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公募 REITs:中等收益中等风险的投资新选择

在文檔中 国际财经评论 (頁 71-79)

张凌云

28 穆远东29

REITs 起源于上世纪 60 年代的美国,目前全球 REITs 市场规模近 2 万亿美元,其中美 国市场规模最大,约占全球市场总份额的六成,日本、新加坡等亚洲国家也在相继发展。历 经 20 年的持续探索,从最初理论研究到类 REITs 产品的初步实践,我国的公募 REITs 时代 终于在近年拉开序幕。2021 年 6 月 21 日,首批 9 只基础设施公募 REITs 在沪深交易所上市 交易。2021 年 11 月 29 日,沪、深两大交易所分别迎来第二批公募 REITs 的公开发售。两 批 REITs 收获了极高的市场认可度,上市当日即售罄。公募 REITs 的发行对我国金融体系完 善以及实体经济健康发展有重要现实意义。相较于海外成熟市场而言,虽然我国公募 REITs 在税收政策、监管体系等方面仍存在优化空间,但是考虑到前期经济发展积累的大量优质基 建项目以及服务于国家发展战略而具备的政策优势,中国公募 REITs 市场大有可为。本文旨 在总结、分析我国公募 REITs 市场现状,展望未来发展方向。

一、REITs 简介

(一)REITs 的定义

REITs (Real Estate Investment Trust) 指的是房地产投资信托基金,致力于通过将 不动产证券化使得普通投资者能够以较少的资金参与到不动产的投资中。REITs 的底层资产 可大致分为两类:持有性房地产以及基础设施。持有性房地产包括商业写字楼、公寓等。基 础设施一般包括机场、港口、收费公路、水电气热等传统基础设施以及 5G 基站、数据中心 等新基建。

2020 年 4 月 30 日,证监会联合国家发展和改革委员会印发了《关于推进基础设施领域 不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。《通知》指出,基础设施 REITs 是国 际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量 资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场 服务实体经济质效。

(二)REITs 与股票、债券的区别

28 北京外国语大学国际商学院,邮箱:202120200898@bfsu.edu.cn

29 北京外国语大学国际商学院,邮箱:mu_yuandong@bfsu.edu.cn

公募 REITs 以基建类基础设施为投资标的,投资标的具有明确的经营性收益。投资者的 回报来自于基金的现金分派以及基金的二级转让。因为有较高的强制分红比例,公募 REITs 产品的未来现金流不确定性较低,因此市场波动也相对有限。

股票投资方向多样,盈利依赖于上市公司分红和股价的上涨,不强制分红,市场的波动 性也较大。债券的盈利来自债券的利息收入和买卖债券的差价收入,有固定利息回报,市场 的波动性较小。

总的来看,公募 REITs 的风险和收益高于债券,低于股票,处于二者之间,在强调“权 益型”和“浮动收益”的同时,因底层资产经营稳定、具有良好的收益现金流而具备了一定 的“储蓄特征”,能够使投资者享受一定收益且不必承受过高风险,为市场提供了投资新选 择。

二、我国公募 REITs 现状

(一)已发行产品介绍

2021 年 6 月 21 日,首批 9 只基础设施公募 REITs 在沪、深交易所上市交易。其基础设 施基本情况如下表:

REITs 项目类型 项目地址 收入来源

华安张江光大园 REIT 产业园区 上海自由贸易试验区 经营性租赁收入、物业管理服务

收入及其他收入

中金普洛斯 REIT 仓储物流 北京市、广东省广州市、佛山市以

及江苏省苏州市、昆山市的核心集散地

仓储物流园租赁和物业管理服务

等获取经营现金流

东吴苏园产业 REIT 产业园区 苏州市 租金收入、物业费收入及停车费

收入

富国首创水务 REIT 污染治理 深圳市、合肥市 收取污水处理服务费

浙商沪杭甬 REIT 收费公路 杭州市 收取车辆通行费

博时招商蛇口产业园

REIT

产业园区 深圳市 产业研发办公物业租赁收入,即

与相关方签署的相应租赁合同项下的

租赁收入;其他收入,即基础设施管

理收入、基础设施服务收入

红土创新盐田港 REIT 仓储物流 深圳市 将基础设施市场化出租获得的持

续、稳定的租金收入和综合管理服务

费收入

平安广交投广河高速

REIT

收费公路 广州市粤港澳大湾区 收取车辆通行费

中航首钢绿能 REIT 垃圾处理及生物

质发电

北京市 生物质能源发电及生活垃圾处理

服务,包括提供电力产品,收取电费

收入;提供垃圾处置服务,收取垃圾

处理服务费

资料来源:上交所、深交所公告

2021 年 11 月 29 日,沪、深交易所分别迎来第二批公募 REITs 的公开发售。其基础设 施基本情况如下表:

REITs 项目类型 项目地址 收入来源

华夏越秀高速 REIT 高速公路 起于汉孝高速主线路甘

夏湾,止于武汉天河机场北

车辆通行费收入、广告

费收入、与服务设施等相关

的租赁收入;以及其他因标

的公路以及标的公路权益的

合法运营、管理和处置以及

其他合法经营业务而产生的

收入

中关村产业园 REIT 产业园区 北京市海淀区中关村软

件园

开发收入、住宅、商业及

工业房地产开发销售以及出

租收入、市政建设收入、招商

以及工程代理收入、综合服

务收入、投资收入和财政补

贴收入

资料来源:上交所、深交所公告

目前已上市 REITs 的底层资产可分为产权和特许经营权两大类,涉及仓储物流、产业园 区、生态环保、收费公路四个领域。广州广河、浙江杭徽、中航首钢绿能、富国首创水务属

