第四章 問卷調查與實證結果分析
第一節 問卷調查
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第四章 問卷調查與實證結果分析
第一節 問卷調查
本研究依據前述相關文獻之理論基礎，並透過專家訪談之問卷調查方式，將蒐集的 問卷調查結果以層級分析法(AHP)進行量化分析，以求得影響建商推案意願因素的相對 權重關係。
受訪者問卷發放計有 35 份，回收 32 份，問卷受訪基本資料如表 4-1，回覆問卷比 例佔91.43%。以上受訪者皆為產業界翹楚，在問卷塡寫階段經過詳細解說，因此回覆者 問卷 32 份皆屬有效問卷。另外，在受訪者當中公司資本額未滿3,000 萬者有 15 家，佔 全體46.88%，公司資本額 3,000 萬(含)以上者有 17 家，則是佔全體 53.12%，其中資本 額 1 億以上有8 家公司。
由於問卷訪談的對象為建設公司的經營決策者，有董事長、總經理及董事長特助，
所以在本研究議題的探討上更能充分地獲得建商推案決策意見的回饋。
表4-1 問卷受訪基本資料
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第二節 實證結果分析
一、
EXPERT CHOICE 2000 軟體分析之成果圖
接續前節，依據EXPERT CHOICE 2000 軟體操作方式，分別將問卷調查結果之 32 份有效問卷資料輸入並執行，各階層評估因素之權重與CI 值成果如下：
圖4-1 第二階層評估面向成果圖
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圖4-2 總體經濟市場面之第三階層評估因素成果圖
圖4-3 政策面之第三階層評估因素成果圖
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圖4-4 建商經營管理面之第三階層評估因素成果圖
圖4-5 產品面之第三階層評估因素成果圖
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圖4-6 整體層級權重分析成果圖
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二、 問卷結果分析
依據前述第三章第三節AHP 研究方法與流程，將 32 份有效樣本以 EXPERT CHOICE 2000 軟體建立成對比較矩陣，求出得各階層評估因素權重，以及一致性指標(Consistency Index, C.I.)，用以檢核成對比較矩陣是否符合一致性。Saaty 的理論說明 C.I. = 0 表示問 卷前後判斷完全合理且具一致性，C.I.> 0 則表示問卷前後判斷不合理，有相互矛盾之處
，不具一致性，則必需重新調查問卷，然而C.I.≤0.1 為可接受的容許誤差範圍。
EXPERT CHOICE 2000 軟體會計算出 C.I.值，在相同階數的矩陣下，C.I.值與 R.I.值 (詳隨機指標表)的比率，稱為一致性比率（Consistency Ratio, C.R.）。
C.R.=C.I.
R.I.，若C.R. ≤0.1 時，則階層矩陣符合一致性。
隨機指標表
階
數 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
R.I. 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 1.49 1.51 1.48 1.56 1.57 1.58
階層矩陣的最大特徵值λmax，可由C.I. =λmax− n
𝑛−1 導出，則得 λmax＝n+(C.I.*(n-1))，在本研究中 n=4，對照隨機指標表 R.I.值為 0.90。
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（一） 第二階層評估面向分析
