公寓大廈管理委員會

在成功里，住宅型態以大廈為主，公寓次之。其中，數量較少的公寓並無依 照該條例成立管理委員會，而大廈則皆成立管理委員會，且有各項內部專屬的公 共設施，儼然自成一個小型鄰里單元。以下將討論公寓大廈管理委員會所具備的 各項資源之來源及運用。

壹、 行政資源

一、行政資源的來源

公寓大廈管理委員會的法源依據係依《公寓大廈管理條例》第 29 條成立。

在組織結構上，公寓大廈以區分所有權人³¹大會為最高權力機構。平時，則由管 理委員會執行職權。（圖 2-8）

區分所有權人大會，係由全體區分所有權人組成，召開頻率為一年至少一次，

其職權為議決公寓大廈內的公共事務，並選舉新任委員。

管理委員會，則由區分所有權人於區分所有權人大會召開時，區分所有權人

31 區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分 按其應有部分有所有權。

因此，區分所有權人，即具有房屋所有權者，但不一定是公寓大廈的住戶。

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相互推選產生，並依各社區規約議決公寓大廈內的日常公共事務、協調住戶間的 糾紛，以及社區內日常生活的行政、安全、機電、清潔等事項。因此，管理委員 會的權力係來自區分所有權人大會。管理委員會成員的職稱及名額，依各公寓大 廈規模而略有差異。一般而言，成員分為主任委員、副主任委員、財務委員、監 察委員，以及一般委員；名額方面，以 5 至 9 位委員為主，且必為單數，以利公 共事務決議之表決。（圖 2-8）總之，獲得區分所有權人大會授權的管理委員會是 公寓大廈公共事務的主要決策者。

圖 2-8 公寓大廈管理委員會組織架構圖

資料來源：公寓大廈管理委員會總幹事。

二、行政資源的運用

實務運作上，區分所有權人大會係由主任委員召開，並由總幹事報告過去一 年之工作成果及財務收支，以及未來一年之工作計畫。接著，區分所有權人會議 決社區內的重大公共事務。最後，由區分所有權人選舉新任委員，並相互推舉幹

區分所有權人大會

管理委員會

主任委員、副主任委員、財務委員、

監察委員、一般委員

總幹事

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部。然而，部分公寓大廈住戶或因工作忙碌，不願擔任委員；或因社經地位較高，

不願受制其他委員，使得部分管理委員係以抽籤或輪流的方式產生。

貳、 經濟資源

一、經濟資源的來源

公寓大廈管理委員會經濟資源的來源以住戶每月繳納的管理費與停車格的 清潔費為主，其比率超過收入的 90%。根據訪談所得資料，管理費係以坪為單位 計算，收取費用每坪以 100 至 200 元為多；清潔費則是以格為單位計算，收取費 用每格以 500 至 1000 元為多。

二、經濟資源的運用

公寓大廈管理委員會經濟資源的運用，以給付物業管理公司的人事費用最多，

其用途主要即為總幹事及警衛的薪資。此外，公寓大廈內公共設施的保養及修繕，

以及住戶平日的廢棄物清運，亦為經濟資源支出的項目。

參、 人力資源

一、人力資源的來源

公寓大廈管理委員會除委員外，主要負責事務者為公寓大廈管理服務人員，

一般多稱其為總幹事、社區經理。總幹事為管理委員會與公寓大廈管理維護公司 簽約後，保全公司派駐在公寓大廈的人員，其職責為執行區分所有權人大會及管 理委員會議決事項。

二、人力資源的運用

實務運作上，公寓大廈總幹事的工作室係即為執行區分所有權人大會及管理 委員會議決之事項，以及處理公寓大廈內的所有日常事務，包括行政、安全、警

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衛、機電、清潔，各式活動規劃、公告與執行，以及協調住戶間的糾紛。總幹事 亦必須於區分所有權人大會及管理委員會召開時，報告工作成果及財務收支。此 外，對外聯繫亦是總幹事職責，包括與軟硬體廠商之接洽，以及將住戶反映的鄰 里問題告知里辦公處協助。因此，最瞭解公寓大廈公共事務者，非總幹事莫屬。