第四章 個案企業兩岸發展研究與探討
第二節 ġ各空間類型價值鏈探討
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第二節ġ各空間類型價值鏈探討
M 公司主要服務項目為大型企業辦公室、品牌旅館、精品商店等 三大空間類型，以下為此三項空間類型之「主要活動」內容敘述。
壹、ġ大型企業辦公室設計工程價值鏈 主要活動
一、ġ 行銷與業務
(一) 品牌建立與價值訊號：M 公司在台灣服務各產業龍頭的業績 與口碑已建立其品牌與價值訊號。
(二) 過去客戶維繫與新客戶開發
1、 過去客戶維繫：所謂維持一個老客戶勝過開發十個新客戶，
M 公司以服務的品質緊緊抓住優質客戶，並成立專屬的售後 服務團隊長期駐場服務。
2、 新客戶開發：透過業界公開資訊(如產業研究、同業公會、專 業雜誌、商業媒體、公司名錄、統計資料、公司文件與政府 資料來源等)、建築師、商用不動產經營者及仲介商，材料供 應商發掘巿場潛在客戶。
(三) 招投標與合約管理：大型企業基於公司治理的要求，多數會 辦理公開招標比議價。在公開招標的過程中，設計公司須有 能力在有限時間中提出內容詳實的服務建議書，包含公司介 紹，設計方案，服務價格等內容。設計公司更需要有極強的 溝通能力，取得客戶信任以獲得業務的委託。
在合約管理上，大型企業的合約內容大都固定制式，鮮有更 動的可能；但在簽約前仍需與律師研討合約內容是否有不平 等條約，尤其是在「付款條件」及「合約終止」之部分要特 別注意，以確保公司基本權益。
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二、ġ 設計管理
(一) 可行性分析與計劃書：確認計劃的合理性與完整性。在大型 辦公室設計中，此階段的工作主要在組織人員分佈的狀況。
(二) 草案設計：此部分的工作內容大都在企業內各部門需求的空 間配置與平面規畫。
(三) 設計發展
1、 開放辦公室模組設計之大量複製：辦公空間大部分的區域是 在於員工工作空間，即為開放辦公室。這部分的價值是機能、
隱私、互動及物理環境的完善設計。而這部分重複性很高，
因此在單元的設計上必須盡善盡美。
2、 重點空間（門廳，特殊空間，高級主管辦公室）之客製化細 節設計，這些區域代表著企業的形象與文化，除了機能外，
需在創意及空間美學上大作文章。
3、 消防，空調，機電委外設計之溝通協調 4、 辦公傢俱選擇
(四) 施工圖說與施工合約文件：施工圖說就是施工圖與施工說明 書，是合約文件中最重要的部分。其他的合約文件還包含合 約範本及法律條款，標單與預算書，進度表等等。
(五) 顧問管理：大型辦公室的顧問較為複雜，至少包括下列專業。
1、 機電顧問：包括供電系統，空調系統的設計。
2、 消防顧問：消防系統與設施的設計。
3、 弱電顧問：資訊，通信，安全，環控系統的設計。
4、 照明顧問：燈光設計，燈光控制。
5、 執照建築師：使用執照，室內裝修許可的申請。
(六) 發包與設計監理：雖然絕大多數的辦公室裝修是採用設計施 工一體化"turn‐key"的模式進行，但還是有公司採取兩階段的 作法。此時設計師在這個階段就成為客戶專案經理團隊的一 員，負責協助客戶選擇施工廠商，發包工程，並進而監督管 理施工廠商的施工品質。
(七) 使用執照變更與室內裝修許可申請：在大型辦公空間的室內 設計，經常會變更建築結構，建築區畫或使用類別；在「建 築物使用類組及變更使用辦法」專章規定需辦理使用執照變 更，且需註冊開業建築師方可執行此業務。因此，在「室內 裝修許申請併入使用執照變更」的工作均會委任精通法規的 建築師為顧問，代為辦理此項業務。
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三、ġ 工程管理
(一) 採購發包與供應商管理：工程進行前除預算編列外，隨即依 照預算成本針對材料採購以及工項發包，其目的不僅只是為 求控制預算，更進而在配合進度上作好先前準備之工作。
1、 材料訂購乃依設計圖說中指定之各項型號，與各經銷代理商 以專案方式提以優惠的價位，並配合工進需要先行備料；避 免物價之波動及工程接續之所需。
2、 工項發包與分包，乃依預估之金額及進度，提供前置議價比 較，另作為工班人力之預前調度；遇較大型之案件，所需之 人力會因空間或時效上需作同步進行，此時相同工項之工種 於發包時預估其人力及能力作為考量，以合理之報價金額或 分包之方式，提高工程執行時之效率。
(二) 工程相關管理：大型辦公室或其他商業空間，其工程執行層 面不僅只是將設計圖說完成及達成預算成本；其最具價值的 地方乃是將室內裝修之工程結合於原建築之設計理念，並進 而協助整合空調、機電、消防及其他弱電等相關設備之需求，
真正做到依照業主需求而設計的空間並肩負界面整合的責 任以達到 Turn‐key 的精神。
1、 進度管理：專案決議後，首要即依照業主所需之時程提報整 體工程之進度，除前項所提之採購及發包外，工程進行之規 劃必先排定出連續之要徑，針對其工項之前後做出相關之連 結，以有效達到符合的工進。
