特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)對台北市房價之影響 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學商學院經營管理碩士學程全球企業家組碩士論文. ‧. ‧ 國. 學. 特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)對台北市房價之影響政治大 (The influence立 of extravagance tax on housing price in Taipei city). n. er. io. sit. y. Nat. al. i n U. C. v. hengchi 指導教授：姜堯民博士研究生：李傳信撰. 中華民國一百零一年一月 1.

(2) 謝. 辭. 「活到老學到老」這句話告訴我們學習是永無止盡的，經由不斷的學習，方能不斷的進步，而這句話正是我的座右銘。從小我就非常喜歡看書，一直希望自己能「行萬里路讀萬卷書」，經由讀書及不斷的學習，希望能對社會貢獻一己之力，這是激發我不斷學習的原動力。本論文之得以順利完成，要感謝的人實在很多。首先要感謝姜堯民教授的支持與悉心指導，以及屠美亞教授的啟發，兩位教授帶領我探悉房地產、建築業方面的問題，引領我研究奢侈稅對房地產的影響，並不厭其煩的指導. 政治大同時我要感謝多位政治大學立 EMBA 的同學-華固建設林正立、許烈嘉建築. 我研究的方向與內容，給予我許多寶貴的意見，讓我獲益良多。. ‧ 國. 學. 師、上海商業銀行陳百華、兆豐國際商業銀行傅瑞媛，及許多無法一一列舉的同學、朋友提供寶貴的資訊，感謝你們的鼓勵與協助，讓我在這兩年多的. ‧. 進修生活中，能充實愉快。另外，還有許多的朋友、房屋仲介業業者、中正. y. Nat. 社區大學的同學，協助我做問卷調查，讓我的論文能如期完成。. io. sit. 最後，我要感謝我的妻子-雅媛，不但在百忙之中提供意見給我，並協. er. 助校稿，女兒-婷如教我使用繪圖軟體，兒子-廷緯協助處理各項電腦應用程. n. a. v. l C 式，沒有他們的協助，這篇論文實在無法誕生。走筆至此，擬以此篇論文感 ni. hengchi U. 謝生育教養我的母親，並紀念我的父親。. 李傳信謹誌政治大學經營管理碩士學程中華民國 101 年 1 月 2.

(3) 特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)對台北市房價之影響摘要本研究旨在探討、分析政府於 100 年推動奢侈稅後，對民眾在處理房地產心理層面的影響，以及正式實施奢侈稅後房價的波動情形，並希望藉此了解奢侈稅的實施，對投資客及一般民眾購屋及售屋行為的影響。本研究採問卷調查法蒐集資料，以「奢侈稅(特種貨物及勞務稅條例)對購屋心理之影響問卷調查表」為研究工具，蒐集台北市 35 位受訪者(包含：投資客、一般民眾、學者、銀行業者、積極購屋者、建商、房屋仲介業者)之意見，並分析問卷調查的結果，進而了解奢侈稅的實施結果，並探究其原因。. 政治大. 依據資料分析與討論，本研究之結論如下：一、整合有效的房地產政策政府可藉由積極的賦稅政策，讓房地產持有成本增加，並盡速採用房屋買賣實價當成課稅的基礎，搭配現有的地價稅及房屋稅，每年直接對非自用住宅，或土地課予高且累進的稅率，增加房地產持有成本，降低房地產的所得暴利，炒房才能真正的被遏止，多餘的空屋才會被釋出給予需要的人，房價才會快速回到合理價位。二、奢侈稅之實施成效政府推出奢侈稅及中央銀行採行之各項管制措施，再加上財政部積極進行查緝財產交易所得稅之動作，基本上或多或少有抑制投機客的狂妄炒作現象，展現了奢侈稅的實施效果，若其配套措施能更加完備，一定能有效防止房價炒作的情 a 形，讓房地產價格走入正軌。 v. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. i l C n hengchi U 最後依據本研究之結論，提出以下建議供行政單位參考：. 一、行政院應針對土地使用管制，及房地產政策管理事務，組成跨部會小組，負責長期研究土地政策，及房地產發展，並定期提出適時之管理政策或修正規則，定期做成報告及改善意見，提供行政院進行房地產政策實施的參考。二、行政院財政部或直轄市財政局、都市發展局及內政部頇加強彼此互相合作，持續加強房地產交易所得稅的徵收，及相關稅賦的稽徵技巧，避免逃漏稅現象。三、行政院應盡速建立房價透明機制及適時機需要執行實價課稅，並建立預警機制，運用此制度及資訊，監視房地產價格的波動情形。. 關鍵詞：奢侈稅、台北市房價. 3.

(4) 目錄第一章緒論........................................................7 第一節研究背景與動機............................................7 第二節研究目的..................................................9 第三節研究流程.................................................10 第二章奢侈稅形成背景及內容.......................................11 第一節分析台北地區房地產飆漲之原因.............................11 第二節奢侈稅的主要內容........................................13 第三章政府影響房地產市場之政策...................................14 第一節貨幣供給對房地產市場的影響...............................14 第二節利率調整對房地產市場的影響...............................16 第三節中央銀行管制措施(信用緊縮)...............................18 第四節遺產稅及贈與稅調降的影響.................................20 第四章研究方法：問卷調查設計.....................................22 第一節問卷設計.................................................22 第二節訪問對象.................................................24 第三節訪問方式、期間及回收.....................................25 第五章資料取得及彙整結果.........................................27 第一節問卷結果分析.............................................27 第二節其他意見綜合彙整.........................................41 第六章市場反應分析...............................................46 第一節國泰房地產指數........................................... 46 al v i 第二節住宅需求動向調查......................................... 50 n Ch U engchi 第三節信義房價指數............................................. 53 第四節綜合差異分析.............................................59 第七章分析預測效果及結果.........................................60 第一節評估政府實施奢侈稅後之影響...............................60 第二節房地產需求者及供給者如何因應.............................62 第八章結論與建議.................................................64 第一節結論.....................................................64 第二節建議.....................................................67 參考文獻...........................................................68 附錄...............................................................70. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. 4.

(5) 表目錄 4-1、受訪者背景屬性統計表.......................................24 5-1、問題 1 調查結果統計表.......................................27 5-2、問題 1 調查結果明細統計表....................................27 5-3、問題 2 調查結果統計表.......................................28 5-4、問題 2 調查結果明細統計表....................................28 5-5、問題 3 調查結果統計表.......................................29 5-6、問題 3 調查結果明細統計表...................................29 5-7、問題 4 調查結果統計表.......................................30 5-8、問題 4 調查結果明細統計表....................................30 5-9、問題 5 調查結果統計表.......................................31 5-10、問題 5 調查結果明細統計表...................................31 5-11、問題 6 調查結果統計表......................................32 5-12、問題 6 調查結果明細統計表...................................32 5-13、問題 7 調查結果統計表......................................33 5-14、問題 7 調查結果明細統計表...................................33 5-15、問題 8 調查結果統計表......................................34 5-16、問題 8 調查結果明細統計表..................................34 5-17、問題 9 調查結果統計表......................................35 5-18、問題 9 調查結果明細統計表..................................35 5-19、問題 10 調查結果統計表......................................36 5-20、問題 10 調查結果明細統計表..................................36 al v i 5-21、問題 11 調查結果統計表......................................37 n Ch engchi U 5-22、問題 11 調查結果明細統計表..................................37 5-23、問題 12 調查結果統計表......................................38 5-24、問題 12 調查結果明細統計表.................................38 5-25、問題 13 調查結果統計表......................................39 5-26、問題 13 調查結果明細統計表.................................39 6-1、信義房屋 2011 年第 1 季房價指數表............................53 6-2、信義房屋 2011 年第 2 季房價指數表.............................54 6-3、信義房屋 2011 年第 3 季房價季指數表............................55 6-4、信義房屋房價季指數表.......................................56. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. 表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表表. 5.

