第三章 台灣地區住宅普查空屋分析
第二節 台灣地區住宅普查市區鄉鎮空屋分布概況
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第二節 台灣地區住宅普查市區鄉鎮空屋分布概況
以縣市角度分析空屋情形，同一縣市內各鄉鎮之空屋分布情形可能有所差 異，故本文以市區鄉鎮資料做進一步討論。表5 為 2010 年台灣地區市區鄉鎮 住宅普查空屋資料敘述統計5，其中在空屋數方面，以花蓮縣標準差為最大 (8,814 戶)，新北市次之(6,458 戶)，標準差最小的為澎湖縣(357 戶)；空屋率 方面，以澎湖縣標準差最大(11.1%)，澎湖縣之鄉鎮中則以望安鄉空屋率最高 (38%)，最低是馬公市(13%)，全台空屋率標準差最小則為桃園縣(2.6%)。
從全台市區鄉鎮統計資料可瞭解空屋分布概況，以四大區域而言，平均空 屋率最高為東部地區(20.8%)，最低為南部地區(18.1%)；在標準差方面，北 部地區與南部地區皆為標準差最大之地區(6%)，而以中部地區標準差(4.8%) 為最小。以下更進一步說明四大區域空屋分布情形：
1.
北部地區：平均空屋率為20.3%，標準差為 6%，空屋率最高 34.3%(淡水區)，最低 為 4.5%(松山區)。空屋率標準差最大為新竹市(6.4%)，新竹市中以北區空屋 率(27.5%)最高，香山區最低(16.1%)，而以桃園縣標準差最低(2.6%)。空屋 數標準差最大則是新北市(6,458 戶)，其中淡水區為新北市空屋數最多之地區 (26,118 戶)，亦為北部區域空屋率最高之處，烏來區則是新北市空屋數最低的 地區(3,330 戶)。
北部區域空屋數最多之地區為中山區(26,951 戶)，中山區同時亦為台北市 空屋率最高之處(23%)；北部空屋數最低則是北埔鄉(1,011 戶)。由上可知，
北部地區空屋分布差異極大，空屋率最高與最低之地區皆坐落於都市地區，而 都市地區空屋數最多與空屋率最高都集中在相同地區(淡水區、中山區)。
2.
中部地區：平均空屋率為 18.2%，標準差是 4.8%，中區(43%)為全台空屋率最高之 地區，泰安鄉(6.5%)則為空屋率最低之處。台中市為空屋率與空屋數標準差最 大的地區(7%、5,723 戶)，由於台中市幅員廣大且 29 區發展程度不一，造成
5 2010 年人口及住宅普查以分層集體抽樣法抽選普查區調查，再將調查結果按辦理抽樣調查鄉 鎮市區之常住人口總數比例進行配置。
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空屋分布最不均之地區，以中區為空屋率最高，東勢區(7.2%)為最低。苗栗縣 則為空屋數與空屋率標準差最小的區域(471 戶、3.5%)，平均空屋率為 16.2%，
以頭屋鄉空屋率最高(21.2%)，泰安鄉最低。
3.
南部地區：平均空屋率為18.1%，標準差為 6%，望安鄉(38%)為南部地區空屋率最 高的地區，茂林鄉為空屋率最低，亦為空屋數最少之處(4.5%、113 戶)。空屋 數標準差方面，以高雄市(4,418 戶)最大，澎湖縣(357 戶)最少。在空屋率標 準差方面，澎湖縣(8.3%)標準差最大，縣內空屋率最高為望安鄉，最低為馬公 市(13%)，另外，南部區域以屏東縣(16.2%)標準差最小。
澎湖地區空屋數標準差雖為最小，但空屋率標準差卻為最大，近年澎湖縣 致力發展觀光，大量增加住宅供給，然澎湖縣擁有64 座島嶼，各島嶼分配資 源不易故發展不均衡，導致澎湖縣空屋率標準差極大，為全台之最。
4.
東部地區：平均空屋率為 20.8%，標準差為 5.2%，空屋率最高為花蓮市，最小為台 東市，空屋數量最多地區是花蓮市37,435 戶，而以金峰鄉 280 戶為最低。標 準差方面，台東縣與花蓮縣空屋率標準差差異不大，分別為 5.1%與 5%，台 東縣中以大武鄉(28.5%)為空屋率最高，台東市空屋率最低(11.4%)；花蓮縣 則以花蓮市空屋率最大為花蓮市(28.6%)，最小為秀林鄉(12.7%)。
由上述可知，縣市地域廣闊，單從縣市空屋率可能難以得知空屋分布情形，
如新北市空屋率為22%，但標準差高達 6%，縣市內空屋率差異度高，以淡水 區34.3%最高，永和市 11.8%最低，即相差 22.5%，故檢視市區鄉鎮的統計量 有助於掌握更細緻的空屋分布概況。
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第三節 小結
從歷次住宅普查可知縣市地區因都市化程度不同於各階段之空屋率增減 有不同的變化。1890 年都市化程度較高縣市相較都市化程度較低的地區空屋 率水準較高，到了 1990 年，都市化程度較低縣市之空屋率大幅成長，因此，
不論是都市化程度高或較低之縣市，空屋率皆已到達相當高的水準。2000 年 之後，各地空屋率持續攀升，幾乎沒有下跌之情形，空屋數量也為持續增加之 情形。以市區鄉鎮角度檢視2010 年住宅普查空屋情況，雖各地區空屋分布情 況不同，但整體而言皆處於高空屋率水準。
藉由普查調查結果，可以發現空屋率不斷上升，但似乎對房價並無反向作 用，實有必要對自然空屋率進行再估計，以釐清市場空屋情形。雖住宅普查資 訊十年調查一次，但仍可輔以台電不足底度戶數資料推估各縣市每年空屋數據，
以助本文進一步對自然空屋率估計。因此，本文將針對自有住宅市場調整租金 變動模型進行市場價格均衡之自然空屋率估算，期望能對此不合理現象有進一 步之釐清，並以房價空屋率聯立方程式估計目前住宅市場所需的摩擦性需求，
觀察各地區近年自然空屋率的增長情形。
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