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第四章 差餉稅制對房價的影響
香港的差餉 (property rates) 是一種因持有或占用不動產所課徵的間接稅。
香港差餉已有 160 多年的歷史，是一種國際間公認簡單、公平及稅基廣的制度、
是政府穩定可靠的一般收入。依據美國顧問公司 Demographia 公布 2014 年
《Demographia 國際房價負擔能力調查》，香港連 4 年蟬聯房價最不親民榜首，
房價所得比 14.9 倍，亦創該報告發行 10 年來最高紀錄，令我們感興趣的是：
差餉稅制與房價波動程度之間是否存在某種聯繫？本章將探討是否因為香港 差餉稅負過低，投資客房產持有成本低，導致房地產市場的大起大落。
第 4.1 節 差餉稅制的內容
4.1.1 差餉的意義
差餉，顧名思義就是「差役糧餉」，1845 年開徵時的用途僅為支應香港警 隊糧餉所需經費且徵收不得逾所需經費額度，1856 年起又陸續開徵「街燈餉項」
、「食水餉項」和「消防餉項」以支應其他的公共設施和服務。在 1875 年以前，
各餉項分開計算、合併徵收。直到 1875 年才將各餉項合併計算及徵收，進而 成為今日的「差餉」。
4.1.2 差餉的徵收方式
差餉是按照物業單位20的應課差餉租值再乘以立法會所決定的徵收率所 計算，而應課差餉租值是假設物業在估價依據日期空置出租時，估計可取得的 合理年租。在評估應課差餉租值時，必須參考同區類似物業在公開市場於估價
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20請參閱差餉條例，因租賃或持有而占用各別或獨立的單位，或根據任何特許而持有或占用的土地 (包 括有水淹蓋的土地) 及全部或部分建築物、構築物。
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依據日期或接近該日期所議定的租金，並按面積大小、位置、設施、完工及管 理品質而加以調整。另外無論是私人、公營房屋或違章建築，都按公平相同基 準評估應課差餉租值，因此應課差餉租值可視為物業的市值租金。
差餉物業估價署為了更精準地反映房地產的最新租值，自 1999 年起每年 均全面重估及稽核應課差餉租值。以 2013-14 年度為例，全面重估的依據日期 為 2012 年 10 月 1 日，全面重估完成後，新應課差餉租值會進行大規模的數據 稽核，以確保新應課差餉租值在估價依據日期達到公平合理一致，因此新應課 差餉租值則於 2013 年 4 月 1 日起生效。若是遇到物業結構上變更或是增建以 致租值改變時，該署亦會進行臨時估價21。
差餉是依據租約內容而決定向物業所有人或使用人徵收，若租約無明訂則 向物業所有人徵收，不然則向使用人徵收，因法律上應繳納差餉為使用人，故 物業所有人就所繳的稅額可採取法律行動向使用人追討。當物業出售時，當季 的差餉可由買賣雙方自行協議分攤，並於徵收通知書上最後繳款日期前向差餉 物業估價署提出申請。
差餉是分四季預繳，每季初納稅義務人將收到徵收差餉通知書，通知書上 載明應繳納期限，通常為每季第一個月的最後一天 (遇國定假日則順延一天)，
若逾繳納期限仍未繳交，則加徵應納金額 5%的附加費，倘逾六個月仍未繳納，
則再加徵總數 (含前次加徵 5%的附加費) 10%的附加費。
4.1.3 差餉的免稅規定
差餉為使用物業而徵收的間接稅，因此不論納稅義務人的負擔能力如何，
皆須繳納。只有少數情況才能免繳差餉，一類是沒有記載 (豁免評估差餉) 於 差餉估價冊內之物業；而另一類則雖然記載 (豁免繳納差餉) 於差餉估價冊內
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21請參閱香港特別行政區政府差餉物業估價署公共服務差餉 (2014)
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，但政府可透過行政手段免繳納差餉。
有關豁免評估差餉之物業規範於《差餉條例》第 36 (1) 條，此類豁免通常 為永久免繳納差餉之物業；而豁免繳納差餉之物業規範於《差餉條例》第 36 (2) 及 36 (3)條，此類豁免通常為暫時免繳全部或部分差餉之物業。
《差餉條例》第 36 (1) 條規定，豁免評估差餉之物業：
一、 農地及相關非住宅建築物
二、 作與農地或農務相關新界住宅建築物
三、 新界特定符合面積、高度、類別的鄉村式屋宇 四、 作為供公眾崇拜之宗教物業
五、 墳場及火葬場
六、 政府、立法會行政管理委員會或財政司司長法團所擁有並占用作 公共用途的物業
七、 政府或財政司司長法團所擁有並因其受僱而使用之住宅物業 八、 由香港房屋委員會擁有並由政府占用作公共用途的物業單位 九、 軍事用地
十、 部份新界重建村落內的物業
十一、 平房區或臨時房屋區內基本上占用作住宅用途的物業
十二、 評估應課差餉租值不超逾訂明款額的物業 (現時為 3,000 港幣)
《差餉條例》第 36 (2) 及 36 (3) 條規定，豁免全部及部分繳納差餉之物 業：第 36 (2) 條規定，行政長官會同行政會議可發出命令，宣布任何可獲豁免 繳交全部或部分差餉。
一、 不屬第 36(1) 豁免評估之供公眾崇拜之宗教物業
二、 不屬第 36(1) 豁免評估之政府或財政司司長法團所占用之物業 三、 不屬第 36(1) 豁免評估之政府所持有並由公職人員憑藉受僱而使
用之住宅物業
第 36 (3) 條規定，行政長官可豁免任何物業繳交全部或部分差餉。
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4.1.4 差餉的扣除規定