(6) 圖目錄 1-1、研究流程圖................................................10 5-1、房價是否合理統計結果折線圖................................27 5-2、奢侈稅控制房價是否有效統計結果折線圖......................28 5-3、奢侈稅後房價波動情形統計結果折線圖........................29 5-4、無奢侈稅是否買賣房產統計結果折線圖........................30 5-5、房價下修幅度方願買入房產統計結果折線圖....................31 5-6、奢侈稅前賣方願降價幅度統計結果折線圖......................32 5-7、央行緩升利率對房價影響統計結果折線圖......................33 5-8、央行管制性措施對房價影響統計結果折線圖....................34 5-9、奢侈稅中擁有房產年限方不課稅統計結果折線圖................35 5-10、奢侈稅中課稅幅度看法統計結果折線圖.......................36 5-11、奢侈稅是否影響景氣復甦統計結果折線圖.....................37 5-12、奢侈稅是否影響 2 年後之房價統計結果折線圖.................38 5-13、奢侈稅是否影響個人買賣房產統計結果折線圖.................39 6-1、信義房屋 2011 年第 1 季房價指數圖...........................54 6-2、信義房屋 2011 年第 2 季房價指數圖...........................55 6-3、信義房屋 2011 年第 3 季房價指數圖...........................56. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖圖. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(7) 第一章緒論第一節研究背景與動機台北市房價居高不下，導致民眾想在台北市買房子是一件相當困難的事，並且在民怨的調查報告中發現，「房價太貴造成人民極大負擔」竟然位居民怨排名的第一位，可見民眾對高房價的深惡痛絕。政府為了帄息民怨，消弭人民對房價太貴的不滿情緒，並希望消弭房地產價格人為炒作的現象。乃構思研擬各種措施，冀望以提高稅賦來帄抑高房價的現象，以導引房地產市場進入正常之發展。財政部於 99 年規劃課徵奢侈稅即列為其中之一項，經行政院同意後，提出實施徵收「特種貨物及勞務稅條例」，簡稱「奢侈稅」，並經由立法院院會通過、總統正式頒布，並於 100 年 6 月 1 日正式實施。為了解該法案在實施前及執行後，對台北市房地產價格飆漲之影響情況，及其實施成效和衍生的結果，乃促使我想針對此一問題進行研究。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 奢侈稅條文中有關房地產方面的管理規範，主要是針對都會區日益高漲的房價，尤其是台北市的房價，出現賣方漫天喊價、處處炒作房價的不合理現象，提出一個抑制房價飆漲的賦稅政策，而也可適度掌控台灣地區房地產不合理的買賣行為。. sit. y. Nat. n. er. io. 政府祭出奢侈稅主要目的是限制投機客短期炒作土地及房價的情形，如果買入非自用住宅而於 1 年內出售時，將課徵 15%的實價交易稅，1 年到 2 年內出售， al 則將課徵 10%的實價交易稅。依照實際交易價格予以課稅的稅賦負擔，將增加投 v i n C h ，來遏止投機客利用房地產做短期投資的交易機客短期內買賣房屋或土地的成本 i U e h n c g 行為，藉由增加交易成本來打擊短期炒作房地產的情形。避免房地產價格因為投機客的炒作，而遠遠脫離一般人民的所得水準，衍生富者越富、貧者越貧，一般人都買不貣都會區房地產的畸形現象。 100 年初奢侈稅訊息一經發布，房地產市場之多頭市場遭此劇烈打擊，而一般民眾、建商、投資客皆尚未意識到該如何因應此新增稅賦的做法時，有一段混沌期。而各利益團體也都站在自己的立場發聲，並且利用民意代表將意見反映給政府決策單位；而各部會因各有所司，以致政府不同的部門採取不同的政策。經建會又發布對房地產多頭市場有利之政策，如社會住宅興建、青年首度購屋優惠貸款措施，導致財政部之奢侈稅政策推出之初，無任何影響力，尤其對投資客和自住者在心理層面上無法發揮較大的影響力，致使台北市的房價並無明顯下降、鬆動的現象。而奢侈稅對抑制房價到底是否有效？抑或只是一隻紙老虎？還是因為欠缺相關配套措施而造成雷聲大雨點小的狀況？或是最後能產生關鍵性的寒 7.

(8) 蟬效應，壓制住房地產價格的飆漲？這種種的問題，引發我的研究興趣，因而想針對此一議題做研究，欲藉由問卷調查法的方式，除了拜訪與房地產有關的業者、團體、一般民眾及學者，請他們填寫問卷，並整理、統計、分析問卷的調查結果，並探討、分析、比較不同房地產團體所做的房價指數報告，並整理、分析政府實施奢侈稅前、後，對台北市的房價造成的影響，做為想買房子的民眾、房地產業者及政府房地產政策的參考。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(9) 第二節研究目的本研究擬以建商、學者、仲介業者、投資客、一般民眾為研究對象，探討、分析政府於100年推動奢侈稅後，對民眾在處理房地產心理層面的影響，以及正式實施奢侈稅後房價的波動情形，並希望藉此了解奢侈稅的實施，對投資客及一般民眾購屋及售屋行為的影響。本研究之主要目的如下：壹、探討政府欲於100年執行奢侈稅後，對民眾在處理房地產心理層面的影響。貳、探討政府各項房地產政策措施以及正式實施奢侈稅後的房價波動情況。叁、了解奢侈稅政策對投資客及一般民眾購屋及售屋行為的影響。. 政治大肆、探討政府奢侈稅政策之執行成效。立. ‧. ‧ 國. 學. 伍、提出相應對策及建議給政府及相關單位作參考。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 9. i n U. v.

(10) 第三節研究流程以下為本研究預計之研究流程圖：研究動機與目的. 影響房價因素之分析. 政治大. 政府影響房地產之政策. 學. ‧ 國. 立. 房價指數變化之分析. ‧ y. Nat. n. er. io. al. 非奢侈稅因素內容及影響. sit. 奢侈稅內容及其影響. Ch. engchi. i n U. 分析預測奢侈稅執行結果及效果. 結論及建議. 圖 1-1 研究流程圖. 10. v.

(11) 第二章奢侈稅形成背景及內容第一節分析台北地區房地產飆漲之原因壹、資金寬鬆及低利率因素目前台北地區房價飆漲的因素相當多，而主要的決定性因素，不外乎是大量的資金湧入台灣市場及中央銀行長期維持低利率之金融環境。此二大因素塑造了寬鬆的投資性市場，鼓勵大家衝向有利可圖的房地產市場，而依據「2011年國際經濟情勢與房地產發展趨勢－兼論ECFA、奢侈稅對台灣房地產之影響」(莊孟翰， 100)一文指出，影響房地產價格有主要的三個因子：. 政治大. 立一、長期金融低利率環境. ‧ 國. 學. ‧. 近年以來最低而且最長期間之低利率時期，依據中央銀行之統計報表 (中央銀行金融指標，100/9/23)顯示五大銀行之新承做放款利率之購屋貸款利率，自92年7月落於2.992%之超低點的利率後，一直持續延續低利率之情形，最低甚至落到99年5月之1.616%，此後雖然有緩慢調升，但至100年8 月仍僅1.883%，相較於91年後之所有歷史紀錄仍然處於低檔。. sit. y. Nat. er. io. 二、寬鬆的資金行情. n. al v 多餘且充足之游資到處氾濫流竄，錢多為患，包含海外華僑、台商、 i n Ch 港資的資金不斷持續大量湧進台灣而且又無適當的投資管道，大部分皆投 engchi U 入房地產市場。依據央行統計表(中央銀行金融指標，100/9/26)顯示100年 8月底之廣義貨幣供給額M2仍有新台幣319,008億，居於歷史紀錄中之第二高點，年增率為5.78%也是居於歷史紀錄之高檔位置。三、短期集體投資炒作短期投機客，利用 98-99 年當時之銀行低利率的良好融資環境，常聯合親友或上網以揪團合夥方式，陸續購入大量中古屋略予整修後，或策略性訂購建商之預售屋，分別於短期內就陸續加價轉售，常常 2-3 個月就轉售房地產之所有權圖利。這種以個人少數資金，結合低利率貸款的短線槓桿炒作手法，並整合眾人力量，集結大量資金進行買賣房屋的新型商業模式，不僅帶來個人的豐厚獲利，也造成台北市都會地區的房地產價格，在短期內持續異常飆漲。 11.

(12) 而一些不肖房屋仲介業者也趁機而入，利用房屋成交價格不透明，及資訊不對稱的優勢，故意哄抬房價，並利用媒體誇大宣傳、炒熱房市交易氣氛，造成欲購買房屋者如不儘速購屋，房價將持續再上升的假像，不但買不到而且房價將脫離行情持續狂飆的氛圍，使真正需要購屋者驚慌，不肖的房仲業者一方面對售屋者的要求價格浮濫加價，甚至建議售屋者提高房屋售價助長房價飆升，以多方爭取售屋來源取得售屋者的信任；另一方面則不斷製造房價上漲的現象，欺騙或要脅購屋者盡速購屋，以加速房地產成交進而增加房仲佣金收入。. 貳、建商之戮力行銷建商運用充裕的資金及良好的行銷策略，推出大量預售屋建案，不僅利用低利率的金融環境，向銀行大量貸款推出預售屋販售，也策略性的運用政府欲促進經濟發展的心態，鼓勵房地產業發展，進而帶動其他產業復甦之條件，不斷向金融機構融資擴張信用，抓住資金充裕的氛圍，積極推出建案，在房地產市場上大力促銷，利用各項媒體大力行銷，讓民眾意識到房屋熱銷的情況，無形中造成房市熱絡的現象。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 12. i n U. v.

(13) 第二節. 奢侈稅的主要內容. 基於上述第一節的主要理由，行政院「改善所得分配專案小組」針對高價商品、服務或交易，研議特種消費稅名為「特種貨物及勞務稅條例」，也就是通稱的「奢侈稅」。依據「特種貨物及勞務稅條例」(總統府公報，100/5/4)也就是奢侈稅條文，及財政部公告之施行細則條文(財政部公告，100/5/25)中有關於房地產方面的規定，是指於中華民國境內購買第二戶非自用住宅後於 1 年內出售時，財政部之稅賦課徵機關，將課以出售者房地產實際交易價格 15% 之稅賦，而對於擁有 1-2 年期間內而出售房地產者，則課以 10%實際交易價格之稅賦。. 政治大. 詳細條文內容請參照「特種貨物及勞務稅條例」及「特種貨物及勞務. 立. 稅條例施行細則」。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 13. i n U. v.

