中 華 大 學
碩 士 論 文
建築基地開發管理系統建置之研究
The Study of Building the Construction Site Development Management System
系 所 別：營 建 管 理 研 究 所 學號姓名：M09516013 鞠 東 翰 指導教授：蕭 炎 泉 博 士
中華民國 九十七 年 八 月
誌 謝
首先誠摯的感謝指導教授蕭炎泉博士，老師悉心的教導使我得以 一窺營建管理領域的深奧，不時的討論並指點我正確的方向，使我在 這些年中獲益匪淺。老師對學問的嚴謹更是我輩學習的典範。
本論文的完成另外亦得感謝的魏澤宇大力協助。因為有你的幫 忙，使得本論文能夠更完整而嚴謹。
兩年裡的日子，研究室裡共同的生活點滴，學術上的討論、言不 及義的閒扯、讓人又愛又怕的宵夜、趕作業的革命情感、因為睡太晚 而遮遮掩掩閃進研究室...，感謝眾位學長姐、同學、學弟妹的共同 砥礪，你/妳們的陪伴讓兩年的研究生活變得絢麗多彩。
感謝蔡宗益、韓道昀學長、鄭育佳學姐們不厭其煩的指出我研究 中的缺失，且總能在我迷惘時為我解惑，也感謝同學的幫忙，恭喜我 們順利走過這兩年。研究室的同學當然也不能忘記，各位的幫忙我銘 感在心。
最後，謹以此文獻給我摯愛的雙親。
摘 要
關鍵字：管理系統、建築基地開發。
中小型建設公司在新的開發案中，一般土地的資訊的取得並不容 易，需要動用大量的人力來進行相關作業，計算流程繁雜，而且專案 時間長短也將影響到成本的支出，讓建商無法準確預估所需之投資金 額。
本研究蒐集土地開發相關之書籍、論文、期刊與研究報告等資料，
探討現今土地開發之優缺點，並參考資訊系統及資料庫之文獻，建立 本研究的系統架構。藉由專家訪談了解以往案例並從中擷取相關經 驗，整合中小型建築開發投資者的需求，並建構『建築基地開發管理 系統』，最後利用案例輸入來驗證系統可行性與正確性。
本研究能將建築基地開發管理系統之相關資料、圖說等，以電子 化方式儲存、管理，資料不易流失，並可快速分析基本銷售成本和土 地開發坪數，讓決策者瞭解預計收入與支出的概況，亦可提供執行過 的案例做參考。另本系統整合地籍圖謄本、土地登記簿謄本、建築登 記簿謄本、都市計畫圖、土地使用分區證明、現況圖、複丈成果圖、
建築線指定、建照套繪圖等相關資料，能提高人員處理相關資訊之效 率。
ABSTRACT
Keywords: Management System, Construction Site Development.
It is often difficult for small and medium constructors to obtain land information for new development projects, and it takes a great deal of labor to finish such work. Because the calculation process is complicated and complex, and the project duration often affects cost expense, it is difficult for constructors to accurately estimate the amount of required investment.
This study investigated the advantages and disadvantages of land development projects by collecting data from relevant books, papers, journals and research reports, and by referencing the literature in the information system and database in order to establish the system architecture of this study. Past cases were examined through expert interviews and relevant experience was obtained to gather the needs of small and medium land developers, and to build the Construction Site Development Management System (CSDMS). Lastly, system feasibility and accuracy was verified with relevant cases.
The CSDMS developed in this study allows users to store and manage relevant data and drawings in electronic format to prevent data losses and to perform quick basic sales cost and land development area analysis to help decision-makers estimate the incomes and expenses of the project, as well as to provide information of past projects as a reference. Also, the CSDMS integrates cadastral map transcripts, land registration transcripts, building registration transcripts, urban planning drawings, land use zoning certificate, current status map, land survey maps, line of building frontage instruction, building geo-parcel maps, etc. to enhance data processing efficiency.
目 錄
第一章 緒論 ... 1
1.1 研究動機與背景 ... 1
1.2 研究目的 ... 2
1.3 研究方法 ... 2
1.4 研究範圍 ... 3
1.5 研究流程 ... 4
第二章 文獻回顧 ... 5
2.1 土地開發流程與定義 ... 5
2.1.1 土地開發之定義 ... 5
2.1.2 土地開發種類... 5
2.2 購地及合建方式投資評估 ... 8
2.2.1 土地交易型態... 8
2.22 土地價格及合建條件評估方法 ... 9
2.3 土地開發相關之文獻 ... 17
2.3.1 國內相關研究... 17
2.3.2 資訊管理系統... 21
2.3.3 國外相關文獻... 22
第三章 土地開發現況分析 ... 24
3.1 土地開發之評估條件 ... 24
3.1.1 總體環境分析... 25
