第四章 研究結果
第二節 可行政策模擬分析
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若比較 HAI 與房價所得比的衡量結果，可以發現雖然大致而言 HAI 與中位 數房價所得比的變化一致，但在 2004 年時兩者的衡量結果卻有所不同。HAI 的 數據顯示，相較於 2003 年的購買負擔能力，家戶單位整體的購買負擔能力在 2004 年時略為提升，但若以中位數房價所得比進行衡量，卻顯示房價上漲與所得成長 比率兩者的差距擴大，呈現整體購屋負擔能力衰退的結果。從表 4-1 的數據可知，
在 2004 年時雖整體房價的上漲幅度高於所得成長，但僅有第一分位家戶單位的 購買負擔能力衰退，其餘各分位家戶單位的購買負擔能力反而增加，推測這可能 是因當年房價利率大幅下降之故，而中位數房價所得比無法反映房貸利率對家戶 單位購屋負擔能力的影響，是以兩者的衡量結果有所差別。有關各年 HAI 與中 位數房價所得比的數值如表 4-3。25
表 4-3 台北市 2002 年到 2008 年 HAI 與中位數房價所得比的比較
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 HAI -0.011 -0.191 -0.198 -0.166 -0.124 -0.059 -0.01
PIR (倍) 4.22 4.08 4.49 4.72 5.15 5.63 6.20
資料來源: 本研究計算而得
第二節 可行政策模擬分析
在探得家戶單位的購屋負擔能力後，本研究藉由台北市的數據模擬分析各項 住宅政策對家戶單位購買負擔能力的影響，指出何種住宅政策最能改善台北市家 戶單位的購買負擔能力。26
由於家戶單位的購買負擔能力會受到所得中的可償金額、房貸利率、房屋貸 款年限、以及房價分配等因素影響，本研究除了分析現行採用的優惠房貸、房貸
25 在表 4-3 中因欄位不足，故以 PIR 代稱中位數房價所得比。
26 因在計算房貸償還負擔能力僅能變動利率水準，除與房貸利率相關的住宅政策外，其餘政策 皆不會影響家戶單位的房貸償還負擔能力，是以本研究單以住宅政策對家戶單位購買負擔能力 的影響進行政策效果比較。
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利息抵減所得稅、以及提供國民住宅等住宅政策的影響外，也模擬探討政府調整 整體房貸利率水準、延長房貸年限、與提高房屋貸款基本成數的政策效果。本研 究按照住宅政策的改善標的將可行的住宅政策區分為下列各項。在改善家戶單位 的可償所得方面，本研究列出房貸利息抵減、提供購屋補貼等住宅政策；在調整 貸款條件上，本研究分別針對調整整體房貸利率、提高貸款年限、放寬貸款成數，
以及提供優惠房貸等政策進行分析；在調整房價分配上，本研究以提供平價住宅 的方式，模擬分析興建國民住宅對家戶單位購買負擔能力的影響，以下為本研究 的分析內容：
一、調降房屋貸款利率
為了探究政府調整房貸利率，對家戶單位的購買負擔能力所產生的影響，本 研究以歷年平均房貸利率減少 1%的方式，模擬分析政府調降房屋貸款利率，對 各分位家戶單位購屋負擔能力的影響。其模擬結果如表 4-4 所示
由於各家戶單位在購屋負擔能力較佳的年度與購屋負擔能力較差的年度所 受到的影響不同，因此本研究分別就原始購屋負擔能力較佳與原始購屋負擔能力 較差兩種情況進行政策效果分析。27表 4-4 的數據顯示，無論在整體家戶單位購 買負擔能力較佳或是購買負擔能力較差的年度，不管房貸利率調升或調降，最高 所得家庭均可購置房市中任何一幢房屋，其購買負擔能力完全不受利率影響。而 比較其他各分位家戶單位購買負擔能力的變化，可以發現在家戶單位整體購買負 擔能力較佳的年度，調降利率對第一分位家戶單位的影響最大，可增加
7.5%~10.5%的購買負擔能力。對第二分位家戶單位的影響次之，約可增加 7%的 購買負擔能力。對第三分位家戶單位的影響再次之，約增加 2%~5%的購買負擔 能力。而對第四分位家戶單位而言，由於其原始購買負擔能力均為 100%，故無 法顯示調降利率對其購買負擔能力的影響。