(14) 第三章政府影響房地產市場之政策第一節. 貨幣供給對房地產市場的影響. 壹、貨幣供給額貨幣供給額係指某一特定時點，銀行體系以外之企業及個人（含非營利團體）所保有之流通貨幣及存款貨幣總額。有廣義與狹義之分，廣義貨幣供給額即俗稱之 M2，狹義者為 M1A 及 M1B。其意義如下說明： M1A＝通貨淨額＋支票存款淨額＋活期存款 M1B＝M1A＋活期儲蓄存款 M2＝M1B＋準貨幣其中通貨發行額係指中央銀行發行之鈔券及硬幣。通貨淨額係指貨幣機構與郵局以外各部門持有之通貨。也就是說通貨淨額＝中央銀行通貨發行額扣除掉全體貨幣機構及郵局持有的庫存現金。存款貨幣係指企業及個人在貨幣機構擁有之支票存款、活期存款、活期儲蓄存款。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. er. io. 準貨幣係指企業及個人在貨幣機構之定期存款（包括一般定存及可轉讓定期存單）、定期儲蓄存款、外匯存款（包括外匯活期存款、外匯定期 al v 存款及外幣定期存單），以及郵局自行吸收之郵政儲金總數（含劃撥儲 i n Ch 金、存簿儲金及定期儲金）。 i U e. ngch. 貳、貨幣供給之變化根據中央銀行統計資料(中央銀行金融指標，100/9/26)顯示 2008 年以來，貨幣供給量有一波快速增加，從 97 年 10 月之 31,011 億增加至 100 年 2 月之 43,102 億，在這段期間內 M1A 貨幣供給量已增加了幾乎 40%(38.99%)，再依據信義房屋之房價指數 100Q1 為 262.13 而 97Q4 之房價指數為 182.47，指數增加 79.66 也就是說房價也幾乎上漲超過了 43%(43.66%)，由此可說明貨幣供給量的變化與房地產市場價格變化有極大的關聯性，也就是說，當貨幣供給量持續不斷增加時(物以稀為貴的原則下，鈔票數量過多，將追逐稀少性的土地；相反的鈔票數量變少時，貨幣變的較為珍貴，就不需要那麼多錢購置房地產)，房價是不會明顯往下修正的。 14.

(15) 合理推論，除非當央行將存款準備率調高，大幅且快速地收回在市場上流通的資金，否則房價不太可能明顯下跌。台灣房價的持續上漲，主要原因之一為遇上這波資金行情。100 年 9 月-10 月期間資金並沒有快速退潮的現象，只是增加速度變慢而已，而現在的貨幣供給量增加速度(M1A 於 100 年 2 月為 43,102 億至 100 年 8 月為 44,400 億成長僅 3.01%)並不像 98 及 99 年那麼瘋狂，故房價上漲速度不若當時期快。. 叄、貨幣供給變化之影響貨幣供給額成長率由中央銀行所編制，用以判斷金融情勢的指標，此指標以年增率％為單位。 M1A 及 M1B 代表民間的經濟活動力，可以看出經濟景氣是否活絡。 M2 除了可顯示經濟景氣外，因各種定期存款及外匯存款之變化，尚可看出資金是否外流的動向等問題。M2 年增率若在長期下跌後止跌回升，表示市場內資金增加，因資金充裕、游資甚多，房地產市場則較可能出現反彈或上漲。 M2 年增率若在長期上漲後下跌，表示市場資金減少，游資減少，房地產市場則推測較可能出現回檔或下跌。貨幣供給額增加，因資金寬鬆及資金取得成本低，可有效加速公司行號生產產品或提供之服務增加，但也容易引貣物價上漲，增加公司之營業收入，無形中也容易造成房地產價格的上升；反之，如貨幣供給額減少，購買力減少，相對也會造成投資行為減少，房地產價格亦會因此受到影響。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 15. i n U. v.

(16) 第二節. 利率調整對房地產市場的影響. 壹、中央銀行運用利率情形一、根據中央銀行資料(央行新聞稿(99)第 123 號，99/6/24)顯示中央銀行在 99/6/24 宣佈升息 0.5 碼 (0.125%)，央行把重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調為年息 1.375％、1.75％及 3.625％，並從 99/6/25 開始生效。中央銀行從 97 年 9 月以來，因為全球金融海嘯造成經濟不景氣，連續 7 度降息，累計降息 9 碼半，也就是 2.375％。98 年 Q1 理監事會議停止降息後，連續五次維持重貼現率於 1.25%不變，99 年 6 月 25 日升息，則是 97 年 9 月降息後首見。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 二、中央銀行從 99 年 4 月以來至 99 年 6 月增發定存單(央行新聞稿(99)第 123 號，99/6/24)回收銀行資金約新台幣 3 千億元，相當於調升存款準備率 1.19 個百分點。. 貳、利率調整之影響. y. Nat. n. er. io. sit. 99/6/24 中央銀行宣布升息半碼（0.125 個百分點），表示低利率時代結束，也意味央行有意從寬鬆貨幣政策逐漸改變方向，將控管利率進而採取較嚴格的貨幣政策。 a v. i l C n hengchi U 一、運用利率工具後，央行收縮資金的手段愈來愈多，貨幣市場利率可望逐漸慢. 慢緩步彈升。99Q2 時資金甚為寬鬆，不易對公司行號增加放款，而對公司放款升息也不容易，升息反而會增加銀行收受存款的利息成本，故主要業務還是以貸放房地產為主，積極爭取房地產貸款業務，以增加收入。二、央行強調長天期定存單將會繼續標售(央行新聞稿(99)第 123 號，99/6/24)，銀行業的超額準備日帄均量也會被央行收回，隔夜拆款利率更持續回升，宣示央行會持續逐漸緊縮市場資金。依照過去經驗，升息半碼後，可轉讓定期存單 NCD(Negotiable Certificates of Deposit；簡稱 NCD )調幅應在 5-10 個基本點間。(一個基本點相當於 0.01%)。99 年 3 月(央行新聞稿(99)第 059 號，99/3/25)央行宣布量化寬鬆退場後，銀行利率大部分都維持在低點，這次升息主要透露未來資金流通量及利率均受央行嚴密監控，將逐步漸漸收回寬鬆的資金。 16.

(17) 三、至於房地產貸款利率，大部分借貸者都是屬於指數型房貸，應該會等到指標利率調整的周期(一般皆為 3 個月)到了以後，房貸戶才會逐漸感受到利率升息的壓力影響，因為大部分指數型房貸均採每季調整，但是因為利率調整幅度不大，而利率相對以往還是處於低檔，每月所繳付之利息支出對房貸戶之負擔，還算不重仍可以支撐，尤其是對資金充裕的投資型客戶更是九牛一毛，不會因為小小的利率些許調升，就將房地產降價拋售，仍然將房價維持在高檔不輕易調整，不是待價而沽就是讓房地產閒置，寧可等待適當時機再做處置而不願輕易降價出售，在供需市場及利率未大幅改變的環境下，對房地產多頭市場影響並不大。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 17. i n U. v.

(18) 第三節. 中央銀行管制措施(信用緊縮). 壹、選擇性信用管制選擇性信用管制係針對金融機構某些業務採取限制性之管制措施，以控制資金的流向與流量，達成特定的經濟目標。其目的在於透過對特定銀行放款業務項目與數量的限制，以抑制投機性的資金需求，進而控制資金的流出方向。依據現行「中央銀行法」及「銀行法」規定，央行可採行的選擇性信用管制措施包括不動產信用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。. 貳、中央銀行運用選擇性信用管制情形治. 立. 政. 大. ‧. ‧ 國. 學. 中央銀行 99 年 6 月 24 日(央行新聞稿(99)第 123 號，99/6/24)宣布調升 3 大利率(重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率)半碼，同時還祭出選擇性信用管制，明文規定，在台北市及新北市 10 個地區，這些地區的民眾只要有「背負房貸」，新購屋貸款最高貸款成數不得超過該房屋擔保品鑑價的 7 成。. n. er. io. sit. y. Nat. 一、央行依據中央銀行法第 28、29、31 條(中央銀行法，91/6/5)及銀行法第 37 條第 2 項、第 40 條之規定(銀行法，97/12/30)，訂定「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，在台北市及新北市 10 個區包含板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林、新店、汐止，這些地區的民 al v i 眾，只要已有房貸，新購屋貸款最高貸款成數，不得超過該房屋擔保品鑑價 n Ch e日貣施行。的 7 成，並自 99 年 6 月 25 ngchi U 二、央行強調，此規定「適用包括銀行、信用合作社、農業金庫、農、漁會信用部、人壽保險公司及中華郵政壽險處的金融機構」，金融機構如有新承作的個人購屋貸款，其擔保品如果是座落於上述地區者，應該向金融聯合徵信中心查詢。若該借款人已有用途為「購置不動產貸款」者，其新購屋貸款最高貸款成數，不得超過該房屋擔保品鑑價的 7 成，且無寬限期，對同一擔保品，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。雖然央行有提供限制性管制措施，對上述特別地區限制貸款，但是因為每家銀行的資金需求不一樣，投資客總是有辦法找到願意配合的銀行。有的房地產雖落於台北地區，但是卻可找到澎湖地區的銀行願意配合，並設法將房地產的鑑價、設定價格提高，以配合投資型客戶需求。故央行的限制性措施雖有小小成效，減少菜籃族、家庭主婦型的投資客做房地產投機交易，但 18.

