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影響建商推案意願之因素探討 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 影響建商推案意願之因素探討 The Study on the Determinants 政 治 of New Construction. 大. 立 for Developers Projects. ‧. ‧ 國. 學 er. io. sit. y. Nat. al. n. v i n 指導教授:林左裕博士 Ch engchi U 研 究 生:方高震. 中華民國 1 0 8 年 6 月. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(2) 影響建商推案意願之因素探討. 謝辭 至今與相隔唸第一個研究所的時間有十五年,差別的是十五年前的學習環境在美 國東岸波士頓地區,學習的是商管學院課程,每天接觸的是美語。而這五年在政大的環 境裡,雖然是使用最熟悉的母語-中文,然而卻經驗了震撼教育,因為在碩一修習了陳 立夫教授教學的不動產開發法制研究,讓我深深體認不動產法學的的博大精深與嚴謹度 。同樣的時間,也在碩一時修習林左裕教授的不動產金融研究,左裕老師課程不僅每堂 課安排不動產投資管理的主要課程,也分配英文期刊閱讀的功課,一方面希望我們能學 習到世界金融領域最新的訊息與時事,另一方面則是期望我們能將英語學好,至少在基 本的聽、說、讀、寫。另外,在期中時老師會分配每個人選定一篇期刊,摘錄要點並做 成簡報資料,訓練大家上台報告的口語及台風,預先以未來期初及期末報告為準備。. 政 治 大. 因為喜好老師的美式教學方式與教授課程深度,以及思考未來論文研究的方向,於. 立. 是和恩師-林左裕教授結了不解之緣。由於自己的工作在不動產開發領域,和老師討論. ‧ 國. 學. 幾次也將論文題目確定下來,他常常說論文題目應儘量結合自己的專長及工作,如此發 揮起來則具有優勢,並且我們是利用量化的工具,來實證分析出論述的結果,而在取得. ‧. 資料、問卷或數字的過程應該較為便捷與可信。. y. Nat. 在政大五年的歲月中,前三年在修習課程學分,加上本身的工作業務繁忙,因此,. sit. 在第五年的時間顯得緊迫。老師平常即會特別撥出時間跟大家討論個別的論文進度,也. n. al. er. io. 耳提面命論文的撰寫內容,給予建議與修正的方向,所以在期初報告、期末報告及口試. i n C hengchi U 可以在學理上更精進,也結識了這麼多傑出的政大校友。. v. 階段皆能順利通過。於此感謝政大及地政系所的教授們,尤其我的恩師左裕教授,讓我. 方高震 謹誌於政治大學. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(3) 影響建商推案意願之因素探討. 摘要 從 2004~2018 年國際間以至國內政經變遷,對照國泰房地產指數彙整後的全國推案 總件數和總戶數,可以發現重大的經濟變化或政策施行會明顯地影響房地產市場走向, 因此,本研究想藉由瞭解影響建商推案的動機,進而推導出建商推案之決策面可能依據 ,並經由專家問卷的實證分析後,取得各階層的影響因素相對權重,並由相對權重的高 低順序排列,得知影響因素之重要性,目的在於反應房地產市場中建商的實際操作面, 以提供政府部門研擬住宅相關政策之參考依據,並給予建商推案競爭力思考之可能策略 。 本研究採用層級分析法(Analytic Hierarchy Process 簡稱 AHP)作為研究方法,首 先擬定專家深度訪談,對象則是十位非特定建商,訪談內容則是包含國內外政經情勢、. 治 政 大 研究方法架構,將影響建商推案意願之因素,依層級架構歸納出四個主要評估面向及其 立 下階層十六個影響因素,而四個主要評估面向分別為總體經濟市場面、政策面、建商經 房地產的相關法令、房地產的趨勢走向、經營管理的策略等。在深度訪談之後,根據 AHP. ‧ 國. 學. 營管理面,以及產品面。接續將前述影響因素設計為專家問卷,彙整問卷調查結果,並 運用軟體 Expert Choice 2000 版做量化分析,最後求得各影響因素佔整體權重比例,而. ‧. 以影響因素權重比例之優先順序作為提供建商推案之參考依據。. sit. y. Nat. 在實證結果分析中,影響建商推案意願之第二階層評估面向權值當中,各為總體經. io. er. 濟市場面 26.10%、政策面 32.40%、建商經營管理面 14.50%及產品面 27.10%,權重值前 三高者依順序為政策面、產品面及總體經濟市場面。另外,在第三階層十六個評估因素. n. al. Ch. i n U. v. 中來檢視建商推案意願,其權重值超過 10%者,前三項依高低各為市場供需 12.10%、都. engchi. 市計畫 11.30%及財政政策 10.60%。市場供需在問卷實證結果中則顯示是影響建商推案 意願最重要評估因素。 結論中針對政府與建商的角色,以實證結果中市場供需、都市計畫及財政政策前三 個重要評估因素,分別提出相關建議。因為房地產供過於求,首先,政策面上建議鼓勵 建商餘屋轉型成立安養機構,再者,配合社會住包租代管政策,鼓勵租賃管理業者承租 建商餘屋、協助建商出租或建商自行出租,專供出租予較低收入家庭或就業就學有居住 需求者。在消極面則是建議政府以課徵空屋稅或囤房稅抑制建商餘屋或民眾囤房。最後 ,房地產長期健全發展及防災觀念建立在都市計畫基礎,若能為有效的運用社會資源, 落實居住正義,以及降低空屋率,也避免建商承擔巨額的財務壓力,如此房地產市場應 能長期穩定發展。 關鍵字:影響建商推案意願、層級分析法、專家深度訪談、市場供需、都市計畫。. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(4) 影響建商推案意願之因素探討. Abstract The international and domestic political and economic changes from 2004 to 2018, compared with the total number of national proposal and households after the completion of the Cathay Real Estate Index, we found that significant economic changes or policy implementation will obviously affect the trend of the real estate market. This study discusses the motives of developers to push cases, and derive the possible basis for the decision-making of them. After the empirical analysis of the expert questionnaire, the influencing factors of each class are obtained, then study what the sequence of the importance of the influencing factors. The purpose is to reflect the actual operation of the developers in the real estate market, to provide reference for government departments to develop residential-related policies, and to. 政 治 大. give the builder a possible strategy for thinking about the competitiveness of the project.. 立. This research adopts the Analytic Hierarchy Process (AHP). At first, it conducts in-depth. ‧ 國. 學. interviews with experts. The target is ten non-specific builders. The interview includes domestic and foreign political and economic situations, real estate related decrees and trends, strategies. ‧. for business management, etc., then according to the AHP research method structure, the factors which affecting developer to construct will be summarized. Based on the hierarchical structure,. Nat. sit. y. the four main evaluations and the following 16 factors are summarized. The four main. io. er. assessments are the overall economic market, policy, construction management, and product. The above-mentioned influencing factors are designed as expert questionnaires, and the results. n. al. Ch. i n U. v. of the questionnaire survey are collected. The software Expert Choice 2000 is used for. engchi. quantitative analysis. Finally, the priority of the influencing factors is used as the builders’ basis of thinking. In the analysis of the empirical results, the second class assessment affects the willingness of the construction project is oriented toward the weight, which is the overall economic market 26.10%, the policy 32.40%, the management of the business 14.50% and the product 27.10%. The top three highest values are in terms of policy, product, and overall economic market. Besides, using 16 assessment factors in the third class to examine the willingness of the builders to push the case. If the weight value exceeds 10%, the first three items are the market supply and demand 12.10%, the urban plan 11.30% and the fiscal policy 10.60%. The market supply and demand are shown in the empirical results of the questionnaire as the most important evaluation factor.. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(5) 影響建商推案意願之因素探討. In the conclusion, in view of the roles of the government and the builders, the relevant recommendations are put forward according to the three important evaluation factors of market supply and demand, urban planning and fiscal policy in empirical results. Because of the oversupply of real estate, first of all, it encourages builders to transform their spare houses to support institutions in the view of the policy. Moreover, it will cooperate with the social housing and rental management policy to encourage the rental management operators to lease the remaining housing estates, assist the construction company to tenant or rent their own, for rent to lower-income families or persons being employed or still studying with residential needs. On the negative side, it is suggested that the government should levy on an empty house or hoarding to curb the construction of surplus houses or people's hoarding. Finally, the long-term sound development of real estate and the concept of disaster prevention are based on the urban. 政 治 大 vacancy rate, but also to avoid立 builders bear huge financial pressure, so that the real estate planning. If we can effectively use social resources, implement housing justice, and reduce the. market should be long-term stable development.. ‧ 國. 學. Keywords: the determinants of new construction projects for developers;the Analytic. io. sit. y. Nat. n. al. er. planning.. ‧. Hierarchy Process;in-depth interviews with experts;market supply and demand;urban. Ch. engchi. i n U. v. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(6) 目錄 第一章 緒論 ............................................................................................................................ 1 第一節 研究動機 ............................................................................................................... 1 第二節 研究目的 .............................................................................................................. 10 第三節 研究範圍與內容................................................................................................ 11 第四節 研究架構與流程 ............................................................................................. 13 第二章 文獻回顧................................................................................................................ 15 第一節 文獻蒐集 ............................................................................................................ 15. 政 治 大 研究設計與方法 ................................................................................................. 20 立. 第二節 房地產相關文獻回顧.................................................................................... 15 第三章. ‧ 國. 學. 第一節 專家深度訪談 .................................................................................................. 22 第二節 問卷設計 ............................................................................................................ 25. ‧. 第三節 AHP 研究方法 ................................................................................................... 34. y. sit. Nat. 第四章 問卷調查與實證結果分析 ................................................................................ 41. er. io. 第一節 問卷調查 .............................................................................................................. 41. n. 第二節 實證結果分析a.................................................................................................... 42 v 第五章. i l C n hengchi U 結論與建議 ............................................................................................................. 57. 參考文獻 ................................................................................................................................... 63 中文參考文獻...................................................................................................................... 63 外文參考文獻...................................................................................................................... 65 網頁參考文獻 ..................................................................................................................... 66. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(7) 影響建商推案意願之因素探討. 