影響建商推案意願之因素在第二階層評估面向中，求出 C.I.＝0.01 及 C.R.＝0.01，皆小於 0.1，表示問卷結果符合一致性，詳如表 4-2。評估面向 之權重各為總體經濟市場面 26.10%、政策面 32.40%、建商經營管理面 14.50%及產品面 27.10%，則如圖 4-7。由此可知政策面因素對建商推案意願 影響程度最大，其他因素影響程度依序為產品面、總體經濟市場面、建商經 營管理面。
然而建商經營管理面的權重是四個評估面向中最小的，究其原因，非建
商經營管理不重要，經營管理是所有企業賴以生存的基本工具，對建商而言 也不例外，其中包含土地開發、規劃設計、營建施工、成本控制、市場行銷 等，皆屬公司內部控制的範疇。在第三章專家深度訪談中，多數建商表示在 同業競爭下更應自我提升，而經營管理絕對是必備的條件，所以對於建商推 案來說，外部環境因素影響程度遠比公司內部控制因素重要。
表4-2 第二階層評估面向成對比較矩陣
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圖 4-7 第二階層評估面向權重分析
（二） 總體經濟市場面之第三階層評估因素分析
影響建商推案意願之因素在總體經濟市場面第三階層評估因素中，求 出 C.I.＝0.02 及 C.R.＝0.02，皆小於 0.1，表示問卷結果符合一致性，詳如 表 4-3。評估面向之權重各別為國際金融因素 20.60%、兩岸因素 16.20%、
市場供需 46.40%、原物料價格 16.80%，則如圖 4-8。由此可知市場供需因 素對建商推案意願影響程度最大，其他因素影響程度依序為國際金融環境、
原物料價格、兩岸因素。
在總體經濟市場面底下第三階層之四個影響因素經層級分析法實證分
析後，市場供需的權重遠遠超過其他三個影響因素，這結果也和大眾的認知 是一致的，當房地產供過於求時，不僅交易價格下跌，成交量也隨之萎縮，
多數建商轉趨保守且暫緩推案。
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表4-3 總體經濟市場面之第三階層評估因素成對比較矩陣
圖4-8 總體經濟市場面之第三階層評估因素權重分析
（三） 政策面之第三階層評估因素分析
影響建商推案意願之因素在政策面第三階層評估因素中，求出 C.I.＝
0.01 及 C.R.＝0.01，皆小於 0.1，表示問卷結果符合一致性，詳如表 4-4。評 估面向之權重各別為財政政策32.60%、貨幣政策 14.70%、住宅政策 17.90%
、都市計畫34.80%，則如圖 4-9。由此可知都市計畫因素對建商推案意願影 響程度最大，其他因素影響程度依序為財政政策、住宅政策、貨幣政策。
都市計畫與財政政策佔極高權值，都超過三成，分析其原因是都市計畫
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不僅關係著市、鎮、鄉、街的長期均衡發展，符合土地使用分區或特定區的 管制利用，以及舊市鎮的都市更新或危險老舊建築重建等，此皆為都市城鄉 發展的重要基礎，亦為民間建築業者賴以生存的最重要目標方針。其次，財 政政策在稅制上一方面為政府開源，另一方面則是政府用來調控房地產景 氣在谷底或高峰時的重要工具，像是 2011 年施行的奢侈稅，有效地抑制投 機客炒作房市，避免房地產泡沫化。又如 2016 年的房地合一稅開始導入房 地利得均要課稅的觀念，鼓勵長期持有房產，短期內買賣則課以重稅，如此 是健全整體房地產的長期穩定發展，亦為多數建商所肯定。因此，由上述得 知都市計畫與財政政策深為建商推案時所考量的因素。
反觀貨幣政策權重值偏低，在 2008 年全球金融風暴之後，2009 年美國 開始實施貨幣量化寬鬆，避免了全球金融市場繼續惡化，股匯市及房市等在 逐漸恢復金融秩序後，卻也掀起另一波資金潮，然而在多數建商觀點中，此 非長期常態經濟運作模式，另外，國內放貸利率長年處低利率環境，建商認 為政府為刺激經濟應會持續維持低檔，所以貨幣政策並未在建商推案考量 中佔重要地位。
政府住宅政策從 2010 年的合宜住宅演進至 2013 年的社會住宅，社會 住宅正逐步落實居住正義，其以較低租金出租給就學、就業或弱勢族群有居 住需求者，而且社會住宅只租不售，比較針對某個特定族群的租屋市場，因 此社會住宅並不會排擠房地產的買賣行為，此說明了建商推案時短期內比 較不會考量住宅政策因素。
