購屋負擔能力與住宅政策－以臺北市為例

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(1)國立政治大學社會科學學院財政學研究所碩士論文. 指導教授：張勝文博士. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 購屋負擔能力與住宅政策-以台北市為例. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：曹証鈞撰. 中華民國九十九年七月 .

(2) 謝辭能完成這篇論文，真的很感謝恩師張勝文老師。在指導的過程中，面對舉一不知反三的我，謝謝老師總是耐心地指導我如何嚴謹而客觀地看待每個議題，一步一步的引領我培養屬於自己的思考能力。在面臨人生的轉折處時，也謝謝老師不吝分享過來人的經驗，讓我學會如何調整自己的心態，更樂觀坦然的面對人生. 政治大. 旅途中的每一個階段。對我而言，老師不僅僅是嚴師更是慈父，教導我如何對每. 立. 件事都保有自己的看法，勇敢而堅定的做好每件自己認為該做的事。老師，真的. ‧ 國. 學. 很感謝您。感謝吳文傑老師與林翠芳老師，給我許多中肯的建議，讓我的論文內. ‧. 容更加完善。 . sit. y. Nat. 感謝我的夥伴呈惠，在我遇到任何困難的時候，總是在第一時間給我有力的. n. al. er. io. 支持，耐心地聽我抒發心情，並給我許多實際的幫助與中肯的建議。感謝這兩年. i n U. v. 來一起哭過、笑過、吵過、鬧過的朋友，與你們一起共度的每一天都是我生命中. Ch. engchi. 最珍視的時光。我永遠不會忘記，那些曾發生在你我之間的點點滴滴。最後，感謝我的爸爸媽媽，總是無條件的支持我、照顧我、和栽培我，讓我總是可以無憂無慮的完成人生中的每個目標。謝謝，你們辛苦了，我愛你們。. 曹証鈞政大財政所. 謹誌. 中華民國九十九年七月 .

(3) 摘要近年來台灣地區房價水準持續攀升，民眾開始產生無力購置自有住宅的問題。在此情形下，政府採行何種住宅政策最能改善家戶單位的購屋能力，便成為社會關注的議題。為了比較各種住宅政策對各分位家戶單位購屋負擔能力的影響，本研究以 Gan 和 Hill (2008) 的負擔風險法 (Affordability at Risk，AaR) 為衡量家. 政治大. 戶單位購屋負擔能力的基本架構，並融合賸餘所得法 (Residual Income Approach) 的衡量概念對 Gan 和 Hill (2008) 的衡量方式進行部分修正，而後以台北市的數. 立. 據模擬分析各住宅政策對台北市各分位家戶單位購屋負擔能力的影響效果，並指. ‧ 國. 學. 出在改善低所得家庭購屋負擔能力的目標上，以「放寬貸款年限」的政策效果最為顯著，其次為「利息抵繳所得稅」。而採取「利息補貼」或「提供優惠房貸」. ‧. 的住宅政策，僅在房屋貸款利率較高的年度具有較好的政策效果，在房貸利率較. sit. y. Nat. 低的年度，其政策影響不大。對於豪宅稅的議題，本研究模擬分析的結果建議，在不減損最高所得者的購屋負擔能力的情況下，其稅率應低於 3%。此外，本研. io. n. al. er. 究的模擬分析結果也指出當家戶單位的自備款低於 100 萬元時，無論政府採取何. i n U. v. 種住宅政策對家戶單位而言皆無法增加其購買負擔能力，此時政府僅能藉由提供. Ch. engchi. 租屋補貼等方式，降低家戶單位的租屋負擔進而增加其住宅負擔能力。. 關鍵字：購屋負擔能力、負擔風險法 (AaR)、賸餘所得法、住宅政策 I.

(4) 目次第一章前言 …………………………………………………………………………1 第一節研究動機與研究目的 ………………………………………………1 第二節研究架構………………………………………………………………5 第二章文獻回顧 …………………………………………………………………6 第一節住宅負擔能力的定義…………………………………………………6 第二節住宅負擔能力的衡量方式……………………………………………7 一、比率法……………………………………………………………………7 二、賸餘所得法 ……………………………………………………………9 三、負擔風險法 ……………………………………………………………10 第三節衡量方式的比較 ……………………………………………………11 第四節本文所採用之購屋負擔能力衡量指標 ……………………………14 第三章分析模型……………………………………………………………………15 第一節基本模型 ……………………………………………………………15 一、計算購屋極限 …………………………………………………………16 二、計算負擔風險 …………………………………………………………17 三、整體購屋負擔能力的衡量 ……………………………………………17 第二節衡量方式之修正 ……………………………………………………18 第三節台灣現行的住宅政策 ………………………………………………21 第四節資料說明 ……………………………………………………………24 第四章研究結果 …………………………………………………………………29 第一節台北市家戶單位的購屋負擔能力 …………………………………29 一、購買負擔能力 …………………………………………………………29 二、房貸償還負擔能力 ……………………………………………………29 三、整體購買負擔能力 ……………………………………………………30 第二節可行政策模擬分析 …………………………………………………31 一、調降房貸利率 …………………………………………………………32 二、放寬貸款年限 …………………………………………………………34 三、提高房屋貸款的基本成數 ……………………………………………36 四、優惠房貸 ………………………………………………………………40 五、房屋貸款利息抵減所得稅 ……………………………………………42 六、提供國民住宅 …………………………………………………………44 七、課徵豪宅稅 ……………………………………………………………46 第三節住宅政策綜合比較 …………………………………………………47 第五章結論 ………………………………………………………………………50 參考文獻 ……………………………………………………………………………52. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(5) 圖次圖 1-1：1994 年 - 2008 年信義房屋房價指數走勢圖 ……………………………2 圖 1-2：2001 年 - 2008 年信義房屋房價指數走勢圖 ……………………………2. 表次表 3-1：各項住宅補貼政策具體辦法 ……………………………………………23. 政治大. 表 3-2：歷年台北市經常性所得平均水準與成長率 ..…………………………..25 表 3-3：歷年各分位家庭經常性所得平均水準 …………………………………25. 立. 表 3-4：各分位家庭平均可支配所得成長率 ……………………………………26. ‧ 國. 學. 表 3-5：各分位家戶單位具償還能力的貸款額度 ………………………………26 表 3-6：2002 年 - 2008 年五大銀行房貸放款平均利率 ……………………….27. ‧. 表 4-1：台北市各家戶單位歷年購買負擔能力 ………………………………...30. sit. y. Nat. 表 4-2：2008 年各年度購屋者房貸償還負擔能力 ……………………………..30 表 4-3：台北市 2002 年 – 2008 年 HAI 與中位數房價所得比的比較 ………31. io. n. al. er. 表 4-4：利率變動對家庭購買負擔能力的影響 ………………………………...33. i n U. v. 表 4-5：貸款期限變動對家庭購買負擔能力的影響 .…………………………..35. Ch. engchi. 表 4-6：2002 年 – 2008 年台北市各年最低房價水準 ………………………..38 表 4-7：提高房屋貸款基本成數對家庭購買負擔能力的影響 ………………...39 表 4-8：優惠房貸對家戶單位購買負擔能力的影響 …………………………...41 表 4-9：房貸利息扣抵對家戶單位購買負擔能力的影響 ……………………...43 表 4-10：興建國民住宅對家庭購買負擔能力的影響 ………………………….45 表 4-11：課徵豪宅稅對第五分位家庭購買負擔能力的影響 ………………….46 表 4-12：各住宅政策對整體購買負擔能力 (HAI) 的影響 …………………...48 表 4-13：各住宅政策對各分位家戶單位購買負擔能力的影響 ……………….48 III.

(6) 第一章前言第一節. 研究動機與研究目的. 台灣地區自 2003 年 SARS 危機以後，各大都會區的房價水準便持續向上攀升。以台北市的房價水準為例，若依照內政部地政司「房地交易紀錄」的資料進行計算，則結果顯示在 2002 年到 2008 年間，台北市各年平均房價水準分別為 639 萬、628 萬、672 萬、734 萬、810 萬、922 萬、與 991 萬，每年平均房價的. 政治大. 上漲率分別是 1.75%、6.97%、9.31%、10.25%、13.92%以及 7.46%。此數據顯. 立. 示，台北市的房價水準除了在 2003 年略微下滑之外，其餘各年度的房價水準皆. ‧ 國. 學. 以超過 7%的幅度增長，在 2003 年到 2008 年間，平均每年平均房價的上漲率更高達 9.56%。若參照信義房屋編製的房價指數走勢圖（如圖 1-1、圖 1-2），也可. ‧. 觀察出相同的趨勢。圖 1-1、圖 1-2 顯示，在 2003 年以前台灣地區以及台北縣市、台中市、以及高雄市的房價水準皆呈下跌趨勢，然而自 2003 年以後，台北縣市、. y. Nat. al. er. io. 偶有下跌，但整體而言仍呈上漲的趨勢。. sit. 台中市、以及整體台灣地區的房價指數便持續向上攀升，而高雄市的房價水準雖. n. v i n Ch 無論是日前十大民怨調查以「都會區房價過高」居首的情況，或是近來「無殼蝸 engchi U. 在房價連年上漲的情況之下，沉寂已久的購屋負擔問題又開始引發各界關注。. 牛聯盟」的抗議活動，均反映了民眾認為房價水準過高、購屋負擔過重、家戶單位購屋負擔能力不足的觀感，也都在表達冀望政府研擬相關住宅政策予以改善的訴求。1然而，在可行住宅政策極多的情況下（如：租屋補貼、房貸利息抵減所得稅、青年優惠貸款、放寬貸款年限、提高貸款成數、興建國民住宅…等），「哪種住宅政策最能有效提升民眾的購屋負擔能力」便成為重要的議題。. 1. 依據 Gan 和 Hill (2008) 的定義，購屋負擔能力可區分為購買能力與房貸償還能力兩種。對此，後文將有較詳盡的陳述。 -1-.