表目錄 表 1-1 2004 年~2018 年全國推案總件數統計表...........................................4 表 1-2 2004 年~2018 年全國推案總戶數統計表.......................................... 5 表 1-3 2004 年~2018 年臺北市推案件數統計表...........................................6 表 1-4 2004 年~2018 年新北市推案件數統計表...........................................7 表 1-5 2004 年~2018 年臺北市推案戶數統計……………….…….…….…8 表 1-6 2004 年~2018 年新北市推案戶數統計表……………….….….……9 表 3-1. AHP 評估尺度意義及說明……………..…………………..………37. 表 3-2 R.I.(隨機指標表) ................................................................................39 表 4-1 問卷受訪基本資料..............................................................................41 表 4-2 第二階層評估面向成對比較矩陣......................................................47. 政 治 大 政策面之第三階層評估因素成對比較矩陣......................................50 立. 表 4-3 總體經濟市場面之第三階層評估因素成對比較矩陣......................49 表 4-4. 表 4-5 建商經營管理面之第三階層評估因素成對比較矩陣......................52. ‧ 國. 學. 表 4-6 產品面之第三階層評估因素成對比較矩陣......................................53 表 4-7 影響建商推案意願因素之各階層權重及排序..................................55. y. ‧. Nat. sit. 圖目錄. er. io. 圖 1-1 2003~2018 年國際金融重大事件及國內重要政策紀事時間序列….3. n. al 圖 1-2 2004 年~2018 年全國推案總件數曲線分布圖…………………… .... 4 iv C. n. h e n h i U .................................... 5 圖 1-3 2004 年~2018 年全國推案總戶數曲線分布圖 gc. 圖 1-4 2004 年~2018 年臺北市推案件數曲線分布圖 .................................... 6 圖 1-5 2004 年~2018 年新北市推案件數曲線分布圖.. .................................. 7 圖 1-6 2004 年~2018 年臺北市推案戶數曲線分布圖 .................................... 8 圖 1-7 2004 年~2018 年新北市推案戶數曲線分布圖 .................................... 9 圖 1-8 不動產開發流程之步驟及相關角色 ..................................................12 圖 1-9 研究架構與流程圖 ............................................................................. .14 圖 2-1 經濟景氣與房地產景氣波動趨勢圖………....…..…………….……16 圖 3-1 影響建商推案意願之四個主要評估面向…...…..….……………… 20 圖 3-2 影響建商推案意願因素之整體層級分析架構 .……..……..………21 圖 3-3 總體經濟市場面之層級因素 …………………..……...……………25 圖 3-4 政策面之層級因素 …………………………..…..….………………27 DOI:10.6814/NCCU201901119.

(8) 影響建商推案意願之因素探討. 圖 3-5 建商經營管理面之層級因素 ……....………………………………30 圖 3-6 產品面之層級因素 ……………………….…..…………………….32 圖 3-7. AHP 層級結構示意圖 ……..………….…………………....………35. 圖3-8. AHP流程圖…………………….…………….….……………………40. 圖4-1 第二階層評估面向成果圖…………….…….………………………42 圖4-2 總體經濟市場面之第三階層評估因素成果圖……………..………43 圖4-3 政策面之第三階層評估因素成果圖………………….……….……43 圖4-4 建商經營管理面之第三階層評估因素成果圖…………..…….…...44 圖4-5 產品面之第三階層評估因素成果圖……………………………..…44 圖4-6 整體層級權重分析成果圖…………………………………..………45 圖4-7 第二階層評估面向權重分析………………………………..………48. 政 治 大 政策面之第三階層評估因素權重分析……………………………..51 立. 圖4-8 總體經濟市場面之第三階層評估因素權重分析…………………..49 圖4-9. 圖4-10 建商經營管理面之第三階層評估因素權重分析……………..……52. ‧ 國. 學. 圖4-11 產品面之第三階層評估因素權重分析………………………..……54 圖4-12 整體層級權重分析成果圖………………….………….……………56. ‧. 圖5-1 供給和需求模型……………………………….………….…………59. n. al. C. 附錄. er. io. sit. y. Nat. 圖5-2 供給增加時之供給和需求模型………………….………………….59. i n U. v. hen hi 附錄一 問卷內容樣式............................. .............67 gc. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(9) 第一章 第一節. 緒論 研究動機. 綜觀國內房地產景氣十多年以來的繁榮與衰退的變化,自 2003 年起歷經 SARS 重 大事件,短時間內經濟近乎停滯,造成房市乏人問津而急速凍結。2005 年土地增值稅減 徵1,政府期望在短期內活絡房地產交易,進而刺激景氣復甦。2007 年美國次級房貸2危 機(Subprime Mortgage Crisis),肇因於先前房地產的過分飆漲與擴張,待銀行利率由低點 反轉上揚時,次級房貸購屋者無力償還貸款金額,造成違約率不斷攀升。加上美國金融 業者將次級房貸抵押包裝成衍生性金融商品,如不動產抵押貸款證券(Mortgage-Backed Securities)、債權擔保證券(Collateralized Debt Obligation)等,並發行至全球各地。金. 治 政 大 全球金融風暴(Financial crisis of 2007-2008),不僅造成了知名投資銀行雷曼兄弟(Lehman 立 Brothers Holdings Inc.)的破產、美國政府以上千億美元挹注房利美 (Fannie Mae)、房地. 融衍生性商品的過度發行以及流動性風險不斷升高,最終至資產泡沫化,形成了 2008 年. ‧ 國. 學. 美(Freddie Mac)並接管以防止其倒閉、全球股災及金融危機等。. ‧. 2009 年遺產稅及贈與稅調降至 10%,目的為吸引國外資金大量回流,期能刺激經 濟復甦。同年,美國實施貨幣量化寬鬆(Quantitative easing)政策,後來日本與歐洲央行也. sit. y. Nat. 陸續跟進施行貨幣量化寬鬆,大量資金購買政府公債與企業債券來刺激銀行放貸,以維. io. er. 持金融體系近乎零的利率水準。2010 年推動合宜住宅政策3,目標為扶持較弱勢家庭以 保障國人居住權利,並健全住屋市場品質。2011 年實施高級住宅稅4(俗稱豪宅稅)與奢侈. n. al. i n U. v. 稅5課徵,抑制投機客炒作房地產。2012 年不動產交易實價登錄6正式上路,政府為了促. Ch. engchi. 成不動產交易的透明化,藉由成立實價登錄的交易資料平臺以提供買賣雙方正確的判斷 資訊,逐漸引導至穩定成熟的不動產交易市場。2013 年臺北市推動社會住宅包租代管政 策7,為落實居住正義,協助弱勢族群以較優惠租金承租住屋。 依據土地稅法第 33 條修法重要歷程,2002 年 2 月土地增值稅減半徵收兩年,2004 年土地增值稅減半 徵收延長 1 年,2005 年對於土地長期持有者給予土地增值稅減徵。 2 林左裕(2008) ,住宅學報,第 17 卷第 1 期,頁 112。所謂次級房貸(Subprime Mortgage)是指相對於優 級房貸(Prime Mortgage),在抵押貸款中屬於次等的抵押貸款,因借款人信用狀態較一般房貸款戶為差, 相對其貸款利率較一般借款戶高出 2~3%。 3 依據「內政部整體住宅政策」 ,合宜住宅(限價宅)照顧家庭年所得五十分位以下無自有住宅家庭且尚 有能力者購屋。 4 依據「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第 15 點規定,對高級住宅加價課徵房屋稅。 5 依據「特種貨物及勞務稅條例」 ,非自用住宅如果在 1 年內移轉,則課徵 15%的奢侈稅;在 1 至 2 年間 移轉,則課徵 10%的奢侈稅。但自 2016 年 1 月 1 日房地合一新制度實施後,奢侈稅同步停徵。 6 實價登錄地政三法,2011 年 12 月 30 日公告施行。 7 依據「住宅法」第 3 條規定,社會住宅:指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用之住宅及其必要 附屬設施。 1. 1. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(10) 影響建商推案意願之因素探討. 2016 年實施房地合一稅8實價課稅,依持有不動產時間長短分別課徵所有權人不同 稅率之所得,鼓勵投資者長期持有不動產,也遏止了短期的頻繁交易而造成房價異常的 哄抬,以維持房地產交易市場的穩定。2017 年為提早預防老舊與危險建築物因潛在的災 害造成對人身與財產的危害,重建計畫不僅訴求安全的耐震結構,而且結合居家無障礙 空間、智慧功能建築以及綠能建築之規劃設計,講究的是節能、安全及便捷的生活環境 ,以營造符合現代需求之新建築,這即是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」9的精 神與內涵。