第六章 結論與建議
第一節 結論
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第六章 結論與建議
第一節 結論
透過自然空屋率之估計，以及建立VAR 模型進行 Granger 因果關係分析、
變異數分解與衝擊反應分析房價與各變數間之反應，本研究綜合理論模型的建 立與實證結果之分析，歸納出下列結論，並回應本文之研究問題與目的：
一、自然空屋率與空屋率水準差異不大房價短期無法下跌
本研究以房價變動均衡模型對都市地區估計自然空屋率，結果顯示各都市 地區空屋率皆大於自然空屋率，台北市為 9.67%、新北市 16.18%、台中市 24.23%、高雄市 17.14%。雖模型設計過於簡單，但透過實證結果可初步瞭解 都會區呈現供過於求的情形，房價理應將向下調整，其中以新北市最為嚴重，
空屋率高於自然空屋率5.82%之多，其次為台北市 3.73%、高雄市 2.06%，然 後是台中市1.97%。市場上空屋率大於自然空屋率，都會區房價卻遲遲未下跌，
本文推測可能為空屋率與自然空屋率水準差異不大，因而導致房價無法迅速向 下調整。
二、高空屋率主要由非自然空屋率增長所致
本文建立房價空屋率聯立方程式進行實證，模型解釋力佳，其中空屋率對 房價為正面顯著效果，與過去大部分文獻不同。以聯立方程式推估係數代入方 程式估計因應市場摩擦需求之自然空屋率，得到2000 至 2010 年台灣地區自 然空屋率平均為 7.38%，其中都會區之自然空屋率較高，台北市十年平均為 10.60%，為全台自然空屋率最高之地區，嘉義縣為全台最低之縣市(5.21%)。
五大都會區自然空屋率呈現小幅上升趨勢，以台北市及台中市漲幅較多；非都 會區之縣市，桃園縣、新竹縣、新竹市自然空屋率亦為上升的趨勢，本文推測 桃竹地區因鄰近大台北都會區，市場買氣熱絡致住宅產品異質性增大，加上工 作就業機會增加，人口遷徙較為頻繁，使自然空屋率升高；其餘縣市之自然空 屋率於2000 至 2010 年間則維持穩定。
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非自然空屋率之全台平均為11.15%，意味住宅市場之空屋率高出所必需 摩擦性需求高達11.15%，供過於求十分嚴重。於都會地區，新北市非自然空 屋率最大，本文推論因建商近年於新北市大量推案，造成不少投資客進駐，導 致不少空屋產生，閒置以等待增值賣出，造就非自然空屋率為五都之最。非都 會區之非自然空屋率則可能部分來自無法利用的老舊敗壞房屋，尤其鄉村地區 人口流失問題嚴重，市場無法消化無效空屋，導致空屋率亦在高水準的情形。
本文推估之自然空屋率，相較國際間所認知的5%高，但於研究期間自然 空屋率保持穩定，無大幅成長的情形，2010 年全台住宅普查空屋率相較 2000 年平均增加1.7%(17.6%→19.3%)，自然空屋率微幅上升 0.49%(7.21%→7.7%)，
雖自然空屋率亦隨空屋率增加，但空屋率之增長大部分來自非自然空屋率，上 揚0.78%(11.14%→11.92%)。
三、非自然空屋率對房價影響大於空屋率對房價之影響
本研究採房價空屋率聯立方程式模型結果，進一步建構 VAR 模型，發現 前期房價對空屋率及非自然空屋率為負向顯著，對自然空屋率則為正向顯著；
前期空屋率對房價無顯著效果，但影響方向為正，與3SLS 實證空屋率對房價 有正面影響一致，非自然空屋率及自然空屋率對房價皆為負向影響。在因果檢 定方面，實證發現空屋率及房價互為獨立因果關係，自然空屋率、非自然空屋 率則與房價分別皆為互為因果關係，具有回饋效果。空屋率對房價無因果關係，
且為正向影響，與過去文獻及經濟直覺不同，故本文進一步以變異數分解及衝 擊反應分析進行實證分析。
變異數分解分析中，房價之預測誤差變異數由自身解釋比例最高，整體解 釋力約為81.24%，其次為非自然空屋率(約 16.88%)，再來是空屋率(約 1.55%)，
解釋力最低為自然空屋率(約 0.33%)，表示房價大部分由自身影響解釋，非自 然空屋率影響房價程度大於空屋率，而房價幾乎不受自然空屋率之影響。而衝 擊反應實證則顯示，空屋率對房價為正向衝擊長期效果，但於第四期後衝擊效 果開始減弱，呈現波動平穩的狀態，第九期起趨近於0；自然空屋率對房價之 衝擊雖為負向，但影響效果趨近於0，幾乎不會對房價產生作用；非自然空屋 率對房價則為負向且持續的長期效果，且其衝擊大於空屋率、自然空屋率對房 價之衝擊影響。
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綜上所述，近年空屋率對房價為正向關係，且彼此互為獨立因果關係，進 一步解構空屋率則發現，非自然空屋率與自然空屋率對房價皆有因果關係。透 過變異數分解，非自然空屋率占房價之解釋力大於空屋率，而自然空屋率解釋 力極低，因其為市場交易與遷徙下所必需的摩擦性係數，理應不會影響房價變 動；而從衝擊反應分析顯示，非自然空屋率對房價的負向衝擊亦大於空屋率對 房價之正面影響。因此，本文認為2000 年後，空屋率和房價為同步上漲情形，
難以解釋過去認為空屋率會使房價下跌之影響，經因果關係實證證實空屋率並 不影響房價，然而，非自然空屋率與自然空屋率對房價則皆有因果關係，其中 非自然空屋率對房價影響甚於空屋率對房價影響，且對房價為負面衝擊反應，
故本研究認為以非自然空屋率檢視房價調整情況，能得較合理精確之解釋。
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