(7) 立. 政治大. ‧ 國. 圖 1-1. 學. 資料來源：信義房屋交易網。. 1994 年-2008 年信義房屋房價指數走勢圖. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源：信義房屋交易網。. 圖 1-2. 2001 年-2008 年信義房屋房價指數走勢圖. -2-.

(8) 由於購屋負擔的輕重程度是影響家戶單位是否具有購屋負擔能力的關鍵，且住宅政策對家戶單位購屋負擔能力的影響程度，是據以比較住宅政策效果的重要指標，因此如何準確的衡量購屋負擔，據以建構購屋負擔能力指標，便成為比較住宅政策施行成果的關鍵。在台灣，對於家戶單位購屋負擔的探討，多以房價所得比 (Price Income Ratio) 來進行分析，如內政部營建署與財團法人國土規劃及不動產資訊中心合作的「住宅需求動向調查」、曾平毅（1993）、薛立敏（1996）皆以房價所得比的數據變動，來探測家戶單位購屋負擔的增減情況，從而判別購屋負. 政治大. 擔的變化趨勢，或據以建構購屋負擔能力的衡量指標。 2對於購屋負擔輕. 立. 重的界定標準，則多採用 Demographia International 在年度房屋負擔能力. ‧ 國. 學. 調查報告（Annual Demographia International Housing Affordability Survey）中的區分方式，將購屋負擔分為房價所得比小於 3.0 的可負擔. ‧. (Affordable)、介於 3.1 到 4.0 之間的中度無法負擔 (Moderate Unaffordable)、介於 4.1 到 5.0 之間的重度無法負擔 (Serious Unaffordable)、以及房價所. y. Nat. sit. 得比超過 5.1 以上的極度無法負擔 (Severely Unaffordable) 四種標準。 3. al. er. io. 然而，由於各國的貸款條件（如貸款利率、貸款成數、貸款年限等）皆有所. n. v i n Ch Demographia International 的區分標準來評判台灣地區購屋負擔的輕重， engchi U 不同，各國房價所得比所代表的購屋負擔程度自然也不能一概而論，若逕以. 則衡量結果恐有失偏頗。根據「住宅需求動向調查」的資料，台灣地區自 2003 年以後各季的房價所得比皆高於 5.1，依據 Demographia International 的區分標準，即令在房價水準為近十年最低的 2003 年，台灣地區的家戶單位也具有購屋負擔極度無法承受的問題，但「住宅需求動向調查」的調查結果也顯示，2003 年台灣地區家戶單位平均貸款負擔率約在 26~27%間，與 NAR. 2. 房價所得比即「房價水準」與家戶單位「年所得」的比率。此數值代表家戶單位為累積足夠資金所需的年限，數值越高代表籌備資金所需的時間越長，購屋負擔越重。一般而言，常以中位數房價所得比代表整體購屋負擔情況。 3 參見 Demographia International (2009) ,Table1 ,p8。 -3-.

(9) (National Association of Realtors) 的區分標準差異不大。4以此觀之，Demographia International 的區分標準對台灣地區而言過於嚴格，恐難合理反映家戶單位的購屋負擔。而在 Demographia International 的區分標準稍嫌嚴苛的情況下，若欲以房價所得比的衡量方式建構購屋負擔能力衡量指標，便產生一個重大的問題，那就是「該如何判斷家戶單位的購屋負擔是否過重？」。除了難以合理區分台灣地區家戶單位購屋負擔的輕重外，以房價所得比來衡量家戶單位的購屋負擔也無法反映貧富差距所產生的影響。家戶單位的住宅負擔除了會受到住宅支出水準的影響外，所得水準高低也是影響住宅負擔輕重的重要. 政治大. 因素，如 Quigley 和 Raphael (2004) 便以美國的住宅資料指出，在 1970 年代家. 立. 戶單位住宅負擔能力弱化的主因是所得水準的降低。無論是以中位數房價所得比. ‧ 國. 學. 或是以平均房價所得比來代表整體的購屋負擔，在各家戶單位所得水準不一的情況下，中低所得家庭所面臨的購屋負擔均必然重於整體購屋負擔。在此情況下，. ‧. 若社會上所得水準「M 型化」的現象越來越嚴重，而中位數家戶單位的所得水準保持不變，則在房價水準不變的情況下，以中位數房價所得比探測家戶單位的. y. Nat. sit. 購屋負擔，將得出購屋負擔沒有惡化的結論，無法反映實際上有越來越多的家戶. al. er. io. 單位面臨購屋負擔加重的問題，而這也顯示以房價所得比來衡量家戶單位的購屋. n. v i n Ch 考量到以房價所得比來衡量家戶單位的購屋負擔，在建構購屋負擔能力衡量 engchi U. 負擔，無法反映社會上有多少家戶單位面臨購屋負擔過重的困境。. 指標時，會面臨上述幾項問題，本研究採用 Gan 和 Hill (2008) 所使用的負擔風險 (Affordability at Risk) 分析法為基本模型，在融合賸餘所得法 (Residual Income Approach) 衡量概念並對 Gan 和 Hill 的分析模型進行部分修改後，以修. 改後的分析模型衡量近幾年台北市家戶單位購屋負擔能力的變化，最後再透過模擬分析，比較各項住宅政策對台北市家戶單位購屋負擔能力的影響，指出最能改善當前購屋負擔問題的政策方案。5. 4 5. NAR 以房貸負擔率 25%作為區分家戶單位購屋負擔是否過重的標準。賸餘所得法的衡量概念參見 Kutty (2005) 及 Stone (2006)。 -4-.

(10) 第二節. 研究架構. 本研究分為五個部分，除前言外，第二章為文獻回顧，藉由對住宅負擔能力進行探討的文獻，了解住宅負擔能力的本質以及各種衡量方式的概念及其演進，並藉由各種負擔能力衡量觀點的比較，指出以各衡量指標來進行購屋負擔能力分析時的優劣，據以找出最合適的分析架構6；第三章為模型架構介紹，所呈現的內容包含所採用的基本模型、資料說明、因衡量概念的調整與配合台灣現有的數. 政治大. 據而進行的模型修改，以及對現行住宅政策的法規探討；第四章為研究結果，包含近幾年台北市家戶單位購屋負擔能力的變化，以及住宅政策效果分析。除了顯. 立. 示台北市歷年各分位家戶單位購屋負擔能力的情況外，也藉由數據模擬的方式，. ‧ 國. 學. 分析各種住宅政策對各分位家戶單位購屋負擔能力的影響，比較各項住宅政策的有效性；第五章為結論。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. 6. Ch. engchi. i n U. v. 雖然本研究旨在衡量住宅政策對家戶單位購屋負擔能力的影響，但考量到無論是購屋負擔能力或是租屋負擔能力，其主要目的都是為了探測家戶單位是否具有滿足住宅需求的能力，且文獻上泛以住宅負擔能力 (housing affordability) 一詞代稱家戶單位滿足住宅需求的能力，故本研究針對住宅負擔能力的本質進行探討。 -5-.

(11) 第二章第一節. 文獻回顧. 住宅負擔能力的定義. 考量到無論是購屋負擔能力或是租屋負擔能力，其本意皆為衡量家戶單位是否具有滿足住宅需求的能力，故本研究在比較、分析適合用以反映家戶單位購屋負擔能力的衡量方式之前，先對「家戶單位滿足住宅需求的能力」的本質進行探討。. 政治大. 在文獻上，多以住宅負擔能力 (Housing Affordability) 來代表家戶單位滿足. 立. 住宅需求的能力。住宅負擔能力的意涵為衡量在給定所得限制的情況下，家戶單. ‧ 國. 能力：. 學. 位能否同時滿足住宅需求與其他生活需求，如 Stone (2006) 便如此定義住宅負擔. ‧. “Affordability expresses the challenge each household faces in balancing the cost of its actual or potential housing, on the one hand, and its. y. Nat. er. io. income.”. sit. non-housing expenditures, on the other, within the constraints of its. al. n. v i n C of its actual or potential housing)h與非住宅支出 (non-housing e n g c h i U expenditure) 的挑戰. 在上段文字中，Stone 以家戶單位在保持預算平衡時，所面對的住宅支出 (the cost. 來反映家戶單位滿足住宅需求的能力，明確的點出衡量住宅負擔能力的三個要素：「住宅支出」、「非住宅支出」以及「預算平衡」。 Hancock (1993) 則對「住宅支出」與「非住宅支出」支出標準進行界定，更細緻的闡釋住宅負擔能力的意涵。Hancock 在文中藉由統整 Maclennan 和 William 與 Bramley 的定義，指出「住宅支出」與「非住宅支出」的支出水準應該要達到社會所認定的基本數額 (social desirable minimum)。這代表「住宅支出」必須在所消費的住宅其住宅品質達到社會公認的基本水準下進行計算，此時住宅負擔能力的意涵為：用以衡量滿足住宅需求的住宅支出 (what has to be foregone) 是否 -6-.

