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第二章 文獻回顧
本章分為四小節，依序介紹「財產稅對房價影響的基本觀點」、「國內財產 稅與房價的相關文獻」、「香港印花稅的相關文獻」及「差餉稅制的相關文獻」，
並綜合歸納整理略作評論，以憑後續之探討及分析。
第 2.1 節 財產稅對房價影響的基本觀點
總體上，現有文獻中，財產稅與房價的關係可以分為正向和反向兩種研究 結論，大致可以分為三種不同的觀點：傳統觀點 (traditional view)、使用者付 費觀點 (user’s charges view) 及新觀點 (new view)。除了使用者付費觀點認為
「財產稅」是消費者享用公共服務所需支付的代價外，其餘二種觀點主要的差 別是採行不同的分析方式。
一、傳統觀點
傳統觀點是由 Simon (1943) 和 Netzer (1966) 所提出，假設「財產稅是消 費稅」，以部分均衡分析，在假設資本自由流動的性質及資本報酬率固定的情 況下，流動的資本是不負擔稅負。Simon 主要透過住宅計量模型，將財產稅視 為資本稅，考慮了資本供給彈性和房屋需求彈性下財產稅對房價的影響。傳統 觀點認為，財產稅會前轉由消費者或投資者負擔，從而造成了高房價。
二、使用者付費觀點
財產稅使用者付費觀點認為，財產稅是中性的，不會扭曲社會資源配置。
該觀點認為，財產稅的徵收對房價沒有影響，只會影響地方公共支出，進而成 為居民接受當地公共服務的一種支付。Tiebout (1956) 認為在幾個重要的假設 下，人們會透過在各地區自由遷移來表達其對地方政府公共支出的偏好。居民
「以腳投票」的運作行為，可有效的決定各地區預算和人口的最適規模。其後
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有大批學者對 Tiebout 模型進行更深入的研究，並對其理論進行實證。Oates (1969 ) 建立了一個決定財產價值的計量模型：房價與地方政府公共支出水準 呈正相關，而與財產稅稅率呈負相關；地方公共支出的增加會提高當地的房地 產價格，而提高財產稅稅率可以有效抑制房價的快速上漲。Rosen 和 Fullerton (1977) 在 Oates (1969) 所建立模型基礎上，進一步探討地方公共服務與房價間 的關係，研究發現財產稅對房價的影響明顯為負相關，而地方公共支出會資本 化轉為房價。
三、新觀點
新觀點是由 Mieszkowski (1972) 所提出，假設資本可以在各個區域自由流 動下，將所研究區域分為高稅率區和低稅率區，並就不同地區、不同稅負水準 對房地產價格的影響進行了一般均衡分析。研究發現在高稅率地區，財產稅與 房價有正向關係，即財產稅的增加提高當地的房價；而在低稅率地區，財產稅 與房價則呈現反向關係。不同地區財產稅稅率的差異會導致資本的錯誤配置，
當各地資本稅率差異時，會產生利潤稅效果 (profits tax effect) 和貨物稅效果 (excise tax effect) 。利潤稅效果是從全國來看，財產稅會降低資本收益，使得 資本所有者負擔部分稅負；而貨物稅效果是從當地來看，財產稅使得當地不可 移動的要素負擔了另一部分的稅負，之後亦有大批學者對此部分進行延伸探討。
Mieszkowski 和 Zodrow (1986) 認為，傳統觀點忽略了總體效果，因為所有區 域均有財產稅，部分均衡分析具有較大的限制性，認為財產稅不僅影響住宅的 資本配置，還影響了非住宅的資本配置。McDonald (1993) 使用美國芝加哥的 辦公大樓資料，研究了辦公大樓財產稅和房價之間的關係。結論為財產稅稅率 及變動對房價有顯著的影響。Sirmans (2008) 透過文獻綜述發現，財產稅資本 化的程度取決於房地產市場的供給彈性。新觀點認為，課徵財產稅會影響資本 報酬率和房價，並造成資源配置的效率損失。
這三種觀點因所使用的分析方法不同，所以在不同的情況下各種觀點可能 都是合理的。舉例，倘若我們要用全國銷售稅代替財產稅，則以新觀點的一般
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均衡分析來衡量所有地區房價的改變為最佳方式。另外，若僅某一地區要降低 其財產稅稅率，並以其銷售稅來挹注其所損失的稅收，則可使用傳統觀點。最 後，若租稅與效益都改變，而且人們具有充分流動性，又可以自由選擇其適合 的地區時，則使用者付費觀點可能比較適合1。
第 2.2 節 國內財產稅與房價的相關文獻
國內學者大多探討土地增值稅與房價間的互動關係，而土地增值稅影響房 價的因素，大多是重購退稅、優惠稅率、漲價倍數及公告土地現值等等，尤其 是作為稅基的公告土地現值最為重要2。理論上，土地增值稅應該以交易的實 際價格為稅基，但實務上，實際成交金額並不易掌握，有待實價登錄制度完善 後，房地產的交易環境透明化、公平化，方可能實施實價課稅制度。
土地增值稅是依《平均地權條例》第 46 條，以每年 1 月 1 日公告之土地 現值作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的計算基礎。因為公告土 地現值往往與實際土地價格相差甚鉅，所以無法反應真正的市場價格。因此土 地增值稅是否會透過調整公告土地現值影響房地產價格，學者有以下的看法：