3.1.2 區域環境分析... 27
3.1.3 專業環境分析... 29
3.2 土地開發所需之必備文件 ... 30
3.3 土地開發相關軟體 ... 35
3.3.1 高雄市地理資訊系統 ... 35
3.3.2 達亨科技 Land Development System ... 37
3.3.3 邁德斯國際開發系統 ... 37
3.3.4 Bentley PowerCivil ... 38
3.3.5 傳統電子試算表 ... 38
第四章 系統架構分析 ... 40
4.1 系統組成架構 ... 40
4.2 查詢系統功能分析 ... 45
4.3 系統操作步驟分析 ... 45
4.4 資料庫架構分析 ... 46
4.5 資料庫建立方法 ... 53
4.6 系統開發工具 ... 53
第五章 系統開發與案例驗證 ... 55
5.1 案例基本資料 ... 55
5.2 系統功能操作 ... 56
5.3 建築基地開發管理系統 ... 57
5.3.1 系統功能模組... 57
5.3.2 土地基本模組... 62
5.3.3 專案基本模組... 65
5.4 系統效益 ... 72
第六章 結論與建議 ... 73
6.1 結論 ... 73
6.2 建議 ... 73
參考文獻 ... 75
圖 目 錄
圖1.1 研究流程圖 ... 4
圖2.1 建築開發行政作業及申請流程 ... 16
圖3.1 高雄市地理資訊系統 ... 36
圖3.2 土地開發系統畫面 ... 37
圖3.3 系統畫面 ... 38
圖3.4 傳統電子試算表 ... 39
圖4.1 建築基地開發管理系統架構 ... 40
圖4.2 系統組成架構 ... 41
圖4.3 系統功能模組 ... 42
圖4.4 土地基本資料模組 ... 43
圖4.5 專案管理模組 ... 45
圖4.6 系統操作步驟 ... 46
圖4.7 資料庫關係圖 ... 47
圖4.8 轉換流程如圖 ... 53
圖5.1 系統功能操作 ... 56
圖5.2 資料查詢功能 ... 56
圖5.3 資料查詢畫面 ... 57
圖5.4 管理系統模組 ... 57
圖5.5 管理者資料維護 ... 58
圖5.6 仲介公司資料維護 ... 58
圖5.7 土地分區資料維護 ... 59
圖5.8 鄉鎮縣市資料維護 ... 60
圖5.9 營造廠資料維護 ... 60
圖5.10 建築師資料維護 ... 61
圖5.11 銷售公司維護 ... 62
圖5.12 土地資料維護 ... 63
圖5.13 土地坪數計算維護 ... 64
圖5.14 地主資料維護 ... 64
圖5.15 專案基本資料 ... 65
圖5.16 土籍圖謄本資料維護 ... 66
圖5.17 土地登記簿謄本資料維護 ... 66
圖5.18 建照套繪圖資料維護 ... 67
圖5.19 建築指定線資料維護 ... 67
圖5.20 土地開發評估 ... 68
圖5.21 土地開發評估 ... 69
圖5.22 專案銷售評估資料 ... 69
圖5.23 專案成本評估資料 ... 70
圖5.24 專案成本評估資料 ... 70
圖5.25 專案成本評估資料 ... 71
圖5.26 專案成本評估資料 ... 71
表 目 錄
表2.1 各階段不同參與人員與資訊流通內容 ... 14
表3.1 業界評估優先項目之重要性次序 ... 25
表3.2 總體環境分析之資料內容及來源彙整總表 ... 26
表3.3 區域環境分析之資料內容及來源彙整總表 ... 28
表3.4 專案資料分析之資料內容及來源彙整總表 ... 29
表3.5 土地開發所需文件彙整總表 ... 32
表4.1 使用者資料 ... 47
表4.2 專案主檔 ... 47
表4.3 專案副檔 ... 47
表4.4 地主資料檔 ... 48
表4.5 土地資料檔 ... 48
表4.6 土地周邊資料 ... 48
表4.7 周邊交通資料 ... 49
表4.8 都市分區資料檔 ... 49
表4.9 土地坪數計算檔 ... 49
表4.10 土地開發坪效分析檔 ... 50
表4.11 成本與費用計算 ... 51
表4.12 銷售資料 ... 51
表4.14 建築設計廠商資料檔 ... 52
表4.15 建設公司資料檔 ... 52
表4.16 銷售公司資料檔 ... 53
表5.1 案例基本資料 ... 55
第一章 緒論
1.1 研究動機與背景
台灣地區可資利用的土地面積極為有限，在此地狹人稠之情形 下，土地合理的開發利用已成為台灣社會經濟體系中的一大課題；且 隨著經濟發展，人口都市化、產業工業化與科技化、經濟自由化與國 際化，愈來愈突顯其重要性[1]。
建築開發是一件複雜且縝密的工作，初期的財務評估與規劃，經 過建築執照申請、設計規劃、施工管理，直到銷售服務等，需要投入 大量的資金與人力，整個專案環環相扣，稍有延誤則牽動後續作業，
有鑒於現在的中小型建設公司，在開發新專案時，進行評估後而取得 土地，各公司皆有不同的評選方式，如果能夠透過專家找出評估因子，
制定產品之定位，特別是在建築開發初期，需要資料的蒐集與投資報 酬率的概估，加以分析判斷後則做決策，避免徒勞無功，因此因應整 體經濟的變遷，建築業者應有一套完整的系統資料庫，才能使作業有 效降低人為失誤的風險，以增加公司的競爭力。
本研究主要探討建築開發管理中之相關資訊，包含：土地取得、
開發分析、初步規劃設計、預算編製等。擬建構『建築基地開發管理 系統建置之研究』。
1.2 研究目的
由於中小型建設公司在新的開發案中，土地的資訊並非如此明 顯，讓建商無法準確預估投資金額，需要動用大量的人物力來作業，
流程繁雜且專業，而且時間長短影響到成本的支出。為了縮短工作時 間提升效率，增加資料的準確性，本研究的目的如下：
1.利用文獻回顧及專家訪談，蒐集業者對於建築基地開發所需要的資 訊與評估條件。
2.依據蒐集之資料進行系統分析，定義各子模組之功能需求。
3.使用 ER 工具建立資料庫架構，配合 Delphi 開發『建築基地開發管 理系統』。
4.透過實際案例驗證本系統的功能，針對缺失做改善。
1.3 研究方法
一、 次級資料分析
蒐集土地開發相關之書籍、論文、期刊與研究報告等資料，探討 現今土地開發之優缺點，並參考資訊系統及資料庫之書籍，作為本研 究的系統架構及資料分析。
二、 問卷調查與專家訪談
收集彙整包含土地取得、開發分析、初步規劃設計、預算編製相 關資料等，並對專家做問卷調查與訪談，紀錄不同專業的意見，針對 系統上所需求做調整。
三、 資料庫架構分析
根據專家訪談和文獻回顧，利用資料分析技術(Data Structure Analysis)分析作業流程，模擬子系統架構與資料庫之關聯性，確認必須 作業之項目，並去除不必要之作業項目以簡化系統維護工作。對於系
統正確性作整體分析。
四、 系統開發與建置
本研究將使用 Borland 的 Delphi７的環境下來開發管理系統。
五、 案例驗證
蒐集建設公司所執行過的專案，作為實例的驗證，檢視系統的便 利性和資料的正確性。
1.4 研究範圍