2018 年中美貿易戰10伴隨中國民生物資價格上漲,各產業生產成本墊高,以 及失業人口升高,將可能造成經濟衰退。 依上述十餘年來國際金融環境的瞬息萬變,以及國內因應政經變化採取政策新立 或修訂,可能對於就業人口增減、物價起伏、利息漲跌等皆會有明顯的影響,房地產 市場自然與經濟脈動密不可分。. 立. 政 治 大. 本研究「影響建商推案意願」所探討的是建商在何種條件因素之下,願意推出新建. ‧ 國. 學. 案,換句話說,如果新建案推出的數目愈高,則表示當時的國內外政經環境愈有利於建 商經營企業,反之亦然,因此,以下所討論的「推案件數」即是與建商推案多寡的定義. ‧. ,而推案戶數則作為對照參考。雖然推案戶數與外在的政治經濟環境應該為正相關,但 推案產品的大小坪數會直接影響推案戶數多寡,所以在房地產景氣時,大坪數產品可能. sit. y. Nat. 較多,相對地戶數會較少,不景氣時,中小坪數產品可能較多,則戶數會較多,由此可. io. er. 見,推案戶數會稍微偏離統計的精確度。. al. n. v i n Ch 區、臺中縣市、臺南縣市、高雄縣市的個別推案件數及推案戶數加總為全國推案總件數 engchi U 接續將引用國泰房地產指數,時間為 2004 至 2018 年,將臺北市、新北市、桃竹地. 及推案總戶數(如表 1-1 及 1-2),再分別製作曲線分布圖(如圖 1-2 及 1-3),並將上述. 圖表對照 2003 至 2018 年國際金融重大事件及國內重要政策紀事時間序列(如圖 1-1) ,可明顯看出,2005 年第四季全國建商推案量來到相對高點,推案總件數為 365 件,推 案總戶數則為 27,220 戶。當時因有土地增值稅減徵之利多,所以大致上可以推估國內財 政政策有利於不動產市場時,建築業者推案意願來到相對高點。 反觀,全國建商推案總件數自 2008 年第二季 323 件開始驟降,至 2009 年第一季已 依據「所得稅法」第 4-4 及 4-5 條,個人及營利事業自 2016 年 1 月 1 日起交易房屋、房屋及其坐落基地 或依法得核發建造執照之土地課徵所得稅。 9 依據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,其為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老 舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質。 10 貿易爭端源於美國 2018 年宣布依貿易法第 301 條,對從中國進口的商品徵收關稅,以懲罰中國偷竊 美國智慧財產和商業機密。 8. 2. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(11) 影響建商推案意願之因素探討. 滑落至 132 件,相對地,全國建商推案總戶數則從 16,488 戶跌至 5,172 戶,2009 年第一 季為這十餘年來房地產景氣的相對谷底,此肇因於 2008 年的全球金融風暴,當時不僅 重創全球經濟,而且重重地削弱建商推案意願。再者,2016 年第一季全國建商推案總件 數及推案總戶數亦來到為相對低點,各為 135 件及 7,081 戶,對應圖 1-1 國內外財經重 要紀事時間序列可推估 2016 年實施的房地合一稅明顯地抑制了國內房地產推案量。另 外,有關臺北市與新北市建商推案件數及推案戶數之時間分布圖及數據則如圖 1-4 至圖 1-7 及表 1-3 至表 1-6。本研究著重於全國推案統計之總件數,而區域較小範圍的臺北市 與新北市的統計資料可供作對照參考用途。藉此可瞭解建商在雙北地區推案時機因政經 的演變所呈現的分佈情形。 由上述國內外財經重要紀事時間序列與全國建商推案總件數與總戶數對照結果可 以初步推測,房地產景氣的繁榮或衰退實際上受到國際間的經濟景氣、國內財經政策、. 政 治 大 推案意願?抑或是哪幾項因素較直接影響建商推案意願?即成了房地產業者在面臨經 立. 稅法改革、住宅政策、都市計畫修訂等等所影響,然而,究竟何種因素最直接影響建商. 濟蓬勃或衰退時所思考應採取積極或保守的經營策略,因為這不僅關係著整個不動產產. ‧ 國. 學. 業鏈上下游的生存與發展,也是影響國家金融體系穩定性之重要產業,所以政府當局與 民間業者應當審慎評估。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. 圖 1-1. Ch. engchi. i n U. v. 2003~2018 年國際金融重大事件及國內重要政策紀事時間序列 資料來源:本研究整理 3. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(12) 影響建商推案意願之因素探討. 圖 1-2. 2004 年~2018 年全國推案總件數曲線分布圖. 政 治 大. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 立. 2003 年 SARS 重大事件來襲,從圖 1-2 知 2004 年第一季較低的推案總件數 257 件. ‧ 國. 學. ,之後 SARS 平息後,全國推案總件數就逐漸攀升,2004 年第二季至 2007 年第四季全 國推案總件數維持較高峰的狀態。. ‧. 全國建商推案總件數自 2007 年第四季 359 件開始由高點下滑,至 2009 年第一季已. y. Nat. 滑落至 132 件,由圖 1-2 得知 2008 年第二季開始建商推案總件數急遽下降,意即建商. al. v i n C h 年全國推案總件數統計表 2004 年~2018 engchi U. n 表 1-1. er. io. 於 2008 年的全球金融風暴,當時重創全球經濟市場。. sit. 推案意願大量驟減,直到 2009 年第一季為這十餘年來房地產景氣的相對低點,此肇因. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 4. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(13) 影響建商推案意願之因素探討. 圖 1-3. 2004 年~2018 年全國推案總戶數曲線分布圖. 政 治 大. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 立. ‧ 國. 學. 2007 年美國次級房貸風暴導致知名投資銀行雷曼兄弟的破產,因而發生了美國政 府接管房利美、房地美等重大事件,最終造成 2008 年的全球金融風暴。在當時全球股. ‧. 災及金融危機影響之下,我國於 2009 年提出遺產稅及贈與稅調降至 10%之政策,由圖. y. Nat. 1-3 可觀察出 2009 年第一季全國推案總戶數跌至谷底,之後隨即緩步推升,似乎此遺贈. sit. 稅調降政策讓房地產市場交易活動逐漸復甦起來。. n. al. er. io. 圖 1-2 全國推案總件數與圖 1-3 全國推案總戶數在分布曲線之型態上極為相似,. i n U. v. 2009 年第一季及 2016 年第一季全國推案總件數及全國推案總戶數都來到明顯的波谷位 置。. 表 1-2. Ch. engchi. 2004 年~2018 年全國推案總戶數統計表. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理 5. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(14) 影響建商推案意願之因素探討. 圖 1-4. 2004 年~2018 年臺北市推案件數曲線分布圖. 政 治 大. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 立. ‧ 國. 學. 2009 年第一季臺北市推案件數來到最低點後,2010 年第二季來到最高點,2011 年 第三季之後至 2018 年則以較平緩的型態顯現,其主要原因之一為臺北市房地總價愈墊. ‧. 愈高,消費者所負擔的房價所得比太高,直接影響購屋行為,所以建商推案件數處於低. sit. n. al. er. 2004 年~2018 年臺北市推案件數統計表. io. 表 1-3. y. Nat. 檔狀態。. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 6. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(15) 影響建商推案意願之因素探討. 圖 1-5. 2004 年~2018 年新北市推案件數曲線分布圖. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 立. 政 治 大. 由圖 1-5 觀察出新北市推案件數 2009 年第一季為波谷,之後便往上走,明顯與臺. ‧ 國. 學. 北市推案件數曲線分布不同(臺北市推案件數曲線在 2009 年第一季之後較為平緩)。. y. ‧. io. sit. 2004 年~2018 年新北市推案件數統計表. n. al. er. Nat. 表 1-4. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 7. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(16) 影響建商推案意願之因素探討. 圖 1-6. 2004 年~2018 年臺北市推案戶數曲線分布圖. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 立. 政 治 大. 如圖 1-6,2009 年第一季臺北市推案戶數來到最低點後,2010 年第二季來到最高點. ‧ 國. 學. ,2011 年第三季之後則以較平緩的型態顯現,圖 1-6 臺北市推案戶數曲線分布圖與圖 14 臺北市推案件數曲線分布型態相近,但與新北市推案戶數曲線分布型態有較明顯的差. ‧ sit. y. Nat. 2004 年~2018 年臺北市推案戶數統計表. io. 表 1-5. n. al. er. 異。. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 8. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(17) 影響建商推案意願之因素探討. 圖 1-7. 2004 年~2018 年新北市推案戶數曲線分布圖. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 立. 政 治 大. 學. ‧ 國. 圖 1-7 新北市推案戶數與前述圖 1-5 年新北市推案件數曲線分布型態相近,皆是在 2009 年第一季及 2016 第一季有明顯的波谷。. ‧. 表 1-6. 2004 年~2018 年新北市推案戶數統計表. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源:本研究依國泰房地產指數整理. 9. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(18) 影響建商推案意願之因素探討. 第二節 研究目的 在本文中推案的建築類型侷限於住宅型式。另外,所謂「推案」的意涵乃指建商已經 取得土地,不論是承購、合建、都市更新,或是危老重建的形式,並且主管機關已核發 建造執照,建商開始進行房地預售行為。或者是建商取得建造執照後,採先建後售或邊 建邊售方式,此時開始動工興建亦謂之「推案」。以國內建設業的傳統文化來說,大部分 的建商採先預售房地的方式,之後再動工;少部分則會採邊建邊售或先建後售。 誠如上節之論述,不動產業和短期或長期經濟面連動密切,也容易受國際間重大衝 擊事件而發生鉅變,所以本議題之研究期能提供以下重點予建築業者與政府相關主管單 位參考。. 政 治 大 (二) 實證分析各決策面向及其項下階層之因素,並依相對權重作優先順序排列, 立 (一) 彚集建商推案之決策面依據參考。. 得知哪些影響因素重要或較不重要。. ‧ 國. 學. (三) 給予建商推案競爭力思考之可能策略。. (四) 反應房地產市場中建商的實際操作面,提供政府單位研擬住宅相關政策之. ‧. 建議。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 10. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(19) 影響建商推案意願之因素探討. 第三節 研究範圍與內容 本議題研究之範圍為「建商推案」,建商推案之內涵即為土地開發流程步驟與內容, 以及相關階段負責人員,如圖 1-6(林左裕,2014,第五版),從開發起始階段評估分析 、籌資取得土地、產品規劃設計、房屋預售、工程興建及售後管理。 基於影響建商推案之因素眾多,首先將擬定專家深度訪談,對象則是十位非特定建 商,訪談內容則是包含國內外政經情勢、房地產的相關法令、房地產的趨勢走向、經營 管理的策略等。在深度訪談之後,根據研究方法架構,可以歸納出影響建商推案意願之 四個主要評估面向及十六個階層因素。後續再針對上述的影響因素,設計出專家問卷, 再由問卷調查後之結果,經 AHP 實證分析得到各個影響因素之權重關係。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 11. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(20) 影響建商推案意願之因素探討. 步驟. 各階段相關角色 建設公司. 投資開發起始階段. 研究開發部門 不動產顧問公司 行銷人員. 市場分析及行銷. 地主 投資開發者 仲介者、代書、律師. 資金籌措① (土地融資). 土地取得. 政 治 ① 大自有資本(個人、股東). 立資金籌措. 產品規劃. ‧ 國. 行銷人員. y. sit. n. al. 營造公司、施工人員 承包商、建材供應商 工程技師、顧問公司. er. io. 工程興建. Ch. engchi. i n U. v. 廣告、銷售人員 經紀仲介人. 廣告銷售. 物業(不動產)管理公司. 租/售後管理. 圖 1-8. 建築師 景觀建築師. ‧. ②. Nat. 預售. (建築融資) ①. 學. 設計②. 銀行貸款 預售所得款項. 不動產開發流程之步驟及相關角色. 資料來源:林左裕(2014)不動產投資管理,頁 243. 12. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(21) 影響建商推案意願之因素探討. 第四節. 研究架構與流程. 本研究架構分為五章,整個架構與流程如圖 1-9 說明,第一章為緒論,主要說明研 究動機、研究目的、研究範圍與內容及研究架構與流程。第二章為文獻回顧與分析,分 為文獻蒐集與其相關理論分析探討。第三章為研究設計與方法,以專家深度訪談結果尋 求出各層級影響因素,運用層級分析法(AHP)並設計成專家訪談問卷。第四章問卷調 查與實證結果分析,於問卷調查中兩兩比對層級因素後,找出權重關係之優先順序。第 五章則為結論與建議。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 13. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(22) 影響建商推案意願之因素探討. 研究動機. 第 一 章. 研究目的 一.建立建商推案意願之影響因素 二.藉由實證分析得知影響建商推 案因素之權重及優先順序. 研究範圍、內容及架構流程. 文獻回顧. 立. ‧ 國. 學. 文獻蒐集. 影響建商推案相關文獻回顧. ‧. Nat. sit. n 問卷設計. 第 四 章. al. er. 專家深度訪談. io. 第 三 章. 研究設計與方法. y. 第 二 章. 政 治 大. Ch. engchi. iv n UAHP 研究方法. 實證結果分析. 問卷調查. 第 五 章. 結論與建議. 圖 1-9. 研究架構與流程圖 14. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(23) 影響建商推案意願之因素探討. 第二章 第一節. 文獻回顧 文獻蒐集. 本研究宗旨在於探討建築業者推案意願之影響因素,舉凡有關經濟成長或衰退、政 策對於不動產業利多或利空、建商本身資金寬鬆或緊縮、購買客好惡的產品類型、土地 資源取得之難易度等,皆為評估分析之範疇,亦是相關文獻蒐集整理與探討分析之重要 課題。. 第二節. 立. 房地產相關文獻回顧 治. 政. 一、房地產與總體經濟市場之相關文獻. 大. ‧ 國. 學. 是以上述章節的歷史看來,國際間政經的變遷、國內政策的走向等皆是影響國內經 濟發展的因素,而經濟發展與不動產市場的連動息息相關。. ‧. 林秋瑾、王健安、張金鶚(1997)11經分析結果得到結論,顯示房地產景氣在時間上. Nat. sit. y. 落後總體經濟景氣,因此若干總體經濟指標可用來預測房地產未來景氣的走勢,例如所. n. al. er. io. 得水準、金融貨幣因素、股價指數變動率、物價因素等。. i n U. v. 高慈敏(2014)12認為在經濟不穩定時,房地產買賣雙方進入市場決策,使市場交易. Ch. engchi. 趨於冷清,造成交易量萎縮,經濟穩定時則有助於增加房地產交易量,也縮短買賣雙方 搜尋期限。 彭建文、張金鶚(2000)13指出房地產景氣循環的探討,除了房地產市場本身的供給 與需求變化外,應將總體經濟的變數納入考量,且加上短期衝擊及長期結構變化予以區 別,以作為決策之判斷。並將房地產景氣循環分為四個階段探討(如圖 2-1)。. 林秋瑾、王健安、張金鶚(1997) ,房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係之探討, 國家科學委員會研究彙刊;人文及社會科學,第 7 卷第 1 期,頁 35-56。 12 高慈敏(2014) ,經濟波動與房地產交易之價量關係:搜索模型之應用,住宅學報,第 23 卷第 2 期, 頁 21-56。 13 彭建文、張金鶚(2000),總體經濟對房地產景氣影響之研究,國家科學委員會研究彙刊:人文及社會 科學,第 10 卷第 3 期,頁 330-343。 11. 15. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(24) 影響建商推案意願之因素探討. 學 房地產景氣衰退至谷底階段(E1→E2). Nat. 房地產景氣復甦至高峰階段(E3→E4). y. 房地產景氣谷底至復甦階段(E2→E3). ‧. ‧ 國. 立. 政 治 大. er. io. sit. 房地產景氣高峰至衰退階段(E4→E1). al. n. v i n Ch 資料來源:彭建文、張金鶚(2000)總體經濟對房地產景氣影響之研究 engchi U 圖 2-1 經濟景氣與房地產景氣波動趨勢圖. 彭建文、盧建霖(2014)14將建商預售屋銷售時機選擇的因素分為建商屬性、建案 屬性以及市場景氣狀況三項作為分析之變數。其中提到選擇權理論,Titman(1985)將 實質選擇權應用於都市土地開發決策,認為市場不確定性增加時,進而以延後開發來降 低決策錯誤。Williams(1991)則是探討等待價值之下的土地最適當開發時機,但如果 等待時間拉長而造成土地維持成本增加時,將選擇提早進行土地開發。另外Smit and Ankum(1993) 、Grenadier(1996) 、Wang and Zhou(2000)納入賽局觀點15,即市場有 競爭對手時,建商會提早開發來分散風險。 彭建文、盧建霖(2014) ,預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析,都市與計劃,第 41 卷第 3 期, 頁 287-304。 15 賽局觀點源自 1944 年 John Von Neumann 與 Oskar Morgenstern 合著《賽局理論與經濟行為》(Theory of Games and Economic Behavior),討論零和遊戲。 14. 16. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(25) 影響建商推案意願之因素探討. 房地產與總體經濟市場往往密不可分,從上述學者的選擇權理論可以發現,如果預 期未來經濟景氣越好時,有些建商會傾向提前銷售,但若經濟環境惡劣時,房地產市場 也隨經濟面相對地衰退,建商原則上為明哲保身,通常選擇不進行推案或觀望市場。再 者,多項實證顯示房地產景氣落後於總體經濟景氣,所以總體經濟指標可以用來推測房 地產的趨勢走向。而房地產本身的供給與需求亦是普遍認定的重要因素之一。. 二、房地產與政策之相關文獻 林恩從、林秋瑾、張金鶚(1997)16實證結果顯示,代表房地產總體面的基準循環指數 與代表長期資金成本的擔保放款利率,及代表短期機會成本的 3 個月期定存利率和銀行 同業拆放利率之間,不論是雙變量或多變量,均存在長期共整合關係。. 政 治 大 期關係,但建照可能因為景氣蕭條而取消,使得長期建照面積可能大於使照面積。建商 立. 彭建文、張金鶚、林恩從(1998)17研究指出,建商使照面積與建照面積存在穩定的長. 會視房地產景氣變動而調整興建速度,當房地產景氣蓬勃發展時,建商興建速度會加快. ‧ 國. 學. ,不景氣時則興建速度會放緩。再者,建照面積與使照面積之間的關係,則會因政府相 關政策的改變而產生衝擊,此將改變生產時間落差的長短。. ‧. 賴碧瑩(2003)18研究之實證結果顯示,1989 年以前外匯市場變動較劇烈,因此對於. y. Nat. sit. 房價的影響較大,1990 年後是以貨幣市場及商品市場對房價的影響較大。而 1990 年. al. er. io. 後在匯率趨於穩定時,利率及國內生產毛額成為主要的影響因素,也就是資金多寡成. n. 為影響不動產市場的主要因素。. Ch. engchi. i n U. v. 