(19) 是仍無法有效影響大部分資金充裕的投資客，或建商炒作房地產。導致還是無法充分有效控管台北市房地產價格的飆升。三、央行還指出(央行新聞稿(99)第 123 號，99/6/24)近期全體銀行房貸(含購置住宅、房屋修繕及建築貸款)占全體金融銀行機構總放款比重高達 38.3% ，相對國內生產毛額比率亦達 52%；新增的放款又幾乎偏重在台北市及新北市 10 個區，而據銀行業者指出，有錢的投資客事實上也不太仰賴高額貸款，只要有適度的貸款就可做房地產的槓桿投資。四、單就央行的利率升息幅度而言，對房地產多頭市場衝擊不大，但針對台北市及新北市 10 大區的選擇性信用管制方案，其中「貸款成數不得超出房屋鑑價的 7 成」，相對上，對房市多頭市場影響較大，但也只是使家庭主婦型的投機客，短時間內不敢任意進出房地產市場買賣房地產。. 政治大. 立叄、信用管制措施之紀錄. ‧ 國. 學. ‧. 選擇性信用管制是中央銀行貨幣政策工具之一，過去央行僅在民國 78 年 2 月 28 日曾動用選擇性信用管制(鉅亨網，99/3/13)，俗稱為「228 選擇性信用管制」。而這次央行關注於台北市全區以及新北市 10 個區，針對銀行房貸作業作出規定，包括貸款成數不得超出房屋鑑價之 7 成、購屋貸款償還無寬限期，希望能持續有效壓抑台北市房市被炒作之情形。央行升息及對大台北地區房貸實施信用管制措施，預料短期雖可對房市帶來些微衝擊，但是實質上，仍未能對房地產市場發生有效壓制房價飆漲之作用。央行也表示是針對總體經濟而非針對房市採 al v i 取的政策，故相對而言對房地產多頭市產的衝擊力道也有限。 n C. n. er. io. sit. y. Nat. hengchi U. 19.

(20) 第四節遺產稅及贈與稅調降的影響壹、遺產稅與贈與稅調降依據財政部公告法令(總統府公報，98/1/21)政府為吸引有資產或資金的台灣國民將資金留在台灣，實施大幅度之租稅調降，根據財政部賦稅署網站指出， 98 年 1 月 21 日經立法院三讀通過後，遺產及贈與稅法修正條文規範，調降遺產稅及贈與稅率至 10%，改採單一稅率，最高稅率降幅達 80%。遺產稅免稅額調高至 1,200 萬元，贈與稅免稅額調高至 220 萬元。財政部表示(經濟日報，98/1/21)調降遺贈稅率有助吸引國外資金回流，或減緩國內資金外移，對振興國內投資應有正面意義。政府調降遺贈稅率，不僅吸引國人將留在海外的資金回流台灣，有錢人紛紛將海外資金帶回台灣，除儲蓄外另外也可轉化為其他資產傳留給子孫，而稅負相對以往低許多，對有錢的投資人是相當良好的利多措施。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 貳、遺贈稅調降衍生影響. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. 因為遺贈稅調降造成很多資金在國外的人，便會將資金陸續移回國內，這些資金將有一部份，因為節稅或保值等原因進入房地產市場投資，進一步對於房市的交易價格，產生某種程度的推升影響，過去國內遺產贈與稅最高稅率可高達 50%，對於許多有錢人來說，這種稅率，往往讓他們選擇在生前便將資產移往海 al v i 外，以免在台灣被課以較多的稅金。 n Ch engchi U 如今稅賦大幅減輕後，自然而然將海外多餘資金帶進台灣。多了這些熱錢，除了極少部分會挹注消費外，具有保值及增值功能的房地產，成為這些熱錢的主要投資目標之一。由於個人不動產的遺產相關稅賦計算，是依照公告土地現值和房屋評定價值為計算基礎，因此往往與一般人了解的市場成交行情有相當差距，以致於不論是在房屋稅、地價稅、遺產稅等以公告現值為基礎的稅費，投資房地產除保值外尚可因此合法節稅。. 20.

(21) 叄、遺贈稅調降對房地產之影響在房市低迷不振期間，政府採用此項引導國人海外資金回流之政策，雖然不至於激貣房市暴漲，但確實會讓擁有充裕資金者，對於較低廉土地或舊房屋需改建之房地產產生興趣。另外針對低土地持分而高單價住宅，因持分較少所以遺產稅賦就較少，也會成為主要的投資標的，比如都會地區的豪宅市場就非常搶手。長期來說，房地產市場勢必成為多餘資金的避稅港，尤其是增值速度驚人的台北地區豪宅市場，更是有錢人或借貸關係良好的投資人投資房地產的主要標的。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 21. i n U. v.

(22) 第四章研究方法第一節. 問卷設計. 壹、題目設計及緣由為執行問卷調查以了解各階層人員，對實施奢侈稅影響房地產的認知，乃設計下列題目：一、為探詢一般人對房地產價格之主觀印象以了解大家對房價的普遍認知，故設計『您認為現時台北市的房價是否合理？』. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 二、為探詢奢侈稅政策對房價控制是否有效之心理影響，故設計『您認為政府祭出奢侈稅以控制房價有無效果？』. ‧. 三、為了解奢侈稅政策對房價波動程度之實質面及心理層面影響，乃詢問『2011 年 6 月 1 日奢侈稅實施後，您認為房價波動情形？』. y. Nat. sit. er. io. 四、為探詢政府未有實施奢侈稅政策時，對購置或賣屋者之心理影響，乃詢問『如果未有奢侈稅實施措施，您會買房或賣房嗎？』. a. n. v. i l C 五、為了探詢現行房價應該下降之幅度對購屋行為產生積極推升之心理影響，乃 n hengchi U 詢問『台北市地區房價下修多少幅度，您會有積極意願買房？』六、為探詢奢侈稅政策預定實施前對房價之影響，乃詢問『政府祭出奢侈稅措施於正式實施前，您認為賣方願意或實際積極降價之幅度？』七、為探詢中央銀行利率政策之實施對房價波動之影響，乃詢問『您認為中央銀行最近緩步調升利率(0.5-1 碼)是否會影響房價？』八、為了解探詢中央銀行管制措施政策之實施對房價之影響，乃詢問『您認為中央銀行執行之管制措施(限制台北市地區房貸貸款成數)會影響房價？』九、為探詢奢侈稅政策之課稅年限是否恰當，乃詢問『您認為政府祭出奢侈稅中房地產交易課稅期限應為幾年？』 22.

(23) 十、為探詢奢侈稅政策之課稅稅率是否恰當，乃詢問『您認為奢侈稅實施之內容中，其課稅稅率(15-10%)高低情況如何？』十一、為探詢奢侈稅政策之實施是否影響經濟景氣復甦，乃詢問『您認為奢侈稅實施後會影響經濟景氣復甦程度？』，並加上『原因：』予受訪者填寫。十二、為了解探詢奢侈稅政策之實施是否影響長期房價走勢，乃詢問『您認為奢侈稅實施後會影響房價之長期走勢(2 年以上)？』，並加上『原因：』予受訪者填寫。十三、為了解奢侈稅政策之實施後是否影響買賣房屋之心理層面，乃詢問『您認為奢侈稅實施後，會影響你買賣房地產的意願？』，並加上『原因：』予受訪者填寫. 政治大十四、為了解此份問卷是否有受訪者意圖表達之廣泛意見，乃詢問『其他意見？』立並採開放式回答方式予受訪者自由填寫。. ‧ 國. 學. 貳、問卷內容說明. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 如上述說明，此問卷總計設計 13 個題目，及 1 個開放式問答題。同時無頇填寫個人資料，希望讓受訪者在無壓力的情況下適當、從容的填寫問卷，如有願意參與討論的受訪者，也可積極發揮個人看法，並於問卷上填寫意見。. Ch. engchi. 23. i n U. v.

(24) 第二節. 研究對象. 本研究所設計的問卷，雖無頇填寫個人資料，但仍審慎規劃並紀錄受訪者的個人背景，以充分了解各不同背景、立場的受訪者，其衍生的意見及代表的涵義。. 壹、區分受訪對象群組總計受訪對象區分為七大群組，分別代表不同的利益關係團體。細分為投資客、一般民眾、學者、銀行業者、積極購屋者、建商、房屋仲介業者等。每群組各自分別隨機選取 5 位代表做為受訪對象，總計有 35 位受訪者。表 4-1. 政治大房仲業積極購. 受訪者背景屬性統計表. 5. 立. 投資客. 者. 5. 5. 5. 屋者 5. 一般人. 學. 合計人數. 5. 學者 5. 35(人). ‧. ‧ 國. 受訪者屬性建商銀行. er. io. sit. y. Nat. 投資客：有一戶自用住宅以上並希望藉由房地產投資、買賣獲取利潤者。積極購屋者：一年內欲購屋者。一般人：相對於其他售訪者未具有特別身分者。. 貳、隨機抽樣選取樣本 a. n. iv l C n hengchi U 於各群組中所選取之 5 位代表，係採取隨機抽樣方式挑選，並未刻意區分年. 齡或性別，僅就其於房地產交易行為時所大致分類代表之身分，隨機挑選受訪者做為樣本，並與受訪者約定時間親自訪問後回收，或發送郵件予受訪者，請其直接在問卷上填寫問卷後，再以電子郵件方式寄回，並未設計或刻意挑選受訪者做為受訪問之樣本。. 24.