本研究主要探討營建專案管理中之相關資訊，擬建構『建築基地 開發管理系統』。經由專家訪談中，了解過往案例並從中獲得經驗，整 合中小型建築開發投資者的需求，以及資料庫的建立。土地開發各階 段範圍甚廣，故以土地取得、開發分析、初步規劃設計、預算編製作 為研究範圍。
1.5 研究流程
本研究經由確定題目方向，進行國內相關文獻蒐集，及相關資料 收集與專家訪談，再由使用者需求確認、架構系統，並開發程式，後 續則以研究範圍進行案例驗證。流程圖如圖1.1 所示：
圖1.1 研究流程圖
第二章 文獻回顧
2.1 土地開發流程與定義
2.1.1 土地開發之定義
土地開發廣義之定義為開發者(包括政府 、建商、個人及團體) 透過從事土地使用權的取得進行地上物改良增加土地價值進而以出 租或出售以謀取利益的過程，狹義之定義以建設公司之一個部門，負 責尋找、評估、購買土地；提供決策人員市場與財務分析與建議[2]。
2.1.2 土地開發種類
主要可分為兩種類型：(1)依據政策指示辦理與(2)依據國有財產 法第四十七條規定辦理（以委託、合作或信託方式，加強辦理國有土 地改良業務；另對無法處分或尚未處分之土地，為避免土地閒置，亦 得依此規定規劃辦理）[3]。
一、「國有非公用土地之開發方式」
1.讓售
(1)出租土地之讓售：已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。
(2)畸零（裡地）土地之讓售：經地方政府認定應與鄰接土地合併 建築使用者，得予讓售。
(3)35 年 12 月 31 日以前已建築房屋基地之讓售：35 年 12 月 31 日以前已建築居住至今者，其直接使用人得於 104 年 1 月 13 日前申請讓售，面積在 500 平方公尺以內部分得按第一次公 告土地現值計價。
(4)報經行政院核准專案讓售：倘具備（共有不動產之國有持分、
獲准整體開發範圍內之國有不動產、他情況而其使用情形或 位置確屬特殊者）之一者得報經財政部核准專案讓售。
(5)公共福利或慈善救濟事業所需土地之專案讓售。
2.放租
(1)海岸土地之放租：國有海岸土地可闢為觀光或作海水浴場等事 業用者，得提供利用放租；可供養殖事業用者，得辦理放租』
(2)國有耕地放租
出租：依法得讓售之土地，得予出租。
3.設定地上權
下列之國有非公用土地經規劃利用後，其面積在500 平方公尺 以上，可供單獨開發建築使用，不宜標售而適宜設定地上權者，得 依『國有非公用土地設定地上權實施要點』規定設定地上權：
(1)都市計畫內住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景 區或倉庫儲區。
(2)風景特定區內旅館區、住宅區、商業區、青年活動中心區、遊 樂區、海濱浴場區、旅客服務中心區、露營區或遊艇區。
(3)非都市編定使用類別為甲、乙、丙、丁種建築用地、遊憩用地、
特定目的事業用地。
4.委託經營
符合「獲准整體開發者、相鄰地合併使用有利於整體規劃提升 利用價值者、使用位置情形特殊且經財政部核准者」等情形者得依
『國有非公用財產委託經營實施要點』專案核准特定受託人經營。
5.提供開發
開發作為「申請開發工商綜合區、籌設發電業或申請設置相關 電力設施、開發海埔地、休閒農場、設置土石方資源處理場、加油 站、籌設倉儲物流設施與遊憩設施」之事業者，得依『國有非公用 土地提供開發案件處理要點』申請提供開發。
6.交換
有下列情形者，得依『國有非公用不動產交換辦法』與他人所 有之不動產交換所有權：
(1)國有土地之地形狹長或零星分散，經交換後可集中坵塊，作更 有效之規劃利用者。
(2)國有土地與他人所有之土地夾雜或地籍線曲折不整，經交換後 地形較方整，作更有效之規劃利用者。
(3)可建築使用之國有土地未達建築基地最小面積，致無法單獨建 築使用，經交換後可單獨建築使用或可併同毗鄰國有土地建 築使用者。
(4)可建築使用之國有土地已達建築基地最小面積，經交換後作更 有效之規劃利用者。
(5)國有土地與他人共有，經交換後可增加其應有部分，作更有效 之規劃利用者。
私有公共設施保留地得依『都市計畫私有公共設施保留地與公 有非公用土地交換辦法』申請與公有非公用土地交換。
應由中央政府取得之私有公共設施保留地，以國有非公用土地 辦理交換；無可供交換之國有非公用土地者，以縣市或鄉市有非公 用土地辦理交換。
應由縣市政府或鄉市公所取得之私有公共設施保留地，以縣市
土地者，以國有非公用土地辦理交換。
公有非公用土地有下列情形之一者，不予列入交換：
(1)公共設施保留地
(2)依法不得為私有之土地。
(3)已有處分或利用等計畫用途。
(4)抵稅土地。但經稅捐稽徵主管機關同意者，不在此限。
(5)已設定他項權利。但經他項權利人同意者，不在此限。
(6)已出租。但經承租人同意者，不在此限。
2.2 購地及合建方式投資評估
2.2.1 土地交易型態
通常建設公司進行房地產開發標的物選擇方式，可概分為買斷及 合建兩種，土地買斷較單純，買賣雙方一次貨銀兩訖，合建就較複雜 且有不同型態做考量。因為合建可按出資主體（由誰負責出資建屋）、 分配方式（分配房屋或金錢），以及是否共同出售房屋及土地等因素，
歸納為委託興建、合建分售、合建分成、合建分屋四種[4]。
1. 買斷土地：
由建設公司出資，向地主買入土地後進行產品規劃、銷售及興 建，地主和建設公司之間為單純之「買賣」行為，而土地價格是雙 方共同關心的主要問題。
2. 委託興建：
即為一般所稱「委建」，由地主出資建屋，建設公司僅提供專 業技術及人力，並收取服務費用，建物及土地均屬地主所有，地主 關心的是房地整體利益及價值。
3. 合建分售：
由地主提供土地，由建設公司提供資金興建房屋，雙方並需共 同出售土地及房屋，由地主及建設公司依雙方約定銷售收益之分配 比例，分別與買方訂定土地及建物買賣合約。此種交易型態類似「合 夥」性質，雙方除關心產品規劃及市場潛力之外，更重視分配收益 的合建比例以及雙方分別負擔相關費用（如稅費、廣告銷售費、管 理費等）的義務。
4. 合建分成：
合建分成與合建分售相似，惟合建分成是由地主及建設公司共 同與買方簽訂房地買賣合約，雙方再按約定比例分配銷售收益。
5. 合建分屋：
由地主提供土地、建設公司出資興建房屋，雙方按約定比例或 戶別分配房屋及土地持分，地主及建設公司並得個別出售其所分得 的房屋及土地。這種型態類似資產「交換」性質，地主及建方最關 心房屋及土地的交換比例，以及交換資產的「相對」價值，例如各 樓層戶別的價格差異等等。
2.22 土地價格及合建條件評估方法
於房地產開發標的物選擇流程中，投資報酬率分析步驟為相當重 要一環，在條件評估方面，為了區別不動產個別標的不同特性，分辨 每塊土地的獨特條件及其可能的貢獻潛力，應避免誤用不適當或不具 參考比較性的其他土地交易行情來判斷地價或合建條件，為土地開發 人員必須具備的基本條件，依馮先勉「土地開發實務」對買斷土地有 下列三種評估方法[5]：
動產交易價格或條件，並比較相互間各項差異因素後，推定 評估標的價格的方法。由於土地交易不適合直接運用市場比 較法評估地價，但相對地，中古屋市場、營造市場及部分區 域之預售市場，其特性則較符合市場比較法條件，可運用市 場比較法估計房地銷售價格及興建成本，以間接推估土地價 格。
(2) 成本推算法:成本推算法是以評估基地未來可建造的總房地產 價值，扣除建造成本、設計費、管理費、廣告銷售費、稅金、