香港政府會根據預算及經濟狀況適時減免或退還差餉，以 2013-14 年度為 例，每季每一物業可扣除之應繳差餉以 1,500 元為上限，但每季剩餘的扣除額 並不能留用。另外，沒有獲得政府輸水管供應淡水或只獲得未經清濾的淡水之 物業，分別可獲得扣減 15%及 7.5%之應繳差餉額。
第 4.2 節 應課差餉租值之計算
4.2.1 應課差餉租值的意義
應課差餉租值，即「出租物業單位可合理預期得到的年租金」，也就是物 業單位在公開市場出租預期可得之年租金。在香港，物業的出租通常以月計算，
所以在估價時先以月租評估物業單位，再乘 12 個月做為物業單位的每年租值。
另外，在評估租金時是假定租賃為無限期，即假設物業單位可以年復一年的空 置出租，並假設物業所有人與承租人雙方同意訂定租賃契約，而依據其契約可 獲得的年租金所計算出來。
4.2.2 估價方法
目前最常使用評估物業差餉的方法有三種，分別為參考租金的估價方法、
參考收支數據的估價方法及參考建築成本的估價方法。
一、參考租金的估價方法 (比較法)：
大部分的物業皆可在公開市場上尋找到類似條件的參考租金資料，這些資 料既符合應課差餉租值的法定定義，又無需做太大的調整，因此依據這些資料 來進行估價便是理想的估價方法。
二、參考收支數據的估價方法 (收支法)：
若無相關租金可供參考的情況下，利用該承租物業的行業收支數據，作為
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承租人租用物業所願意支付的租金。此種估價方式常利用於具有壟斷成分的行 業通常為公用事業設施、酒店及電影院等。
這種估價法是合理計算總收入扣除總營運成本，得到總利潤後，再扣除經 常開支後所得到可分配利潤。可分配利潤再扣承租人願意投資及承擔風險合理 報酬即為租金及差餉。
收支法的計算如下列公式：
收入 a 減 經營成本 ( b ) 可分配利潤 c 減 承租人合理報酬 d 差餉及租金 e 減 差餉 ( f ) 租金 g
三、參考建築成本的估價方法 (建築成本法)：
這種估價方法是運用於無租金資料又無法使用收支法的物業單位，通常為 康樂設施、工業裝置22或機械23等。建築成本法是假設物業在估價依據日期興 建時，所需的全部成本，包括購入土地及有關開支，並按物業的使用年限加以 調整。這種投資興建該物業每年所需分攤的成本等同於承租人使用該物業所願 意支付的租金。
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22請參閱差餉條例，工業裝置 (plant) 包括電纜、渠道、管道、鐵路軌道、電車軌道、油箱、工業裝 置或機械的固定座架及支撐物。
23請參閱差餉條例，物業單位附屬物而使用的所有機械 (包括升降機在內) ，均須視為物業單位的一 部分。
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建築成本法的計算如下列公式：
在估價依據日期當日物業
單位之估計成本 a 加 財務費用 b 加 地價 c 加 持有土地的成本24 d 調整後總價值 e
資本收益折算率(%) 應課差餉租值
4.2.3 電腦批量估價技術
自 1999 年起，估價署每年需進行全面重估應課差餉租值的工作，而且從 估價依據日期 (每年 10 月 1 日) 至新差餉估價冊生效之日 (次年 4 月 1 日) 僅 短短數個月。如何有效重估數百萬的物業單位，就需仰賴電腦科技的技術。估 價署所採用的估價技術包括指標估價法 ( reference assessment approach )、複迴 歸分析 ( multiple regression analysis )、指數法 ( indexation approach ) 及綜合物 業資料庫 ( integrated property database ) / 地理訊息系統 ( geographic
information system )。
一、指標估價法：
此種估價法較適合運用於物業屬性和估價特性相類似的物業。估價人員從 一幢大廈中挑選一個典型的物業單位作為「指標估價25」 ( reference
assessment )，然後依據可影響租金的因素，建立指標估價單位與大廈其他物業 的數學關係。根據精密的租金分析及複迴歸分析訂出指標估價的每平方公尺的 月租，再利用預設調整率，電腦就可自動計算出大廈其他物業單位的全年初步 應課差餉租值。指標估價法的使用大約涵蓋 6 成26的物業單位。
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24持有土地的成本包括土地成本利息及建築期內所需的其他一切成本。
25指標估價具備在指標範圍中數目最多、共通性最高且無須做綜合調整及附設值調整的物業單位；若 無電梯的大廈通常為二樓的物業單位，若有電梯則為五樓的物業單位。一個指標範圍只會涵蓋大廈中 同一類別的物業單位，例如：住商大樓中若挑選樓上的某一住宅為指標估價，則指標範圍只會涵蓋所 有的住宅，但不包含樓下的店面。
26指標估價法使用 180 萬物業單位占全部 308 萬物業單位約 6 成。
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二、複迴歸分析：
估價署透過物業屬性及特性對物業價值的影響設定複迴歸模型運用 SAS 統計系統推估出指標估價每平方公尺的月租。
三、指數法：
指數法通常被運用在單一計算或調整大量應課差餉租值，一般適用於停車 位和商場店面。例如：在現有的應課差餉租值上做附加調整以訂定新應課差餉 租值或調整初步應課差餉租值以更新成新應課差餉租值。
四、綜合物業資料庫 / 地理訊息系統：
綜合物業資料庫是由估價署自行研發的系統，是一個圖文並茂的地理訊息
綜合物業資料庫是由估價署自行研發的系統，是一個圖文並茂的地理訊息