土地供給與地主行為

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第二章 文獻回顧

第一節 土地供給與地主行為

如同研究動機所提及，土地供給面向在一般的土地理論中大多為較缺乏的一 塊，本節首先將整理過去有關於土地供給之相關研究，闡明土地供給對於土地市 場的影響，進而提點出探討土地供給的重要性。接著，進一步彙整土地供給市場 中有關地主行為的研究，深入了解地主行為的動機，並強化土地供給之研究對於 政策之助益。

一、 土地供給的重要性

Neutze (1987)曾經質疑李嘉圖、屠能以及阿隆索的理論中模型的建立，對於 土地供給的過分簡化，令許多土地市場現象無法被解釋，像是高密度使用的都市 土地中為何會出現空地以及未充分利用之土地？為何都市邊緣地區的土地長期 以來市場價格總是高於使用價值，而仍未開發？由真實的土地市場觀之，地主似 乎並不總是將土地給予出價最高的需求者使用。曾經有些說法試圖解釋這些現象，

像是政府對於土地市場的干預（如土地使用管制）會造成土地價格的差異，進而 改變土地利用；又或是，公共設施以及服務的發展及其可及性造成了分散性的土 地開發；甚至有些說法認為，土地市場存在少數的大地主會影響土地供給，並控 制土地供給速度。但這些說法都不令作者感到滿意，因此 Neutze (1987)以地主的 角度出發，進行地主在土地供給的決策上進行靜態與動態的分析。他認為，土地 開發可以視為一種選擇權，在土地未來有其他使用可能的時候，地主會傾向握有 土地，直到可以開發到最有利的使用。他的研究試圖帶入土地供給的討論，活化 土地供給者的角色，重視地主的決策能力，並解釋真實土地市場中所發生的現象。

Wiltshaw(1985)亦曾提及深入探究土地供給的急迫性：「僅僅簡單地假設所有土地 利益關係人皆具有相似的目標函數，它不一定能成為眾所認可的新學說；但若未 來缺乏更深入的研究，卻也不能任意地拋棄這種不完美的假設。」

對於土地價格的決定因素，Evans(1983)明確指出多數相關研究對於土地供 給的忽視，不論是靜態或是動態的土地價格理論，幾乎都假設所有土地皆由地主 所持有，並願意出售或出租予較高開價者使用，使得土地價格的決定無異於其他 財貨。相反地，土地供給理論對於土地供給者給予較多的關注，像是土地供給者 通常不會願意以市價售出（而這卻是多數土地理論的假設），因為他們仍須負擔

DOI:10.6814/NCCU202000170

Adams & Hutchison (2000)指出英國棕地(brownfield)再開發計畫的執行有很大的 部分係取決於土地整合的成功與否，而土地整合成功的關鍵往往需要解決重要的 土地產權問題。過去解決產權問題的方法，常是透過政府介入或是強制收購，但 此種方法並非長久之計，亦無法全面地解決問題，此即土地所有權所帶來的限制，

Adams & Hutchison (2000)將所有權的限制定義為：「因為產權無法透過正常市場 機制迅速獲得而使開發無法進行。」該研究調查 1991 年至 1995 年英國的四個都 市中，80 個具有潛力的棕地再開發計畫，其中就有 64 個計畫遭受到土地所有權 的問題而影響原計畫之進行。意即，在進行棕地再開發之前，土地所有權的限制 是開發者不得不正視的一道難題，亦揭示了土地供給者對於土地市場的深切影響。

在規劃方面也有相似的研究發現，Adams & May(1991)指出，早期土地所有權的 問題並不會被考慮到都市規劃中，往往皆假設規劃後所分配的土地都可供市場開

Goodchild and Munton (1985)就曾試圖將影響地主行為的地主特徵分為六大 類型，第一種為法律人格，將地主分為私人、法人或是公有等，但實證研究顯示

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除了將地主分類外，Adams & Hutchison (2000)進一步分析地主不願意供給 土地的原因，來探究地主行為背後的動機。他們將地主不願意釋出土地的原因分 受的狀況反而較難克服。Adams et al.(2002)也證明，比起僅僅將地主分為積極地 主和消極地主，更細緻的將地主分類對於解釋土地市場現況較有幫助，該研究將 地 主 對 於 都 市 再 開 發 計 畫 的 看 法 分 為 五 類 ， 分 別 為 非 常 鼓 勵 (significant encouragement)、鼓勵(encouragement)、中立(neutral impact)、反對(discouragement) 以及非常反對(significant discouragement)。作者認為，若我們將不鼓勵開發的地 主（也就是該研究中屬於中立、反對以及非常反對的地主）歸類為消極地主，並

DOI:10.6814/NCCU202000170

Adams & Hutchison (2000)指出，在土地開發過程中所面對的土地所有權限制，政 府不應過度依賴強制購買的制度，此種手段無法全面地解決問題，絕非透過簡化

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