資本利息支出，以及合理或目標利潤後，獲得土地價格之方 法。成本推算法所需用到的資料，不僅較易取得、穩定性較 高，而且能依據土地特性及產品型態，反映相對不同的土地 建物成本內容，因此是評估土地價格及合建條件較準確客觀 的方法。
(3) 收益還原法:收益還原法係求取土地或房屋未來可能產生的收 益，以適當還原率折算為現值之方法。收益還原法尤其適合 用來評估大型或興建期間較長之土地價格及合建條件。惟其 須對不動產未來收益及成本作合理預估，以避免扭曲資產價 值。
而針對合建條件之評估，依馮先勉先生「土地開發實務」觀點，
則有下列四種方法:
(1) 成本利潤法:建築成本有:土地成本、營建成本，與營業成本等 三大類。土地若以市場行情買賣，其價值在總成本中占比例 若干，形同地主以土地價值投資於房屋興建。所以，成本利 潤法類似於合股投資。
(2) 分屋與地價差額法:這是以土地買賣行情來折價，如果地主不
想分到那麼多的房屋，以免將來有過多稅賦的麻煩，即可採 計算分到的房價多少，由建方將不足的差額貼補給地主。
(3) 分期購地法:土地買賣，通常都在短期內付清。不過也有一種 合建方式，類似土地買賣，卻不一定要在短期內付清土地款 項。
(4) 約定分配成數法:所謂分配成數，有些以棟計算，也有些是以 戶、或以總建坪計算，建方地主各占比例多少，分法不一。
2.3 土地開發流程
一般來說房地產開發標的物選擇流程可分下列六項步驟[6]：
一、尋找土地
土地既是重要的資源，尤其市區中土地更是珍貴，如何找土 地自是辛苦的第一步。一般來說可分下列幾種方法尋找土地資 源：
1.針對空地、低層住宅或其開發潛力地區， 主動調閱資料。
2.透過報章雜誌公開徵求土地資源
3.透過專業中人介紹土地(建設業主要購置土地方式) 4.透過非專業中人(房屋仲介、朋友…)介紹
二、資料收集分析研判及投資報酬率粗估
在決定做進一步詳細評估之前，有二個動作必須同時進行，
一為資料收集分析，一為現地勘察。找尋土地過程中因土地來源 多且雜，如果沒有一套簡易的分析與評估方式，常常疲於奔命應 付各種土地來源，或者申請了一大堆資料才發覺該土地根本沒有 投資價值，為了避免做虛功，必須研擬一套辦法，在短時間內做
做完粗估後再決定值不值得看現場) 1.地籍圖－ 確定基地形狀及範圍
2.土地登記簿謄本－ 確定基地面積及產權 3.都市計劃分區－ 確定分區、概算容積 4.地主之售價或合建條件－ 概算投資報酬率
有以上四項資料， 即可進行下列方式進行粗估投資報酬率。(以 買斷土地為主)
先概算允建容積率 V
再概算允建售坪 V × 120%
計算 A： 每售坪之土地成本(A ＝ 地價 / V × 120%) B： 每建坪成本(依市場執行價格推估)
C： 每售坪價格(依市場價格推估)
當C (A≧ ＋ B)×130%時， 表示值得進一步評估， 否則可放棄。
(除
非基地有特殊潛力) 三、現地勘察
除了書面資料收集研判以外，現地勘察為房地產開發標的物 過程中重要之一環，除了前章所述之看地要領之外，對土地發展 潛力的臨場判斷與感覺通常都是決定房地產開發標的物要與不 要的重要關鍵點。
四、規劃模擬
在房地產開發標的物選擇流程之規劃模擬方面， 從取得土 地資料後， 必須請建築師規劃人員先做法令分析了解土地強度 與潛力， 從強度分析計算允建容積率(亦即一坪土地可蓋多少坪
建物)， 從潛力分析研判建物可作之用途與業種。此處可做之規 劃模擬不一定是最終及最佳設計， 但卻是最安全且可做得出來 的模擬規劃， 其步驟如下：
1.法令分析： 依據適用之法令系統表， 做初步之法令分析。
2.面積概算(土地強度分析)： 基準容積概算、法定車位概算、銷售 面積概算。
● 一般容積率設計
● 容積率開發空間設計
● 一般建蔽率設計
● 建蔽率開放空間設計
● 特定區限制(如民生社區、林口特定區等地區)
3. 基地特性(土地潛力分析)：基地之道路動線，環境特色。
4. 產品定位：當地市場行情狀況(坪數、總價、單價)。
5. 單體模擬：可建樓層，棟數之後預設建築物之規模雛形。
6. 平面規劃(業種用途)。
五、投資報酬率分析
在完成房地產開發標的物選擇流程之條件評估及規劃模擬 後，則針對該筆土地進行投資報酬率細估。投資報酬率分析表的 製作已成為決定買地價格及合建條件的決定因素，因此分析表的 設計及表格化與精準度是絕對必要的。
六、 產權調查、文件查核
對文件審核及產權調查之程序， 從第二階段資料收集分析 研判，更進一步必須確定產權及文件之真偽與效力。
● 在購地前應先申請土地及建物登記簿
● 申請地籍圖謄本並同意申請分區證明及套繪都市計畫
圖
● 基地現況堪察
● 查閱一般所有權移轉登記之文件
● 查閱售地人之相關書表證件
表2.1 各階段不同參與人員與資訊流通內容[2]
土地開發階段 產品定位階段 工程發包、預售公開階段 建設
公司
開發計劃擬定 1.開發計劃 2.投資方式
一、規劃內容定案 1.取得建照執照 2.施工圖說審核 3.發包計劃擬定 二、代銷公司選定 1.代銷公司評估 2.委託銷售合約
一、工程發包 二、銷售管理
1.進度控制 2.銷售檢討 3.簽約控 管4.帳款資料點收
三、工程變更管理 四、客戶資料管理
1.客戶資料建立 2.合約資料建檔 五、收款入款作業
六、通知寄發作業
1.繳款通知 2.階段性行政流程通 知
建築 師
基本理念 1.基地調查分析 2.法規檢討
設計發展
1.執照圖、施工圖說 2.模矩分析、坪數分
析、開放性範圍界定、
單元空間替選方案
一、替選方案圖面資料整合 二、施工圖說修改
營造 廠
工程變更
1.修改施工圖說 2.修改施工進度 3.修改施工計劃
承購 戶
客戶群資料 潛在客戶參與設計 1.設計參與 2.簽立合約書 3.訂 戶、退戶、換戶4.繳款 圖文
資訊
一、開發資料
1.開發條件 2.投資報酬 3.基地規劃評估 二、市場分析資料
1.區域狀況 2.區域潛力 3.市場狀況
一、銷售作業管理 二、客戶資料管理
三、工程變更圖面資料管理
表2.1 各階段不同參與人員與資訊流通內容（續）
營建施工階段 驗收交屋階段 使用管理階段 建設公
司
一、工程變更管 理
1.結構體完成前 購買資承購戶 二、使用執照申 請
一、房貸對保作業 二、產權過戶作業 三、驗屋作業
1.公司驗屋 2.承購戶驗屋 3.交 屋驗屋
四、使用執照取得 五、交屋資料管理
1.產權資料 2.保固資料 3.結帳 資料4.設備資料 5.社區資料
一、管理委員會 1.住戶大會 2.管理 委員會
二、點交資料 三、售後服務作業
建築師 一、承包商報放 樣
二、施工檢查 三、施工圖說修 改
完工驗收
營造廠 一、工地施工 二、工程變更 三、施工計劃修 改
修繕作業
承購戶 變更設計參與 一、承購戶驗屋 二、改善意見提出 三、資料點交
管理委員推選
圖文資 訊
圖面管理 一、交屋進度管理 二、交屋資料管理
交屋後社區網站 1.管理維護資訊 2.社區 資訊3.社區管理與交誼 4.建設公司與客戶溝通 管道
下圖2.1 所示為建築開發行政作業及申請流程
圖 2.1 建築開發行政作業及申請流程[2]
業主
（建設公司）
取得土地
（建設公司）
A.建築線指示申請
B.申請建照
C.報開工
D.勘驗
E.使用執照
F.地政單位
設計人：建築師