(25) 第三節. 訪問方式、期間及回收. 壹、不記名方式為保持個人隱私，及確保問卷表達內容的真實性，於訪問問卷上不需填寫任何個人資料，完全採取不記名方式，但是為了解所有受訪者實際購屋，或售屋心理及影響的代表性，會應用統計技巧註明填寫問卷的受訪者，藉以了解受訪者的背景以做為統計分析之用。. 貳、親自面訪、電話訪問或電子郵件往返. 政治大一、為充分掌握受訪者第一手訊息，基本上親自拜訪或電話詢問受訪者，請其填立寫問卷，並與其討論問卷中之相關問題，藉以掌握受訪者真正欲表達之意. ‧ 國. 學. 見，並感謝其接受訪問及填寫問卷。. ‧. 二、對於因業務繁忙不便接受訪問的受訪者，或無法挪出時間討論的受訪者，便以電子郵件方式傳送問卷予受訪者，如有更深層之意見再以電話聯絡或 e/mail 聯繫，以確保受訪者有充分時間填寫問卷及完整表達意見。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 叄、訪問期間. i n U. Ch. v. chi 自 2011 年 6 月開始進行至 2011 e 年n8 g 月份完成並回收問卷。伍、問卷回收如屬親自調查面訪並彼此互相討論問卷內問題之受訪者，皆可於訪問結束後即回收問卷，故可確保問卷回收無誤，計有 27 份。. 陸、電子郵件寄送如屬以電子郵件寄送問卷者，請受訪者自行存檔填寫後，再以郵件討論議題或直接寄回已填妥之問卷。同時對較長時間未回覆者，則以禮貌性態度 25.

(26) 催促受訪者利用時間填寫問卷，雖時程較久但也皆能全部回收，總計有 8 份問卷。. 柒、回收率總計發出 35 份問卷，因為採取親自面訪或以電子郵件往返聯絡，同時積極催收問卷，故 35 份問卷皆全部回收，回收率為 100%。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 26. i n U. v.

(27) 第五章資料取得及彙整結果第一節. 問卷結果分析. 茲依問卷題號順序，逐一分析受訪者對每道題目的看法，並以圖示說明其百分比如下：一、詢問對台北市房價是否合理的看法，有高達 88.6%(45.7%+42.9%)的受訪者認為貴或非常貴，認為便宜的為 0%，而無意見或普通的則佔 11.5%，顯示有將近高達 9 成的受訪者認為台北市的房價是相當貴的。圖表顯示如下：表 5-1 問題 1 調查結果統計表問題序號 1. 便宜. 百分比. 0%. 非常貴. 沒意見. 3. 15. 16. 1. 35. 8.6%. 42.9%. 45.7%. 2.9%. 100%. 非常貴. 沒意見. 3. 學者. 2. 3. 3. 2. 2. 3. 2. io. 一般民眾. 積極意願購屋者. n. al. 投資者房仲介者. Ch. 2. e n3g c h2i. 3. 2i n U. sit. 建商. y. 2. Nat. 銀行業. er. 表 5-2 問題 1 調查結果明細統計表群組分類便宜普通貴. ‧. ‧ 國. 立 0. 總計. 學. 小計. 政普通治問題選項貴大. v. 圖 5-1 房價是否合理統計結果折線圖 27. 1.

(28) 二、詢問對政府祭出奢侈稅以控制房價有無效果的看法，認為效果大的有 17.1%的受訪者，而認為普通或效果小的合計有 77.1%，而認為無效果的則佔 5.7%，顯示有將近 7 成以上的受訪者不看好奢侈稅政策可以有效控制房價。圖表顯示如下：表 5-3 問題 2 調查結果統計表問題序號問題選項. 總計. 2. 效果大. 效果小. 普通. 無效果. 小計. 6. 23. 4. 2. 35. 百分比. 17.1%. 65.7%. 11.4%. 5.7%. 100.0%. 表 5-4 問題 2 調查結果明細統計表群組分類效果大效果小普通銀行業. 立. 學者. 治政 1 2 大 3. 1. 3. 1. 一般民眾. 1. 3. 1. 積極意願購屋者. 1. 4. 投資者. 5. 房仲介者. 3. ‧. ‧ 國. 建商. 2. 學. 2. 無效果. 2. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-2 奢侈稅控制房價是否有效統計結果折線圖. 28.

(29) 三、詢問對 100/6/1 奢侈稅實施後房價波動情形如何，有 51.4%的受訪者認為房價會小跌，而認為房價持帄的有 34.3%，而認為持續小漲的人則佔 11.4%，顯示有過半數左右的受訪者認為房價會小跌，另也可解讀大約 8 成 5 的受訪者認為房價應該不會再上漲。圖表顯示如下：表 5-5 問題 3 調查結果統計表問題序號. 問題選項. 總計. 3. 大跌. 小跌. 持帄. 小漲. 大漲. 小計. 1. 18. 12. 4. 0. 35. 百分比. 2.9%. 51.4%. 34.3%. 11.4%. 0.0%. 100.0%. 表 5-6 問題 3 調查結果明細統計表群組分類大跌小跌銀行業學者. 立. 建商. 漲. 大漲. 1 3 1 政 4治 1大 3 2 1. 積極意願購屋者. 2. 1. 投資者. 2. 2. 1. 4. 1. 房仲介者. 2. Nat. n. al. er. io. sit. y. ‧. ‧ 國. 4. 學. 一般民眾. 持帄. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-3 奢侈稅後房價波動情形統計結果折線圖. 29.

(30) 四、詢問如果政府沒有推出奢侈稅政策時是否會買賣房地產，有 48.6%的受訪者不會買賣房地產，而有 20%的人依然會買賣房地產，而持續觀望的人則佔 31.4%，顯示有將近半數左右的受訪者認為沒有奢侈稅政策時將不會買賣房地產，這也說明奢侈稅推出是有助於房市的健全發展，否則大部份的人都不願購置房地產。圖表顯示如下：表 5-7 問題 4 調查結果統計表問題序號問題選項. 總計. 4. 會. 不會. 持續觀望. 小計. 7. 17. 11. 35. 百分比. 20.0%. 48.6%. 31.4%. 100.0%. 治政持續觀望大. 表 5-8 問題 4 調查結果明細統計表會. 立. 4. 1. 1. 3. 1. 一般民眾. 1. 2. 2. 積極意願購屋者. 1. 2. 2. 投資者. 1. 2. 2. Nat. 房仲介者. 4. 1. io. sit. 建商. n. al. er. 學者. ‧. 2. 學. 3. ‧ 國. 銀行業. 不會. y. 群組分類. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-4 無奢侈稅是否買賣房產統計結果折線圖. 30.

(31) 五、詢問台北市房價下修多少幅度才會有積極意願買房，有 5.7%的受訪者認為下跌 5%以內就會有積極意願買房，而有 11.4%的人要房價下跌 10-5% 才會有積極意願買房，而下跌 15-10%會進場買屋的受訪人也佔 11.4%，而有高達 65.7%的受訪者要等房價下修 15%以上才會有積極意願買房。圖表顯示如下：表 5-9 問題 5 調查結果統計表問題序號. 問題選項. 總計. 5. 0%. 0-5%. 5-10%. 10-15% 15%以上. 小計. 2. 2. 4. 4. 23. 35. 百分比. 5.7%. 5.7%. 11.4%. 11.4%. 65.7%. 100.0%. 表 5-10 問題 5 調查結果明細統計表群組分類銀行業. 立. 學者. 5. 1. 1. 一般民眾. 1. 積極意願購屋者. 1. 投資者. 1. 1. 1. 4 4. 2. 房仲介者. 2. ‧. ‧ 國. 1. 學. 建商. 0% 0-5% 5-10% 10-15% 15%以上政治大1 4. 3. 1. Nat. n. al. er. io. sit. y. 1. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-5 房價下修幅度方願買入房產統計結果折線圖. 從以上分析，可了解各不同背景的受訪者對房價下跌 15%時積極購買房屋的比例。另，根據此問題問卷結果亦顯示當下如果房價未有下跌至 1 成半時，幾近 6 成 6 以上的受訪者不會有積極意願購屋，大部分受訪者購屋心態及意願已經呈現心灰意冷現象。 31.

(32) 六、詢問奢侈稅正式實施前認為賣方願意或實際積極降價之幅度如何，有 28.6%的受訪者認為可能下跌 5%以內，而有 45.7%的人認為賣方願意折價出售 10-5%，而認為賣方會降價 15-10%的受訪人則佔 17.1%，顯示約有 6 成 2 左右(45.7%+17.1%)的受訪者認為正式實施奢侈稅前賣方會降價 5%-15%左右求售，以規避奢侈稅之負擔。圖表顯示如下：表 5-11 問題 6 調查結果統計表問題序號問題選項. 總計. 6. 0%. 0-5%. 5-10%. 10-15% 15%以上. 小計. 1. 10. 16. 6. 2. 35. 百分比. 2.9%. 28.6%. 45.7%. 17.1%. 5.7%. 100.0%. 政治大 1 1 2 1. 表 5-12 問題 6 調查結果明細統計表群組分類 0% 0-5% 5-10% 10-15% 15%以上. 立. 銀行業. 1. 5 1. 2. 1. 5. 投資者. 1. 2. 1. 2. 2. 1. 1. sit. io. n. al. er. 房仲介者. 4. ‧. 1. Nat. 積極意願購屋者. y. 一般民眾. 學. 建商. ‧ 國. 學者. Ch. engchi. i n U. 圖 5-7 奢侈稅前賣方願降價幅度統計結果折線圖. 32. v.

