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第五章 結論與建議
國內有關公告土地現值或財政收支對房價影響的文獻相當豐富，但對其他 國家這方面的探討卻相當有限。因此，本論文的研究主題針對香港印花稅及差 餉對房價影響進行探討，俾期藉此拓展對其他國家稅制領域的研究視野並加深 對香港稅制之了解。
第 5.1 節 研究結論
本文探討香港印花稅對房價的影響分述如下：
一、根據美國顧問公司 Demographia 發表的「國際房價能力負擔調查」顯 示，全球大都會中以香港的房價最令人無法負擔，平均房價是年平均所得的 14.9 倍，香港政府為了抑制房價，自 2009 年起實施緊縮房屋抵押貸款成數、
降低貸款占收入比例及嚴格緊縮非香港收入人士抵押貸款成數等調控措施並 於 2010 年起相繼推出「額外印花稅 (special stamp duty) 」、「買方印花稅 (buyer stamp duty) 」 及 「雙倍印花稅 (double stamp duty) 」等各式新印花稅 制。
二、香港政府政策的實施與推行，確實影響了房地產市場行情的變化，不 論是「額外印花稅」、「買方印花稅」及「雙倍印花稅」，均會影響香港的房 市交易量，但卻無法如預期抑制香港房價向上的走勢，主要的原因包括中國大 陸的強勁需求、房貸利率創新低、各國量化寬鬆貨幣政策、土地供應短缺因素、
中國人有土斯有財的觀念以及房地產具有保值特性等。
三、香港實行土地官有制，土地大多是出租或以其他方式批出一定年限的 使用權，政府壟斷全部土地所有權，造成土地嚴重供應短缺。經濟學基本原理：
產品價格決定於市場供需，香港政府若不從房市的供需面上做調整，僅仰賴人 為政策控管，市場價格終究會回到由供需來調整，而政策對房市的影響就僅會
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是短期治標，並不能達到長期治本的效果。
其次探討香港差餉對房價的影響如下四點：
一、香港政府依據《差餉條例》所賦予的權力，退還或減免差餉給差餉繳 納人。近年來，若遇到特殊的經濟形勢，香港政府都運用這些權力推行差餉減 免措施，以舒解民困。雖然香港政府没利用差餉來抑制高房價，卻在房地產衰 退時期運用差餉對房地產市場做了重要調整。
二、香港的差餉是一種因持有或占用不動產所課徵的間接稅。自 1999 年 起香港政府每年都會重估應課差餉租值 (市場年租金)，並在這一虛擬租值的基 礎上徵收 5%的差餉。不論房屋的用途是自住、出租，還是空置都必須繳納差 餉。歐美各國的房地產持有稅大多以房地產的評估價格作為計算基礎，差餉稅 率若按此方式計算，在房價漲幅超過租金漲幅或房價上漲而租金不漲的情況下，
換算後的差餉稅率有隨房價上漲而呈現下降的趨勢，所以投資客持有房產的成 本會隨著房價的提高而降低。
三、由香港差餉物業估價署編制的房屋售價指數顯示，自 1981 年迄今，
香港私人住宅、商用大樓、店舖及工業大廈這四類中，以店舖漲幅最高，漲了 約 14.8 倍；而 2011 年以後，以工業大廈漲幅最高，約漲了 0.7 倍。究其原因，
主要是香港政府自 2010 年陸續推出各種新印花稅制打擊私人住宅的交易，使 得部分國際和中國大陸游資轉向非住宅房屋市場，進一步推高非住宅房屋的房 價。另外，值得一提，香港的工業大廈並不似臺灣的工業住宅，並不能當住宅 使用，但若有意將工業大廈改作住宅用途，則可向香港城市規畫委員會申請規 畫許可變更用途。
四、實證分析顯示，差餉稅收占總稅收的比率與私人住宅房價之間呈負相 關，也就是當其他情況不變下，差餉稅收增加，差餉稅收占總稅收的比率會上 升，私人住宅房價下降。
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第 5.2 節 建 議
經由前述的結論，可據以列出本研究的建議如下述：
一、由於香港的土地屬於官有制，既然土地供應短缺是造成高房價的原因 之一，香港政府在無法有效平抑高漲的房屋需求同時，是否應考慮調整土地政 策，釋出大量土地供給或是實施各項造地計畫，進而增加房屋的供給。另外，
也可考慮增加資助房屋的供給量，「產品價格決定於市場供需」，當其他情況不 變下，供給增加，房價自然就會下跌。
二、許多國家都已證明房地產持有稅是抑制房價上漲的有效工具且實證顯 示差餉稅收占總稅收的比率與私人住宅房價之間呈負相關，當其他情況不變下，
由於差餉稅收占總稅收的比率小於 1，當分子及分母同時增加時，此比率就會 上升，也就是差餉稅收愈高，私人住宅房價愈低。要增加差餉稅收，可從二方 面著手：稅基及稅率。因此，香港政府若期望將房價導回正軌，不妨考慮擴大 差餉稅基，比照歐美等國採「評估價格」計算基礎，而非以「租值」計算，這 樣也比較能準確地反映房地產持有人的財富，使得財產多的納稅人多繳稅。同 時隨著經濟發展以及房地產市場變化，評估價格也應相對調整，如此比較符合 稅收的公平原則。另外，也建議香港政府應適時縮減差餉的各類扣除及免稅規 定，一方面既可增加財政收入，另一方面又能達到抑制房價和平抑投機氣氛的 稅制改革，也唯有如此才能促進房地產市場長治久安。
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利息稅 - - - - - - - - - - - - - -
-利得稅 45,252 37,699 42,969 44,376 38,799 48,770 58,640 69,797 71,919 91,423 104,151 76,605 93,183 118,600 125,638
個人入息稅 4,098 3,216 3,455 3,603 3,316 2,744 2,963 3,194 3,566 3,586 2,151 3,656 3,922 4,512 4,078
物業稅 1,333 1,168 1,143 1,136 1,180 983 1,116 1,267 1,247 1,241 833 1,678 1,647 1,949 2,259
薪俸稅 25,063 24,831 26,303 28,634 29,733 27,977 33,990 37,494 38,586 37,479 39,008 41,245 44,255 51,761 50,467 12,228 11,938 12,630 11,571 10,921 11,636 12,057 11,938 12,047 13,048 12,620 12,767 14,759 15,761 16,565