申請單位：工務局（都市計畫課）
設計人：建築師
申請單位：工務局（建管課）
承造人：營建場
申請單位：工務局（建管課）
承造人：營建場
申請單位：工務局（建管課）
承造人：營建場
工務局（養護課）
環保局 戶政單位
消防局 申請單位 工務局（建管課）
2.3 土地開發相關之文獻
2.3.1 國內相關研究
李鴻毅，於「各種土地開發方式運用之研究」報告中定義為，在 已設定開發目的之土地上，進行土地取得、使用變更、使用配置、設 施興建及土地和建物之處分的一種過程。土地開發在實務上扮演著絕 對重要的角色，關係著投資是否恰當與報酬是否達預定標準，而開發 一塊土地，主要目的在於利用土地興建房屋並藉由房屋的銷售，獲取 土地加工後之利潤，以為建設公司投資興建房屋之最終目標，也是企 業賴以存活的重要支柱。如果在土地開發第一步就未做好相關品質考 量，則將註定此一開發案開始踏上失敗的不歸路。在評估作業中對土 地的特殊規定、容積利用、土地價格、整體區域售價、相關公共設施、
資金取得運用調度等等，完全了解掌握彼此間密不可分的關聯，才能 創造出可能成功的案例[7]。
中國地政研究所之各種土地開發方式運用之研究一書中，針對土 地開發評估準則及各種土地開發方式的適用時機，建構各項土地開發 目的評估準則如下：
(一 ) 土地取得：
1.經費最少（地價費用、地上物補償與行政費用等），不同的土地開 發方式並所須經費亦不同。
2.最具時效性：開發之前的土地取得時程，須愈短愈好，可節省因 時程延誤而增加成本支出。
3.地主配合意願：在尊重民意的前提下，與地主的協商取得共識，
期有效掌握土杜取得開發時程。
發區內外的地主有不同的效益及公平性存在。
(二 ) 開發主體：
不同的開發主體，由於其可能採取的開發方式、開發策略、人 員專長與組成不同，而對開發效果產生不同的效果，因此，開發主 體僅分為由公部門主導、由私部門主導、公私部門合作三者，其分 析如下:
1. 時間最為節省：一般而言，私部門為主的開發案，限於經費與人 員的限制，較政府部門的行事效率高，所須開發時程較節省。
但有時會因採取開發方式的不同，由公部門主導較私部門有效 率。
2. 經費最為節省：開發經費往往與土地開發案是否成功有密切的關 係。
3. 人員專長與人力運用最佳。
(三 ) 財務籌措：
1. 與開發時程配合性最高。
2. 較易獲得政府預算補助。
3. 較易獲得政府減（免）稅之優惠。
(四 ) 開發效益：開發效益指開發後對於周遭環境的影響等而言，
包括：
1. 提高土地使用價值。
2. 開發後土地利用時程之控制。
3. 取得足夠之公共設施用地 4. 對於環境之衝擊最小。
(五 ) 適用性：
1. 最小開發規模之限制:為達成土地整體開發利用的最大效益，對於 某種類型的土地開發目的必須有最小開發規模的限制。
2. 對於開發內容之限制：以聯合開發而言，目前僅限於捷運系統路
線、場、站的開發，目前國內法令的限制，侷限了聯合開發運 用的範圍。
3. 與現有法令之配合度。
劉總壽，為提高行政服務效率及建築設計品質，並推動行政與技 術分立制度，加速建照執造及雜項執照審核時效，內政部營建署特定 訂「建照執照及雜項執照規定項目審查及簽證項目抽查作業要點」，
這項措施原是基於政府人力不足，工作量過大情形下，為因應趨勢，
乃擴大建築師簽證項目，配合建築師及專業技師權責分工之釐清，改 進建管許可行政效率，主管建築機關於審核建照或雜項執照時，常碰 到書件不齊全或設計不符規定或程序未完備等等，而無法於建照審查 作業時，一次通過審核完竣，於是無論案件重新掛號審查或於補正期 限內再提出審查，均造成行政效率大打折扣，立法之美意及成效無法 彰顯，因此，本研究希望藉由實際案例統計分析出造成退件原因的因 子，並透過德爾菲法(Delphi Method)之專家訪談，找出建照審查主要 的退件問題因子，以製定自主檢查表，供建築師公會參考，希望透過 審查前的自主性預審，降低ㄧ再重複退件的因素產生，預期可縮短建
築師及業者申請建照審查時效，並有效提升公部門行政效率，創造民 間與政府雙贏的局面[8]。
傅惠生指出由於知識經濟時代來臨，各產業漸趨網路化，電子化 已成為政府及企業提高競爭力的主要關鍵。身為國內產業火車頭的建 築業，如何利用現有資源與電子商務的串連，提升自身的產業競爭 力，在這股衝擊中尋求生存之道，電子化已成了目前建築相關業界不 得不努力的目標。
主管建築機關在推動建管都發資訊化時，不論著眼於「服務效能」
或是「辦公效率」，應該以人民為使用的「主體」，而不只是注重資訊 化機制的改善，而未顧及市場與顧客導向。事實上，所有的先進民主 國家都深信：如果無法滿足人民需求，解決人民平等運用資訊科技的 問題，電子化政府永遠無法成功。
資訊互通共享乃是科技發展的重要指標，基於「環保、效率、擴 充、可攜」等訴求，制定政府單位電子檔案格式的統一標準實有其必 要，且為必然趨勢。為達到建管都發資訊的標準化，應分兩方面進行，
一是既有資料依標準格式予以數位化建檔，另一方面是全國的建管資 訊（線上掛號、線上審議、電子檔案繳交格式等）能夠統一。在新舊 資料格式統一建置完整後，全國的建築物資訊即可整合上線提供政府 各機關及民間查詢使用。
國內近年來各都市計畫及建築管理相關網站積極推動電子化服 務，提供法令資訊之傳達、申請許可案件之線上掛號等功能，並朝建 構數位城市目的邁進。本論文針對國內外各政府都市計畫及建築管理 相關網站進行調查分析，歸納整理出合理之都市設計及建築許可審議 制度資訊化之流程及圖檔繳交格式，並提出對未來發展之建議，作為 推展電子化政府之參考[9]。
曾國龍提到建設公司之營運，牽涉到很多專業及法令，需要各方 面之專業人才，而其中經營者或執行者最重要的是如何整合各專業人 員，創造出與眾不同之差異及最大利基，即是本次論文所要探討研究 的方向之一。而以建設公司之營運主要階段如：土地開發、規劃設計、
營建施工及交屋而言，各項專業均有其理論及方法，但是各項之間之 相關整合及實務經驗探討分享較為缺乏，並期公司經營者或高階管理 者能對全方位管理有較深入之了解，俾能運用在公司之實務運作中。
所謂的全方位管理，就是以管理者的角度，針對建築開發的主要作業 階段，探討其作業流程，並深入研究執行之技巧，以使每一階段皆能 達成預設之目標，以便能確保每一建築開發案之成功並獲取預設之利 潤[10]。
2.3.2 資訊管理系統
黃妙玲研究運用資訊科技以整合化的營建管理模式開發「建築物 維護輔助管理系統」。藉助系統的完整功能架構與簡易操作，提供管 理者一個標準化的管理作業流程與規範之管理工具。藉由系統的相關 變數設定，並研擬出不同的管理組織與建築使用型態其最佳之設備維 護計劃、人力資源分配與財務規劃之自動化管理的理想境界[11]。
黃俊傑指出進度管制所需之資料非常鎖碎繁雜，若以人工運用紙 筆來紀錄、計算是非常費時費力，雖市面有許多營建套裝軟體，但其 過於單一功能導向、預警功能不佳，有鑑於此，本研究將運用現有 CMIS（營建資訊整合系統）結合 MS Project 開發進度控制模組。
此研究首先探討CMIS 結合 MS Project 流程與數值轉換情形，進而開 發施工日報模組與進度控制模組。利用施工日報模組紀錄每日施作之
