第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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台灣地區房價空屋率走勢圖
房價 空屋率
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、 研究動機
國內從實施住宅普查起，空屋率逐年上升，在2000 年住宅普查時，空屋 數為123 萬戶，空屋率為 17.6%；而最近一次 2010 年住宅普查結果則顯示，
空屋數為 156 萬戶，空屋率為 19.3%，相較前次住宅普查結果，空屋率再度 攀升，且十年間的空屋數量大幅增加。過去文獻認為房價與空屋率為負向關係，
當空屋率上升表示房價有下跌的趨勢，但近年數據顯示房價與空屋率呈現同步 上揚，透過圖1 台灣地區 2000 至 2010 年房價與空屋率走勢圖，空屋率對房 價似乎不如過往有負向顯著作用，確實與過去文獻研究之情形不同。
圖 1 台灣地區 2000 至 2010 年之房價空屋率走勢圖
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空屋率可解構為自然空屋率與非自然空屋率1，根據理論基礎不同自然空 屋率文獻分為兩種面向之探討。其一，Blank and Winnick(1953)將勞工市場中 的薪資變動會受就業率的影響應用至出租市場中，認為租金的變動將會受到自 然空屋率高低的影響。Rosen and Smith(1983)則把自然空屋率進一步定義為 屋主在衡量持有成本、搜尋成本、需求變化與換約成本後，沒有實質需求去調 整租金狀態下之空屋率。維持市場上租金或價格水準均衡下之自然空屋率，可 視為租金或價格調整之基準。
其次，在住宅市場中，因資訊不完全之特性及異質性高，買賣雙方通常需 花費一定時間才能尋得適當的住宅，在搜尋過程中，市場需有一定數量之空屋 以維持市場正常運作，此空屋數量稱為自然空屋率。Struyk(1988)指出，在一 般已開發國家，住宅市場中須存有4%到 5%之空屋比例，維持市場正常運作。
因此，自然空屋率受到住宅市場供需結構所影響，若其住宅異質性及搜尋成本 提高，摩擦性需求也隨之增加，則因應市場上「交易」與「遷徙」搜尋成本之 自然空屋率也會隨之上升。
林祖嘉、彭建文(2003)與 Hsueh, Tseng, and Hsieh(2007) 針對台灣地區 估計自然空屋率分別為10.88%及 11%，但並未進一步討論與房價之間的關係。
空屋率可視為自然空屋率及非自然空屋率的加總，故本文先針對自然空屋率進 行估算，再進一步探討空屋率、自然空屋率、非自然空屋率與房價之間的關係 與影響程度，期許對目前住宅市場高空屋率與高房價並存之不合理現象提出解 釋。
1 本文將非自然空屋率視為空屋率與自然空屋率之間的差額。
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二、研究問題與研究目的
(一) 研究問題
1. 維持市場房價均衡之自然空屋率水準為何？自然空屋率是否大於 空屋率導致房市價格無法下跌？
2. 目前國內因應市場上「交易」與「遷徙」搜尋成本之自然空屋率 水準為何？空屋率升高是來自於自然空屋率增長所致嗎？
3. 空屋率、自然空屋率、非自然空屋率與房價之間因果關係與影響 程度為何？
(二) 研究目的
1. 以自然空屋率角度探討，探討住宅市場房價無法向下調整之情 形。
2. 透過自然空屋率討論，更能釐清住宅市場空屋情形，若自然空屋 率已非一般所認知的 5%，表示市場結構需較高的摩擦性需求，
高空屋率成因可能一部份來自於自然空屋率之增長。
3. 透過解構空屋率，探討空屋率、自然空屋率、非自然空屋率與房 價之間的關係與影響程度。
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