梁仁旭(2003)19依據分析結果表示由於收益之不確定性,將遞延土地開發時機,且 不確定性愈高,遞延效果越高。再者,就課稅效果而言,在不確定市場中對土地課徵收 益稅性質之地價稅,於開發前、後課徵相同稅率時,課稅仍具中立性;但若開發前、後 稅率不同時,其不具中立性將因市場不確定性而擴大。. 林恩從、林秋瑾、張金鶚(1997),台灣房地產景氣與金融變數長期關係之研究,中國財務學刊,第 4 卷 第 4 期,頁 75-91。 17 彭建文、張金鶚、林恩從(1998) ,房地產景氣對生產時間落差之影響,經濟論文叢刊,第 26 卷第 4 期 ,頁 409-429。 18 賴碧瑩(2003) ,從經濟結構變遷探討房地產市場與總體經濟之關連性,中華民國住宅學會第 12 屆年 會論文集,頁 45-62。 19 梁仁旭(2003) ,不確定市場下以地價稅調節土地利用之研究,都市與計劃,第 30 卷第 2 期,頁 145155。 16. 17. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(26) 影響建商推案意願之因素探討. 根據上述與政策相關的房地產文獻可以得知,政策或法令在不動產市場的做多或 做空上會有明顯的變化,倘若房市低靡,政策會避免房市急遽萎縮,極可能在貨幣寬鬆 、土地政策、稅制法令、住宅政策、都市計畫等方面採取較為積極扶持的態度。相反的 ,如果房市過熱,政府亦可能用較為管制的作法來抑制可能的風險。所以政府的政策在 短時間內可作為房地產控管的工具,避免金融秩序失衡,長期而言,則以健全房市,並 落實居住正義為目標。. 三、房地產與建商管理經營之相關文獻 Charles A. Hewlett(1999)20表示建商可以透過制訂與落實策略計畫來取得競爭優勢 ,而策略會聚焦在公司組織上,並且能夠依據預期評估其成果。而這過程則有四個基本 步驟,包含情況分析、策略計畫、執行落實及評估。. 政 治 大 Roulac(1997,彭建文譯) 論述中提到不動產市場會受到總體經濟體系的影響,有效 立 21. 的不動產投資管理就是不斷地觀察市場,因應整體市場的快速變化,研擬投資策略,並. ‧ 國. 學. 將市場景氣與趨勢的變動轉換為可操作的模式,藉以分析預測租金、空屋及營運費用等 ,最後得以估計現值與利潤。. ‧. 章定煊(2005)22研究分析指出建設公司如有能力購入土地進行策略性等待,可帶動. y. Nat. sit. 績效上升,與實質選擇權理論相符。若待售成屋存貨增加將使績效下降,亦表示建設公. al. er. io. 司開發的個案去化能力不佳或工程進度落後,而不是策略性等待。所以在考量建設公司. n. 之績效時,存貨項目是重要的指標之一。. Ch. engchi. i n U. v. Bulan et al.(2009)23以 1979-1998 加拿大溫哥華興建的 1214 套公寓為開發樣本,研 究分析延遲投資與競爭關係的影響,發現當系統風險升高時,開發商將會延後新的投資 案。 企業的經營管理能力向來被視為最基本具備的條件,否則不足以因應面對同業的競 爭壓力,也更難以適應總體經濟面的轉變。因此,對於建商而言,在企業商譽、成本控. Charles A. Hewlett (1999), Strategic Planning for Real Estate Companies, Journal of Property Management, Vol. 64, Issue 1. 21 Stephen E. Roulac(1997,彭建文譯),不動產市景氣循環、轉變力量與結構變遷,住宅學報,第 6 期, 頁 71-88。 22 章定煊(2005) ,上市櫃建設公司土地投資與開發策略對經營績效影響之探討,住宅學報,第 14 卷第 1 期,頁 41-65。 23 Bulan, L., Mayer, C.J. & Somerville, C.T.(2009), Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development, Journal of Urban Economics, Elsevier, vol. 65, No. 3, pp. 237-251. 20. 18. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(27) 影響建商推案意願之因素探討. 管、工程興建品質、完工保固及售後服務等方面皆需務實執行。另外,如上述相關理論 所言,在同業競爭時的策略研究,以及房市衰退時策略等待都是建設公司所聚焦的議題 。. 四、房地產與產品之相關文獻 張金鶚、高國峰、林秋瑾(2001)24說明分析,低所得家戶數量大於低價位房屋數量, 即低價位房價供不應求,導致房價偏離市場供需價格,不利於低所得者,因此政府應增 加或提供低價位住宅,使低所得者能夠獲得適合居住的住宅。 楊宗憲(2003)25實證顯示,競爭個案與現存住宅的差異性較大時,建商會傾向以較小 面積進行產品規劃定位,也就是低總價是建商在面臨複雜競爭環境時,較傾向之產品定 位做法。. 立. 政 治 大. 房地產的產品總價定位應與國人的房價所得比來思考,也就是房價支出與家庭收入. ‧ 國. 學. 所得應為合理比值,因此,建商在規劃房型時需審慎並符合消費者需求,否則大坪數、 高價位的房地產僅得到富人的青睞,一旦供過於求,造成空屋率上升或囤屋現象,對建. ‧. 商而言亦造成財務負擔,此皆非健全的房地產市場。再者,以上相關文獻論及政府應增 加或提供低價位住宅,這也跟政府近年來的住宅政策相當吻合。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 張金鶚、高國峰、林秋瑾(2001) ,台北市合理房價-需求面分析,住宅學報,第 10 卷,第 1 期,頁 51-66。 25 楊宗憲(2003),住宅市場之產品定位分析-建商推案行為之研究,住宅學報,第 12 卷第 2 期,頁 123139。 24. 19. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(28) 影響建商推案意願之因素探討. 第三章. 研究設計與方法. 本章節將綜合前述影響房地產景氣原因及建築業者推案時機相關之文獻,並加入專 家深度訪談之意見,歸納出影響建商推案之因素。接續運用「層級分析法」(Analytic Hierarchy Process 簡稱 AHP),將影響建商推案意願之因素依層級架構分為四個主要評 估面向及其項下層級十六個評估因素,首先由最終目標(影響建商推案意願之因素)發展 出第二個層級架構(如圖 3-1),再由第二個層級往下發展出第三個層級架構(如圖 3-2), 另外將問卷調查結果以量化分析方式(即運用軟體 Expert Choice 2000 版) ,求得各評估 因素佔整體權重比例,進而以評估因素權重比例之優先順序,做為提供建商推案之參考 依據。. 政 治 大. 學. ‧ 國. 立. 建商經營 管理面. 政策面. ‧. n. al. 影響建商推 案意願之因 素. Ch. engchi. er. io. sit. y. Nat. 總體經濟市場 面. i n U. 產品面. v. 圖 3-1 影響建商推案意願之四個主要評估面向. 20. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(29) 影響建商推案意願之因素探討. 國際金融環境. 兩岸因素 總體經濟市場面 市場供需. 原物料價格. 財政政策. 貨幣政策 政策面. 立. 政 治 大. 住宅政策. 都市計畫. ‧ 國. 學. 影響建商推案 意願之因素. 建商商譽. ‧. 公司規模. y. Nat. 建商經營管理面. v ni. 銷售績效. n. al. er. io. sit. 成本管控. Ch. engchi U. 建地屬性. 土地取得 產品面 價格策略. 目標客層. 圖 3-2 影響建商推案意願因素之整體層級分析架構. 21. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(30) 影響建商推案意願之因素探討. 第一節. 專家深度訪談. 上述影響建商推案意願因素之整體層級架構是透過專家深度訪談及其相關文獻理 論分析歸納而來。其中專家訪談的部分則是以十位建商友人為對象,面對面訪談的內容 經摘錄整理如下:. (一) 全球經濟不景氣時,建設業有何因應對策? 受訪者回覆: 1. 整體大環境國際經濟局勢如果都不景氣,對建設業來講也會是寒冬,會以更 保守態度面對推案這件事,倘若冒然推案造成滯銷,形同造成負債,對公司 的財務體質有非常大殺傷力,所以在面對經濟嚴峻時會延後推案。. 治 政 大 但會更謹慎態度看待,可能土地開發期間會拉長,對日後推案的產品定位、 立 價格策略等都會重新思考。 學. ‧ 國. 2. 在全球經濟不景氣時,除了延遲推案外,土地開發這階段運作並不會停止,. 3. 全球經濟景氣低靡時,建議政府在政策上有些內需刺激方案,像是財政、貨 幣、都市計畫等政策應該都是可著墨的範圍。. ‧. (二) 政府針對不動產交易政策,從 2012 年施行實價登錄,以至 2016 年實價課. sit. y. Nat. 稅(房地合一稅),您有何看法?. io. er. 受訪者回覆:. 1. 不動產實施實價登錄對房地產的交易市場穩定度有相當大的貢獻,交易市. n. al. Ch. i n U. v. 場資訊透明化有助於買賣標的價格的比較推估,在正常情形下避免高買或. engchi. 低賣。再者,提供了政府稅賦課徵的重要依據。 2. 這十幾年來房地產價格飆漲快速,土地當然也不例外,建商如果不是早期購 地的話,其實土地也是買在高點,相形之下,建商的利潤已經愈來愈薄,所 幸房地產交易之利得在營利事業部分的課徵尚屬合理。另外,在當時政府為 抑制過熱的房地產市場,實施課徵房地合一稅,在非營利事業部分,不論是 對換屋族群、投資者或投機客在不動產交易市場的獲利所得皆課徵相當比 例的所得稅,尤其對短期的交易買賣更課以重稅,確實也讓房地產市場冷卻 下來,避免泡沫化危機。 3. 歐美日等國家課徵的房地產交易所得稅相當重,長期來看國內房地產交易 的賦稅制度並不是壞事,而短期來講,如果房地合一稅所課徵的稅率能循序 漸進,不要一次到位的做法,或許是更不錯的做法。 22. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(31) 影響建商推案意願之因素探討. (三) 國內的貨幣政策對房地產有何影響? 受訪者回覆: 以日本來說,利率政策長年維持在零利率,目的是在刺激消費,將錢引 導至市場來,希望在經濟不景氣時減輕企業的負債壓力,降低失業率及通貨 緊縮的問題,然而日本中老年人儲蓄率高居不下,將大部分的錢存在銀行。 反觀國內,在早年銀行存放款利率最高有 14-15%,直到民國 80 年初存 放款利率尚有 8%左右,之後降至目前一年定期儲蓄存款利率約 1%,房屋 貸款利率則在 2%以下。在不景氣時,政府一方面避免通貨緊縮,另一方面 則希望年輕人可以買得起房,至今低利率的政策已經維持相當長的一段時 間。. 