第三章 研究設計與方法
第二節 問卷設計
評估數值分別為9、8、……、2、1、1/2、……、1/8、1/9(評估尺度意義在下節研究方法 之表3-1 有詳細說明)，完整的問卷設計內容則見附錄一。
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等價格，倘若原物料價格上漲將有通貨膨脹、原物料短缺、銀行利率上揚等 現象發生。
國內製造業的原料來源幾乎多仰賴進口，一旦原物料價格上漲，生產成 本墊高，勢必造成營業毛利率下降，影響企業獲利，如果人力成本也隨之攀 升，則民生物資上漲，極有可能通貨膨脹的機率隨即變高，經濟發展勢必受 其影響，最後逐漸邁入衰退。因此，相同地在建築業生態裡，如鋼材、水泥
、砂、碎石等建築用材料倘若短缺，對建築業發展將帶來衝擊。
二、 政策面
政策面的四個評估因素分別為財政政策、貨幣政策、住宅政策及都市計畫，如圖 3-4。
圖 3-4 政策面之層級因素 政策面
財政政策 稅法、土地政策、社會福利政策。
貨幣政策 匯率、外匯存底、新臺幣漲跌、利率政策。
住宅政策 社會住宅包租代管、合宜住宅。
都市計畫
市(鎮)計畫、鄉街計畫、特定區計畫、市地 重劃、都市更新計畫、都市危險及老舊建築 物重建計畫。
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（四） 都市計畫
都市計畫27的意涵包括市（鎮）計畫、鄉街計畫、特定區計畫、市地重 劃、都市更新計畫、都市危險及老舊建築物加速重建計畫。
因近年來天然災害不斷，發生在 1999 年集集 921 大地震、2017 年臺南 大地震、2018 年花蓮大地震，政府提醒國人加強居住安全及防災的觀念，
亦提出相關容積獎勵政策，鼓勵改建危險老舊房屋。
由各地方縣市政府依都市計畫法，劃定公劃更新地區28，並以時程獎勵 鼓勵人民參與都市更新改建計劃。
為因應突來的災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物 之重建，改善整體居住環境，提升建築安全與國民生活品質，老舊建物符合 都市危險及老舊建築物加速重建條例29規定，即可依規定申請容積獎勵。
27 依據｢都市計畫法｣第二條：都市計畫依都市計畫法之規定。
28 臺北市都市更新處於 2018 年 12 月 10 日公告發布實施劃定臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫 案。
29 106 年 5 月 10 日政府公告施行都市危險及老舊建築物加速重建條例，給予適度之建築容積 獎勵 ； 獎勵 後 之建 築 容積 ，不 得 超過 各 該建 築 基 地 1.3 倍之基準容積或各該建築基地 1.15 倍之 原建 築 容積 ， 再依 規 定本 條例 施 行後 三 年內 申 請之 重建 計 畫， 得 再給 予 各該 建築 基 地基 準 容積 百分 之 十之 獎 勵， 不 受前 項獎 勵 後之 建 築容 積 規定 上限 之 限制 。
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三、 建商經營管理面
圖3-5 建商經營管理面之層級因素
（一） 建商商譽
建商商譽的意涵包括上市櫃建商知名度、房屋品質、產品規劃、建材等 級、保固年限、售後服務。
建商在開發每一個建案的同時，是否思考如何獲得消費者的信賴，並長 期穩定地保持優良施工品質，滿足消費者需求的生活空間規劃，建立起良好 的信用商譽，才能夠永續經營。
（二） 公司規模
公司規模的意涵包括上市櫃建商、中小型建商、自有資金。
建商的營業規模30會影響推案進度、規模及件數，上市櫃建商為了穩定 營收，對股東、股民以及財務報表有所壓力，需穩定持續推案；相對的，中
