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第三章 印花稅對房價的影響
印花稅是香港政府的重要稅收來源。近十年來占香港政府總稅收約 6.4%
至 22.4%之間。由於印花稅的收入與房地產和股票市場的交易息息相關，所以 常受全球景氣波動的影響。這十年來香港印花稅收入最低時為 2002-2003 年度 75 億元，占其總稅收 6.4%；而最高時則為 2007-2008 年度 515 億元，占其總 稅收 22.4%8。
第 3.1 節 印花稅的內容
印花稅是香港稅務局最早徵收的稅種，有關徵收印花稅的法源是記載於
《印花稅條例》中，印花稅基本上是對交易的證明文書而不是對交易本身徵收 稅額。香港印花稅的徵收主要有四大類：
一、 坐落香港的不動產買賣或轉讓文書、不動產租約 二、 香港證券的成交單據或轉讓文書
三、 香港不記名文書9
四、 第一、二、三類文書的複本及對應本
3.1.1 坐落香港的不動產買賣或轉讓文書
香港的不動產買賣文書一般可分為三類：臨時買賣協議、正式買賣協議及 售賣轉易契。「轉易契」(conveyance) 是將不動產轉讓或歸屬給他人的一切文 書 (包括退回書) 及一切法庭判令或命令。而 「售賣轉易契」 (conveyance on sale) 則為出售不動產時，將不動產轉讓或歸屬給買方、代理人或其指定人的
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8請參閱香港特別行政區政府政府統計處香港統計資料 (2013)。
9不記名文書 (bearer instrument) 指任何可以將證券轉讓給持文書人的文書，但不包括非港幣借款所構 成的證券有關文書，但仍包含借款中可以用港幣償還的部分，例如:不記名認股權證、受益憑證等。
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一切轉易契。以往，臨時買賣協議及正式買賣協議是不需繳納印花稅。為了打 擊房地產市場的炒作，自 1992 年起香港政府將買賣住宅物業的協議納入印花 稅的課稅範圍內，按售賣轉易契的稅率課徵。但為了避免重複課稅的情況，若 售賣轉易契是根據先前的買賣協議簽立，與買賣協議的條款一致，且買賣協議 也按應課的從價印花稅稅率課徵並已加蓋印花，則售賣轉易契只須徵收 100 港 幣的定額印花稅。自 2013 年 2 月 23 日起，香港政府調高「從價印花稅」的稅 率並由原本向售賣轉易契徵收提前改向買賣協議徵收。在 2013 年 2 月 23 日以 後除香港永久性居民首購住宅物業外之所有住宅和非住宅物業，均須按新的稅 率徵收「從價印花稅」。另外香港的稅額若計算出不足$1 之數，是無條件進位 計算。
表 3-1 從價印花稅稅率 (2013 年 2 月起) 單位：港幣 物業售價或價值 (以較高者為準) 新稅率
2,000,000 元或以內 1.50%
2,000,001 元至 2,176,470 元 30,000 元+超出 2,000,000 元的款額的 20%
2,176,471 元至 3,000,000 元 3.00%
3,000,001 元至 3,290,330 元 90,000 元+超出 3,000,000 元的款額的 20%
3,290,331 元至 4,000,000 元 4.50%
4,000,001 元至 4,428,580 元 180,000 元+超出 4,000,000 元的款額的 20%
4,428,581 元至 6,000,000 元 6.00%
6,000,001 元至 6,720,000 元 360,000 元+超出 6,000,000 元的款額的 20%
6,720,001 元至 20,000,000 元 7.50%
20,000,001 元至 21,739,130 元 1,500,000 元+超出 20,000,000 元的款額的 20%
21,739,131 元或以上 8.50%
資料來源：香港特別行政區政府稅務局，GovHK 香港政府一站通 (2014)
為了遏止房地產炒作，自 2010 年 11 月 20 日起，在現有的從價印花稅上，