(12) 合理，是否會損及非住宅支出的基本消費。無論是 Stone 或是 Hancock 在定義住宅負擔能力時，都提到了住宅支出與非住宅支出的衝突，若將為了滿足住宅需求所須花費的支出稱為住宅負擔，將非住宅支出 (更精確的說，是符合社會要求的基本消費) 視為基本生活支出，則綜合 Stone 與 Hancock 的論點，可以如此定義住宅負擔能力：在給定所得限制之下，家戶單位在支付因獲得品質符合社會標準的住宅而產生的住宅負擔後，仍可滿足基本生活支出的能力。7. 第二節. 立. 治政住宅負擔能力的衡量方式大. ‧ 國. 學. 雖然，學者定義住宅負擔能力時具有相同的見解，皆以能否同時滿足住宅支出與基本生活支出作為判斷家戶單位是否具有住宅負擔能力的依據，但對於該以. ‧. 何者作為家戶單位能否滿足基本生活支出的界定標準，卻產生了不同的觀點，也. sit. y. Nat. 因此各派學者在衡量住宅負擔能力時，採用了不同的衡量方式，而主要的衡量方. io. Approach)、以及負擔風險法 (Affordability at Risk)。. n. al. er. 式可區分為以下三種：比率法 (Ratio Approach)、賸餘所得法 (Residual Income. i n U. v. 為能了解各衡量方式的主要意涵，從而比較以各方式衡量住宅負擔能力的優. Ch. engchi. 缺，茲對各衡量方式進行以下介紹：一、比率法 (Ratio Approach). 比率法為最先用以探測住宅負擔能力的衡量方式。在衡量住宅負擔能力時，比率法純以住宅負擔的沈重程度來界定家庭是否具有住宅負擔能力。8在衡量時，比率法首先計算住宅負擔占家家戶單位經常性所得的比率（為方便陳述，下文皆. 7. 雖然在習慣上，基本生活支出一詞指的是包含住宅支出在內的最低生活支出水準，但為了敘述方便，本研究逕以基本生活支出代稱不包含最低住宅支出的最低生活支出水準，下文各處所稱的基本生活支出皆同此定義，皆為不包含最低住宅支出在內的最低生活支出水準。 8 此處所稱的住宅負擔即為了滿足住宅需求所需花費的支出，下文各處所稱的住宅負擔皆同此義。 -7-.

(13) 以住宅負擔比率稱之），而後將此住宅負擔比率與社會認為合理的負擔比率進行比較。若家戶單位的住宅負擔比率高於社會所認定的標準，則稱此家戶單位住宅負擔過重，不具住宅負擔能力。反之，若住宅負擔比率低於社會認定的標準，則代表該家戶單位具有住宅負擔能力。舉例來說，假設社會認為家戶單位有能力承受的住宅負擔比率上限為 35%，則當家戶單位的住宅負擔比率超過 35%時，即被認定住宅負擔過重，這表示從社會觀點來看，在有限的所得下，該家戶單位不是沒有辦法滿足基本生活支出，就是無力支付該筆住宅負擔。比率法的衡量概念源於對“自然法則”的探求。對“自然法則”進行研究的. 政治大. 學者認為，如同自然科學中物體的運行有一定的規律一樣，在人類社會中必然也. 立. 有某種規範人類行為的法則存在，遂對人類的行為模式展開研究。在對人類行為. ‧ 國. 學. 模式進行研究的過程中，Engel 在 1857 年透過對比利時勞工階級的家庭所得與家庭支出所進行的調查，指出各家戶單位住宅費用與燃料支出占所得的比率 (the. ‧. percentage of income that households spend for lodging and fuel) 幾乎相同，並由此推論家庭支出項目與家庭所得兩者之間存有某種自然法則，而比率法即以此自然. y. Nat. sit. 法則作為衡量家戶單位能否滿足基本生活支出的界定標準。習慣上，比率法多以. al. er. io. 平均住宅負擔比率作為家戶單位住宅負擔能力的判別依據。9. n. v i n Ch 位的住宅負擔還是基本生活支出，其占所得的比率都會隨著所得水準的下降而提 engchi U 儘管 Engel 的陳述後來被 Engel 自己與 Schwabe 所更正，表示無論是家戶單. 高，但由於衡量的方便，學界與政府機關仍多以單一比率來判別家戶單位的住宅負擔能力，如美國 Department of Housing and Urban Development（簡稱 HUD）中的各項援助計畫，均以住宅負擔比率是否超過 30%作為判別家戶單位是否需要援助的依據。10 雖然，比率法大多採用單一比率來判別家戶單位是否具有購屋負擔能力，但從「隨著所得水準的提升，基本生活支出占經常性所得的比率會逐漸減少」的“自. 9 10. 有關 Engel 在 1857 年的陳述內容，參照 Hulchanski (1995) ,p473。如同 Engel 在 1857 年的陳述內容，有關 Schwabe 的修正內容請參照 Hulchanski (1995) ,p473。 -8-.

(14) 然法則”來看，所得水準越低的家戶單位，基本生活支出占可經常性所得的比率將會越高，而這也使得所得水準越低的家戶單位有能力負荷的住宅負擔比越低。對此，Grigsby 和 Rosenburg 將家戶單位具有不同所得水準的情況納入考量，對比率法以單一標準來界定所有家戶單位住宅負擔能力的衡量方式進行修正。 Grigsby 和 Rosenburg 在滿足家戶單位基本生活支出的前題下進行計算，提出家戶單位依照所得狀況的不同，所能負荷的住宅負擔比率應介於 0 到 50%之間。11 除了單一衡量標準外，比率法以家戶單位實際住宅支出進行計算的衡量方式也受到質疑，因為這種計算方式忽略了住宅品質高低對住宅負擔具有重大的影響。. 政治大. 在無法反映住宅品質的情況下，以「實際住宅支出占經常性所得的比率」來衡量. 立. 家戶單位住宅負擔的輕重，除了無法釐清家戶單位住宅負擔過重的原因是否出於. ‧ 國. 學. 偏好較高的住宅品質，而導致具有較高的住宅支出水準之外，也讓人質疑被判定具有住宅負擔能力的家戶單位，會不會出現住宅品質低落的問題。如 Lerman 和. ‧. Reeder (1987) 即指出，部分家戶單位住宅負擔比率過高的原因在於家戶單位偏好較奢華昂貴的住宅，而擁有較高的住宅支出所致。基於此論點，Lerman 和. y. Nat. sit. Reeder 認為在衡量住宅負擔能力時，應該以標準住宅的設算支出來進行衡量。其. n. al. er. io. 衡量方法為首先利用 hedonic 函數對住宅支出進行迴歸分析，而後再據以設算符. i n U. v. 合最低生活品質的標準住宅的支出水準，最後方以設算支出占所得的比率來衡量. Ch. engchi. 家戶單位是否具有住宅負擔能力。. 二、賸餘所得法 ( Residual Income Approach ). 自 1960 年代中期後，逐漸有學者認為不應以「住宅負擔與經常性所得的相對比率」作為判別家戶單位購屋負擔能力的依據，如 Dolbeare 即在對低所得家戶單位提供住宅補貼的議題上提出：政府所提供的住宅補貼應使家戶單位在扣除基本生活支出後，具有能力償付住宅支出。於是，以賸餘所得法來衡量家戶單位的住宅負擔能力的觀點開始萌芽發展。12. 11 12. 有關 Grigsby 和 Rosenburg 的研究參照 Bourassa (1996) ,p1868。有關 Dolbeare 的陳述參照 Stone (2006) ,p165。 -9-.