表 4-4 政策面之第三階層評估因素成對比較矩陣
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圖4-9 政策面之第三階層評估因素權重分析
（四） 建商經營管理面之第三階層評估因素分析
影響建商推案意願之因素在建商經營管理面第三階層評估因素中，求 出 C.I.＝0.02 及 C.R.＝0.02，皆小於 0.1，表示問卷結果符合一致性，詳如 表 4-5。評估面向之權重各別為建商商譽 26.80%、公司規模 12.20%、成本 管控26.90%、銷售績效 34.10%，則如圖 4-10。由此可知銷售績效因素對建 商推案意願影響程度最大，其他因素影響程度依序為成本管控、建商商譽、
公司規模。
在第三章專家深度訪談中，多數建商提及公司的經營管理在任何時機 點都需持審慎態度，並且應該經常提升自我的管理績效，因此除了公司規模 外，建商商譽、成本管控與銷售績效皆是建商推案較為考量之因素，而公司 規模大或小影響推案的程度最低，因為不論公司的資本額大小，在適當的景 氣時機、健全的財務與預期的銷售等相關因素之下即會展開推案的準備。反 之，在房市低靡時，絕大多數建商不會輕易推案，觀望等待景氣的回升。
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表 4-5 建商經營管理面之第三階層評估因素成對比較矩陣
圖4-10 建商經營管理面之第三階層評估因素權重分析
（五） 產品面之第三階層評估因素分析
影響建商推案意願之因素在產品面第三階層評估因素中，求出 C.I.＝
0.00 及 C.R.＝0.00，表示問卷結果符合一致性，詳如表 4-6。評估面向之權 重各別為建地屬性15.20%、土地取得 32.80%、價格策略 32.50%、目標客層 19.50%，則如圖 4-11。由此可知土地取得因素對建商推案意願影響程度最 大，其他因素影響程度依序為價格策略、目標客層、建地屬性。
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不論是以購買土地、合建分配或都市更新等方式取得土地，基本上有一 定的困難度，土地是建商推案最重要上游原料之一，即是取得土地是建商推 案的關鍵。再者，價格策略也就是推案的定價策略，通常在土地開發評估分 析階段就需要確認房地的銷售價格，並且在取得土地後也將配合圖面規劃 設計擬定單戶房型數目、權狀面積與房地總價。所以土地取得與價格策略均 屬建商推案時較重視的因素。
建地屬性在土地開發階段即需考量土地利用的強度，其包含土地使用 分區與基準容積，以及基地大小與臨路寬度等。目標客層則指購屋族群分類
，以及如何聚焦消費者的需求，而此二項因素皆屬於基礎要件。
表4-6 產品面之第三階層評估因素成對比較矩陣
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圖4-11 產品面之第三階層評估因素權重分析
（六） 整體層級權重之評估因素分析
本研究運用EXPERT CHOICE 2000軟體分析影響建商推案意願之評估 因素，以分配模式(Distributive Mode)展現整體層級權重分析成果圖，如圖 4-6，並由該成果得知整體一致性指標39(Overall Inconsistency)為 0.01＜0.1
，在可接受的容許誤差範圍內，表示本問卷整體結果符合一致性。
為求出影響建商推案意願之個別評估因素權重，以第二階層評估面向 之權重值與對應第三階層評估因素之權重值相乘，此相乘積即為個別評估 因素佔整體之權重值，並將個別評估因素之權重值按大小優先順序排列，即 整體層級排序，如表4-7，接續繪出整體層級權重分析成果圖，如圖4-12。
為求出影響建商推案意願之個別評估因素權重，以第二階層評估面向 之權重值與對應第三階層評估因素之權重值相乘，此相乘積即為個別評估 因素佔整體之權重值，並將個別評估因素之權重值按大小優先順序排列，即 整體層級排序，如表4-7，接續繪出整體層級權重分析成果圖，如圖4-12。