工程項目、數量、施作位置，系統不僅能自動計算拋轉至現有估驗計 價模組，還能將施工數量、金額轉換為進度數值至進度控制模組，自 動更新網圖，快速提供管理者工程進度資訊，以正確訂定決策，順利 完工[12]。
2.3.3 國外相關文獻
Stig Enemark 提出一套全球模型以方便支援土地的永續發展。本 系統是在反映出土地與人類的互動關係進而做演化，在北歐人的演化 中，任何土地管理系統是與文化和法律緊密相連的，特別是每一個國 家或審判權。公共建設的空間資訊議題，像是越來越多的重要原件，
用來達成土地的永續發展，這些議題是被認為發展跟發展中的國家一 樣好。文章討論一個概念，在這片區域上給予丹麥人一個概念方法，
尤其在關注政治與經濟機制和案例。最後，文章在處理地方分權的議 題上，衝擊到中央對上地方政府在土地管理和支援永續發展。決策錯 誤是否可歸咎於授權不足及外在因素影響，而在於自己能力問題 [13]。
Jihua Hu 在文章指出隨著中國經濟成長，有許多城鎮正迅速的建 設發展，在快速的城市化中，帶來許多土地問題，像是土地的濫墾和 混亂的市場機制。有鑑於土地資訊的不明朗，將資料建立在GIS，RS 還有 GPS，這對於都市規劃與建設帶來便利性，但其中最大的困難 性，莫過於大部分的城鎮沒有足夠的資訊來建立空間資料庫，為了解 決此問題，連結SuperMap GIS, and GPS 以遙測方式得到資料，高解 析度快速鳥瞰圖建立在 CAD 的資料或地圖，都市的設計與規劃儲存 在SuperMap GIS 軟體裡的空間資料庫，如有不明確的地方，會將圖 像轉至向量。最後，在這案例研讀證明上述技術是節省經濟又快速
[14]。
Abbas Rajabifard 說明世界各國逐漸發展在土地管理地籍系統，
特 別 是 在 國 家 的 的 一 部 份 的 公 共 建 設 空 間 資 料 Spatial Data Infrastructure (SDI)。地籍圖是永續開發中被容易瞭解也扮演著重要角 色。已開發和開發中國家接受估價地籍系統，用此幫助鑑定需要的改 進地區和系統是否能滿足將來的需要。許多國家不斷地用各種方面重 新開發地籍圖比較系統和嘗試著採用最佳案例而振興國內經濟體 系。為了滿足需求，來自墨爾本大學測量工程學系-空間資料基礎建 施暨土地管理中心的小組成員與聯合國亞太地理信息系統基礎設施 常設委員會(PCGIAP)及國際測量師聯合會(FIG)合作發展出一套地籍 模板。
在概述地籍樣本(cadastral template)的觀念和理論 ,分析了 34 個 國家的樣本一些指標被用來分析測量國家的地籍系統,其結果將有助 於理解地籍，土地管理系統和 National SDI initiatives 之間複雜的關 係，這也將讓世界各地可以互相比較地籍系統，形成基礎的最佳做法 和工具，用來改善國家的地籍制度[15]。
第三章 土地開發現況分析
投資業者在評估一塊土地的價值，在專案的開始至結束，過程中 會碰到許多問題，本章透過專家訪談中將針對土地開發所需要的事前 工作和問題做整理，進而對系統作改進。
3.1 土地開發之評估條件
謝博明在房地產專案投資研究之流程中提到土地開發有五個層 面[16]：下表 3.1 整理業界評估優先項目之重要性次序
一、總體環境 1. 人口變動趨勢 2. 住宅市場動向 3. 都市發展
4. 政府住宅與金融措施 二、區域環境
1. 生活環境與公共設施 2. 交通運輸情況
3. 區域市場動態 4. 競爭個案調查 三、專案環境
1.土地標示及產權 2.基地使用現況 3.基地週邊環境 4.基地公共設施配置
四、產品定位定價
1.產品型態定位及訴求 2.產品價格定位
五、財務可行性分析 1.投資效益評估 2.投資綜合評
表3.1 業界評估優先項目之重要性次序
次序 評 估 項 目 次序 評 估 項 目
1 基地使用分區 11 金融機構或地方行政機關
2 距捷運站之距離 12 基地方位
3 基地完整性 13 鄰地使用分區
4 基地面前道路寬度 14 距公園或綠地之距離
5 國小及國中學區 15 鄰地現況
6 傳統市場或超級市場之距離 16 基地地質
7 基地面積大小 17 鄰地四周景觀
8 距公車站距離 18 鄰地已開發強度大小
9 基地內是否有地上物 19 鄰地使用分區
10 基地地形 20 距高速公路交流道之距離
3.1.1 總體環境分析
總體環境影響著不動產交易的熱絡，特別是政府政策與地區發展 有直接相對關係，針對地區人口組成而決定產品定位。隨著物價指 數、國民所得還有市場景氣，將反映在房屋的銷售價格上，這些種種 條件都是建築業者或投資業者最優先考量，可循著過往的案例作為評 估指標。下表3.2 為總體環境資料分析表格。
表3.2 總體環境分析之資料內容及來源彙整總表[17]
資 料 內 容 資 料 來 源
1.人口組成 1.人口成長及變動情形 2.家庭戶數、戶量
1.行政院主計處統計月報 2.台閩地區戶口及住宅普查報告 3.各縣市統計報告
2.產業發展 1.就業人口
2.就業機會與失業率 3.產業結構與分析
1.行政院主計處「勞工統計年報」
2.經濟部統計處「台灣工業生產統計 月報」
3.各縣市統計報告
3.所得水準 1.平均每人國民生產毛 額
2.家戶所得階層分部情 形
3.家戶所得變動趨勢
1.行政院主計處「國民經濟動向統計 季報」
2.行政院主計處「薪資與生產力統計 年報」
3.各縣市統計報告 4.市場景氣 1.建築執照面積
2.使用執照面積 3.房屋建築類指數 4.房屋建築人數 5.契税件數 6.房屋開工面積 7.銷售率
8.建築物買賣移轉登記 件數
9.物價指數
1.營建署「營建指標統計」
2.經濟部統計處「台灣工業生產統計 年報」
3.行政院主計處「勞工統計年報」
4.行政院主計處「薪資與生產力統計 年報」
5.各縣市稅捐統計年報 6.行政院經建會資料 7.建商提供資料 8.各縣市統計要覽
9.行政院主計處「物價統計月報」
5.住宅市場 1.住宅投資水準 2.平均房價變動率 3.自有住宅比例 4.每戶住宅面積 5.空屋率 6.住宅存量 7.住宅供需分析 8.新建住宅變動
1.行政院經建會住宅及都市發展處
「都市及區域計畫統計彙編」
2.中華民國「物價統計月報」
3.仲介公司資料
4.行政院主計處「台灣地區住宅專案 調查報告」
5.台電公司「用電量不足基本度數之 戶數」
6.營建署「營建指標統計」
總體市場 資料
總
體 環 境 分 析
表3.2 總體環境分析之資料內容及來源彙整總表（續）
3.1.2 區域環境分析
區域環境的分析比起總體環境更為詳細，以了解區域及基地環境 對個案開發的影響和區域市場供需發展趨勢等情形，在做到市場分析 與行銷分析，作為個案產品策略和定價策略參考依據。下表3.3 為區 域環境資料分析表格。
6.金融措施 1.貨幣供給額 2.中長期放款利率 3.貸款成數高低 4.金融業融資狀況 5.證劵市場狀況
1.央行「金融統計月報」
2.台灣證劵交易所「證劵資料」
7.都市發展 1.都市計畫(主要計畫、細 部計畫)相關內容 2.都市人口、產業 3.交通運輸及道路系統 之配置
4.公共設施分布情形
1.都市計畫法
2.政府都市計畫單位之資料
8.相關政策 1.住宅政策 2.金融措施 3.土地政策 4.各項管制法規 5.其他相關政策
1.報章雜誌報導 2.相關單位之資料 3.不動產相關法規
總
體 環 境 分 析