(15) 擁護賸餘所得法的學者認為，家戶單位能否滿足基本生活支出的關鍵並非住宅負擔占經常性所得的比率高低，而是能否實際支付基本生活支出，是以在衡量家戶單位的住宅負擔能力時，應以「家戶單位在支付住宅負擔後所賸餘的所得是否足夠支付基本生活支出」作為判別的標準。賸餘所得法在衡量家戶單位的住宅負擔能力時，首先訂立符合最低生活需求的基本生活支出水準，再計算家戶單位扣除住宅負擔後的可用所得（下文皆以賸餘所得稱之），最後比較賸餘所得與基本生活支出水準的高低。若賸餘所得足以支應基本生活支出，則稱家戶單位具有住宅負擔能力，反之若賸餘所得小於基本. 政治大. 生活支出，即代表家戶單位無法負擔該住宅。. 立. 對於基本生活支出水準該如何訂立，文獻上有兩種見解。一種方式是以貧窮. ‧ 國. 學. 線 (Poverty Line) 的某一比率來估算基本生活支出，如 Kutty (2005) 將貧窮水準的三分之二訂為基本生活支出水準，並藉此將貧窮問題區分為因住宅負擔過重而. ‧. 引發的貧窮 (housing-induced poverty)，以及非因住宅負擔過重而引發的貧窮 (housing-induced lack of poverty)。另一種方式則採直接加總法，將能滿足最低生. y. Nat. sit. 活需求的非住宅支出 (Non-shelter cost)的總額，定為基本生活支出水準，如 Stone. n. al. er. io. (2006) 即根據 BLS (Bureau of Labor Statistics) 所公布的最低家庭預算的資料，. i n U. v. 在加總其中不屬於住宅支出的支出項目後，將所得到的總額定為生活基本支出。 13. Ch. engchi. 三、負擔風險法 (Affordability at Risk). 負擔風險法為 Gan 和 Hill (2008) 延伸財務金融上風險值 (Value at risk) 的概念，所建構的一種能夠將房價分配與所得分配情況納入考量的購屋負擔能力衡量指標。14與前述兩種衡量方法不同的是，負擔風險法沒有設立判別家戶單位購屋負擔是否過重的比較基準，而是直接以「家戶單位在房屋市場中能夠負擔的房 13. 最低家庭預算的計算方式為，首先列出該年度各家庭普遍擁有、消費的生活物資及服務，並配合各生活物資的物價水準，據以計算欲滿足清單上各項生活物資與服務所需花費的金額，以此代表最低家庭預算。 14 負擔風險法與比率法及賸餘所得法有所不同的是，後兩者皆可用來衡量租屋負擔能力與購屋負擔能力，而前者僅能針對購屋負擔能力進行衡量。 - 10 -.

(16) 屋比率」來反映家戶單位的購屋負擔能力。15 Gan 和 Hill 未設立家戶單位購屋負擔比較基準的衡量方式，隱含家戶單位會自行選擇最適購屋負擔的觀點。此觀點認為，由於對住宅需求與其他生活支出的偏好不同，各家戶單位對於購屋負擔的忍受程度也會有所不同，是以購屋負擔是否過重應由家戶單位主觀認定，而非以社會標準進行判別。在家戶單位追求效用極大的假設下，家戶單位實際的購屋負擔即為其購屋負擔的承受極限，故在 Gan 和 Hill 的計算中，以家戶單位實際的房屋貸款負擔比率（房屋貸款占所得的比率）來衡量家戶單位所能負擔的最高房價，進而得出家戶單位具有購屋負擔. 政治大. 能力的房屋占整體住宅市場的比率。16. 立. ‧. ‧ 國. 衡量方式的比較. 學. 第三節. 在分析、比較上述各種衡量方式後，本研究將各衡量方式在觀點上的歧異整. 一、以標準住宅支出還是以實際住宅支出來計算住宅負擔. io. sit. y. Nat. 理為以下各點：. n. al. er. 雖然多數學者如 Lerman 和 Reeder (1987) 以及 Thalmann (1999) 都認為住. i n U. v. 宅品質高低是影響家戶單位住宅負擔的重要因素，在衡量住宅負擔時必須將住宅. Ch. engchi. 品質納入考量，以滿足最低住宅需求的「標準住宅」的設算支出進行計算，如此才能最真實的反映家戶單位的住宅負擔能力，然而，Hancock (1993) 對此卻提出另一種看法。Hancock 認為家戶單位能否滿足住宅需求，不只受限於住宅負擔的輕重，也受限於能否尋得適當的住宅。 Hancock 的觀點，指出了在實際社會中以「標準住宅的設算支出」進行衡量. 15. 與前述住宅負擔能力非零即一的狀況不同，此時購屋負擔能力為百分比的型態。兩者的差別在於前者是站在給定某一住宅的情況下，衡量家戶單位對此住宅是否具有住宅負擔能力，而後者則旨在衡量家戶單位具有購屋負擔能力的房屋佔整體住宅市場的比率。 16 由於負擔風險法衡量方式較為繁複，且為本研究主要的分析架構，在此僅做簡略陳述，後文將於第三章研究方法中做詳盡的介紹。 - 11 -.

(17) 時，將面臨的重要問題，即家戶單位不一定能取得符合「標準住宅支出水準」的住宅。家戶單位可能因工作區位，或是受限於符合標準住宅支出水準的住宅供給不足，或是市場中所供給的住宅不符合「標準住宅」的建築格局，而無法以「標準住宅支出水準」滿足住宅需求。舉例來說，假設建築格局為 3 房 2 廳 1 衛的「標準住宅」，在台北市的設算價格是 600 萬，而台北市各家戶單位也都能負擔房價水準為 600 萬的住宅。雖然理論上台北市各家戶單位都具有購屋負擔能力，但若房價為 600 萬的標準住宅都位於偏遠山區，或是市場中售價為 600 萬的標準住宅只有 100 戶，或是建商根本不興建 3 房 2 廳一衛的標準住宅，只願推出 4 房 3. 政治大. 廳 2 衛 1 車庫的建案，則對多數的家戶單位而言，儘管具有能力負擔標準房價，. 立. 仍無法滿足基本住宅需求。. ‧ 國. 學. 由此觀之，以標準房價進行衡量，雖可保證家戶單位的住宅皆有一定程度的品質，不會出現家戶單位雖有住宅負擔能力卻同時存在住宅品質低落的情況，但. ‧. 也無法反映住宅的建築型態對家戶單位購屋負擔能力的影響，無法指出「標準住宅」可能存在供給不足的問題。. y. Nat. sit. 二、以住宅負擔比率還是以賸餘所得水準來判別家戶單位的住宅負擔能力. er. io. 以住宅負擔比率來判別住宅負擔能力的優點在於簡單、容易比較，但缺點則. al. n. v i n Ch 負擔過重，家戶單位無法滿足基本生活支出 e n g ；c相較之下 h i U，賸餘所得法的衡量方式，. 是缺乏判別的理論基礎，無法說明為何當住宅負擔比率超過比較基準即代表住宅. 較為貼近「檢視家戶單位是否能夠同時滿足基本生活支出與住宅需求」的衡量概念，較能反映各家戶單位真實的住宅負擔能力，雖然賸餘所得法具有計算繁複，且難以訂立基本生活支出水準的問題。三、參照貧窮線水準還是採用直接加總的方式估算基本生活支出水準無論是以參照貧窮線水準或是以加總非住宅支出項目的方式來估算基本生活支出水準，均各有缺失。以貧窮線水準某一比率訂定生活基本支出水準的缺點在於，比率的決定過於武斷，無法提出以此代表生活基本支出的合理性；而以直接加總非住宅支出項目（最低家庭預算中）的方式來估算，則必須仰賴大量的數 - 12 -.

(18) 據支持，雖然 Stone (2005) 在缺乏 1981 年後的最低家庭預算的數據時，採以 CPI (Consumer Price Index) 進行調整的方式來估算後續年度的最低家庭預算，然而單以 CPI 進行調整無法顯示必要消費物資的改變（例如早期的社會沒有手機，而現在手機則成為生活必備通訊工具），可能會因而低估生活基本支出水準。17 四、以住宅的觀點還是從家戶單位的角度進行衡量相較於以往從住宅的觀點衡量家戶單位有沒有能力負擔，負擔風險法改由家戶單位的角度切入，以在房市中所能負擔的房屋比率代表家戶單位的購屋負擔能力。此種方式不僅改變了衡量的觀點，同時也能反映房價分配以及所得分配變化對整體購屋負擔能力的影響。. 立. 政治大. 五、住宅負擔的耐受程度是客觀的還是主觀的. ‧ 國. 學. 相較於比率法或賸餘所得法以「能否滿足基本生活支出」為衡量住宅負擔是否過重的基準，負擔風險法的衡量方式卻隱含「住宅負擔的耐受程度」是家戶單. ‧. 位主觀感受的假設。負擔風險法在衡量時，並未設立最適房貸負擔率，而是逕以家戶單位實際的房貸負擔率計算家戶單位能夠負擔的房價水準18。這代表 Gan 和. y. Nat. sit. Hill 認為出於效用極大化的考量，家戶單位會自行選擇最適的房貸負擔率，故家. al. er. io. 戶單位實際的房貸負擔率就是最適房貸負擔率。此種概念也與英國專責委員會. n. v i n Ch 2 月有關住宅負擔問題的備忘錄中如此陳述：無論是對哪一種商品，「有沒有能 engchi U. (U.K. Parliamentary Selected Committee) 的見解相同。英國專責委員會在 2002 年. 力負擔」這個議題都是主觀的。19. 17. BLS 於 1981 年後不再計算最低家庭預算。為簡便陳述，此處以貸款負擔率代稱家戶單位所得中用以償付貸款的比率，而最適負擔率則代表社會認為家戶單位最高所能承擔的貸款負擔率。 19 英國專責委員會的論述參見 Stone (2006) ,p159。 - 13 18.