在整體購買負擔能力較差的年度，相對於購買負擔能力最差、最需要政府協
27 本研究根據表 4-3 HAI 的數據將 2003 年到 2005 年視為整體購買負擔能力較好的年度，而將 2002 年和 2006 到 2008 年視為家戶單位購屋能力較差的年度。
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助的第一分位家戶單位，調降房貸利率對第二分位家戶單位的影響最顯著，約可 增加 8%的購買負擔能力，其次則為第三分位家庭，購買負擔能力增加 5%~6%，
而第一分位家戶單位約可增加 4%~6%的購買負擔能力。第四分位家戶單位僅在 2007 年與 2008 年所受到的影響較大，分別可增加 2.4%與 4.1%的購屋負擔能力。
以此觀之，當整體家戶單位的購屋負擔能力較差時，若欲以調降房貸利率增進家 戶單位的購買負擔能力，則此政策有利於第二、第三分位所得家庭，而對最需要 政府協助的第一分位家戶單位而言，所能獲得的幫助較小。
表 4-4 利率變動對家庭購買負擔能力的影響 單位(%)
1 2 3 4 5
2002 4.40% 12.4 56.2 83.0 99.1 100 -1% 18.0 63.8 88.2 100 100 2003 2.98% 30.1 72.9 92.5 100 100 -1% 37.4 79.7 94.9 100 100 2004 2.40% 27.2 76.9 94.8 100 100 -1% 37.7 83.9 97.0 100 100 2005 2.29% 24.9 68.1 90.1 100 100 -1% 32.5 75.2 94.9 100 100 2006 2.27% 20.2 57.8 85.1 98.9 100 -1% 26.6 66.0 90.0 100 100 2007 2.44% 12.8 48.8 72.8 95.0 100 -1% 17.6 57.3 79.0 97.4 100 2008 2.75% 9.2 39.0 66.4 85.9 100
-1% 12.9 47.5 71.9 89.9 100
資料來源： 本研究計算而得 五分
位 年度
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對此模擬結果，本研究認為由於低所得者可用以償還房貸的金額較小，對房 貸利率的敏感程度較高，因此當房貸利率進行調整時，以低所得者所受到的影響 程度較大。而在整體購買負擔能力不佳時，或許因此時的房價分配以中高價位的 住宅居多，故對第一分位家戶單位而言，在可償還房貸的金額相對於房價水準較 低的情況下，調降利率後所能增加購買的房屋比率較第二、第三分位家戶單位所 能增加的比率低。
二、放寬貸款年限
在探討放寬貸款年限對家戶單位購買負擔能力的影響時，本研究以貸款年限 放寬 10 年（總年限由 20 年增為 30 年）的方式來進行模擬分析。其結果如表 4-5 所示。
表 4-5 的模擬結果顯示，在整體購買負擔能力較佳的年度，放寬貸款年限對 第一分位家戶單位購屋負擔能力的影響最大，可增加 26%~35%的購買負擔能力，
對第二分位家戶單位的影響次之，約在 17%~20%之間，對第三分位家戶單位的 影響較小，約在 5%~10%左右，對高所得家庭而言則因原始購買負擔能力已達 100%，無法顯示放寬貸款年限的影響。
在整體購買負擔能力較差的年度，放寬貸款年限以對第二分位家戶單位的影 響最大，可增加 20%~23.5%的購買負擔能力，對第一分位家戶單位的影響次之，
可增加 15%~22%的購買負擔能力，第三分位家戶單位的購買負擔能力較小，增 加 10%~16%，第四分位家戶單位以在 2007 年與 2008 年受到的影響較顯著，分 別增加 5%和 11%。