任何以個人或公司取得住宅物業，並在取得後 24 個月內轉售，均須繳交「額 外印花稅」。自 2012 年 10 月 27 日起香港再度調高「額外印花稅」的稅率及延
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3.1.3 香港證券成交單據或轉讓文書
自 2001 年 9 月 1 日起，售賣或購買任何香港登記證券須按表 3-4 課徵印 花稅，於簽立成交單據，買賣雙方皆需按其代價或香港證券價值的 0.1%繳納 印花稅。另外，於簽立證券轉讓文書時需繳付$5 定額印花稅。
表 3-4 香港證券成交單據及轉讓文書印花稅收費 單位：港幣
文件性質 收費
售賣或購買任何香港證券 的成交單據
每張售賣及購買單據所載的代價款額或 價值的 0.1%
無償產權處置轉讓書 $5，另加轉讓證券價值的 0.2%
任何其他種類的轉讓書 $5
資料來源：香港特別行政區政府稅務局，GovHK 香港政府一站通 (2014)
3.1.4 香港不記名文書
在香港發行的不記名文書、由在香港組成的法人及非法人團體或由他人代 該法人團體在其他地方發行的不記名文書，皆按發行時市值的 3%課徵印花稅。
(發行金額之尾數不足$100 的部分仍作$100 計算)
3.1.5 第一、二、三類文書的複本及對應本
第 1、2、3 類複本及對應本可課徵$5 的定額印花稅，如文書正本的印花稅 少於$5，則複本僅需付與正本文書相同的印花稅。
3.1.6 各類印花稅文書的納稅義務人、稅基及加蓋印花期限
各類印花稅文書的納稅義務人、稅基及加蓋印花的期限均有所不同，現詳 列如表 3-5 :
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之 Bernanke，於 2008 年 11 月率先實施量化寬鬆政策 (quantitative easing, QE)。為了提振經濟，其他各國也紛紛效法祭出寬鬆貨幣政策，國際熱錢大舉湧入亞
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套利誘因，把熱錢驅趕出去，但是降息驅趕熱錢，反倒推高房市泡沫。
各國中央銀行實施的量化寬鬆貨幣政策，事實上就是增加貨幣發行數量並 將其注入金融體系，使得借貸環境變成「寬鬆」。具體作法就是中央銀行發行 一定數量的新貨幣，然後用這些新貨幣於公開市場買進商業本票、政府債券或 資產抵押證券等金融工具，讓資金注入金融市場，使得市場的資金供給超過實 際需求，多餘且充足之游資到處氾濫流竄。「錢多了，自然就不值錢」，這是一 個很簡單的經濟學原理，為了避免手上的錢變薄，人們往往會轉向房地產投資 以求保值。
美國推出寬鬆貨幣政策後，使得美元相對人民幣貶值，導致國際熱錢紛紛 湧向與人民幣相關的資產。又因為中國在資本方面實行管制，國際熱錢進出大 陸成本過高，造成香港資本市場和港幣成為國際熱錢投資的首選。另外一方面 香港房地產的高度金融化、交易成本低和交易相對便利，也是流竄性國際資本 投入香港房地產的原因。
香港房價上漲的原因可從供給、需求兩方面來說明，第一：供給面－有限 的供給，香港政府壟斷了土地，導致沒有多餘的空地可以蓋新屋，在 1990 年 代，每年約有 2 萬 4,000 戶10的新成屋落成；近年來，每年卻只有約 1 萬 1,000 戶左右。第二：需求面－強勁的需求：港幣採固定匯率釘住美元，受到美國、
日本等國量化寬鬆政策的影響，使得利率遠低於物價膨脹率，大筆資金沒有其 他去處，買房成了投資的最好選擇。
自 2009 年初以來香港房價漲了近一倍，這樣驚人漲幅還是香港政府已經 祭出各種打房措施下的結果。事實上，香港政府在 2009 年房價剛上升時已緊 縮房貸成數，並在 2010 年 11 月對住宅物業買賣加徵最多可達成交價 15%的額 外印花稅。新一屆香港政府上臺後，打房力度加碼，額外印花稅加到最高 20%，
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10請參閱香港統計年刊 (2013) ，1990 年至 1999 年落成房屋 24 萬 1,696 間; 2010 年至 2012 年落成房 屋 3 萬 2,884 間。
