第四章 住宅健診流程
4.4 健診流程建構說明
健診機制的操作流程如下所述 ，架構則如下圖 4 所示：
建立住宅整建現況評估表
建立住宅整建修復技術表
個案調查研究(採問卷及訪談方式)
決策最佳化求解法
成果分析
圖 3 住宅健診流程架構
（一）建立住宅整建現況評估表
先依建築的構件分類、性能狀況、使用需求、環境品質等將建築物問題分類，
以利進行劣化程度的評估 ，而依據文獻蒐集研究組織內容 ，主要包括：
1.建築物目前狀態與住戶期望需求的描述 。
2.對建築物的現況劣化（緊急修復）程度作詳細判定，包括組成構件、空間 品質、各種系統等區分為五個等級 (分數 1~5)，分數越高代表滿意度與性 能表現越好。
（二）建立住宅整建修復技術表
內容針對診斷項目提出一至三種修復方法，所提的方法必須是學理與實際應 用上普遍被接受的，其中包括修復技術描述、修復成本調查、改善得分等說明。
例如，針對漏水項目，其發生的種類、常見缺失、修復技術（包含材料的選擇、
工法或構法的選用）、所需花費成本等資料的紀錄 。
（三）個案調查研究(採問卷或訪談方式)
為檢視健診方法的階段性成果，選定特定個案群進行案例應用與探討，並彙 集示範案例及結果整理內容 。主要原則如下所述：
1.住戶所填寫住宅整建現況評估表，以個人認知與需求為依據 。
2.住戶所填寫之住宅整建修復技術表，需詳實表明整修數量。例如，柱、樑、
樓板、牆面損壞時，所需之整修面積。
（四）決策最佳化求解法
針對各構件的現況評估與修復技術，建立最佳化數學演算模型，從客觀角度 來評估投資績效。住戶需先設定有限的預算範圍，並依照住宅整建修復技術表之 整修數量建立參數，將數據輸入電腦，以求最佳解答。
（五）成果分析
協助住戶在有限預算下，藉由最佳化的方法，提供適當的修復計畫，包含所 應採取的修復技術、整建技術的成本、改善得分等，使所有構件的修復技術總和 具有最大的效益。
4.4.1 住宅現況診斷與評分方式
住宅整建現況診斷評估表，如下表 8 所示。另外，本研究亦透過網路問卷 形式，提供更有效率的現況診斷與評 分方式，相關網址請參考：
http://www.my3q.com/home2/118/luks/87451.phtml
一般住戶可透過該網路平台的初步健診，得知自宅的住宅現況。該平台的部分介 面如下圖 4 所示。
表 9 住宅整建現況評估表（簡表，以項目 A、B 為例說明）
評估模式 評估項目 發生原因 狀況得分 原始
得分 備註 (一)構件
損壞
A.柱、樑、
樓板、牆面 損壞
受地震影 響或建築 生命週期 影響，隨時 間增長所 產生之老 化、剝落。
□無，5 分
□粉刷些許脫落，4 分
□粉刷脫落，有輕微裂 縫，3 分
□粉刷脫落，0.2cm<裂縫
<1cm，2 分
□粉刷嚴重脫落，裂縫
>1cm，1 分
需整修面積：___坪
圖 4 線上住宅整建現況診斷評估問卷
網址：http://www.my3q.com/home2/118/luks/87451.phtml 整建
指標
得 分
修復 總分 美學性 10 舒適性 10 安全性 10 耐久性 10 B.樓板、牆
面有漏水
（或白華 現象－壁 癌）
設計因 素、施工良 窳，或不可 抗拒之天 然因素都 可能形成 漏水問題 及白華現 象。
□無，5 分
□輕微，4 分
□尚可接受，3 分
□嚴重，2 分
□非常嚴重，1 分
需整修面積：___坪
整建 指標
得 分
修復 總分 美學性 10 舒適性 10 安全性 10 耐久性 10
4.4.2 整建資源最佳化分配
資源最佳化分配的意義在於，如何讓使用者（住戶）可以在有限的預算下，
針對各種不同的整建修復技術，考量改善得分、生命週期成本及不同施做技術的 綜效，選擇最佳化的決策組合，使其整建後的品質改善程度可以達到最佳化（固 定預算下）。
4.4.3 策略得分
以改善各評估項目作整建策略方式，滿足住戶的價值，提升整建品質，因此 便產生了策略得分(Strategy scores,SS) (阮怡凱,2003)。在資源最佳化分配的模式 下，本研究考量整建成本、改善得分、生命週期效益及不同修復 技術間的綜效，
訂定評選準則與權重 (Criteria weighting,CW%) ，以評估各個整建修復技術的優 劣。而各整建修復技術的權重總合即為整體品質權重 (Quality weighting, QW%) 。 如式(4-1)所示。
Σ
CWi% =QW%... (4-1)4.4.4 品質得分(Quality score)
瞭解與診斷住宅現況後，接著就是思考如何提升與改善住宅的現況 。考量永 續整建的觀點 ，本研究將各技術所 能產生的生命週期成本效益納入計分考量
（Henny Leemkuil et al., 2000 ）。另外，本研究亦考量到不同修復技術共同施做可 能產生的附加價值。因此，改善的得分計算方式區分為以下幾個部分（如下表 9）： 1.改善得分：依據修復技術與成本所設計，得分高低與所付出的修復技術與成本 成正比關係。
2.生命週期效益得分：與改善得分略同，得分高低與所付出的修復技術與成本成 正比關係。
3.綜效得分：為考量整建修復技術彼此間有相輔佐關係時所設計 ；例如，若裝修 與設備共同處理，可降低單獨施作的成本，此稱為綜效。以下表 9 為例，當選用 整建修復技術 A-2.時，同時亦選用整建修復技術 B-2.或 B-4.，則彼此綜效得 1 分。
4.改善後實得分數：前三項得分的總合，為各整建修復技術的最終計算分數 。
權重設計
---4.4.5 價格得分(Price score)
除了提升品質帶來策略得分之外，藉由控制策略成本，也能增加整體的總得 分(阮怡凱,2003)。各個評估項目的每一項修復技術成本 (Strategy cost, SC)、最終 的總價(Tender price, TP)以及其他修復技術成本都會影響價格得分 (Price score, PS)。修復技術成本的計算可分為三種 。第一，單一整建修復品的直接成本。第 二，多重整建修復品的累計成本。第三，整建修復的工料成本乘以整建單位面積。
本研究假設修復技術成本與修復等級呈正比關係。也就是說，修復等級越高所增 加的成本也會越高。整建的最終總價即為每個評估項目所對應修復技術成本的總
合。如式(4-2)所示。
TP=
Σ sCi……….. (4-2) 本研究給予每項整建修復技術 0.7 分的基準得分。接著，尋求各評估指標所 有整建修復成本的平均值(Price mean,PM)，作為修正價格得分的依據（Henny Leemkuil et al., 2000）。在本研究中，以整建修復成本的平均值為基準值，變異在 正負 20%的常態分布區間內，如式(4-3 )所示。
PS = (PM-SC)/PM+0.7………. (4-3 )
4.4.6 整體得分(Overall score)
整建的整體的分(Overall score, OS)為技術品質得分與價格得分的總和 。如 式(4-4 )所示。
OS=QS+PS……… (4-4 ) 其中，技術品質得分與價格得分皆必須乘以該準則佔全部評選準則的權重 。