政 治 大. (四) 對於 2017 年政府開始施行的都市危險及老舊建築物加速重建條例,您有何 看法? 受訪者回覆:. 立. ‧ 國. 學. 1. 臺灣地理環境處於地震帶位置,防災型的都市計畫有其必要性與急迫性,政 府推動的都市危險及老舊建築物重建在基地規模上沒有最小面積限制,其. ‧. 審核流程屬審查合格制度,因此在都市危險及老舊建築物重建的審核時程 上快速許多,在臺北市及新北市原來有些都市更新的建案後來也都轉向都. y. Nat. sit. 市危險及老舊建築物重建,而且已經送件審查通過。. al. er. io. 2. 由於都市危險及老舊建築物重建有實施容積獎勵,這方面在補貼地主戶原. v. n. 建物的坪數上有不錯的誘因,對建商而言,如果合建拆分比得宜的話,也能 夠分得一定利潤。. Ch. engchi. i n U. (五) 目前房地產不景氣,在公司的經營層面上,您有何看法? 受訪者回覆: 確實國內房地產不景氣將近 3-4 年,畢竟前面也走了十多年的大多頭, 往後這樣的榮景大概不會有了,所以建商本身的形象口碑格外重要,也就是 消費者看的是否為良心建商、房子品質是否優質完善、日後是否有保固維修 等。 現今的不動產交易是買方市場,建商不僅要自我向上提升,才能獲得客 戶的青睞,更面臨同業的競爭,因此,除了前述的公司商譽之外,在整個專 案開發時程、公司營運成本、營造成本、銷售成本等時間與成本管控都要謹 慎妥善掌握。 23. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(32) 影響建商推案意願之因素探討. (六) 在目前房地產景氣谷底階段,倘若推出新建案,在產品的坪數及總價上,您 有何看法? 受訪者回覆: 在 2011 年以前尚未實施奢侈稅與豪宅稅的課徵,當時房地產如果是在 臺北市或新北市的精華區推案,有相當比例的偏好會規劃大坪數及高總價 的產品,像是 80-120 坪,總價則往往在近億元。但在歷經課徵奢侈稅與豪 宅稅之後,大坪數規劃的產品大幅地減少。因此,面對目前房地產市場大幅 衰退的局勢,如果推案會規劃中小坪數及較低總價產品,像是臺北市則會規 劃 1-2 房,坪數落在 16-25 坪左右,總價約在 1,000 萬-2,000 萬。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 24. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(33) 影響建商推案意願之因素探討. 第二節. 問卷設計. 在前節專家深度訪談之後,並彙整第二章中影響房地產景氣原因相關聯之文獻,歸 納出影響建商推案意願之因素,並設計成專家問卷,其四個主要評估面向分別為總體經 濟市場面、政策面、建商經營管理面,以及產品面。接續,影響建商推案意願的四個評 估面向往下發展有十六個層級因素,並分別將其定義與說明,所以在本節討論著重在問 卷設計的內容部分。 擬定整體層級分析架構之後,運用層級分析法(AHP)對不同階層的評估因素作兩兩 成對比較,當有m個評估因素時,則需進行m(m-1)/2 個成對比較,兩兩成對比較時之 評估數值分別為 9、8、……、2、1、1/2、……、1/8、1/9(評估尺度意義在下節研究方法 之表 3-1 有詳細說明),完整的問卷設計內容則見附錄一。. 一、總體經濟市場面. 立. 政 治 大. 總體經濟市場面的四個評估因素分別為國際金融環境、兩岸因素、產品供需及原物. ‧ 國. 學. 料價格,如圖 3-3。. ‧ y. Nat. 國家經濟成長率、石油價格、貿易戰、美國 Fed利率升降、關稅保護、區域型國際經濟組 織協議、戰爭。. n. er. io. al. sit. 國際金融環境. Ch. 兩岸因素 總體經濟市場面. i n U. v. 中國內政、國內統獨意識、中國吸引臺商租 稅優惠、兩岸文化交流、中國高薪吸引國內 人材。. engchi. 市場供需. 房地產供給與需求面、都市人口淨流出或 流入、交通及公共建設、醫療環境、生育 率、工作機會。. 原物料價格. 營造工程物價指數,如原物料價格上漲將有 通貨膨脹、原物料短缺、銀行利率上揚。. 圖 3-3. 總體經濟市場面之層級因素. 25. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(34) 影響建商推案意願之因素探討. (一) 國際金融環境 國際金融環境的意涵包括國家經濟成長率、石油價格、貿易戰、美國 Fed 利率升降、關稅保護、區域型國際經濟組織協議、戰爭等。 國際金融環境瞬息萬變,而且政治與經濟交互影響,2001 年美國 911 恐 怖攻擊、2003 年的 SARS 事件、2008 年的全球金融海嘯、2018 年中美貿易 戰等,都造成全球或區域性經濟的動盪不安。當經濟景氣衰退時,民眾思維 普遍存有現金為王的觀念,造成民眾不願意消費,最終容易形成通貨緊縮; 相對的,當經濟景氣復甦時,消費者願意掏錢花費,而經濟過熱時則容易發 生通貨膨脹。所以美國 Fed 利率升降成為預防通貨膨脹或緊縮的調控工具, 國際間也都視美國 Fed 利率政策為經濟發展的重要依據。 (二) 兩岸因素. 立. 政 治 大. 兩岸因素的意涵包括中國內政、國內統獨意識、中國吸引臺商租稅優惠. ‧ 國. 學. 、兩岸文化與經貿交流、中國高薪吸引國內人材等。 2001 年兩岸開放小三通,2008 年實施全面通郵、通商、通航的大三通. ‧. ,2010 年簽訂 ECFA(海峽兩岸經濟合作架構協議),對等互惠的實質政策. y. sit. io. al. n. (三) 市場供需. er. 發展。. Nat. 開啟了兩岸的文化經濟往來,兩岸微妙複雜的政治關係深深影響兩岸經貿. Ch. engchi. i n U. v. 市場供需的意涵包括房地產供給與需求面、都市人口淨流出或流入、交 通與公共建設興建、醫療環境升級、生育率增減、工作機會多寡等。 因近年來臺灣生育率偏低,人口年齡邁向高齡化社會,造成生產力下降 ,而且房地產需求面也隨之下降,事實上,國人普遍存在有土斯有財的觀念 ,因此,國民偏好持有房地產,目前住宅自有率26高達八成左右,國人在自 有住宅比例如此高的情況下,自然地需求相對少,容易造成供過於求,房地 產市場交易極有可能將逐漸萎縮。 (四) 原物料價格 原物料價格的意涵包括營造工程物價指數、大宗營建材料如鋼筋、水泥 26. 根據行政院主計處 2017 年統計資料顯示住宅自有率高達 84.83%。 26. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(35) 影響建商推案意願之因素探討. 等價格,倘若原物料價格上漲將有通貨膨脹、原物料短缺、銀行利率上揚等 現象發生。 國內製造業的原料來源幾乎多仰賴進口,一旦原物料價格上漲,生產成 本墊高,勢必造成營業毛利率下降,影響企業獲利,如果人力成本也隨之攀 升,則民生物資上漲,極有可能通貨膨脹的機率隨即變高,經濟發展勢必受 其影響,最後逐漸邁入衰退。因此,相同地在建築業生態裡,如鋼材、水泥 、砂、碎石等建築用材料倘若短缺,對建築業發展將帶來衝擊。. 二、政策面 政策面的四個評估因素分別為財政政策、貨幣政策、住宅政策及都市計畫,如圖 34。. 政 治 大. 學 稅法、土地政策、社會福利政策。. 財政政策. ‧. ‧ 國. 立. y. Nat. 貨幣政策. sit. n. al. er. io. 政策面. 匯率、外匯存底、新臺幣漲跌、利率政策。. Ch. 住宅政策. i n U. v. 社會住宅包租代管、合宜住宅。. engchi. 市(鎮)計畫、鄉街計畫、特定區計畫、市地 重劃、都市更新計畫、都市危險及老舊建築 物重建計畫。. 都市計畫. 圖 3-4 政策面之層級因素. 27. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(36) 影響建商推案意願之因素探討. (一) 財政政策 財政政策的意涵包括稅法、土地政策、社會福利政策等。 有關政府推動相關財政法令,尤其在稅制上,以增減稅賦方式來抑制或 刺激不動產買賣行為。 1. 土地稅法於 2002 年修正第 33 條土地增值稅稅率,自施行日起減徵百分之 五十,其目的在活絡國內不動產市場,刺激不動產交易。 2. 為有效降低非自用房屋持有間數,各縣市政府從房屋持有稅(即房屋稅)著手 ,讓持有多戶非自用之所有權人繳納較重房屋稅,以期重稅來降低投資人不 動產持有間數。 3. 另外,自 100 年起開始實施臺北市高級住宅加價課徵房屋稅,經按戶認定房. 政 治 大. 地總價在 8,000 萬元(含車位價)以上者,認定為高級住宅,加成或加價核計 房屋評定現值,用以課徵房屋稅。. 立. 4. 2016 年 1 月 1 日起停止課徵奢侈稅,並於同時間起開始課徵「房地合一稅. ‧ 國. 學. 」。. (二) 貨幣政策. ‧. 貨幣政策的意涵包括匯率、外匯存底、新臺幣漲跌、利率政策等。. sit. y. Nat. 中央銀行之選擇性信用管理包含選擇性信用融通及選擇性信用管制,. io. er. 而在選擇性信用管制中,是根據現行「中央銀行法」與「銀行法」等的規定, 中央銀行可採行的選擇性信用管制措施,針對不動產信用管制,對特定區、. n. al. i n U. v. 豪宅限制房貸比例及自備額度等,以抑制房市投機行為。. Ch. (三) 住宅政策. engchi. 住宅政策的意涵包括合宜住宅、社會住宅包租代管等。 政府住宅政策由 2010 年的合宜住宅演變至 2013 年的社會住宅,公部 門為實現居住正義,近年推出社會住宅包租代管政策,以照顧弱勢族群,也 藉此活絡公私有不動產。 住宅政策的推動諸如行政院的「民國 101 至 104 年整體住宅政策實施 方案」 ,目的在健全的住宅市場與合宜的居住品質之下,提供不同的族群擁 有適當的居住環境。後來行政院又在 103 年 1 月施行社會住宅中長期推動 方案,藉此提供中低收入所得族群,以較低的租金租賃合適居所,並預計未 來十年提供上萬戶的社會住宅。 28. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(37) 影響建商推案意願之因素探討. (四) 都市計畫 都市計畫27的意涵包括市(鎮)計畫、鄉街計畫、特定區計畫、市地重 劃、都市更新計畫、都市危險及老舊建築物加速重建計畫。 因近年來天然災害不斷,發生在 1999 年集集 921 大地震、2017 年臺南 大地震、2018 年花蓮大地震,政府提醒國人加強居住安全及防災的觀念, 亦提出相關容積獎勵政策,鼓勵改建危險老舊房屋。 由各地方縣市政府依都市計畫法,劃定公劃更新地區28,並以時程獎勵 鼓勵人民參與都市更新改建計劃。 為因應突來的災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物. 政 治 大. 之重建,改善整體居住環境,提升建築安全與國民生活品質,老舊建物符合. 立. 都市危險及老舊建築物加速重建條例29規定,即可依規定申請容積獎勵。