30 林 育 聖與 張 金鶚(2004) 將建 商 依照 推 案數 目 及上 市上 櫃 情形 ， 將建 商 分類 為一 案 建商 、 一 般建 商 及穩 健 建商 。 一案 建商 是 指在 過 去 11 年的資料選取期間，該建商僅推出一案，以及相 同個 案 分期 開 發推 案 者， 視為 一 案建 商 。一 般 建商 指兩 年 推不 到 一個 案 子， 即該 建 商總 開 發個 案數 少 於 6 案者。以及平均兩年推一案以上，而近三年無新推個案之建商。
建商經營管理面
建商商譽 建商知名度、房屋品質、產品規劃、
建材等級、保固年限、售後服務。
公司規模 上市櫃建商、中小型建商、自有資金。
成本管控 開發時程、利息負擔、公司營運成本
、營建成本、風險管控、銷售成本。
銷售績效 簽約戶數、銷售期間、銷售價格、獲 利目標、銷售策略。
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小型建商為了讓資金活化，會慎選建地、評估獲利等因素，再決定是否推案。
雖然二者推案壓力來源不同，但在公司營運獲利的目標是一致的。
（三） 成本管控
成本管控的意涵包括開發時程、利息負擔、公司營運成本、營建成本、
風險管控、銷售成本等。
建設公司推案的總銷售額扣除土地成本、設計費用、營造工程費用、廣 告銷售費用、公司營運成本、稅賦及利息，最後才為稅前利潤。而開發時程 長短亦會影響整體成本。
大型建設公司因為資金充沛可以自行購買大筆土地，亦可長時間參與 都市更新合建，較無開發規模和時間壓力的限制。中小型建設公司有購地成 本及利息壓力，所以購地成本往往是中小型建設公司能否推案的主要因素 之一。
（四） 銷售績效
銷售績效意涵包括簽約戶數、銷售期間、銷售價格、獲利目標、銷售 策略。倘若建商在房地產不景氣下推案，銷售策略、銷售價格及銷售時間 成為在逆境中生存的重要關鍵。因此，銷售策略的擬定、市場與客層調 查、銷售讓利等，皆在建商的思考範疇內。
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四、 產品面
圖3-6 產品面之層級因素
（一） 建地屬性
建地屬性的意涵包括土地使用分區、容積強度、容積移轉、獎勵容積 等。
以臺北市政為例，臺北市政府施行臺北市土地使用分區管制自治條例
31針對土地使用分區劃分為住宅區、商業區、工業區等，並規定容積率、建 蔽率、前後院深度等規定，讓土地使用強度適當發展，且避免過度濫用並 兼具都市發展效能。
（二） 土地取得
土地取得的意涵包括自行購地、地主合建、都市更新、危老重建等。
土地取得不僅影響建商的資金來源、資金流動率、現金周轉率等，再
31 臺北市土地使用分區管制自治條例第一條規定｢臺北市為落實都市計畫土地使用分區管制，依臺北市 都市計畫施行自治條例第 26 條規定制定本自治條例｣。
產品面
建地屬性 土地使用分區、容積強度、容積移轉、獎 勵容積。
土地取得 自行購地、地主合建、都市更新、危老重 建。
價格策略 房地單價及總價、房型定位、權狀面積、
房屋貸款、家庭人口數、停車位。
目標客層 首購族、換屋族、客戶職業、客戶收入、
家庭成員組成。
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者，建商如為了資金更靈活運用，除了購買土地外，更可與地主合作，以 合建分屋、合建分售，或是委託興建等方式進行，減少現金支出，讓資金 更有效運用。
（三） 價格策略
價格策略的意涵包括房地單價及總價、房型定位、權狀面積、房屋貸 款、家庭人口數、停車位等。
以臺北市大安區、信義區而言，房地屬高單價；相對於萬華區、大同 區房價相對較低，反而是中小型家庭的首選考量；再以中山區、松山區而 言，是辦公大樓群聚與上班族人口密集的地區，套房式的產品需求量較高。
因此，建商往往在產品定位時，會深入瞭解該建案附近的商業活動、居民 生活習性、學區的需求等。
（四） 目標客層
目標客層的意涵包括首購族、客戶職業、客戶收入、家庭成員等。
當建商在產品定位後，接續就要尋找並鎖定潛在目標客層，把產品特 性、價值及價格提供給目標客層，也進而瞭解客戶實際需求及對房價負擔 的能力。