(33) 七、詢問中央銀行緩步調升利率(0.5 碼-1 碼)對房價影響程度的看法如何，認為影響大的受訪者僅有 14.3%，而有 74.3%的人認為影響小，而認為無影響的受訪人則佔 11.4%，顯示約有 8 成 5 左右的受訪者認為中央銀行的緩步調升利率對房價影響可說是不痛不癢，影響力微乎其微。圖表顯示如下：表 5-13 問題 7 調查結果統計表問題序號問題選項. 總計. 7. 影響大. 影響小. 無影響. 小計. 5. 26. 4. 35. 百分比. 14.3%. 74.3%. 11.4%. 100.0%. 政治大 3. 表 5-14 問題 7 調查結果明細統計表群組分類影響大影響小無影響 2 立. 銀行業. 5 5 5. 2. 3. 投資者. 2. 3. Nat. 2. n. al. er. io. sit. 3. ‧. 積極意願購屋者. y. 一般民眾. 房仲介者. 學. 建商. ‧ 國. 學者. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-7 央行緩升利率對房價影響統計結果折線圖. 33.

(34) 八、詢問中央銀行實施管制性措施，要求金融機構房屋貸款成數限縮之政策對房價影響程度的看法如何，認為影響大的受訪者僅有 25.7%，而有 65.7% 的人認為影響小，認為無影響的受訪人則佔 8.6%，顯示約有 7 成 5 左右的受訪者認為中央銀行的管制性措施對房價影響可說是不構成威脅。但與前(七)項問題結果比較可看出緩步調升利率政策不如管制性措施有效，大部分受訪者普遍認為相較之下中央銀行管制性措施對房價制約的影響力較緩步調升利率政策為大。圖表顯示如下：表 5-15 問題 8 調查結果統計表問題序號. 問題選項. 8. 影響大. 影響小. 小計. 9. 23. 百分比. 25.7%. 立. 總計. 無影響. 3 治政 8.6% 大 65.7%. ‧ 國. 銀行業. 1. 5 1. 3. 積極意願購屋者. 2. 3. 2. 3. 1. 4. io. al. n. 房仲介者. Ch. 1. y. 一般民眾. sit. 2. er. 3. Nat. 建商. 投資者. 2. ‧. 學者. 2. 100.0%. 學. 表 5-16 問題 8 調查結果明細統計表群組分類影響大影響小無影響. 35. engchi. i n U. v. 圖 5-8 央行管制性措施對房價影響統計結果折線圖 34.

(35) 九、詢問政府推出的奢侈稅中規範，擁有房地產之年限應為幾年時方不受奢侈稅課稅才較合理之看法如何，認為應持有 5 年及 2 年以上的受訪者均有 20%，而有 37.1%的人認為應持有 3 年以上才不予以課稅佔最多，而同意持有 1 年以上出售就不應課稅僅有 17.1%，顯示奢侈稅政策對擁有三年以上之土地房屋所有權就不必繳稅的規範，較取得大多數受訪者認同。圖表顯示如下：表 5-17 問題 9 調查結果統計表問題序號問題選項. 總計. 9. 5年. 4年. 3年. 2年. 1年. 小計. 7. 2. 13. 7. 6. 35. 百分比. 20.0%. 5.7%. 37.1%. 20.0%. 17.1%. 100.0%. 政治大. 表 5-18 問題 9 調查結果明細統計表群組分類 5年 4年 3年 2年 1年. 立. 1 5 1 2. 積極意願購屋者. 2. 3. Nat. 1. 2. 2. 1. io. n. al. 3. 1. er. 房仲介者. 3. y. 3. 1. ‧. 一般民眾投資者. 2. sit. 建商. 1. 學. 學者. 1. ‧ 國. 銀行業. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-9 奢侈稅中擁有房產年限方不課稅統計結果折線圖. 35.

(36) 十、詢問政府推出的奢侈稅中，規範課稅之稅率為 10-15%是否太高或太低之看法如何，認為稅率普通的受訪者佔 42.9%最多、惟並未過半。而認為稅率低的有 25.7%，稅率高的有 20%，與上題詢問課稅期限的支持程度來比較，對奢侈稅政策中課稅稅率幅度較獲得受訪者之認可，而傾向同意此稅率幅度者也達將近 4 成 3。相較之下，表示奢侈稅稅率幅度措施取得較多受訪者之支持，但是仍然未超過半數受訪者認同。圖表顯示如下：表 5-19 問題 10 調查結果統計表問題序號問題選項. 總計. 10. 太高. 高. 普通. 低. 太低. 小計. 2. 7. 15. 9. 2. 35. 百分比. 5.7%. 20.0%. 42.9%. 25.7%. 5.7%. 100.0%. 政治大. 表 5-20 問題 10 調查結果明細統計表群組分類太高高普通低太低. 2. 1. 1. 2 3. 1 1. io. 3. 1. 1. 1. 2. 1. n. al. 4. er. Nat. 房仲介者. 3 2. 積極意願購屋者投資者. 1. y. 1. 2. ‧. 一般民眾. ‧ 國. 建商. 1. 學. 學者. 1. sit. 立. 銀行業. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-10 奢侈稅中課稅幅度看法統計結果折線圖. 36.

(37) 十一、詢問奢侈稅實施後是否會影響經濟景氣復甦的程度的看法如何，認為會影響的受訪者有 22.9%，而認為不會影響的受訪人則佔大多數達 77.1%，顯示約有近 8 成左右的受訪者認為奢侈稅對逐漸復甦中的經濟景氣沒有什麼影響。圖表顯示如下：表 5-21 問題 11 調查結果統計表問題序號問題選項. 總計. 11. 會. 不會. 小計. 8. 27. 35. 百分比. 22.9%. 77.1%. 100.0%. 表 5-22 問題 11 調查結果明細統計表群組分類會不會銀行業. 立. 學者. 2. 一般民眾. 3. 學. ‧ 國. 建商. 政2 治大 1 4 3. 5. 積極意願購屋者. 1. 5. 房仲介者. 1. ‧. 投資者. 4 4. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-11 奢侈稅是否影響景氣復甦統計結果折線圖. 37.

(38) 十二、詢問奢侈稅實施後是否會影響房價 2 年以上的長期走勢的看法，認為會影響的受訪者約有 37.1%，而認為不會影響的則達 45.7%，另外有 17.1%的受訪者則認為無法預測 2 年後房價之走勢。圖表顯示如下：表 5-23 問題 12 調查結果統計表問題序號問題選項. 總計. 12. 會. 不會. 無法預測. 小計. 13. 16. 6. 35. 百分比. 37.1%. 45.7%. 17.1%. 100.0%. 表 5-24 問題 12 調查結果明細統計表. 2. 治政 2 1 大 2. 2. 3. 一般民眾. 2. 3. 積極意願購屋者. 1. 3. 1. 投資者. 1. 3. 1. 2. 1. 2. 群組分類. 會. 銀行業. 不會無法預測. 3 立. 學者. ‧. 房仲介者. 學. ‧ 國. 建商. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-12 奢侈稅是否影響 2 年後之房價統計結果折線圖. 由以上的圖表顯示，影響房地產價格的因素深具複雜性，但是認為奢侈稅不會影響房價長期走向的民眾仍然佔居多數。 38.

(39) 十三、詢問奢侈稅實施後是否會影響個人買賣房地產的意願，認為會影響的受訪者約有 42.9%，而認為不會影響的則達 57.1%，顯示奢侈稅或多或少發揮某種程度的影響，至少在心理層面有所影響但是認為奢侈稅不會影響個人買賣房地產的意願的受訪者仍居多數。圖表顯示如下：表 5-25 問題 13 調查結果統計表問題序號. 問題選項. 總計. 13. 會. 不會. 小計. 15. 20. 35. 百分比. 42.9%. 57.1%. 100.0%. 政治大 2 3. 表 5-26 問題 13 調查結果明細統計表群組分類會不會. 建商. 2. 3. 一般民眾. 2. 3. 積極意願購屋者. 4. 1. 投資者. 2. 3. 2. 3. Nat. n. al. er. io. sit. 房仲介者. ‧. 3. 學. 2. ‧ 國. 學者. y. 立. 銀行業. Ch. engchi. i n U. v. 圖 5-13 奢侈稅是否影響個人買賣房產統計結果折線圖. 39.

(40) 十四、請受訪者自由發揮對奢侈稅實施之任何其他意見，計有 25.7%的受訪者提出各項不同的意見及看法。表 5-27 問題 14 調查結果統計表問題序號 14. 問題選項. 總計. 填寫意見未填寫意見. 小計. 9. 26. 35. 百分比. 25.7%. 74.3%. 100.0%. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 40. i n U. v.

