土地開發之評估條件

謝博明在房地產專案投資研究之流程中提到土地開發有五個層 面[16]：下表 3.1 整理業界評估優先項目之重要性次序

一、總體環境 1. 人口變動趨勢 2. 住宅市場動向 3. 都市發展

4. 政府住宅與金融措施 二、區域環境

1. 生活環境與公共設施 2. 交通運輸情況

3. 區域市場動態 4. 競爭個案調查 三、專案環境

1.土地標示及產權 2.基地使用現況 3.基地週邊環境 4.基地公共設施配置

四、產品定位定價

1.產品型態定位及訴求 2.產品價格定位

五、財務可行性分析 1.投資效益評估 2.投資綜合評

表3.1 業界評估優先項目之重要性次序

次序 評 估 項 目 次序 評 估 項 目

1 基地使用分區 11 金融機構或地方行政機關

2 距捷運站之距離 12 基地方位

3 基地完整性 13 鄰地使用分區

4 基地面前道路寬度 14 距公園或綠地之距離

5 國小及國中學區 15 鄰地現況

6 傳統市場或超級市場之距離 16 基地地質

7 基地面積大小 17 鄰地四周景觀

8 距公車站距離 18 鄰地已開發強度大小

9 基地內是否有地上物 19 鄰地使用分區

10 基地地形 20 距高速公路交流道之距離

3.1.1 總體環境分析

總體環境影響著不動產交易的熱絡，特別是政府政策與地區發展 有直接相對關係，針對地區人口組成而決定產品定位。隨著物價指 數、國民所得還有市場景氣，將反映在房屋的銷售價格上，這些種種 條件都是建築業者或投資業者最優先考量，可循著過往的案例作為評 估指標。下表3.2 為總體環境資料分析表格。

表3.2 總體環境分析之資料內容及來源彙整總表[17]

資 料 內 容 資 料 來 源

1.人口組成 1.人口成長及變動情形 2.家庭戶數、戶量

1.行政院主計處統計月報 2.台閩地區戶口及住宅普查報告 3.各縣市統計報告

2.產業發展 1.就業人口

2.就業機會與失業率 3.產業結構與分析

1.行政院主計處「勞工統計年報」

2.經濟部統計處「台灣工業生產統計 月報」

3.各縣市統計報告

3.所得水準 1.平均每人國民生產毛 額

2.家戶所得階層分部情 形

3.家戶所得變動趨勢

1.行政院主計處「國民經濟動向統計 季報」

2.行政院主計處「薪資與生產力統計 年報」

3.各縣市統計報告 4.市場景氣 1.建築執照面積

2.使用執照面積 3.房屋建築類指數 4.房屋建築人數 5.契税件數 6.房屋開工面積 7.銷售率

8.建築物買賣移轉登記 件數

9.物價指數

1.營建署「營建指標統計」

2.經濟部統計處「台灣工業生產統計 年報」

3.行政院主計處「勞工統計年報」

4.行政院主計處「薪資與生產力統計 年報」

5.各縣市稅捐統計年報 6.行政院經建會資料 7.建商提供資料 8.各縣市統計要覽

9.行政院主計處「物價統計月報」

5.住宅市場 1.住宅投資水準 2.平均房價變動率 3.自有住宅比例 4.每戶住宅面積 5.空屋率 6.住宅存量 7.住宅供需分析 8.新建住宅變動

1.行政院經建會住宅及都市發展處

「都市及區域計畫統計彙編」

2.中華民國「物價統計月報」

3.仲介公司資料

4.行政院主計處「台灣地區住宅專案 調查報告」

5.台電公司「用電量不足基本度數之 戶數」

6.營建署「營建指標統計」

總體市場 資料

總

體 環 境 分 析

表3.2 總體環境分析之資料內容及來源彙整總表（續）

3.1.2 區域環境分析

區域環境的分析比起總體環境更為詳細，以了解區域及基地環境 對個案開發的影響和區域市場供需發展趨勢等情形，在做到市場分析 與行銷分析，作為個案產品策略和定價策略參考依據。下表3.3 為區 域環境資料分析表格。

6.金融措施 1.貨幣供給額 2.中長期放款利率 3.貸款成數高低 4.金融業融資狀況 5.證劵市場狀況

1.央行「金融統計月報」

2.台灣證劵交易所「證劵資料」

7.都市發展 1.都市計畫(主要計畫、細 部計畫)相關內容 2.都市人口、產業 3.交通運輸及道路系統 之配置

4.公共設施分布情形

1.都市計畫法

2.政府都市計畫單位之資料

8.相關政策 1.住宅政策 2.金融措施 3.土地政策 4.各項管制法規 5.其他相關政策

1.報章雜誌報導 2.相關單位之資料 3.不動產相關法規

總

體 環 境 分 析

表3.3 區域環境分析之資料內容及來源彙整總表[17]

資 料 內 容 資 料 來 源

1.區域內人口組成

投資基地區域範圍概況 1. 位置

2. 當地人口數 3. 家庭戶數 4. 所得

1. 實地現況調查

2. 地政事務所之相關資料 3. 政府都市計畫單位之資

料

4. 地區街道圖 2.公共設施 1.各項公共設施

2.種類、規模及區位

1.都市計畫書、圖 2.實地調查 3.土地使用 1.都市計畫之使用分區

2.建物形態

1.都市計畫圖及說明書 2.實地調查

4.交通運輸 1.聯外交通狀況 2.主要道路 3.重要交通建設

1.地區街道圖 2.實地勘察

3.交通部相關單位資料 5.區域市場發展 1.區域內推出之住宅各案分

析(形態、坪數、銷售狀況) 2.未來發展動向之預測

1.實地調查 2.建商提供資料 3.相關雜誌報導

6.區域市場胃納 1.個案推出情形 2.各案銷售情形

1.實地調查 2.建商提供資料 3.相關雜誌報導 7.競爭個案 1.個案名稱、位置、形態、樓

層數

2.規劃坪數、戶數 3.提出總價、平均單價 4.銷售率

5.客源

1.實地調查 2.建商提供資料 3.相關雜誌報導 總體市場

資料

區

域 環 境 分 析

3.1.3 專業環境分析

一筆土地是否合適作為建築開發，需要更進一步的專業考量，從 建蔽與容積率，甚至容積轉移、停車獎勵，計算出最大的開發效益，

再由鄰近的建案做比較，從中考量是否投資，所需要的土地資料可由 各縣市政府機關申請。下表3.4 為區域環境資料分析表格。

表3.4 專案資料分析之資料內容及來源彙整總表[17]

資 料 內 容 資 料 來 源

1.基地現況面 1.基地位置、面積、權屬、土 地、使用分區、使用現況

1.都市計畫書、圖 2.土地使用分區證明 3.地政事務所 4.以實地市調為主 5.建商提供之相關資料 6.仲介公司提供之相關資料 2.鄰里環境面 1.鄰里範圍之界定

2.居民生活型態 3.實質環境 4.產業活動型態 5.公共設施配置 6.交通可及性

7.住宅及土地開發型態 8.法規管制情形 3.競爭個案面 1.競爭個案之位置

2.競爭個案之型態、格局、銷 售戶數、面積、價格、銷售情 況

3.競爭個案之經營計畫與行 銷策略

4.供需面 1.胃納率之推估 2.占有率之推估 5.財務面 1.成本率之估算

2.投資報酬率之估算 資料

總體市場

專

業 環 境 分 析