- - - - - - - - - - - - - -
-酒店房租稅 (1) 219 182 223 203 201 156 248 310 384 450 223 - - -
-10,189 12,116 10,911 8,637 7,458 11,246 15,851 17,867 25,077 51,549 32,162 42,383 51,005 44,356 42,880
573 499 537 666 884 753 1,350 1,440 1,531 1,671 1,626 1,617 1,813 1,947 2,029
195 97 - - - - - - - - - - - -
-7,698 7,377 7,293 6,981 6,620 6,422 6,603 6,424 7,023 7,059 6,047 6,465 7,551 7,725 8,977
3,614 7,132 14,428 12,727 8,923 11,167 12,640 14,146 15,467 9,495 7,175 9,957 8,956 9,722 11,204
2,237 2,613 3,025 2,676 2,510 2,724 3,417 3,895 4,335 5,553 4,981 4,816 6,657 7,070 7,466
1,286 1,577 1,767 1,881 1,726 1,676 775 616 610 863 2,389 1,596 2,452 4,849 2,736
5,489 4,978 4,806 4,707 3,721 4,804 5,184 5,525 5,751 6,274 4,870 4,895 5,113 6,769 5,127
1,333 1,093 1,061 926 843 846 949 988 1,009 997 1,006 1,183 1,159 2,660 1,208
8,335 6,986 7,579 8,621 8,015 7,870 8,710 9,815 11,280 11,552 12,483 12,601 15,806 16,971 19,268
6,517 5,672 4,210 4,154 4,405 3,133 3,025 2,791 2,740 2,826 3,305 3,277 2,887 3,425 3,404
4,400 3,326 3,297 3,366 2,068 2,877 3,401 3,374 3,336 3,344 3,320 3,438 3,483 3,573 3,687
5,076 5,918 6,167 6,209 5,966 5,745 5,609 5,584 5,921 6,023 5,600 5,592 6,250 6,450 6,463
政府一般收入帳目 21,568 15,390 6,835 225 2,766 5,923 4,916 3,857 10,560 12,005 23,352 17,893 17,824 20,105 20,024
土地基金 10,080 21,388 12,681 106 13,281 17,159 6,560 4,226 12,031 9,876 14,183 11,196 11,078 11,216 11,126
176,783 175,196 171,320 151,405 153,336 174,611 188,004 204,548 234,420 276,314 281,485 262,860 299,800 339,421 344,606
1,237 1,272 1,503 1,928 1,403 1,455 1,469 1,676 778 354 176 185 213 94 137
- - - - - - - - - - - - - -
-- - - - - - - - - - - - - -
-1,471 640 2,067 2,475 2,212 327 38 29 76 4,521 471 864 142 163 230
982 1,384 10,525 837 548 1,540 2,186 2,954 3,582 3,567 3,488 5,946 1,212 2,359 15,853
地價收入 (3) 19,251 34,810 29,531 10,327 11,476 5,415 32,033 29,472 37,001 62,318 16,936 39,632 65,545 84,644 69,563
其他 6,435 4,301 2,652 356 714 1,134 27,395 1,505 4,483 4,059 6,219 2,245 2,797 3,822 4,675
6,329 2,665 2,949 2,816 2,432 2,427 8,406 2,943 2,307 2,207 1,917 1,232 1,357 1,386 1,482
3 4 3 1 2 4 2 2 3 3 5 12 4 9 1
2,533 11,515 3,612 5,382 4,464 17,623 1,688 1,972 2,009 2,098 2,101 2,276 2,238 2,389 2,240
1,091 1,016 602 5 631 1,146 771 520 1,480 1,215 1,745 1,377 1,363 1,379 1,369
- 192 296 27 271 425 317 182 423 331 416 323 272 240 214
- - - - - 1,231 1,282 1,232 1,452 1,478 1,603 1,490 1,538 1,817 1,780
39,332 57,799 53,740 24,154 24,153 32,727 75,587 42,487 53,594 82,151 35,077 55,582 76,681 98,302 97,544 216,115 232,995 225,060 175,559 177,489 207,338 263,591 247,035 288,014 358,465 316,562 318,442 376,481 437,723 442,150 註釋：