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 依據「都市計畫法」第二條:都市計畫依都市計畫法之規定。 臺北市都市更新處於 2018 年 12 月 10 日公告發布實施劃定臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫 案。 29 106 年 5 月 10 日政 府 公 告施 行 都市 危 險及 老 舊建 築物 加 速重 建 條例 , 給予 適度 之 建築 容 積 獎勵 ; 獎勵 後 之建 築 容積 ,不 得 超過 各 該建 築 基 地 1.3 倍 之基 準 容積 或 各 該建 築 基地 1.15 倍 之 原建 築 容積 , 再依 規 定本 條例 施 行後 三 年內 申 請之 重建 計 畫, 得 再給 予 各該 建築 基 地基 準 容積 百分 之 十之 獎 勵, 不 受前 項獎 勵 後之 建 築容 積 規定 上限 之 限制 。 27 28. 29. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(38) 影響建商推案意願之因素探討. 三、建商經營管理面. 建商商譽. 建商知名度、房屋品質、產品規劃、 建材等級、保固年限、售後服務。. 公司規模. 上市櫃建商、中小型建商、自有資金。. 成本管控. 開發時程、利息負擔、公司營運成本 、營建成本、風險管控、銷售成本。. 建商經營管理面. 政 治 大 簽約戶數、銷售期間、銷售價格、獲 利目標、銷售策略。. 學 圖 3-5 建商經營管理面之層級因素. sit. y. Nat. (一) 建商商譽. ‧. ‧ 國. 立銷售績效. er. io. 建商商譽的意涵包括上市櫃建商知名度、房屋品質、產品規劃、建材等. al. n. v i n Ch 建商在開發每一個建案的同時,是否思考如何獲得消費者的信賴,並長 engchi U. 級、保固年限、售後服務。. 期穩定地保持優良施工品質,滿足消費者需求的生活空間規劃,建立起良好 的信用商譽,才能夠永續經營。 (二) 公司規模 公司規模的意涵包括上市櫃建商、中小型建商、自有資金。. 建商的營業規模30會影響推案進度、規模及件數,上市櫃建商為了穩定 營收,對股東、股民以及財務報表有所壓力,需穩定持續推案;相對的,中. 林 育 聖與 張 金鶚 (2004) 將建 商 依照 推 案數 目 及上 市上 櫃 情形 , 將建 商 分類 為一 案 建商 、 一 般建 商 及穩 健 建商 。 一案 建商 是 指在 過 去 11 年的 資料 選 取期 間 ,該 建 商僅 推出 一 案, 以 及相 同個 案 分期 開 發推 案 者, 視為 一 案建 商 。一 般 建商 指兩 年 推不 到 一個 案 子, 即該 建 商總 開 發個 案數 少 於 6 案 者。 以 及平 均兩 年 推一 案 以上 , 而近 三年 無 新推 個 案之 建 商。 30. 30. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(39) 影響建商推案意願之因素探討. 小型建商為了讓資金活化,會慎選建地、評估獲利等因素,再決定是否推案。 雖然二者推案壓力來源不同,但在公司營運獲利的目標是一致的。 (三) 成本管控 成本管控的意涵包括開發時程、利息負擔、公司營運成本、營建成本、 風險管控、銷售成本等。 建設公司推案的總銷售額扣除土地成本、設計費用、營造工程費用、廣 告銷售費用、公司營運成本、稅賦及利息,最後才為稅前利潤。而開發時程 長短亦會影響整體成本。 大型建設公司因為資金充沛可以自行購買大筆土地,亦可長時間參與 都市更新合建,較無開發規模和時間壓力的限制。中小型建設公司有購地成. 政 治 大. 本及利息壓力,所以購地成本往往是中小型建設公司能否推案的主要因素. 立. 之一。. ‧ 國. 學. (四) 銷售績效. ‧. 銷售績效意涵包括簽約戶數、銷售期間、銷售價格、獲利目標、銷售 策略。倘若建商在房地產不景氣下推案,銷售策略、銷售價格及銷售時間. y. Nat. sit. 成為在逆境中生存的重要關鍵。因此,銷售策略的擬定、市場與客層調. n. al. er. io. 查、銷售讓利等,皆在建商的思考範疇內。. Ch. engchi. i n U. v. 31. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(40) 影響建商推案意願之因素探討. 四、產品面. 建地屬性. 土地使用分區、容積強度、容積移轉、獎 勵容積。. 土地取得. 自行購地、地主合建、都市更新、危老重 建。. 產品面. 目標客層. 產品面之層級因素. sit. n. al. er. io. (一) 建地屬性. ‧. Nat. 圖 3-6. 首購族、換屋族、客戶職業、客戶收入、 家庭成員組成。. 學. ‧ 國. 立. 房地單價及總價、房型定位、權狀面積、 治 政 房屋貸款、家庭人口數、停車位。 大. y. 價格策略. i n U. v. 建地屬性的意涵包括土地使用分區、容積強度、容積移轉、獎勵容積 等。. Ch. engchi. 以臺北市政為例,臺北市政府施行臺北市土地使用分區管制自治條例 31. 針對土地使用分區劃分為住宅區、商業區、工業區等,並規定容積率、建. 蔽率、前後院深度等規定,讓土地使用強度適當發展,且避免過度濫用並 兼具都市發展效能。 (二) 土地取得 土地取得的意涵包括自行購地、地主合建、都市更新、危老重建等。 土地取得不僅影響建商的資金來源、資金流動率、現金周轉率等,再. 31. 臺北市土地使用分區管制自治條例第一條規定「臺北市為落實都市計畫土地使用分區管制,依臺北市 都市計畫施行自治條例第 26 條規定制定本自治條例」。 32. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(41) 影響建商推案意願之因素探討. 者,建商如為了資金更靈活運用,除了購買土地外,更可與地主合作,以 合建分屋、合建分售,或是委託興建等方式進行,減少現金支出,讓資金 更有效運用。 (三) 價格策略 價格策略的意涵包括房地單價及總價、房型定位、權狀面積、房屋貸 款、家庭人口數、停車位等。 以臺北市大安區、信義區而言,房地屬高單價;相對於萬華區、大同 區房價相對較低,反而是中小型家庭的首選考量;再以中山區、松山區而 言,是辦公大樓群聚與上班族人口密集的地區,套房式的產品需求量較高。 因此,建商往往在產品定位時,會深入瞭解該建案附近的商業活動、居民. 政 治 大. 生活習性、學區的需求等。. 立. (四) 目標客層. ‧ 國. 學. 目標客層的意涵包括首購族、客戶職業、客戶收入、家庭成員等。. ‧. 當建商在產品定位後,接續就要尋找並鎖定潛在目標客層,把產品特. 性、價值及價格提供給目標客層,也進而瞭解客戶實際需求及對房價負擔. y. Nat. n. al. er. io. sit. 的能力。. Ch. engchi. i n U. v. 33. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(42) 影響建商推案意願之因素探討. 第三節 AHP 研究方法 層級分析法(Analytic Hierarchy Process, AHP)為1971年美國匹茲堡大學教授Thomas L. Saaty所發展出來,主要應用在不確定(Uncertainty)情況下及具有多數個評估準則的決 策問題上,依據評估準則分析求出的權重比值,按優先順序找出解決問題的最適宜方案 。. 一、假設條件 依照Saaty(1980)發展AHP方法的基本假設,鄧振源、曾國雄(1989)32將其分為九項 : (一). 一個系統可被分解成許多種類(Classes)或成份(Components) ,並形成有. 政 治 大 層級結構中每一層級的要素均假設具獨立性(Independence)。 立 像網路的層級結構。. (三). 每一層級內的要素,可以用上一層級內某些或所有要素作為評準,進行. 學. ‧ 國. (二). 評估。. 比較評估時,可將絕對數值尺度轉換成比例尺度(Ratio Scale)。. (五). 各層級要素進行成對比較後,可使用正倒值矩陣(Positive Reciprocal. ‧. (四). y. 偏好關係滿足遞移性(Transitivity) ;不僅優劣關係滿足遞移性(A 優於 B. sit. (六). Nat. Matrix)處理。. er. io. 優於 C 則 A 優於 C) ,同時強度關係也滿足遞移性(A 優於 B 二倍 B 優於. al. n. v i n Ch 完全具遞移性不容易,因此容許不具遞移性的存在,但需測試其一致性 engchi U C 三倍則 A 優於 C 六倍)。. (七). (Consistency)的程度。 (八). 要素的優勢程度經由加權法則(Weighting Principle)而求得。. (九). 任何要素只要出現在階層結構中,不論其優勢程度是如何小,均被認為與 整個評估架構有關,而並非檢核階層結構的獨立性。. 32. 鄧振源、曾國雄(1989),層級分析法(AHP)的內涵與運用(上),中國統計學報,27 卷 6 期,13709 頁。 34. DOI:10.6814/NCCU201901119.

(43) 影響建商推案意願之因素探討. 二、層級分析法(AHP)之目的33 (一). 將複雜問題有條理的系統化。. (二). 給予不同的階層逐層分解。. (三). 透過量化分析,尋求相互間的脈絡與權重關係。. (四). 提供決策者適當的方案。. 褚志鵬(2009)34,對於決策者而言,階層結構有助於對事物的了解,但在面臨選 擇適當方案時,必須根據某些基準,進行各替代方案的評估,以決定各替代方案的優勢 順位(Priority),從而找出適當的方案。. 三、層級結構內涵35. 政 治 大 展多個因子,逐層建立的階層結構關係,如圖3-7。 立. 層級結構化即將影響系統最終目標的元素加以拆解成數個面向,每個面向再下發. ‧ 國. 學 最終目標. io. 替代方案 (第四層). ……………. al. n. 評估項目 (第三層). O2. X1. i n …… C Xr h X2 e nY1g cY2…Ys hi U A1. Om. er. O1. sit. Nat. 評估項目 (第二層). y. ‧. 最終目標 (第一層). A2. A3. …………. v. Z1 Z2……..Zt. An. ………. 圖 3-7. AHP 層級結構示意圖. 資料來源:鄧振源、曾國雄(1989) ,層級分析法(AHP)的內涵與運用(上) ,頁 13710. 33 34 35. 鄧振源、曾國雄(1989) ,層級分析法(AHP)的內涵與運用(上),頁 13709。 褚志鵬(2009) ,層級分析法(AHP)理論與實作。 鄧振源、曾國雄(1989) ,層級分析法(AHP)的內涵與運用(上),頁 13710。 35. DOI:10.6814/NCCU201901119.

參考文獻

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