第一章 緒論
第一節 研究動機
機(Subprime Mortgage Crisis)，肇因於先前房地產的過分飆漲與擴張，待銀行利率由低點 反轉上揚時，次級房貸購屋者無力償還貸款金額，造成違約率不斷攀升。加上美國金融 業者將次級房貸抵押包裝成衍生性金融商品，如不動產抵押貸款證券(Mortgage-Backed Securities)、債權擔保證券（Collateralized Debt Obligation）等，並發行至全球各地。金 融衍生性商品的過度發行以及流動性風險不斷升高，最終至資產泡沫化，形成了2008 年 全球金融風暴(Financial crisis of 2007-2008)，不僅造成了知名投資銀行雷曼兄弟(Lehman Brothers Holdings Inc.)的破產、美國政府以上千億美元挹注房利美 (Fannie Mae)、房地 美(Freddie Mac)並接管以防止其倒閉、全球股災及金融危機等。
2009 年遺產稅及贈與稅調降至 10%，目的為吸引國外資金大量回流，期能刺激經 濟復甦。同年，美國實施貨幣量化寬鬆(Quantitative easing)政策，後來日本與歐洲央行也 陸續跟進施行貨幣量化寬鬆，大量資金購買政府公債與企業債券來刺激銀行放貸，以維 級房貸(Prime Mortgage)，在抵押貸款中屬於次等的抵押貸款，因借款人信用狀態較一般房貸款戶為差，
相對其貸款利率較一般借款戶高出2~3%。
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滑落至 132 件，相對地，全國建商推案總戶數則從 16,488 戶跌至 5,172 戶，2009 年第一 季為這十餘年來房地產景氣的相對谷底，此肇因於 2008 年的全球金融風暴，當時不僅 重創全球經濟，而且重重地削弱建商推案意願。再者，2016 年第一季全國建商推案總件 數及推案總戶數亦來到為相對低點，各為 135 件及 7,081 戶，對應圖 1-1 國內外財經重 要紀事時間序列可推估 2016 年實施的房地合一稅明顯地抑制了國內房地產推案量。另 外，有關臺北市與新北市建商推案件數及推案戶數之時間分布圖及數據則如圖 1-4 至圖 1-7 及表 1-3 至表 1-6。本研究著重於全國推案統計之總件數，而區域較小範圍的臺北市 與新北市的統計資料可供作對照參考用途。藉此可瞭解建商在雙北地區推案時機因政經 的演變所呈現的分佈情形。
由上述國內外財經重要紀事時間序列與全國建商推案總件數與總戶數對照結果可 以初步推測，房地產景氣的繁榮或衰退實際上受到國際間的經濟景氣、國內財經政策、
稅法改革、住宅政策、都市計畫修訂等等所影響，然而，究竟何種因素最直接影響建商 推案意願？抑或是哪幾項因素較直接影響建商推案意願？即成了房地產業者在面臨經 濟蓬勃或衰退時所思考應採取積極或保守的經營策略，因為這不僅關係著整個不動產產 業鏈上下游的生存與發展，也是影響國家金融體系穩定性之重要產業，所以政府當局與 民間業者應當審慎評估。
圖1-1 2003~2018 年國際金融重大事件及國內重要政策紀事時間序列 資料來源：本研究整理
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圖1-2 2004 年~2018 年全國推案總件數曲線分布圖 資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
2003 年 SARS 重大事件來襲，從圖 1-2 知 2004 年第一季較低的推案總件數 257 件
，之後 SARS 平息後，全國推案總件數就逐漸攀升，2004 年第二季至 2007 年第四季全 國推案總件數維持較高峰的狀態。
全國建商推案總件數自 2007 年第四季 359 件開始由高點下滑，至 2009 年第一季已 滑落至 132 件，由圖 1-2 得知 2008 年第二季開始建商推案總件數急遽下降，意即建商 推案意願大量驟減，直到 2009 年第一季為這十餘年來房地產景氣的相對低點，此肇因 於 2008 年的全球金融風暴，當時重創全球經濟市場。
表 1-1 2004 年~2018 年全國推案總件數統計表
資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
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圖1-3 2004 年~2018 年全國推案總戶數曲線分布圖 資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
2007 年美國次級房貸風暴導致知名投資銀行雷曼兄弟的破產，因而發生了美國政 府接管房利美、房地美等重大事件，最終造成 2008 年的全球金融風暴。在當時全球股 災及金融危機影響之下，我國於 2009 年提出遺產稅及贈與稅調降至 10%之政策，由圖 1-3 可觀察出 2009 年第一季全國推案總戶數跌至谷底，之後隨即緩步推升，似乎此遺贈 稅調降政策讓房地產市場交易活動逐漸復甦起來。
圖 1-2 全國推案總件數與圖 1-3 全國推案總戶數在分布曲線之型態上極為相似，
2009 年第一季及 2016 年第一季全國推案總件數及全國推案總戶數都來到明顯的波谷位 置。
表 1-2 2004 年~2018 年全國推案總戶數統計表
資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
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圖1-4 2004 年~2018 年臺北市推案件數曲線分布圖 資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
2009 年第一季臺北市推案件數來到最低點後，2010 年第二季來到最高點，2011 年 第三季之後至 2018 年則以較平緩的型態顯現，其主要原因之一為臺北市房地總價愈墊 愈高，消費者所負擔的房價所得比太高，直接影響購屋行為，所以建商推案件數處於低 檔狀態。
表 1-3 2004 年~2018 年臺北市推案件數統計表
資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
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圖1-5 2004 年~2018 年新北市推案件數曲線分布圖 資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
由圖 1-5 觀察出新北市推案件數 2009 年第一季為波谷，之後便往上走，明顯與臺 北市推案件數曲線分布不同（臺北市推案件數曲線在2009 年第一季之後較為平緩）。
表1-4 2004 年~2018 年新北市推案件數統計表
資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
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圖1-6 2004 年~2018 年臺北市推案戶數曲線分布圖 資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
如圖1-6，2009 年第一季臺北市推案戶數來到最低點後，2010 年第二季來到最高點
，2011 年第三季之後則以較平緩的型態顯現，圖 6 臺北市推案戶數曲線分布圖與圖 1-4 臺北市推案件數曲線分布型態相近，但與新北市推案戶數曲線分布型態有較明顯的差 異。
表1-5 2004 年~2018 年臺北市推案戶數統計表
資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
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圖1-7 2004 年~2018 年新北市推案戶數曲線分布圖 資料來源：本研究依國泰房地產指數整理
圖 1-7 新北市推案戶數與前述圖 1-5 年新北市推案件數曲線分布型態相近，皆是在 2009 年第一季及 2016 第一季有明顯的波谷。
表1-6 2004 年~2018 年新北市推案戶數統計表
資料來源：本研究依國泰房地產指數整理