表3.3 區域環境分析之資料內容及來源彙整總表[17]
資 料 內 容 資 料 來 源
1.區域內人口組成
投資基地區域範圍概況 1. 位置
2. 當地人口數 3. 家庭戶數 4. 所得
1. 實地現況調查
2. 地政事務所之相關資料 3. 政府都市計畫單位之資
料
4. 地區街道圖 2.公共設施 1.各項公共設施
2.種類、規模及區位
1.都市計畫書、圖 2.實地調查 3.土地使用 1.都市計畫之使用分區
2.建物形態
1.都市計畫圖及說明書 2.實地調查
4.交通運輸 1.聯外交通狀況 2.主要道路 3.重要交通建設
1.地區街道圖 2.實地勘察
3.交通部相關單位資料 5.區域市場發展 1.區域內推出之住宅各案分
析(形態、坪數、銷售狀況) 2.未來發展動向之預測
1.實地調查 2.建商提供資料 3.相關雜誌報導
6.區域市場胃納 1.個案推出情形 2.各案銷售情形
1.實地調查 2.建商提供資料 3.相關雜誌報導 7.競爭個案 1.個案名稱、位置、形態、樓
層數
2.規劃坪數、戶數 3.提出總價、平均單價 4.銷售率
5.客源
1.實地調查 2.建商提供資料 3.相關雜誌報導 總體市場
資料
區
域 環 境 分 析
3.1.3 專業環境分析
一筆土地是否合適作為建築開發，需要更進一步的專業考量，從 建蔽與容積率，甚至容積轉移、停車獎勵，計算出最大的開發效益，
再由鄰近的建案做比較，從中考量是否投資，所需要的土地資料可由 各縣市政府機關申請。下表3.4 為區域環境資料分析表格。
表3.4 專案資料分析之資料內容及來源彙整總表[17]
資 料 內 容 資 料 來 源
1.基地現況面 1.基地位置、面積、權屬、土 地、使用分區、使用現況
1.都市計畫書、圖 2.土地使用分區證明 3.地政事務所 4.以實地市調為主 5.建商提供之相關資料 6.仲介公司提供之相關資料 2.鄰里環境面 1.鄰里範圍之界定
2.居民生活型態 3.實質環境 4.產業活動型態 5.公共設施配置 6.交通可及性
7.住宅及土地開發型態 8.法規管制情形 3.競爭個案面 1.競爭個案之位置
2.競爭個案之型態、格局、銷 售戶數、面積、價格、銷售情 況
3.競爭個案之經營計畫與行 銷策略
4.供需面 1.胃納率之推估 2.占有率之推估 5.財務面 1.成本率之估算
2.投資報酬率之估算 資料
總體市場
專
業 環 境 分 析
3.2 土地開發所需之必備文件
經由文獻參考所整理土地開發所需之必備文件，如下表3.5 所示：
一、 土地所有權狀-土地所有權狀為證明土地是為所有權人擁有。
二、 建築改良物所有權狀-建築改良物所有權狀是證明土地上的建 築物的所有權。
三、 地籍圖謄本-地籍圖騰本為地政事務所申請，在謄本上可瞭解土 地的形狀何地號。
四、 土地登記簿謄本-土地登記簿謄本有土地之面積、地址、公告地 價等。
五、 建築登記簿謄本-建築登記簿謄本有建築物的面積、用途、建材 等。
六、 都市計畫圖-由都市計畫課管申請都市計畫圖一般作用在標示：
(一 ) 主要土地使用分區。
1. 住宅區。
2. 商業區。
3. 工業區。
4. 農業區。
5. 其他分區。
(二 ) 交通運輸系統：
6. 主要道路系統。
7. 其他有關交通設施。
(三 ) 主要公共設施用地：
1. 學校。
2. 大型公園。
3. 批發市場。
4. 其他供全部計畫地區範圍使用之公共設施用地。
七、 土地使用分區證明-土地使用分區證明可由當地公所申請且需 攜帶地籍圖，確定基地的土地使用分區，顯示比都市計畫圖更 為明確。
八、 現況圖-現況圖可知周遭建築物之構造、樓層，還有巷道之寬 度、形狀。
九、 複丈成果圖-複丈成果圖是土地應特殊因素而實際測量與地籍 資料不相符，而由所有權人或管理人向當地地政事務申請重新 再次測量。
十、 建築線指定-根據道路中心樁之位置高程等資料，用以為確定建 築線之位置及有否指定牆面線或指定退縮建築線資料。
十一、 建築執照套繪圖-建築執照套繪圖利用地段地號、建造執照號 碼、雜項執照號碼、公文號碼、門牌地址即可搜尋在地籍套繪 圖上的位置及相關屬性資料。
十二、 航照圖-航照圖由農林航空測量所或是中央圖書館購買 十三、 地價證明-得知地段地號向當地地政事務所申請。
十四、 河川管制-向當地縣市政府工務局河川水道課提出河川管制 線申請書即可。
十五、 航高限制-委託測量公司取的航空管制測量檢討圖
十六、 地質斷層或廢棄坑道-中央地質調查所所出版的防災地圖集 可得知野外地質露頭情形；有關環境地質的調查項目，則包括
及礦渣堆等
十七、 高壓與輸電線路安全距離-致函台灣電力公司供電營運處申 請高壓、輸電線路安全距離限制圖。
表3.5 土地開發所需文件彙整總表
用途（可獲得資訊） 何處可取得 如何取得 特殊資格限制 1.地籍圖
謄本（附 圖）
z 知道土地所在（地 段、地號）
z 知道該土地地目 z 土地形狀、尺寸 z 判斷是否為畸零地及
鄰地有否畸零地
該土地所屬 之地政機關
申請謄本 z 無特殊限制只要 知道地段地號即 可申請謄本 z 若為田地目土
地，申請建築許可 時需付「無三七五 租約證明」
z 有效期限為三個 月
2.土地登 記簿謄本
（附圖）
知道土地之法定面積並 可知道其權屬關係（即 所有權人、持分比例、
有無債權、抵押、典權、
地役權設定）
該土地所屬 之地政機關
申請謄本 z 無特殊限制 z 有效期限為三個
月
3.建物登 記謄本
（附圖）
可知道現有建物之面 積、權屬、構造面積、
年代
該土地所屬 之地政機關
申請謄本 併案辦理拆除執 照、以供現有建築之 減失，建物若有抵押 設定需取得拆除同 意書有效期限限為 三個月
4.都市計 畫（附圖）
z 可知道該土地之使用 分區（如住宅區、商 業區或工業區等）
z 可知道基地面臨之道 路是都市計畫道路或 現有巷？以及計畫道 路之法定寬度 z 可知道基地附近有否
公共設施（如公園、
廣場、停車場等）以
地方主管機 關（工務局 或建設局）
可自由閱覽、並 可申請謄本
無特殊資格限制
表3.5 土地開發所需文件彙整總表（續）
及有否臨接該用地
5.土地使 用分區證 明（附圖）
更明確的確定基地的土 地使用分區，避免都市 計畫圖顯示不週，不全 之憾
地方主管機 關（工務局 或建設局）
填寫申請書申 請，並附上地籍 圖謄本
無特殊資格限制
6.套圖資 料（附圖）
z 用以瞭解基地四週鄰 地申請建照許可之資 料，是否有待合併之 畸零地、保留地？又 鄰地之防火間隔留設 於何處？如何與之配 合？
z 避免法定空地重複使 用
地方建管主 管機關，如 台北市工務 局建管處之 資訊室、北 縣建管課櫃 臺等
自行準備透明描 圖紙將套圖資料 轉繪其上，並著 顏色。
顏色代表：土地 界線-深綠色，建 築線-紅色，現有 道路-褐色，騎樓 -黃色斜紅線，新
（改、修、增）
建房屋-紅色，防 空地下室-紅 色，基地內現有 房屋-藍色，鄰近 房屋-不著色，空 地-綠色，防火隔 間-草綠色，河、
川、溝渠-藍色，
退縮地-黃色
為較具技術性工 作，一般委由建築師 代勞
7.現況圖
（附圖）
可知基地四週之建物狀 況（構造、樓層數）
地形（等高線）現有 巷（寬度、位置形狀）
都市計畫路有否開關
地方主管機 關（工務局 或建設局）
可自由閱覽並可 申請謄本
無特殊資格限制