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再搭配對非香港永久性居民或公司統一徵收 15%買方印花稅。到 2013 年 2 月，
香港政府又決定將從價印花稅全面翻倍，最高達房價的 8.5%。這一系列措施，
都是為防止資產泡沫風險惡化、遏抑住宅物業市場短期炒賣活動及確保住宅物 業市場健全平穩發展。
第 3.3 節 新印花稅制對房價的影響
3.3.1 香港房地產發展歷程
香港房地產業一直是香港經濟景氣重要領先指標之一，占其 GDP 的 20%
以上。從二次大戰後至今經歷了 60 多年的發展，期間雖然歷經了數次景氣循 環，但隨著經濟的迅速發展，香港政府在房市危機中也累積了相當的經驗，並 從中汲取教訓，使得香港房地產市場機制更加完善。
自二次大戰後至今，香港房地產呈現六次明顯的周期循環11。第一個周期 為 1946 年至 1959 年；第二個周期為 1959 年至 1969 年；第三個周期為 1969 年至 1975 年；第四個周期為 1975 年至 1985 年；第五個周期為 1985 年至 2004 年；第六個周期為 2004 年至今。每個周期長短不一，每短的是第三個周期 6 年，最長的是第五個周期 19 年。
1946 年起因香港人口的急劇增加 (如圖 4-1) 使得房屋需求大量增加。在 香港政府政策推動下，資金大量湧入，香港出現了房地產熱絡的景象。1954 年，香港政府開始大量興建徙置屋邨12，到了 1958 年，房地產市場開始出現 供過於求，隨之房價、地價大幅下跌，第一個周期共繁榮了 11 年，衰退了 2 年。
1959 年起，香港經濟出現回溫，加上來港投資的外國人、國際商業機構增
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11請參閱華慧 (2012)。
12徙置屋邨是香港第一代的出租公共房屋，於 1954 年至 1975 年間興建，主要分佈於香港島、九龍市 區和新界一些較早開發的新市鎮。
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加，對於商業大樓及住宅房屋的需求增加，導致房地產業迅速回升。但是由於 銀行對房地產業過度的融資貸款及其他因素，到了 1965 年，香港就爆發了有 史以來最大的銀行信用危機，使得房地產價格暴跌，第二個周期共繁榮了 7 年，
衰退了 3 年。
1969 年起香港房地產市場逐漸復甦，香港政府於 1972 年提出的「十年建 屋計畫」，提供了 180 萬香港居民設備齊全、合理居住環境的公共房屋，此舉 令投資者信心大增。另外，香港十大房地產公司在 1970 年代先後公開上市，
再加上日本、東南亞及澳洲等國資金湧入，導致房價急劇上揚。但是到了 1974 年，石油危機又使得房地產業全面調整。第三個周期共繁榮了 4 年，衰退了 2 年。
1975 年底，房地產市場又再度回升，香港政府於 1976 年開始地鐵修建計 畫，提升了土地價值；同年又推行「居者有其屋計畫」，一連串的政策施行及 人口的增加下，使得房屋供不應求，新興市鎮也逐步形成。到了 1981 年香港 房地產市場達到高峰，成為僅次日本的世界第二高房價地區，但隨後而來的第 二次石油危機及中英香港問題談判，令香港市民出現信心危機，導致 1983 年 房地產市場全面崩潰。第四個周期共繁榮了 7 年，衰退了 3 年。
1984 年 12 月 19 日中國大陸國務院總理趙紫陽先生與英國首相柴契爾夫 人於中國大陸北京簽訂「中英聯合聲明」後，香港房地產市場才重新復甦。90 年代初期，在國際游資及香港投資客瘋狂炒作房地產下，房價、地價急速飆 升。從 1985 年到 1997 年時房價已上升了 7 至 8 倍。1997 年，香港房地產泡沫 破滅，房價一路下跌，給香港經濟帶來嚴重的負面影響。第五個周期共繁榮了 13 年，衰退了 6 年。
2003 年底開始復甦至今又繁榮了 10 多年，雖然 2009 年因為金融海嘯使得
2003 年底開始復甦至今又繁榮了 10 多年，雖然 2009 年因為金融海嘯使得