房價控制 效果如何？我們可藉由不同團體所製作之房價指數，做觀察及探討，茲分析三大 主要房價指數如下：

第一節、國泰房地產指數

壹、100 年第 1 季(資料來源：國泰建設公司)

國泰房價指數主要是針對新成屋或預售屋做調查樣本

一、綜合分析

(一)100年第1季可銷戶數為1231 戶，較上季(99Q4)增加34.1%，與去年同季 相比則減少25.3%；總可銷售金額為新台幣805億元。較99年的第4季增 加42.7%與去年同季增加相較，則增加18.1%。台北市雖然成交價與交易 量持續創新高，但價格繼續向上的動力已逐漸失去，原本極度熱絡的房 地產交易市場，可能出現向下反轉，第一季市場因為奢侈稅的消息發布 而歷經前所未有的多頭與空頭市場交戰。

(二)100年初延續預期總體經濟好轉、游資充裕的好情勢，各地區房價持續 創造價、量高峰。100年2月24日政府宣布推動奢侈稅立法，以及後續關 於預售屋移轉查稅，土地、建物融資與部分地區購屋貸款緊縮等政策性 宣示，加上日本大地震對全球經濟與核能安全的衝擊，導致市場投資客 有退場現象，而自住客又明顯觀望，住宅交易量出現減少現象，房價出 現鬆動。

二、價量指數狀況

(一)100年第1季台北市議價率之空間呈現縮減情況。

(二)100年1月份的房屋銷售率驚人達51%，但隨後則出現萎縮現象逐漸遞減。

三、市場表現

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(一)100年第1季之國泰台北市房地產指數，相較於99年第4季與99年第1季皆 為價量俱增，價量均微幅上漲。本季台北市雖然成交價與交易量持續創 新高，整體表現延續99年以來的榮景，特別是1月份建商推案金額近150 億元，30天之銷售率卻高達五成。

然而在奢侈稅等利空心理因素衝擊下，銷售率明顯呈現逐月遞減趨勢，

房市交易價格繼續向上的趨勢已逐漸消失，原本極度飆漲的市場，可能 出現反轉向下。

(二)台北市100年Q1可能成交價為64.46萬元/坪，相對於上季比較，小 幅增加2.02%。

1.議價空間率16.36%，相對於上季減少約 -7.76%。

2.30天銷售率35.13%，相對於上季下降約 -7.57%。

貳、100年第2季

一、綜合分析

台北市可銷戶數計有520戶，較100年Q1減少57.8%，與去年同季相較減少 79.1%；總可承銷金額為新台幣 244億元，較上季減少69.7%，與99年同季相比減 少74.9%。本季台北市成交價與交易量均出現萎縮現象。

二、價量指數狀況

(一)本季台北市議價空間出現逐漸放大情形，交易價格比較有彈性。

(二)30天之銷售率出現向下遞減的情況。

三、市場表現

(一)100年第2季之國泰台北市房地產指數，相較於100年第1季與去年同季均為價 格上漲但是成交量卻萎縮。本季台北市為實施奢侈稅後衝擊最明顯地區，雖 然成交價因為以豪宅為主要推案目標的銷售策略，而持續創新高，但成交量 較上季與去年同季萎縮幅度超過八成，30天的銷售比率降至兩成以下，議價

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空間比率則接近兩成，均為近年來多頭市場表現最差的一季。

(二)台北市可能成交價格為 67.17萬元/坪，相對於上季價格，增加4.20%。議價 空間率為19.62。

叄、100年第3季

一、綜合分析

台北市可銷戶數計有1002戶，較2011年Q2增加92.7%，；總可承銷金額為新 台幣 620億元，較上季增加154.7%。本季台北市可銷售數量及金額出現成長現象。

二、價量指數狀況

(一)本季台北市議價空間依然出現稍稍放大情形，交易價格仍然比較有彈性。

(二)30天之銷售率卻出現緩步向上增加的情況。

三、市場表現

(一)100第3季之國泰台北市房地產指數，相較於100年第2季為價格上漲。雖然成 交價因為仍然向上，而持續走，成交量的銷售比率也回復至兩成以上，議價 空間比率則仍低於兩成。

(二)台北市可能成交價格為 67.66萬元/坪，相對於上季價格，增加0.49萬元/

坪。議價空間率為19.96，相對於上季增加0.34%。30天銷售比率為20.22，

較上季增加1.32%。

肆、研究發現

由上述100年第1季、第2季及第3季國泰房地產房價指數之比較，可推論下 述結果。

一、第2季時台北市的可銷售建案戶數大幅減少，而總可銷售金額也大幅減少，

顯示建商預見奢侈稅的威力，先暫避風頭，暫時減少推案或不推案，以觀察 後續房地產市場的反應，及政府的相關政策，希望等景氣復甦，或房地產價 格形勢大好後再極力促銷，而第3季增加應該為第2季延遲推出，而改於第3

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季推出建案極力行銷的策略。

二、100年第2季可能成交價，較第1季上升約2.77萬元/坪，而第3季也呈現微幅 上漲，最主要原因為台北市所新推出銷售的預售屋案件，均位於交通方便、

人口密集、商業繁華的地區，基於價格相互比較，及台北都市地區的優勢心 態下房價呈現上漲現象。而且新推房屋多屬於豪宅的物件為多，但是銷售率 卻出現下滑或逐漸維持在低點的趨勢，表示購屋者出現謹慎保守之態度，不 願意隨便就受房地產仲介，或建商的行銷策略而以高價購屋。

三、銷售數量下滑，表示買賣雙方認知差異越來越大，議價空間率下滑，表示賣 方惜售，買方卻不看好後續房價走勢，因缺乏投機客蓄意炒作進場購買，而 自住客除非極喜愛該物件，否則不願意以高價輕易產生購屋行為，以致30 天內成功銷售率指數也下降或維持在低點。

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