2、 品質管理：嚴格的管控，方能達成完善的品質成果，故因依 施工計劃中之相關施工規範具以施作，並依 ISO 的管理精神，
實施自主檢查及其他查驗，其目的即反覆的查核，用以達到 完善的管控。
3、 成本管理：專案的施工管理，其最終目的，不外乎為營利之 所得，其預算的執行絕非取決於發包及採購的金額，而是各 個階段環環相扣，順暢的進度流程（避免怠工及虛工之成本）、 完善品質管控（避免重複施工或修改的費用產生），才能有效 的達成預算之金額。
(三) 工程安全衛生管理:因應各專案類型之不同，而編列相關之防 護計畫書。
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四、ġ 結案保固與服務 (一) 完工驗收與移交
1、 工程完成並於業主搬遷使用前，與相關之客戶代表作查驗點 交，依照驗收結果整理出缺失清點單，說明位置、現況、預 計完成時間、並追蹤實際完成時間。
2、 合約中編訂出之相關內容，依照鎖鑰、傢俱、及各項設備，
提具點交清單。
(二) 結案計劃：專案完成時，整合相關文件，作為日後管理之參 考，以及結案之檢討。
1、 基本資料：專案概述/表格式資料
(1) 專案性質(辦公室/商業空間/住宅等大項分類) (2) 業主
(3) 位置
(4) 時間：開案號時間/完工時間 (5) 面積/包含空間內容
2、 設計工程：
(1) 設計管理
• 專案名錄：業主/顧問
• 邀標書
• 收發文資料：
A.連絡函 B.會議紀錄
C. e‐mail(附件/含回條) (2) 設計資料
• 簡報資料：PPT / 3D
• 竣工圖說
• 表列材料/型號/廠商/照片
• 照片、擺飾表列/照片
• 完工照片 3、 工務資料：
(1) 施工團隊 (2) 進度表 (3) 工地照片 (4) 工地日報表 (5) 備品點交
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4、 完工服務：
(1) 完工報告 (2) 聯絡人
(三) 保固計劃：各項工程、設備乃依合約簽訂時所定義之相關保 固時效，作為責任維護，其間派遣專人駐點負責聯繫，並進 而配合業主於需求上作修改工程之調整。
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貳、ġ品牌旅館設計工程價值鏈
主要活動
一、ġ 行銷與業務
(一) 品牌建立與價值訊號：M 公司於 2006 年起大力開發高端餐 飲旅館設計的市場，尚在辛苦建立品牌的階段。
(二) 過去客戶維繫與新客戶開發
1、 過去客戶維繫：由於高端餐飲旅館大多為連鎖店，因此與過 去客戶關係的維繫是行銷的最佳手段。
2、 新客戶開發：由於餐飲旅館空間的高曝光率，使得成功的設 計案例會讓新客源主動慕名而來委託案件。
(三) 招投標與合約管理
1、 基於知名(或連鎖)品牌的設計施工標準要求較高，因此多會 傾向找有類似相關經驗的設計團隊來整合及執行，一般會以 邀標方式，優先以業界口碑較好之設計公司議價。
2、 合約分為設計合約與工程合約，通常不會在同時簽訂。設計 合約的特性為期限較長。
二、ġ 設計管理
(一) 可行性分析與計劃書：依設計規範、設計準則包括整體進度 的評估，營運方的需求，確認計劃的合理性與完整性。
(二) 草案設計：所有區域平面與動線規劃的清點及檢討、設計資 源整合、傳遞及整合業主與營運方的設計需求，與國際合作 設計師取得設計相關資訊並完成各單位需求的空間配置與 平面規劃。
(三) 設計發展
1、 客房設計：樣品房設計與各種客房、套房設計。
2、 重點空間設計：大致為門廳、酒吧、宴會廳、精品零售商場、
健身中心、美容 spa 空間之復合商業設施的設計。
3、 與國際合作設計師進行設計發展與修正、細部設計。
4、 與國際合作設計師尋找本地及亞洲之可用材料。
5、 活動傢俱及指定規格、FF&E 規範：活動傢俱以原設計圖為基 準，由施工廠商繪製施工大樣圖說。
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6、 消防、機電、空調及業主委任之顧問間溝通協調。
7、 設計確認與設計進度控管以及製作設計預算。
(四) 實施設計
1、 製作施工圖說供國際合作設計師審查及確認。
2、 製作施工計劃及施工圖說標單及預算，並協助業主進行發 包。
(五) 施工圖說與施工合約文件
1、 將國際合作設計師之圖說整理翻譯，並包括機電、空調、消 防等系統及顧問的圖說套繪及整合。
2、 施工圖說為施工圖與施工規範說明書，是合約文件中最重要 的部分。其他的合約文件還包含合約的範本及法律條款、標 單、預算書與進度表等。
3、 FF&E 規範
(六) 顧問管理：品牌旅館之顧問團隊較其他空間類複雜，考慮的 層面也較廣，不僅國內專業顧問，有時甚至委任國外專業顧 問。
1、 機電顧問：包括供電系統，空調系統的設計。
2、 消防顧問：消防系統與設施的設計及審查。
3、 弱電顧問：資訊、通信、安全、AV 視訊與環控系統的設計。
4、 照明顧問：燈光設計、燈光控制。
5、 廚房顧問：提供專業設計及完善設備符合業主與營運單位要
5、 廚房顧問：提供專業設計及完善設備符合業主與營運單位要