此分析結果顯示，無論是在整體購屋負擔能力較佳還是較差的年度，放寬貸 款年限都對第一、第二分位家戶單位的影響較大，但值得注意的是，雖然在整體 購買負擔能力越差的年度，放寬貸款年限越能改善家戶單位的購屋負擔能力，但 對於第一分位家戶單位而言，放寬貸款年限的政策效果卻反而越小，是以相較於 其他各分位家戶單位，在整體購屋負擔能力較差的年度，放寬貸款年限對提升第 一分位家戶單位購屋負擔能力的影響較小。
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表 4-5 貸款期限變動對家庭購買負擔能力的影響 單位(%) 貸款
年限 1 2 3 4 5
2002 20 年 12.4 56.2 83.0 99.1 100 30 年 28.5 75.7 93.8 100 100 2003 20 年 30.1 72.9 92.5 100 100 30 年 56.3 90.2 98.6 100 100 2004 20 年 27.2 76.9 94.8 100 100 30 年 59.7 94.4 100 100 100 2005 20 年 24.9 68.1 90.1 100 100 30 年 52.4 87.9 99.7 100 100 2006 20 年 20.2 57.8 85.1 98.9 100 30 年 42.3 79.9 96.9 100 100 2007 20 年 12.8 48.8 72.8 95.0 100 30 年 32.8 71.5 88.6 100 100 2008 20 年 9.2 39.0 66.4 85.9 100 30 年 24.3 62.5 82.4 97.1 100
資料來源： 本研究自行計算而得
對此模擬結果，本研究認為低所得者因可用以償還房貸的金額較小，當放寬 房貸期限時，利息支出減少的比率相對較高，故所受到的影響較大。而與調降利 率政策效果相同的是，在整體購買負擔能力不佳時，此時的房價分配可能因以中 高價位的住宅居多，對第一分位家戶單位而言，即使以放寬貸款年限的方式降低 家戶單位每年的利息支出，所能增加購買的房屋比率也不會太多，故相對於第二、
第三分位家戶單位而言，其所受到的影響較小。
五分 位 年度
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三、提高房屋貸款的基本成數
由於台灣地區的金融業者對於房屋貸款的利息採取超額加碼的計算方式，因 此當房屋貸款的基本成數提高時，理論上家戶單位具有能力償還的貸款額度也會 隨之增加，並進而提升其購屋極限，增加購買負擔能力。28然而，前段論述必須 在家戶單位有能力進行超額借貸的前提下，才能保證成立。為能更清楚的陳述此 一論點，本研究在「家戶單位只借貸基本成數」的假設下，依照自備款充足與否，
將家戶單位區分為「能進入購屋市場的家庭」與「無法進入購屋市場的家庭」兩 類，分別探討提高房屋貸款基本成數對其購買負擔能力的影響。29
1. 對「無法進入購屋市場的家庭」的影響
由於購屋資金的籌集大多仰賴房屋貸款，因此房屋貸款的基本成數越高，代 表家戶單位所須準備的自備款越少，有越多的家戶單位能夠經由房屋貸款取得足 夠的購屋資金，進入購屋市場。舉例來說，假設房屋市場的最低房價水準為 300 萬元，當房屋貸款的基本成數為七成時，代表家戶單位必須至少擁有 90 萬的自 備款才能購屋，而當基本成數增為八成或九成時，家戶單位所須準備的自備款分 別降為 60 萬與 30 萬。因此房屋貸款的基本成數越高，就有越多的家戶單位能夠 進入購屋市場。
然而，貸款基本成數的提高只是代表能夠進入購屋市場的家戶單位變多而已，
不一定表示家戶單位的購買負擔能力就此獲得提升。以擁有自備款 30 萬元的家 戶單位為例，當房屋貸款的可貸成數由八成放寬到九成時，家戶單位的確可因貸 款額度由 120 萬增加為 270 萬，而能籌得足夠的資金去購買房價為 300 萬的住宅，
不一定表示家戶單位的購買負擔能力就此獲得提升。以擁有自備款 30 萬元的家 戶單位為例，當房屋貸款的可貸成數由八成放寬到九成時，家戶單位的確可因貸 款額度由 120 萬增加為 270 萬，而能籌得足夠的資金去購買房價為 300 萬的住宅，