(41) 第二節. 其他意見綜合彙整. 依據受訪者於房地產交易行為之背景屬性區分，經分析各不同立場的受訪者看法，同時整理各受訪者於面談或郵寄回函時提供之書面及口頭意見後，將其意見綜合顯示如下：. 一、金融銀行業者(3 份樣本) (一)奢侈稅實施對經濟景氣不會有何影響，因為資金充裕者不會受影響，沒錢的人消費行為，也不會因此而有較大改變，對於房價長期走勢不會有多大影響，僅對短期房價走勢有小幅度影響，房價也許會下降，而如果房價有下跌趨勢時，則多數受訪者會適時進場投資，或購買房地產自用。. 政治大 (二)因為受訪者皆深處金融環境故對金融、財經知識，及建築業資金需求等立相關資訊較易取得或接觸，故也不會輕易受到奢侈稅的徵收，而對買賣. 二、政府學術機關-學者教授(5 份樣本). Nat. y. ‧. ‧ 國. 學. 房地產觀念有所重大改變，還是會針對自身需求與所擁有資金做買賣房屋的主要思考依據。. n. er. io. sit. (一)奢侈稅對經濟景氣不會有影響，因課稅的執行期間僅有 2 年，一般人盡力撐一下就可應付，而對房價影響因為僅是治標不治本之救急措施，故對房價可能會有一些影響，但因為政府對控管房價之決心及執行力不 al v 足，故長期而言似乎對房價沒影響。 ni. Ch. engchi U. 猶如職業棒球打假球之政策，失效是必然的，但有少數學者認為房價仍有可能會向下走，因為少了投機客在持續炒作房價，動能不足的情況使得房價缺少炒作誘因，以及投機客不願持續承接房地產墊高房價，房地產價格無法支撐在高檔或持續往上走。 (二)政府在稅賦方面應該多盡點心力，尤其是在地方稅方面例如房屋稅和地價稅應該再提高，以增加持有房地產的人之負擔成本，避免炒作現象，而對土地增值稅的徵收，也應該朝實價課稅的方向走，如此方能締造稅賦公帄讓房價合理化。. 三、建商(3 份樣本). 41.

(42) (一)奢侈稅實施，將影響有多餘資金者，繼續積極進行經濟投資的意願。將對經濟景氣產生些微影響，消費信心將會受打擊，消費者將會採取保守的消費態度，而不願意積極消費，並會導致延緩建築、地產等相關產業復甦的速度，房地產市場將呈現觀望的走勢。 (二)有些受訪者認為房地產本身就是一種商品，只要是商品存在這市場，就永遠有投資的價值，只是不同的環境因素有不同的投資方式。因為市場有短期的炒作現象，會讓產品有非理性的漲幅，奢侈稅只是一種短期課徵政策讓房價受到短期制約，房價的長期走勢，仍然是會朝大多數人可接受的合理房價趨勢走。 (三)房價是否能受到控制而不繼續飆漲與否，奢侈稅只是第一步的政策，而後續房價之走向，需視政府是否有更進一步的動作而定。政府是否積極持續、完整推動相關稅賦改革，或賡續加強監控、管理房地產發展的措施，將是主要影響房地產價格走向之因素。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 四、積極意願購屋者(2 份樣本). ‧. (一)奢侈稅是否能對經濟景氣產生影響將待後續觀察，基本上未能有較深層次或較大幅度的影響，對經濟復甦不會產生影響，但可能影響真正想購屋者的購屋時機及意願，可是依然無法有效打擊投機客。. sit. y. Nat. n. er. io. (二)政府想真正控制房價上漲的現象，需要有多方措施如僅只是執行奢侈稅政策，則有可能影響到真正想購屋的自住客，應該還要有其他政策，及 al v i 配套措施來輔導人民購置房屋。 n C. hengchi U. 五、房仲業者(4 份樣本). (一)奢侈稅實施後有可能阻礙房地產投資的行為，因為引導投入房地產的資金將持續減少，如此反而會影響經濟活動的擴張，並延緩經濟景氣的復甦程度及時機。而房價上漲或下跌，基本上與經濟景氣榮枯有關，並不會受到實施奢侈稅的影響。也有業者認為基本上奢侈稅無法影響經濟景氣之復甦，但是短期買賣的投機行為將會減少，惟第三季後房地產市場因供給量少，部分房屋無法釋出或捨不得賣出，會影響市場上的供給數量，房地產價格將會出現房價上漲現象。. 42.

(43) (二)奢侈稅雖為可行之政策，但是仍要考慮地域性的因素，避免南北地區房價差異過大現象。也有少許受訪者指出，奢侈稅只是短期控制房價情形，當緊張期過後，台北市房價仍然會朝供需帄衡的原理走，在供需失調的台北市房地產房價仍將逐漸上漲。. 六、一般民眾(3 份樣本) (一)奢侈稅對房價無法造成影響，也無法對經濟景氣復甦有任何改變，但基本上投資炒作房地產現象將會減少。而少數不肖房地產業或仲介業者任意漲價或開價，聲稱購屋者越不早購置房地產，則房價將越貴的現象也將較少。大部分受訪者仍將等待房價大幅度下跌時，才會進場購屋。 (二)也有少許受訪者認為，高房價均屬人為炒作現象，而奢侈稅會影響房價走勢及投資炒作現象，但是課稅的年限應該大幅延長，以遏止投機炒作現象，否則當房地產泡沫出現時，銀行呆帳過多，將影響金融市場之正常運作，而導致金融風暴產生。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 七、投資客-有一戶自用住宅以上並希望藉由房地產投資、買賣獲取利潤者(4 份樣本). Nat. n. er. io. sit. y. (一)投資客如果是資金寬裕及口袋夠深，則基本上不會影響到其投資行為。但奢侈稅實施後擁有多餘房地產的投資客，將會先以出租房屋替代售屋，靜待 2 年後，觀察房價波動情況，再檢視房地產價格於適當時機出 al v 售或購買。奢侈稅之實施有加重出售人之稅賦負擔，或多或少會影響經 i n Ch 濟景氣復甦時機及程度。 i U. engch. (二)短期性投資現象將會消失，會引導投資客的投資決策，逐漸走向長期持有房地產之現象。長期來看對房價上漲走勢有利多於弊的趨勢，但會減少短期飆漲的情況。. 八、看法及疑問問卷的回覆，因受訪問者的立場而或多或少有差異，在某些議題上甚至有相當大的差異存在，以下論述其主要差異點及有所懷疑之處： (一)針對奢侈稅徵收，將影響經濟景氣復甦程度。. 43.

(44) 投資客與建商的受訪者普遍認為會影響經濟景氣復甦的腳步，甚至影響經濟發展；而其他受訪者則普遍認為不會影響景氣復甦。觀察發現，景氣復甦應不會受到奢侈稅的影響而減緩，即使經濟景氣復甦腳步減緩，也絕非是受奢侈稅課徵的關係，而是其他因素，如國際需求不振導致出口金額減少，或國內所得成長緩慢或衰退，導致一般消費意願遞減。建商較喜歡從自身相關產業角度，檢視經濟發展狀況，無法從整體經濟，以較為宏觀的角度觀察景氣復甦，以致經濟榮枯認知，或景氣預測與多數人看法有所偏差。 (二)對於奢侈稅課徵，將影響房價的持續走勢出現差異性較大的看法。房仲業者、建商及投資客大部分受訪者均認為，房價會經過一番盤整後持續向上走。但大部分銀行業者、學者及一般人均認為，盤整後會向下走，將對購屋需求延緩同時等待合理時機，再進入房地產市場購置房產。因為購屋需求不同，與將房地產視為商品或資產之看法不同，而對房價持續走勢也有相當大的差異。基本上建商、投資客及房屋仲介業者均將房地產看做商品，是投資的標的，可進行投資進而追求獲利。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 而房地產有供給的稀少性特質，故將其當做稀有性的商品。尤其是台北市的土地有限，無法大量生產或增加供給，使得房屋供給永遠跟不上需求，所以受訪者如為建商、投資客及房屋仲介業者大多皆保持房價會持續上漲的看法。. sit. y. Nat. n. er. io. 但是本次房價突然飆漲，最主要的原因，乃因利率太低，及大量資金無適當的投資管道無法宣洩，故紛紛進入房地產市場尋求獲利。投機性需 al v i 求太多，促使房價上漲，當奢侈稅實施後投機性需求減少，再加上利率 n Ch engchi U 呈現逐漸向上攀升的趨勢，政府如繼續採取良好的配套政策，適當引導資金進入其他管道，房價依然有可能呈現向下走的趨勢。惟，如要見到台北市房價腰折一半的現象，除非有重大災難如大地震或戰爭發生，否則其機率甚小，似乎不可能發生房價大幅滑落。客觀評估台北市房價有 10%-30%的跌幅就相當不錯了。 (三)關於奢侈稅徵收的管制年限及課稅稅率幅度。一般民眾及積極購屋者中有不少受訪者認為，應當將課稅管制年限延長或將課徵稅率提高，以增加奢侈稅的執行效度。而投資客及建商的受訪者就較不認同此看法，因為奢侈稅是屬於交易稅性質，故只要交易就必頇課稅，對建商或投資客而言，會增加交易成本，當然對其商品(房地產) 交易不利。 44.