林全 (1989) 認為政府藉由提高公告土地現值以增加土地增值稅稅賦，達 到穩定房地產價格並不可行。其根據 1968 年至 1989 年的臺北市房地產價格及 公告土地現值資料，採用 Wiener-Granger 因果關係檢定方法，檢測公告土地現 值與房地產價格間是否存在領先或落後關係，研究結果發現兩者間只有顯著的 單向因果關係，即前期房地產價格波動會影響本期的公告土地現值，但前期公 告土地現值的調整不會影響本期房地產價格。
黃淑惠 (1996) 實證說明公告土地現值僅受本身前期及土地增值稅的影響，
而房價亦僅受本身前期的影響。其使用 1968 年至 1994 年臺北市房價及公告土
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1請參閱 Rosen, H. S. and T. Gayer (2010)。
2請參閱徐偉初、歐俊男、謝文盛 (2012)。
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地現值資料，並採用 Granger 因果關係檢定，檢測公告土地現值與土地增值稅 的調整是否能抑制土地投機需求，研究結果顯示房地產價格波動與公告土地現 值之間皆不存在因果關係，即公告土地現值與房地產價格間互不影響。
謝文盛 (2000) 認為政府藉由提高公告土地現值，來增加土地增值稅稅賦，
作為抑制投機行為，以穩定住宅價格政策是不可行。其亦使用 1968 年至 1994 年臺北市公告土地現值及住宅價格資料，探討住宅價格與公告土地現值間之長 期均衡、因果關係及動態調整等關係。實證研究發現住宅價格與公告土地現值 間存在長期穩定成長的關係且住宅價格領先並影響公告土地現值的單向因果 關係。
第 2.3 節 香港印花稅的相關文獻
香港印花稅於 1866 年開始徵收，是香港稅務局所徵收稅項中歷史最悠久 的稅種。《印花稅條例》於 1866 年訂立時稱為“Ordinance No.12 of 1866”，後來 演變為 1911 年的《印花稅管理條例》及 1921 年的《印花條例》。這些條例基 本上是參照英國當時的同名條例而擬定。香港印花稅經過數十年施行後，香港 政府於 1981 年更改條例名為《印花稅條例》 (香港法例第 117 章)。
陳怡如 (2013) 說明買方印花稅、加強版額外印花稅及雙倍印花稅的起源。
香港政府為了抑制住宅物業短期投機活動，從而增加短期投機活動的成本。財 政司司長曾俊華於 2012 年 10 月宣布，推出加強版 「額外印花稅 (special stamp duty)」以及新推「買方印花稅 (buyer stamp duty)」，對於短期買賣的投機客和 非香港居民的投資客造成的影響最大，很明顯地香港政府就是針對造成房價飆 漲的兩大主力—投機客和大陸投資客而來。
雖然實施了額外印花稅及買方印花稅，但仍然無法抑制大陸投資客對高價 豪宅的需求，使得香港政府於 2013 年 2 月只好再推「雙倍印花稅 (double stamp duty)」，造成在香港買房的印花稅成本增加了快一倍。
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屠海鳴 (2012) 說明了加強版額外印花稅及買方印花稅適用情形。自 2010 年以來，香港房價的漲幅已遠超過其經濟及居民收入成長，增加了資產泡沫化 風險，更影響了香港市民的個人置產和香港整體經濟的穩定。面對風高浪急的 房市，香港政府唯有「下重稅，緊按揭3」一系列重拳辣招，期盼能有效打擊 炒房情況，防止房市泡沫的形成。香港政府在 2010 年 11 月首次推出額外印花 稅之後，全港 2011 年成交量大幅降至 9.6 萬宗。不過，因為 2012 年房價急升，
使得額外印花稅失去了應有的嚇阻作用。因此，香港政府決定提高額外印花稅 的稅階，將適用期由兩年延長至三年，而買入房產後半年內出售，徵收率由 15%
調高至 20%；超過半年而不超過一年由 10% 調高至 15%；超過一年而不超過 三年由 5% 調高至 10%。此外，管控措施還新增買方印花稅。非香港永久居民 及所有公司購買香港住宅，除了繳交一般印花稅，還要多繳交 15%的買方印花 稅。因此，一名海外或大陸投資客若想購買香港房產作為短期投機用途，除了 要繳付正常的印花稅，還要繳付加強版「額外印花稅」和「買方印花稅」，最 高可達 39.25%4。
章林曉 (2012) 敘述了香港印花稅的範疇及買方印花稅的功能。有些人認 為，香港印花稅與房價掛鈎，實質上是資本利得稅，其實這是一種誤解。資本 利得稅是對資本利得課稅，是屬於所得稅範疇，而香港印花稅只就房產交易時 課稅，且不論是否有資本利得 (低買高賣房產賺得價差) ，就算有損失 (高買 低賣房產導致虧損) 也是要課稅。因此，香港印花稅並非資本利得稅。香港的 買方印花稅，實質類似中國大陸的限購。只是中國大陸的限購，是純粹行政手 段的「限」，而香港的買方印花稅，屬於經濟手段的「堵」。行政手段的「限」，
將外來投資客排斥在外。這是對房市的割裂，也限制了民眾投資與消費。而香 港經濟手段的「堵」， 實際上是「堵疏並舉」。15%的買方印花稅，就如同一
將外來投資客排斥在外。這是對房市的割裂，也限制了民眾投資與消費。而香 港經濟手段的「堵」， 實際上是「堵疏並舉」。15%的買方印花稅，就如同一