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第一章 緒 論
香港稅制屬於分類稅制，以所得稅為主，行為稅、財產稅、消費稅及關稅 為輔。又可分為兩大類：一類是直接稅：包括利得稅、個人入息稅、物業稅、
薪俸稅；一類是間接稅：包括博彩及彩票稅、一般差餉、印花稅、遺產稅、飛 機乘客離境稅、車輛稅、專利稅及特權稅、應課稅品稅項等 (如表 1-1 )。
香港的稅制主要是 1947 年頒佈的香港法例第 112 章的《稅務條例》
(Inland Revenue Ordinance)，以英國為殖民地所制定的稅制為基礎。香港所有 的法例，包括對《稅務條例》、《稅務規則》(Inland Revenue Rules)、《印花稅條 例》(Stamp Duty Ordinance) 的修訂，都由立法會制定。因此，任何的修訂皆 先以條例草案的形式公布，並在《憲報》刊登。此時專業團體或其他組織若對 草案條例有意見，也可向政府提出書面建議。香港的稅收政策是由財政司負責 制定及檢討，包括各稅種的稅率、徵免標準等規定。每年財政司需視經濟狀況 和政府財政收支情況進行調整稅收政策，並在每個財政年度 (4 月 1 日至次年 3 月 31 日) 的預算案中提出，經立法會通過後執行。
多年來，香港低稅率的基本方針始終未變。70 年代以前，香港是以間接稅 為主。70 年代以後，間接稅的比重才逐漸被直接稅超過。香港政府行使單一地 域管轄權，不行使居民管轄權。不論香港居民和非居民，僅就來自香港的所得 課稅，且稅率很低。香港居民不會因稅收管轄權重疊而引起雙重課稅，但對於 非居民則可能造成雙重課稅。因此，香港政府陸續通過了《2009 年稅務(俢訂) (第 3 號) 條例草案》和《稅務 (資料披露) 規則》(資料披露規則) 等，以避免 雙重課稅問題。
本研究主要探討香港印花稅及差餉對房價的影響，本章主要分為三大部分：
一、研究動機與目的，二、研究方法與限制，三、論文架構。
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利得稅 93,183 38.58% 118,600 43.11% 125,638 44.94%
個人入息稅 3,922 1.62% 4,512 1.64% 4,078 1.46%
物業稅 1,647 0.68% 1,949 0.71% 2,259 0.81%
薪俸稅 44,255 18.32% 51,761 18.81% 50,467 18.05%
143,007 59.21% 176,822 64.27% 182,442 65.26%
14,759 6.11% 15,761 5.73% 16,565 5.93%
51,005 21.12% 44,356 16.12% 42,880 15.34%
1,813 0.75% 1,947 0.71% 2,029 0.73%
7,551 3.13% 7,725 2.81% 8,977 3.21%
8,956 3.71% 9,722 3.53% 11,204 4.01%
6,657 2.76% 7,070 2.57% 7,466 2.67%
2,452 1.02% 4,849 1.76% 2,736 0.98%
5,113 2.12% 6,769 2.46% 5,127 1.83%
213 0.09% 94 0.03% 137 0.05%
98,519 40.79% 98,293 35.73% 97,121 34.74%
241,526 100.00% 275,115 100.00% 279,563 100.00%
資料來源：整理自香港特別行政區政府政府統計處 (2014)
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港已經蟬聯 4 年房價負擔最高的城市。雖然香港政府自 2010 年起不斷祭出各 項打房措施，但是香港房價仍然不斷上揚，買房的痛苦指數節節高升，令我們 好奇的是：印花稅對房價是否有影響？如果答案是肯定的，到底是負向影響，
還是正向影響？
近年來，香港房地產市場蓬勃發展，房價不斷上漲，對於私人所擁有房地 產課徵的差餉是否對房價有直接的關係，提高差餉是否可以成為房地產市場降 溫的「靈丹妙藥」，透過增加稅收打壓房價是否為合宜之舉等等自然就成為大 家想知道的課題。
目前國內以實證研究來探討我國公告土地現值或財政收支對房價影響的 文獻相當豐富，但針對香港稅制的研究卻相當有限。因此，本研究的目的有兩 點如下：
第一、探討香港新印花稅制對房價的影響。香港政府不斷地推出新印花稅 制以抑制房價，包括「額外印花稅 (special stamp duty)」、「買方印花稅 (buyer stamp duty)」及「雙倍印花稅 (double stamp duty)」，但是為何房價仍然高居不 下，甚至有向上的趨勢，到底印花稅對房價是何種關係？
第二、探討香港差餉對房價影響。因全球央行全面採取量化寬鬆政策，吸 引資金持續湧入不動產市場，強勁的需求造成各國房地產價格持續走高，遏制 房價上漲就成各國政府的當務之急，首先考慮的是如何增加持有房產的成本，
因此差餉會不會影響房價也就成為研究重點。
第 1.2 節 研究方法與限制
為配合研究動機及目的，本研究將透過回顧財產稅對房價影響的基本觀點、
國內財產稅與房價的相關文獻、現有香港印花稅及差餉相關文獻資料，以及運 用實證分析法，確定研究內容，蒐集資料進行分析，進而提出本研究之結論。
原考慮利用香港印花稅各月份的實際稅收統計數據，詳細分析「額外印花
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稅 (special stamp duty)」、「買方印花稅 (buyer stamp duty)」及「雙倍印花稅 (double stamp duty)」這三種新印花稅制分別對房價的影響，但詢據香港稅務局 及香港政府統計處均無法提供各月份稅收統計數據資料，考量後乃放棄此一驗 證方式，改採這三種新印花稅制整體對房價的影響。
本研究假設影響房價的其他因素不變，僅單純考量印花稅及差餉分別或同 時對房價的影響，藉由實證結果分析香港印花稅及差餉對私人住宅房價是否有 實質影響。
第 1.3 節 論文架構
本文共分五章來探討香港印花稅及差餉對房價的影響。第一章為緒論，說 明研究動機與目的、研究方法與限制及論文架構。第二章為文獻回顧，探討財 產稅對房價影響的基本觀點、國內財產稅與房價的相關文獻，並針對香港印花 稅相關文獻及差餉相關文獻加以彙整。第三章為印花稅對房價的影響，先論述 印花稅基本內容、實施新印花稅制的背景說明，再以香港差餉物業估價署私人 住宅售價指數為被解釋變數、印花稅占總稅收的比率及是否實施新印花稅制為 解釋變數，利用 SAS 系統進行普通最小平方法 (ordinary least squares, OLS) 迴 歸分析，探討印花稅對香港房價的影響。第四章為差餉稅制對房價的影響，先 論述差餉稅制的內容、應課差餉租值之計算，再以香港差餉物業估價署私人住 宅售價指數為被解釋變數、差餉占總稅收的比率為解釋變數，利用 SAS 系統 進行普通最小平方法迴歸分析，探討差餉稅制對香港房價的影響，最後再以香 港差餉物業估價署私人住宅售價指數為被解釋變數、印花稅及差餉占總稅收的 比率為解釋變數，探討印花稅及差餉同時對房價的影響。第五章為結論與建議，
彙整上述實證結果作結論及建議。
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本研究流程規畫如下所示：
圖 1-1 研究流程 緒 論
(研究動機與目的、研究方 法與限制、 論文架構)
文獻回顧
房地產買賣資料分析
結論與建議
實證分析
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