(19) 第四節本文所採用的購屋負擔能力衡量指標. 綜合比較以上幾點衡量觀念上的歧異，本研究衡量家戶單位的購屋負擔能力時，為能反映房價分配與所得分配改變的影響，採用負擔風險法的衡量模型為基本架構，藉家戶單位在房屋市場中能夠負擔的房屋比率反映家戶單位的購屋負擔能力。對於 Gan 和 Hill 以實際房貸負擔率代表家戶單位購屋負擔極限的衡量方式，. 政治大. 雖然本研究認同 Gan 和 Hill 的觀點，認為家戶單位在追求效用極大的前提下，的確會因對住宅品質偏好的不同，選擇不同的住宅負擔，但考量到台灣地區家戶. 立. 單位受到「有土斯有財」的傳統觀念影響，對自有住宅的需求彈性較低，常因對. ‧ 國. 學. 自有住宅的強烈偏好，產生生活品質低落的問題。為了避免家戶單位產生生活品質低落的問題，本研究在衡量家戶單位的購屋負擔能力時，並不以家戶單位實際. ‧. 的房貸負擔率進行計算，而是採用賸餘所得法的觀點，以家戶單位在滿足基本生. io. y. sit. 率。. Nat. 活支出後，所賸餘的金額占經常性所得的比率作為家戶單位能夠負荷的房貸負擔. n. al. er. 在訂定基本生活支出水準時，考量到各所得階層家庭的生活型態不一，所需. i n U. v. 要消費支出水準不同，為能反映此種差別，故捨棄以貧窮線水準來估計的方式，. Ch. engchi. 採以直接加總各所得階層非住宅支出項目平均水準的方法訂立生活基本支出水準。面對應以標準住宅支出還是以實際住宅支出來衡量的取捨，本研究考量到以設算房價來進行衡量，可能會產生市場供給無法滿足住宅需求的情況，且無法將房價分配的影響納入分析，故以假設台灣地區的房屋品質皆符合人居的方式，以實際的房屋供給價格進行計算。20. 20. 由於台灣地區已邁入已開發社會，且所制定的建築法規對建築品質的要求皆有一定規範，本研究假定此假設與實際住宅品質的狀況相去不遠。 - 14 -.

(20) 第三章. 分析模型. 第一節基本模型. 在衡量購屋負擔能力時，本研究以負擔風險法的衡量方式為基本架構。為能了解負擔風險法的衡量概念以及衡量方式，茲進行以下介紹。由 Gan 和 Hil (2008) 所提出的負擔風險法 (Affordability at Risk)，主要針對. 政治大. 購屋負擔能力進行衡量，其想法源自於財務金融上的風險值 (Value at Risk) 的概. 立. 念。風險值的意涵為，在正常的市場波動與給定信賴水準下，某一金融資產或證. ‧ 國. 學. 券組合在特定期間內所衡量出來的最大可能損失。應用此概念，Gan 和 Hil 延伸出購屋負擔風險的想法，意在反映在給定財務條件之下，家戶單位所無法購買的住宅占整體房屋市場的比率為何，並將此一比率定義為家戶單位的購屋風險，最. ‧. 後以購屋風險的高低來反推該家戶單位的購屋負擔能力。. Nat. sit. y. 負擔風險法有別於以往只考慮所得水準的衡量方式，同時將所得分配與房價. io. al. er. 分配納入考量進行分析。其衡量方式為首先計算在給定財務條件下，各家戶單位. n. 所能負擔的最高房價（購屋極限），而後考量房價分配狀況，以此購屋極限作為. Ch. i n U. v. 臨界，將住宅市場區分為家戶單位能夠負擔的與沒辦法負擔的住宅，然後再計算. engchi. 家戶單位的購屋風險，並以購屋風險來反推家戶單位的購屋負擔能力。此外，考量到在房屋貸款採取浮動利率的情況下，家戶單位的每年所需償還的貸款利息不一，因此 Gan 和 Hill 又將購屋負擔能力進一步細分為購買負擔能力 (purchase affordability) 與房貸償還負擔能力 (repayment affordability)，藉此區別方欲購買住宅的家戶單位的購屋負擔能力與已購買住宅但仍在償還房貸利息的家戶單位的購屋負擔能力。為能更清楚的了解整個分析架構，底下先針對購買負擔能力的衡量步驟進行細部說明。 - 15 -.

(21) 一、計算購屋極限由於房屋交易屬現金一次買斷的交易行為，購屋者在購置住宅之前必須設法籌得足夠的購屋資金，故家戶單位所能籌集到的最大購屋資金即為其能購買的最高房價，此即購屋極限。考量到多數家戶單位並非單以自備款為購屋資金的來源，多半輔有房屋貸款，因此在計算家戶單位的購屋極限時，必須依購屋資金的來源分成兩部分進行討論。在計算家戶單位的購屋極限時，Gan 和 Hill (2008) 並非以家戶單位所能借得的最大額度作為家戶單位房屋貸款的可貸額度，而是以家戶單位能償還的貸款. 政治大. 額度進行計算。Gan 和 Hill 首先定義家戶單位的所得水準為 X、所得中用來償付. 立. 房貸本利支出的比率為  、房貸的年利率 i、貸款年限 N，在假設家戶單位各期. X. N.  (1  i) n 1. (1). N. ‧. ‧ 國. 學. 還款金額皆為 X 的條件下，計算家戶單位未來各期還款金額的現值為. ，而後以此數值代表家戶單位具有償還能力的房貸額度。. y. Nat. 另外，Gan 和 Hill 也假定家戶單位的貸款成數為 (1 -  ) ，若以 Y 來代表家戶單. n. al. 將(2)式化簡後可以得到. N. Y  . Ch. er. io. 極限必須滿足. sit. 位的購屋極限，則家戶單位在擁有自備款 Y 的前題下，其具有償還能力的購屋. X. i n U. v.  Y  (2). e (n1 gi) c h i. n 1. N. N    1  1  i         X  Y  (3) i 1    . (3) 式中等號左側的運算值即為家戶單位具有償還能力的購屋極限。若將上式改以房價所得比 (Price Income Ratio, PIR) 來表示，則家戶單位能夠購買的最高房價倍數 T 為 N    1  1  i   T        (4) i 1    . - 16 -.

(22) 二、計算負擔風險 Gan 和 Hill 在算得購屋極限後，便將此房價水準設為臨界值，並以此臨界值將住宅市場區分為家戶單位有辦法購買的住宅與沒有辦法購買的住宅兩種，並將家戶單位沒有辦法購買的住宅占整體住宅市場的比率定義為家戶單位的負擔風險 (Affordable at Risk，簡稱 AaR)。在計算負擔風險時，Gan 和 Hill 以 f( )代表分配的機率密度函數、以 F( )代表累積函數，並分別以 y0、y1 代表房屋市場中最低與最高的房價水準，以及用. 政治大. x0、x1 代表最低與最高的家戶單位所得，並假設 x0 , y 0  0; x1 , y1   。此時，所得水準為 x 的家戶單位，其負擔風險為：. 立. y1. ‧ 國. T x. f ( y )  dy  1  F (Tx )   (5). 學. AaR ( x )  . 然後以負擔風險反推家戶單位在住宅市場中所能購置的房屋比率21： Tx. y0.  (6). 此即 Gan 和 Hill 用以反映各家戶單位購買負擔能力的指標。. Nat. y. ‧. HAR( x )  1  AaR( x )   f ( y )  dy  F (Tx). sit. 三、整體購買負擔能力的衡量. er. io. 在算得各家戶單位的 HAR 後，Gan 和 Hill 參照 Gini 係數的概念架構整體家. al. n. v i n C 在計算 HAI 時，Gan 和 Hillh首先依據所得水準，將家戶單位由低至高排列， engchi U. 戶單位的購買負擔能力指標 (Housing Affordability Index，HAI)。. 然後將各家戶單位的 HAR 對應到座標平面上，並予以連線描繪出購買負擔能力曲線 (Housing affordability curve, HAC)，然後以 HAC(p)表示所得水準在第 p 個百分位的家庭的 HAR： HAC ( p )  HAR x ( p )    (7). 最後再利用 Gini 係數的概念來建構 HAI： HAI  2   p  HAC ( p ) dp   (8) 1. 0. 21. 為方便底下分析，本研究將之定義為 Housing Affordable Rate (HAR)。 - 17 -.