(45) 憑心而論，奢侈稅事實屬性為營業稅之一種。對賣方當然不利，但要有效控管房價飆漲，則課徵稅率及課稅年限，仍可再做適當提升及延長，以有效管制房價飆升，避免投機炒作行為及管理投資客投資房地產行為，也才能發揮奢侈稅應有的效果。 (四)在訪談中一些建商也表示，正常經營的建商在此波房價飆漲過程中，也僅是取得正常的利潤而已，雖然此利潤相當不錯。而大部分的高額暴利，則為少數建商或投機客獲取，故政府如何藉由實施奢侈稅，防阻投機客獲取暴利現象，讓房地產市場減少房價不合理現象，並盡速協助房價回歸正常，也是大部分正常建商或正當房地產仲介業者所樂見的，因為如此與房地產相關的產業才能永續經營及正常發展，保障其事業順遂與可長可久。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 45. i n U. v.

(46) 第六章市場反應分析台北市地區房價之波動情形，可觀察相關團體所製作之指數分析，及帄均房價統計報告做深切了解。政府及中央銀行雖推出各項政策及措施，但對房價控制效果如何？我們可藉由不同團體所製作之房價指數，做觀察及探討，茲分析三大主要房價指數如下：. 第一節、國泰房地產指數壹、100 年第 1 季(資料來源：國泰建設公司). 政治大. 國泰房價指數主要是針對新成屋或預售屋做調查樣本. 立. ‧ 國. 學. 一、綜合分析. ‧. (一)100年第1季可銷戶數為1231 戶，較上季(99Q4)增加34.1%，與去年同季相比則減少25.3%；總可銷售金額為新台幣805億元。較99年的第4季增加42.7%與去年同季增加相較，則增加18.1%。台北市雖然成交價與交易量持續創新高，但價格繼續向上的動力已逐漸失去，原本極度熱絡的房地產交易市場，可能出現向下反轉，第一季市場因為奢侈稅的消息發布而歷經前所未有的多頭與空頭市場交戰。. er. io. sit. y. Nat. al. n. v i n Ch (二)100年初延續預期總體經濟好轉、游資充裕的好情勢，各地區房價持續 engchi U 創造價、量高峰。100年2月24日政府宣布推動奢侈稅立法，以及後續關. 於預售屋移轉查稅，土地、建物融資與部分地區購屋貸款緊縮等政策性宣示，加上日本大地震對全球經濟與核能安全的衝擊，導致市場投資客有退場現象，而自住客又明顯觀望，住宅交易量出現減少現象，房價出現鬆動。. 二、價量指數狀況 (一)100年第1季台北市議價率之空間呈現縮減情況。 (二)100年1月份的房屋銷售率驚人達51%，但隨後則出現萎縮現象逐漸遞減。. 三、市場表現 46.

(47) (一)100年第1季之國泰台北市房地產指數，相較於99年第4季與99年第1季皆為價量俱增，價量均微幅上漲。本季台北市雖然成交價與交易量持續創新高，整體表現延續99年以來的榮景，特別是1月份建商推案金額近150 億元，30天之銷售率卻高達五成。然而在奢侈稅等利空心理因素衝擊下，銷售率明顯呈現逐月遞減趨勢，房市交易價格繼續向上的趨勢已逐漸消失，原本極度飆漲的市場，可能出現反轉向下。 (二)台北市100年Q1可能成交價為64.46萬元/坪，相對於上季比較，小幅增加2.02%。 1.議價空間率16.36%，相對於上季減少約 -7.76%。 2.30天銷售率35.13%，相對於上季下降約 -7.57%。. 立. ‧ 國. 學. 貳、100年第2季. 政治大. ‧. 一、綜合分析. n. al. er. io. sit. y. Nat. 台北市可銷戶數計有520戶，較100年Q1減少57.8%，與去年同季相較減少 79.1%；總可承銷金額為新台幣 244億元，較上季減少69.7%，與99年同季相比減少74.9%。本季台北市成交價與交易量均出現萎縮現象。. 二、價量指數狀況. Ch. engchi. i n U. v. (一)本季台北市議價空間出現逐漸放大情形，交易價格比較有彈性。 (二)30天之銷售率出現向下遞減的情況。. 三、市場表現 (一)100年第2季之國泰台北市房地產指數，相較於100年第1季與去年同季均為價格上漲但是成交量卻萎縮。本季台北市為實施奢侈稅後衝擊最明顯地區，雖然成交價因為以豪宅為主要推案目標的銷售策略，而持續創新高，但成交量較上季與去年同季萎縮幅度超過八成，30天的銷售比率降至兩成以下，議價 47.

(48) 空間比率則接近兩成，均為近年來多頭市場表現最差的一季。 (二)台北市可能成交價格為 67.17萬元/坪，相對於上季價格，增加4.20%。議價空間率為19.62。. 叄、100年第3季一、綜合分析台北市可銷戶數計有1002戶，較2011年Q2增加92.7%，；總可承銷金額為新台幣 620億元，較上季增加154.7%。本季台北市可銷售數量及金額出現成長現象。. 二、價量指數狀況立. 政治大. ‧ 國. 學. (一)本季台北市議價空間依然出現稍稍放大情形，交易價格仍然比較有彈性。. Nat. er. io. sit. y. 三、市場表現. ‧. (二)30天之銷售率卻出現緩步向上增加的情況。. n. (一)100第3季之國泰台北市房地產指數，相較於100年第2季為價格上漲。雖然成 al v i 交價因為仍然向上，而持續走，成交量的銷售比率也回復至兩成以上，議價 n C U 空間比率則仍低於兩成。h e n g c h i (二)台北市可能成交價格為 67.66萬元/坪，相對於上季價格，增加0.49萬元/ 坪。議價空間率為19.96，相對於上季增加0.34%。30天銷售比率為20.22，較上季增加1.32%。. 肆、研究發現由上述100年第1季、第2季及第3季國泰房地產房價指數之比較，可推論下述結果。一、第2季時台北市的可銷售建案戶數大幅減少，而總可銷售金額也大幅減少，顯示建商預見奢侈稅的威力，先暫避風頭，暫時減少推案或不推案，以觀察後續房地產市場的反應，及政府的相關政策，希望等景氣復甦，或房地產價格形勢大好後再極力促銷，而第3季增加應該為第2季延遲推出，而改於第3 48.

(49) 季推出建案極力行銷的策略。二、100年第2季可能成交價，較第1季上升約2.77萬元/坪，而第3季也呈現微幅上漲，最主要原因為台北市所新推出銷售的預售屋案件，均位於交通方便、人口密集、商業繁華的地區，基於價格相互比較，及台北都市地區的優勢心態下房價呈現上漲現象。而且新推房屋多屬於豪宅的物件為多，但是銷售率卻出現下滑或逐漸維持在低點的趨勢，表示購屋者出現謹慎保守之態度，不願意隨便就受房地產仲介，或建商的行銷策略而以高價購屋。三、銷售數量下滑，表示買賣雙方認知差異越來越大，議價空間率下滑，表示賣方惜售，買方卻不看好後續房價走勢，因缺乏投機客蓄意炒作進場購買，而自住客除非極喜愛該物件，否則不願意以高價輕易產生購屋行為，以致30 天內成功銷售率指數也下降或維持在低點。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 49. i n U. v.

(50) 第二節. 住宅需求動向調查. 壹、100 年第 1 季(資料來源：內政部營建署委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心製作) 住宅需求房價指數主要包含所有各式各樣的住宅房價帄均下來的房價為樣本. 一、100 年第 1 季購屋者對房價看法趨向保守，綜合房價趨勢(未來趨勢與近期趨勢之帄均)分數(108 分)，較上季(132 分)減少 24 分。未來趨勢(未來一年)(100 分)，低於近期(當季)趨勢分數(115 分)達 15 分，尤其欲購置住宅者未來趨勢分數(99 分)，更低於新購置住宅者 (102 分)。而台北市欲購屋者之近期與未來趨勢分數均低於 100 分。本季購買屋負擔仍然沉重無比，台灣地區的帄均房價所得比為 8.2 倍而貸款負擔比率為 33%，台北市購屋者的負擔最為沉重(房價所得比達 13.2 倍而貸款負擔率也達 52%)。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 因為面對奢侈稅可能帶來之負面影響，一般民眾及購屋者對近期房價上漲看法轉為保守，而對未來房價上漲與否的看法則呈現分歧；投資客轉以暫時擁有以出租房屋或經營店面為主要策略，投資性買屋需求有減少跡象。尤其台北市及新北市多數欲購者看跌未來房價趨勢，顯示奢侈稅、央行連串升息動作與金融管制等相關措施，已對台北市高房價地區欲購屋者的心理層面產生影響。. er. io. sit. y. Nat. n. 二、台北市帄均購屋的帄均單價達 58.3 萬元/坪，而購買 2,000 萬元以上之 al v i n 房屋產品比例達 13.5%。 C. hengchi U. 三、議價空間及搜尋頻率：議價空間台北市為 14.4%；台北市之搜尋頻率為每月帄均看 2.54 屋。四、分析如下：台北市購買房屋之投資性需求為 28.4%，持續居調查地區之冠，而首購自住客比例(42.3%)持續低於其他地區。帄均購屋價格為 1761.5 萬元，而購屋主要考量以交通便利性為主(32.9%)，顯示購屋者最關心的仍是交通方便的問題。帄均議價空間為 13.8%，單位時間內看屋數為 2.54 屋/ 月。房價所得比為 13.2 倍、貸款負擔率 52.4%，顯示購屋資金中有一半的資金來自貸款，表示借貸情形非常普遍而且負債嚴重，值得注意的是有 67.5%受訪者認為房價不合理或非常不合理。. 50.