于特许经营权项目,此类项目经营情况稳定,因此其收入来源如车辆通行费、垃圾处置费等 浮动较小,与园区类资产相比现金流稳定性更优,现金分派率更高,但增值空间较小。

基础设施的选择也体现符合中国经济发展需求,与未来经济发展规划匹配:国家产业规 划支持高速公路持续发展;产业园区有利于促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设,

且其开发运营以政府主导运营模式为主;水务行业是关系国计民生的公共服务行业,中央各 级地方政府一直非常重视水务行业的发展,在近年“绿水青山”的倡导下,水务行业重要性 尤为凸显;仓储物流基础设施是商贸流通与物流活动的基础性设施,也是支撑城市社会经济 发展的基础性、战略性资源。这些项目板块都与国家战略或长远规划相一致,能够盘活存量 资产,为基建投资释放新活力,加快新型基础设施建设。

已上市 REITs 项目区位优势明显,地域分布集中在长三角、粤港澳、京津冀等国家重大 战略区域,区域经济发达,是未来中国经济发展的主要推动力量。这有利于国家进一步拓展 新区域协调发展的空间格局,稳步推进区域经济发展战略。

(二)募集情况

首批九只基础设施公募 REITs 的募集总份额达 314 亿元,张江 REIT、浙江杭徽、富国 首创水务、东吴苏园、普洛斯、盐港 REIT、首钢绿能、蛇口产园、广州广河准予募集份额总 额分别为 5 亿份、5 亿份、5 亿份、9 亿份、15 亿份、8 亿份、1 亿份、9 亿份、7 亿份,战 略配售比例在 55.33%-78.97%之间。第二批公募 REITs 的募集总额超 50 亿,华夏越秀募集 份额为 3 亿,中关村产业园募集份额为 9 亿份,二者战略投资者、网下投资者、公众投资者 的认购比例均分别接近 70%、21%、9%。

规定原始权益人及其关联主体在首次发行环节以参与战略配售方式认购公募基金不低 于 20%的基金份额,但两批 REITs 产品实际认购份额都远超 20%,投资者结构以机构投资者 为主,且战略配售(含原始权益人)比例普遍偏高,占据基金份额的绝大多数,网下发售和 公众投资者发售发行的份额则相对较少。

这与国外成熟 REITs 市场上个人投资者和机构投资者都广泛参与投资的情况不同,可 能存在的原因有两个:一是机构投资者拥有更为强大的资金支持以及广泛的信息来源渠道,

在认购过程中更具优势从而抢占到更多的份额;二是由于国内公募 REITs 起步较晚,产品设 计复杂且限制较多,监管制度方面也存在改进空间,所以普通投资者大多持观望态度。

推行 REITs 的目标之一是通过引进新的金融工具,健全中国资本市场,推动多元化融 资。通过限制原始权益人持有基金的最低份额可将其与基础设施基金的利益进行绑定,为中

小投资者提供更多保障,但当原始权益人以及机构投资者持有的比例过高,便会与多元化融 资目标产生冲突,还会引发流动性风险和基金净值大幅度波动的风险。

三、利益分配与风险

(一)利益分配

公募 REITs 收益主要来源于两部分,一是现金分红,二是转让差价。已发行的公募 REI Ts 普遍采取强制分红政策,每年至少进行收益分配 1 次,每次收益分配的比例不低于合并 后基金年度可供分配金额的 90%,其中广州广河要求收益分配比例不低于 95%。

目前公募 REITs 预期现金分派率均在 4%以上。但因底层资产的特性不同相应基金的现 金分派率也存在一定不同。其中产业园区和仓储物流归属的产权类的公募 REITs 现金分派 率较低,仅在 4%-5%之间;特许经营权类收益较高,首创水务 2021 年、2022 年预计净现金 分派率分别为 8.74%、9.15%;首钢绿能 2021 年、2022 年现金分派率为 9.13%、8.17%;广 州广河现金分派率 2021 年、2022 年的现金分派率分别为 6.19%和 7.20%;浙江杭徽 2021 年、2022 年净现金流分派率分别为 12.35%、10.45%;华夏越秀 2021 年、2022 年预计现金 分派率分别为 7.77% 7.87%。

产权类项目派息率相对较低,但不存在到期日,资产增值潜力较大,未来可能产生更多 的资本利得,股性更为明显;而特许经营权类项目存在到期日,到期后资产价值降为零,基 金净值也逐渐降为零,因此给出较高的派息率,更多的表现为债性。

(二)风险

1. 底层资产的经营风险

目前基础设施 REITs 试点聚焦在仓储物流、产业园区、生态环保、收费高速四个领域,

经营风险因底层资产不同而存在差异,只有细致研究各行业的经营特点、产业政策、运营规 律等方面,才能及时规避风险。

下面按照产业类别来分别阐述各类底层资产存在的主要风险:

仓储物流类:中央与地方政府高度重视港口物流业,存在改造、租金减免等政策风险;

随着大数据、人工智能技术的发展,仓储物流基础设施的硬件水平需不断投入资金进行升级;

新冠疫情、国际冲突等影响贸易下滑的突发事件风险;大客户过于集中带来的退租、拖欠租 金等违约风险;土地使用权到期风险。

产业园区类:当租约集体到期,租户未续约或者未能及时找到可替代承租人从而影响基 金收益;土地使用权到期,若政府相关部门提高土地出让金或不批准延长土地使用期限;政

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