(23) 由於在購買負擔能力曲線上，家戶單位的 HAR 並不受到 p 的限制，（所得水準為最低百分之十的家庭，在房市中所能購置的房屋比率，不會只能小於等於 10% ），因此 pHAC (p) 可能是負值，故與 Gini 係數有所不同的是，HAI 的值將介於1 和 1 之間。當 HAI 的值為1 時，代表每個家戶單位皆有能力購置房屋市場中的任何一棟房屋；而當 HAI 為 1 時，則代表除了最高所得的那戶家庭外，其餘家庭都沒有辦法購買房屋。因此 HAI 的數值越小，就代表整體的購屋能力越好。由於購買負擔能力旨在衡量各年度中，方欲購買住宅的家戶單位的購屋負擔. 政治大. 能力，因此各年度所代入計算的房價分配、所得分配、貸款利率…等變數皆有所. 立. 不同。而考量到已購買住宅的家庭，雖貸款額度已無法調整，但當貸款利率有所. ‧ 國. 學. 增減時，家戶單位的還款金額也會隨之變化，故採取房價與所得等參數皆固定在購買年度的水準，僅變動房貸利率水準的方式，以房貸償還負擔能力的增減反映. io. n. al. sit. 第二節衡量方式之修正. er. Nat. y. ‧. 已購買住宅的家戶單位歷年購屋負擔能力的變化。22. i n U. v. 考量到在台灣地區家戶單位對自有住宅具有較高偏好的情況下，家戶單位自. Ch. engchi. 行選擇的房貸負擔率，可能會使得家戶單位具有生活品質低落的問題，故本研究對 Gan 和 Hill 的分析模型進行修改，採以在「可滿足基本生活需求」的前提下，對家戶單位的購屋負擔能力進行衡量，此外為了因應台灣現有的數據，本研究也對 Gan 和 Hill 分析架構中部分參數的計算內容進行修改。有關本研究對 Gan 和 Hill 的分析架構所進行修改的內容，茲分類說明如下：. 22. 房貸償還負擔能力與購買負擔能力的衡量步驟相同，兩者的差別僅在於前者將各變數的數值固定在購屋年度的水準，以變動房貸利率的方式探測已購屋者歷年房貸償還負擔能力的變化，而後者各項變數的數值皆隨時間變動。 - 18 -.

(24) 一、根據賸餘所得法的衡量概念所進行的修改從賸餘所得的概念出發，本研究以可用來償付房貸的金額占經常性所得的比率來計算家戶單位的房貸負擔率 (值)23，將 Gan 和 Hill 算式中的值定義為. . 經常性所得 - 應納稅額 - 基本生活支出水準經常性所得.  (9). 在第 (9) 式中，經常性所得指的是各家戶單位的全年收入總額，基本生活支出水準則為各分位家戶單位的平均必要消費支出，因此第 (9) 式中的分子即代表家戶單位的可支配所得中（在滿足基本生活支出後），有能力用以償還房貸利息. 政治大. 的金額。另外，在無法取得家戶單位實際納稅數據的情況下，本研究在計算可支配所得時，並非以「可支配所得  經常性所得 - 應納稅額」的方式進行計算，而. 立. 是利用 Y=C+S+T 的概念，將可支配所得轉為以「可支配所得  消費支出  儲蓄」. ‧ 國. 學. 的形式來衡量。. 對於基本生活支出水準的訂立，本研究配合《台北市家庭收支調查報告》的. ‧. 資料，將消費分為「飲食」、「衣著及服飾用品」、「房租及水費」、「燃料及燈光」、. sit. y. Nat. 「家具及家庭設備」、「醫療保健」、「運輸與通訊」、「教育及娛樂」及「雜項消費」等支出項目，並直接以加總「飲食」、「衣著及服飾用品」、「燃料及燈光」、「家具. io. n. al. er. 及家庭設備」、「醫療保健」、「運輸與通訊」、「教育及娛樂」等支出項目後所得的. i n U. v. 總額，代表各階層家戶單位的基本生活支出，而將「房租及水費」與「雜項消費」. Ch. engchi. 等支出項目的加總，視為可用以償付房貸的金額。雖然在「房租及水費」此一支出項目中所包含的水費，應列為基本生活支出而從可用以償付房貸的金額中扣除，但礙於無法取得細部資料，且水費支出額度極小，對於後續的計算影響不大，仍以. . 儲蓄  房租及水費支出  雜項消費支出經常性所得.  (10). 的計算方式來估計家戶單位經常性所得中可用來償付房貸的比率。. 23. 為簡化敘述，以下全文皆以值代稱家戶單位的房貸負擔率。 - 19 -.

(25) 二、為因應可用數據而進行的假設與修改 1. 所得分配函數由於難以取得所有家戶單位的收支資料，在無法估算台北市家戶單位實際所得分配函數的情況下，本研究利用「台北市家庭收支概況調查報告」中的數據，將所有的家戶單位依照所得高低劃分成五個分位，以各分位的平均所得水準代表所得分配狀況，並藉此平均所得水準來衡量各分位家戶單位歷年購屋負擔能力的變化。此外，考量到各分位家戶單位在生活型態不同的情況下，其消費支出型態也會有所區別，本研究中以「台北市家庭收支概況調查報告」中「五分位家戶單. 政治大. 位平均收支水準」的數據，分別估算各分位家戶單位的值。. 立. 由於本研究將家戶單位區分為五個分位，並以各分位家戶單位的平均所得水. ‧ 國. 學. 準代表各分位家戶單位的所得狀況，因此在本研究中所得分配函數也由連續型轉為以間斷型的函數型態表示，在此情況下，原本第 (8) 式中對於 HAI 的計算也. ‧. 隨之轉為第 (11) 式的公式進行計算 1. Nat. HAI  2   p  HAC ( p ) (0.2)  (11). sit. y. p  0 .2. 2. 房屋貸款成數. io. n. al. er. 在計算房屋貸款成數 (1-) 時，由於澳洲政府規定，當家戶單位的自備款. i n U. v. 成數低於 20%時，必須支付貸款保險 (Lenders Mortgage Insurance，LMI)，因此. Ch. engchi. Gan 和 Hill 認為家戶單位為了不要支付額外的貸款保險，其貸款成數不會超過八成，直接以 (1-) 等於 0.8 的方式進行計算。由於台灣政府對於房屋貸款的貸款成數並無統一的限制法令，均由各金融業者依照貸款人的職業身分、收入狀況、信用評比以及抵押房產所處區位等條件，決定放款的成數，在缺乏統一貸款標準的情況下，以及考量到金融業者會對貸款人貸款額度超過基本成數的部分進行利息加碼，本研究參照 Gan 和 Hill 的假設，以假定台灣家戶單位為了避免增加利息支出，其貸款成數均為基本成數的方式來衡量家戶單位的購屋負擔能力，而在無法取得各金融業者放款標準的情況下，本 - 20 -.

(26) 研究自行假定各金融業者貸款的基本成數均為七成。24 有別於以往的分析方式，本研究以負擔風險法的模型為基本分析架構的方式，可以將房價分配與所得分配對購屋負擔能力的影響納入考量，而以賸餘所得法的觀點分別估計各分位家戶單位房貸可償比率（值）的衡量方法，一方面可避免家戶單位因對自有住宅偏好較高導致住宅品質低落的情況，另一方面也可分別反映符合各所得階層居住水準的購屋負擔能力。. 第三節台灣現行的住宅政策. 立. 政治大. 長期以來台灣的住宅政策多以輔助家戶單位購置住宅為施政方向，直到. ‧ 國. 學. 2005 年 5 月 24 日行政院為了能將住宅品質、住宅交易制度等議題納入考量，方核定整體住宅政策。整體住宅政策以「基於憲法保障國民基本人權的精神，. ‧. 結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率. sit. y. Nat. 的住宅補貼與社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，擁有適居且有尊嚴的居住環境」作. io. n. al. er. 為政策目標，其具體計畫方案可區分為健全住宅市場、建立公平效率的. i n U. 的住宅補貼制度、以及提升居住環境品質等項。. Ch. engchi. v. 在健全住宅市場的計畫方案中，內政部首先於 2007 年規劃完成不動產交易控管機制，建置不動產交易服務平台。而在住宅補貼制度的規劃上，除延續以往對於購屋貸款的利息補貼政策外，也提供修繕貸款利息補貼、租賃租金補貼等藉以減輕家戶單位的住宅負擔，同時取消以往住宅補貼的職業身分限制，改以家庭所得、自有住宅的狀況、申請者之身心條件及家庭狀況等條件，決定補貼對象，相關補貼計畫內容如表 3-1。 24. 在各家戶單位普遍存在超額貸款的情況下，本研究假設各家戶單位僅貸款基本成數的衡量方式將高估家戶單位的購買負擔能力。為取得各金融業者房屋貸款基本成數的數據，本研究曾去信各大金融行庫(如台灣銀行、土地銀行、華南銀行等)，但所得到的回信皆以「此為內部控管資料，礙難提供」予以回絕。 - 21 -.

(27) 至於提升居住環境品質的辦法內容，則以由內政部補助各地方政府推動辦理「營造都市社區新風貌計畫」，鼓勵採用雇工購料方式辦理環境改善的方式，落實社區居民共同參與社區發展規劃與環境營造。雖然不動產服務交易平台的建置可以使房屋的交易價格變得透明，有助於反映合理房價，進而壓低購屋成本增加民眾的購屋負擔能力，但因交易平台建置的期間尚短，難以用統計數據分析不動產交易平台對房屋價格的影響，因此本研究在分析住宅政策時，主要針對住宅補貼政策進行比較，並輔以分析國民住宅提供的影響效果。. 政治大. 綜合來說，在增加家戶單位的購屋負擔能力上，台灣現行住宅政策的具體辦. 立. 法除了興建國民住宅外，無論是提供國民住宅、勞工住宅、軍眷住宅、公教住宅. ‧ 國. 學. 及無自有住宅者首次購屋貸款優惠利率，或是藉由房貸利息抵減所得稅的方式，均著重在透過對購屋者的住宅貸款利率補貼措施，以減輕家戶單位的購屋負擔，. ‧. 進而提升家戶單位的購屋負擔能力。然而，從前述第 (3) 式以及第 (5) 式中可以發現，影響家戶單位所能負擔的房屋比率的因素，除了房貸利率 i 之外，也會. y. Nat. sit. 受到房屋貸款成數  、貸款年限 N、房貸負擔率  、所得水準 X、以及房價分配. er. io. f (Y) 的影響，因此本研究除了探討目前實際採行對購屋者進行房貸利率補貼、. al. n. v i n Ch 20 年延長為 30 年與房屋貸款基本成數增加的影響。另外本研究也因應時事，模 engchi U. 提供優惠房貸、以及提供國民住宅的政策效果外，也模擬分析當房屋貸款年限由. 擬分析若對高所得階層課徵豪宅稅對其購屋負擔能力的影響。. - 22 -.

(28) 表 3-1. 各項住宅補貼政策具體辦法. 貸款額度償還年限. 購置住宅貸款. 最高 220 萬元. 修繕住宅貸款. 最高 80 萬元. 購置住宅貸款. 20 年（前 5 年為寬限期）. 修繕住宅貸款. 15 年（前 3 年為寬限期）. 優惠利率. 1. 議定利率低於郵儲利率加 0.575%時，承貸戶適用利率為議定利率減 0.575%。 2. 議定利率高於郵儲利率加 0.575%時，承貸戶適用利率為郵儲利率。經主管機關認定符合下列條件之一者：. 政治大. 1. 社會救助法審核列冊之低收入戶。. 第１類. 立. ‧ 國. 適用對象. 3. 獨居或與配偶同住且無子女或有子女但為無撫養能力之老人。 4. 受家庭暴力侵害者及其子女。 5. 單親。. 6. 因重大疾病致長期失業者。. ‧. 7. 原住民。 8. 重大災害災民。. io. y. sit. 優惠利率. 1. 議定利率低於郵儲利率加 0.575%時，承貸戶適用利率為議定利率。 2. 議定利率高於郵儲利率加 0.575%時，承貸戶適用利率為郵儲利率加 0.575%。. er. Nat. 第２類. a l適用對象不具第 1 類條件者。 i v 1. 政府補貼利率：議定利率減優惠利率。 n Ch U 2. 議定利率：內政部洽商金融機構議定之利率。 engchi n. 備註. 學. 購置、修繕住宅貸款優惠利率. 2. 身心障礙者。. 3. 郵儲利率：係「中華郵政股份有限公司 2 年期定期儲金機動利率」簡稱。. 資料來源：住宅 e 化網. - 23 -.

(29) 第四節資料說明. 由於在撰寫時，2009 年的《台北市家庭收支概況調查報告》尚未公布，加以內政部地政司的房地交易紀錄僅能追溯到 2002 年，本研究僅針對 2002 年至 2008 年間台北市家戶單位的購屋負擔能力進行衡量，並據以分析各項住宅政策對家戶單位購屋負擔能力的影響。以下對各項資料進行說明。一、所得水準. 政治大. 在本研究中，以《台北市家庭收支概況調查報告》中的五分位平均家戶所得. 立. 代表台北市整體所得分配狀況，而在估算平均消費支出型態與平均儲蓄水準時，. ‧ 國. 學. 則以《台北市家庭收支概況調查報告》中「五分位平均消費支出型態」與「五分位平均儲蓄水準」兩表所顯示的數據進行計算。根據本研究所收集到的資料顯示，在 2002 年到 2004 年間以及 2008 年時，台北市家戶單位的經常性所得呈現負成. ‧. 長，而在 2005 到 2007 年間則微幅提升，其數據如表 3-2 所示。. Nat. sit. y. 雖然表 3-2 的內容顯示，在 2003、2004 及 2007 年時，整體所得水準呈現負. io. al. er. 成長，但這並不表示各家戶單位可用來償付住宅支出的金額必然下降。但比較表. n. 3-3、表 3-4 各家戶單位歷年可支配所得的狀況可知，在 2003 和 2004 年時雖然. Ch. i n U. v. 整體家戶單位的經常性所得呈現負成長，但對於中低所得家庭而言，其可支配所. engchi. 得反而呈現微幅成長；而在 2005 年時，儘管整體經濟向上成長，但對低所得家庭而言，其可支配所得水準反而縮減，減少其住宅支出的償付能力，這也表示在 2005 年時，台北市家戶單位的貧富差距擴大。以此觀之，各分位家戶單位的可支配所得與整體經濟情況，並非絕對相關，因此當整體經濟成長的時候，就算房價水準保持不變，也不代表各家戶單位的購屋負擔能力皆向上提升。由此證明，在衡量家戶單位的購屋負擔能力時，不應以整體平均概況進行估計，必須分別對各家戶單位的購屋負擔能力進行分析。依照各家戶單位歷年的收支情況進行衡量，各分位家戶單位具有償還能力的 - 24 -.

(30) 貸款限額（以下簡稱可償額度）如表 3-5 所示，第一分位家戶單位的可償額度約在 266 萬到 295 萬之間，第二分位家戶單位約為 450 萬，第三分位家戶單位在 650 萬左右，第四分位家戶單位的可償額度約 900 萬到 1000 萬之間，第五分位的可償額度可達 1800 萬，而整體家戶單位的平均可償額度則在 700 萬到 900 萬之間。. 表 3-2. 台北市歷年經常性所得平均水準與成長率. 所得水準年度. 2002. 1,605,896. 1,593,474 1,583,262 1,615,538 1,627,979 1,652,624 1,634,790. -0.774 -0.641 2.039 0.770 1.514 -1.079. ‧. ‧ 國. 立. 成長率(%). 學. 2003 2004 2005 2006 2007 2008. 政治大. 經常性所得平均水準(元). sit. y. Nat. 資料來源:2002-2008 年「台北市家庭收支概況調查報告」. io. 五分位. al. n 1. 年度. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008. 607,148 628,696 629,188 610,718 624,949 659,051 626,707. 2. Ch. 3. 單位(元). er. 表 3-3 歷年各分位家庭經常性所得平均水準. v ni 4. e n g1,402,859 c h i U1,879,459. 1,036,782 1,038,399 1,048,154 1,054,484 1,082,080 1,080,861 1,075,167. 1,405,704 1,409,163 1,436,929 1,451,290 1,465,983 1,429,060. 資料來源: 2002-2008 年「台北市家庭收支概況調查報告」. - 25 -. 1,898,199 1,874,751 1,945,131 1,965,170 1,963,441 1,910,557. 5 3,103,231 2,996,413 2,955,035 3,030,456 3,016,385 3,093,772 3,122,425.

(31) 表 3-4. 各分位平均可支配所得成長率. 五分位. 1. 2. 3. 單位(%). 4. 5. 年度. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008. 3.023 0.009 -1.657 2.965 4.438 -2.408. 0.214 1.922 -0.925 3.301 0.631 0.049. 1.149 0.356 1.019 2.050 2.054 -2.715. 1.090 -0.630 2.360 2.896 0.518 -4.216. 政治大. -1.850 -1.997 1.100 1.106 2.942 0.992. 資料來源:本研究根據「台北市家庭收支概況調查報告」資料計算而得. io. 6,102,200 7,444,480 7,952,678 8,250,735 8,242,186 7,748,793 7,633,628. 9,077,662 11,031,721 11,294,552 12,049,535 12,179,452 12,085,891 10,758,447. n. al. 資料來源:本研究根據「台北市家庭收支概況調查報告」資料計算而得. Ch. 二、房價分配. 平均. 17,936,099 20,833,857 20,908,065 21,006,559 21,825,155 21,808,617 21,513,668. 7,036,141 8,183,551 9,021,349 9,485,837 9,342,837 8,873,410 8,612,156. engchi. y. 4,398,038 5,209,519 5,790,339 5,751,067 5,656,305 5,718,016 5,418,922. 5. 4. sit. 3. ‧. 2,660,182 3,228,756 3,585,089 3,585,932 3,586,538 3,538,637 3,354,178. Nat. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008. 2. er. 年度. 1. 單位(元). 學. 五分位. 立. 各分位家戶單位具償還能力的貸款額度. ‧ 國. 表 3-5. i n U. v. 本研究所用以計算的房價水準，其資料來源為 2002 年至 2008 年間內政部地政司所記錄之台北市房地交易紀錄，為能顯示房價分配對家戶單位購屋負擔能力所產生的影響，本研究並未以 hedonic 函數估算「標準住宅」的房價水準，而是直接以所得到的數據資料代表各年度的房價分配狀況。為了避免可能發生資料誤植的情況，本研究將最高與最低 5%的房價資料予以刪除，僅以中間 90%的交易資料來反映各年度的房價分配。根據統計，2002 年到 2008 年的平均房價分別為 639 萬、628 萬、671 萬、 - 26 -.

(32) 734 萬、810 萬、922 萬、以及 991 萬，除 2002 年到 2003 年間房價水準一度下跌外，其餘各年房價均持續向上攀升。另外比較歷年房價分配的偏態係數可以發現，歷年的偏態係數皆大於零，表示房價分配皆為右偏分配，顯示在各年的房屋市場中仍以相對低價的住宅占多數。其中以 2003 年和 2007 年的右偏程度較強，其偏態係數分別為 1.11 和 0.97，其餘各年度的偏態係數則在 0.8 左右。歷年房價分配的峰態係數則顯示，台北市的房價分配均為低闊峰，除 2003 年和 2007 年的峰態係數數值較高，分別為 1.10 和 0.48 外，其餘各年的峰態係數均小於 0.15，其中 2005 年的峰態係數更只有 0.02。. 立. 政治大. 三、房屋貸款利率與貸款年限. ‧ 國. 學. 在房屋貸款條件數據取得上，本研究以 2002-2008 年間《台灣金融統計月報》中所估算的各年房貸利率，來衡量整體房貸利率情況。所得數據如表 3-6. ‧. 2002 年至 2008 年五大銀房貸放款平均利率單位(%). io. n. er. 資料來源：台灣金融統計月報-購屋貸款利率. al. 2008 2.754. y. Nat 利率. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 4.401 2.98 2.401 2.292 2.267 2.435. sit. 表 3-6. Ch. i n U. v. 根據《台灣金融統計月報》2002 年至 2008 年的統計資料，五大銀行每月新. engchi. 承做的購屋貸款利率，在 2002 年 6 月以前雖有微幅波動，但大多維持在 4.5%上下，但在 2002 年 9 月以後，購屋房貸利率開始明顯下滑。2002 年 10 月，房貸利率水準由 4.42%下降至 4.24%，到 11 月時，利率水準則降為 4.07%，而到了 2002 年 12 月，房貸利率更是受到央行宣布降息的影響下跌到僅剩 3.68%，此後各月的房貸利率均以 0.1%到 0.2%的幅度下跌，直到 2004 年 12 月以後才停止明顯下跌。推測央行在 2002 年 11 月宣布降息的原因，應該與美國聯邦準備理事會自 2000 年開始大幅調降重貼現率有關。在 2005 年和 2006 年間，各月房屋貸款利率均在 2.3%上下浮動。在 2007 年 - 27 -.

(33) 以後，受到央行密集升息的影響，房貸利率開始向上調升，到 08 年 11 月時，房屋貸款利率已回復為 2.8%左右。在貸款年限的計算上，本研究因現行銀行放款的貸款年限均為 20 年，故以 N=20 的方式衡量家戶單位的購屋負擔能力。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. - 28 -. i n U. v.

(34) 第四章. 研究結果. 第一節台北市家戶單位的購屋負擔能力. 一、購買負擔能力根據 2002 年到 2008 年台北市的數據進行衡量，表 4-1 的衡量結果顯示，第一分位家戶單位在 2003 年時的購買負擔能力最高，將近 30%的房屋，而在 2004. 政治大. 年後第一分位家戶單位有能力購買的房屋比率便開始一路下滑，直到 2008 年所. 立. 能負擔的房屋比率僅剩 9.2%左右，甚至還低於在 2002 年房貸利率極高時所能負. ‧ 國. 學. 擔的房屋比率。. 第二、第三分位家戶單位的購買負擔能力則在 2004 年時達到最高，分別可負擔 76.9%和 94.8%的房屋，而自 2005 年以後，第二、第三分位家戶單位的購. ‧. 買負擔能力也開始下滑，到了 2007 年時，其購買負擔能力已低於 2002 年的水準。. Nat. sit. y. 第四分位家戶單位的購買負擔能力，除在 2008 年僅剩 85.9%外，其餘各年. io. al. er. 具有能力購買的房屋比率均超過 95%，其中以 2004 年和 2005 年所能負擔的比率. n. 最高，達到百分之百。對於第五分位家戶單位而言，各年具有能力購買的房屋比. Ch. i n U. v. 率皆達 100%，代表在 2003 年到 2008 年間，其購買負擔能力完全不受影響。二、房貸償還負擔能力. engchi. 除了家戶單位的購買負擔能力之外，本研究也計算了家戶單位歷年房貸償還負擔能力的變化。本研究以固定房價分配、所得水準以及值，僅變動房貸利率的方式，比較在各年度購買房屋者，於 2008 年時的房貸償還負擔能力，藉以反映已購屋者購屋負擔能力的變化，其衡量結果如表 4-2。比較表 4-1 與表 4-2 可以發現，除於 2002 年與 2003 年購屋者在 2008 年的房貸償還負擔能力減輕外，於其餘年度購屋者在 2008 年的房貸償還負擔能力均加重。此外比較各分位家戶單位房貸償還負擔能力的變化也可發現，低所得家庭 - 29 -.

(35) 的房貸償還能力變化較大，而中高所得家戶單位的房貸償還負擔能力變化較小，顯示低所得家庭房貸償還能力的敏感度較高。. 表 4-1 台北市各家戶單位歷年購買負擔能力單位(%) 五分位. 1. 2. 3. 4. 5. 2002 2003 2004 2005 2006. 12.4 30.1 27.2 24.9 20.2. 56.2 72.9 76.9 68.1 57.8. 83.0 92.5 94.8 90.1 85.1. 99.1 100 100 100 98.9. 100 100 100 100 100. 2007 2008. 12.8 9.2. 48.8 39.0. 72.8 66.4. 95.0 85.9. 100 100. 年度. 學. ‧ 國. 立. 政治大. 資料來源：本研究計算而得. 表 4-2 2008 年各年度購屋者房貸償還負擔能力單位(%) 3. 4. 22.1 31.8 24.4 21.7 17.2 11.2 9.2. 69.6 74.6 74.8 65.2 53.6 46.3 39.0. 90.9 93.2 93.4 88.6 82.3 70.6 66.4. 100 100 100 100 98.2 93.6 85.9. 5. n. al. Ch. engchi. sit. y. 2. 100 100 100 100 100 100 100. er. io. 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008. 1. ‧. Nat. 購屋年度. 五分位. i n U. v. 資料來源：本研究計算而得. 三、整體購買負擔能力 HAI 的衡量結果顯示，在 2004 年時整體家戶單位購買負擔能力最好，而在 2004 年後整體購買負擔能力開始逐年衰退，到了 2008 年時 HAI 的數值僅剩 0.01。. - 30 -.

(36) 若比較 HAI 與房價所得比的衡量結果，可以發現雖然大致而言 HAI 與中位數房價所得比的變化一致，但在 2004 年時兩者的衡量結果卻有所不同。HAI 的數據顯示，相較於 2003 年的購買負擔能力，家戶單位整體的購買負擔能力在 2004 年時略為提升，但若以中位數房價所得比進行衡量，卻顯示房價上漲與所得成長比率兩者的差距擴大，呈現整體購屋負擔能力衰退的結果。從表 4-1 的數據可知，在 2004 年時雖整體房價的上漲幅度高於所得成長，但僅有第一分位家戶單位的購買負擔能力衰退，其餘各分位家戶單位的購買負擔能力反而增加，推測這可能是因當年房價利率大幅下降之故，而中位數房價所得比無法反映房貸利率對家戶. 政治大. 單位購屋負擔能力的影響，是以兩者的衡量結果有所差別。有關各年 HAI 與中. 立. 位數房價所得比的數值如表 4-3。25. ‧ 國. 學. 表 4-3 台北市 2002 年到 2008 年 HAI 與中位數房價所得比的比較 2003 -0.191 4.08. Nat. 2005 -0.166 4.72. 2006 -0.124 5.15. 2007 -0.059 5.63. io. sit. y. 本研究計算而得. 2008 -0.01 6.20. er. 資料來源:. 2004 -0.198 4.49. ‧. HAI PIR (倍). 2002 -0.011 4.22. n. 可行政策模擬分析 a第二節 iv l C n hengchi U. 在探得家戶單位的購屋負擔能力後，本研究藉由台北市的數據模擬分析各項住宅政策對家戶單位購買負擔能力的影響，指出何種住宅政策最能改善台北市家戶單位的購買負擔能力。26 由於家戶單位的購買負擔能力會受到所得中的可償金額、房貸利率、房屋貸款年限、以及房價分配等因素影響，本研究除了分析現行採用的優惠房貸、房貸. 25 26. 在表 4-3 中因欄位不足，故以 PIR 代稱中位數房價所得比。因在計算房貸償還負擔能力僅能變動利率水準，除與房貸利率相關的住宅政策外，其餘政策皆不會影響家戶單位的房貸償還負擔能力，是以本研究單以住宅政策對家戶單位購買負擔能力的影響進行政策效果比較。 - 31 -.

購屋負擔能力與住宅政策 － 以臺北市為例

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