表3.5 土地開發所需文件彙整總表（續）
8.建築線
（附圖）
z 根據道路中心樁之位 置高程等資料，用以 為確定建築線之位置 及有否指定牆面線或 指定退縮建築線資 料，以為建築配置建 物之依據。
z 指示計畫道路之寬 度。
z 有無特殊法令需求，
如必須配合留設騎樓 路段等
地方主管機 關（工務局 或建設局）
填好土地之相關 都計現況資料申 請指定
較富技術性工作，一 般皆委由建築師、測 量公司代辦有效期 限為八個月
9.現場勘 查記錄資 料
用以確定鄰地是否「建 築完成」
「建築完成」對畸零地 之協調合併與否有相當 大的關連
基地四週勘 查紀錄
觀察或拍照 無
3.3 土地開發相關軟體
隨著科技的進步，建築開發業者與政府地政相關單位已經進行全 面性的電子化，對於土地開發軟體，各有不同的優缺點，以下針對幾 項土地相關軟體做探討。
3.3.1 高雄市地理資訊系統
高雄市政府因經濟發展迅速，各政府機關所收集之自然資源、人 口分佈、社會經濟土地利用、環境監測等資料，仍以文字、傳統地圖 或統計圖表之方式儲存，所以無法滿足市政建設和市民的需求，因此 發展高雄市地理資訊系統，其主要功能有下列如下[18]。
1.行政區資訊管理系統 2.建物門牌資訊管理系統
3.消防栓及其配水管線管理系統 4.公有土地管理系統
5.數值圖庫管理系統 6.土地規劃分析輔助系統
7.土地利用管理及應用支援系統 8.多媒體系統
針對建築開發具有相關的公有土地管理系統可查詢公有土地實 地狀況，都市計畫使用分區情形，市有及國有非公用土地之產籍資 料、地上物照片等，而以土地權屬及條件查詢可分析公有土地分佈位 置及相關資料，則數值圖庫管理系統在建立全國地政事務所圖籍資料 之管理模式，其功能以宗地或道路名稱或地標，查詢地籍圖相關宗地 之位置及登記資料，並可藉由地籍圖套繪街廓、道路名稱及地標，繪 製多目標地籍圖。
土地規劃分析輔助系統是利用地籍圖、地價分佈圖、都市計畫 圖、地形圖、建物圖、行政區域圖等圖形資料，以及國土利用現況調 查及道路等空間資料，進行土地業務之規劃分析，以作為地政機關之 地籍、地價、地用、地權等業務之決策輔助系統。
土地利用管理及應用支援系統在運用地政單位業務調查之各項土地 利用資料，包括地籍圖、登記資料、地價資料、用資料等，建立一項 資料展示、管理及繪圖系統，以產製各項地政業務所需之主題圖及統 計報表，供作土地管理業務之應用，以提昇國內土地利用管理之效益。
分析:高雄市地理資訊系統是一完整且分工縝密的系統，可查詢 人文和環境各方面等，讓民眾可了解土地的相關事宜，建築開發業者 透過政府的電子系統，更可以正確快速的取得資料進而分析評估。如 圖3.1 所示為系統畫面。
圖 3.1 高雄市地理資訊系統
3.3.2 達亨科技 Land Development System
由達亨科技公司所建構的土地開發系統，許多大型建設公司採 用此系統，按各種投資案做分類，擁有強大的銷售金額分析，可切割 各樓層之金額及坪數。特別在新案快速自動將面積概算完成，自動將 各項費用概算完成。並且可立即分析各項報酬率，例：銷售百分比、
土地最佳成本、最佳售價、以及交叉分析。
分析:達亨土地開發系統的適合中大型的專案開發，對於銷售分 析、成本的分析有完整的運算，此系統建立在網路上，讓使用者在有 網路的地方皆能作業，但資料保密有所疑慮，此系統在文件履約中未 有存取的功能，且購買金額昂貴。下圖3.2 所示為系統畫面。
圖3.2 土地開發系統畫面
一套以視窗系統（Windows）及 MS Excel 作為發展平臺，MS Excel 試算表形式進行的系統規劃，降低開發成本。
3.3.4 Bentley PowerCivil
是一套土地開發與用地設計專業人員的完整軟體工具，提供完整 的 2D 與 3D 地形模型設計功能，全套完整的圖面準備工具，包括平 面圖產生，自動化土方量與材料數量計算
分析:此軟體屬於繪圖性的軟體，為土地開發後其所運用，能結 合auto-cad 軟體中的圖檔，但無法做財務上的規劃。下圖 3.3 為所示 系統畫面。
圖3.3 系統畫面
3.3.5 傳統電子試算表
在中小型建設公司中，運用windows 的 MS-EXCEL 做開發的計 算和文件的儲存，無法同時存取所需要的履約文件，檔案也不易做分
類，不易做報表列印和資料的查詢。下圖3.4 為所示傳統電子試算表。
圖 3.4 傳統電子試算表
第四章 系統架構分析
建築基地開發管理系統所研擬的架構如圖 4.1 所示，包含資料 庫、管理系統、使用者系統。
1.資料庫：主要儲存任何系統相關資料。
2.資料庫管理系統：透過系統進行新增、修改、刪除資料等功能。
3.使用者系統：設計簡單的操作介面，讓使用者不需要學習繁複 的操作細節，即可使用系統。
圖 片 資 料 純
文 字 資 料 圖
面 資 料 管 理 純
文 字 資 料 管 理 管
理 系 統 介 面 操
作 者 介 面
圖4.1 建築基地開發管理系統架構
4.1 系統組成架構
建築基地開發管理系統主要包含系統功能模組、土地基本模組與 專案基本模。下圖4.2 所示為系統組成架構。
圖4.2 系統組成架構
一、系統功能模組
系統資料模組包含仲介公司基本資料、鄉鎮縣市基本資料、
土地分區基本資料、建築師基本資料、營造公司基本資料等，內 容如下：下圖4.3 所示系統功能模組。
（一）管理者資料維護
管理者資料維護，主要建立各管理者的帳號、使用密碼及權 限設定，提高資料庫安全性。
（二）仲介公司資料維護
仲介公司資料維護，主要建立各管理公司名稱、聯絡方式、
總經理、負責人等。
（三）土地分區資料維護
土地分區資料維護，主要建立各土地分區資料與開發限制 等，以供管理者進行專案基本資料設定。
（四）鄉鎮縣市資料維護
鄉鎮縣市資料維護，主要建立各鄉鎮縣市資料，以供管理者
進行專案基本資料設定。
（五）建築師資料維護
建築師資料維護，主要建立建築師編號、公司名稱、聯絡方 式、統一編號、負責人等。
（六）營造廠商資料維護
營造廠商資料維護，主要建立營造廠商編號、公司名稱、聯 絡方式、統一編號、負責人等。
（七）銷售公司資料維護
營造廠商資料維護，主要建立營造廠商編號、公司名稱、聯 絡方式、統一編號、負責人等。
圖4.3 系統功能模組
二、土地基本資料模組
土地資料模組包含土地基本資料、地主資料維護、土地坪數 計算，主要內容如下：下圖4.4 所示土地基本資料模組。
（一）地主資料維護
地主資料維護，主要建立地主編號、提供者姓名、聯絡方式 等。
（二）土地基本資料維護
土地基本資料維護，主要建立相關土地地號、該土地所在位 置、地主提供日期、預估土地售價、土地可開發面積、應保留地 面積等。
（三）土地坪數記算維護
土地坪數記算，主要計算不同分區使用之相關土地坪數計 算，並依照各專案所需進行加總。
圖4.4 土地基本資料模組
三、專案管理模組
土地資料模組包含專案基本資料、使用土地資料維護、土地 開發評估、專案成本分析、專案銷售分析、專案建築物初步規劃 與可行性評估等，主要內容如下：下圖4.5 所示專案管理模組。
專案基本資料維護，主要建立專案基本資料，如專案名稱、
建築師、營造單位、總工程師、專案負責人、預估執行成本、各 批土地加總面積等。
（二）土地使用資料維護
土地使用資料，主要建立專案所使用的土地各種圖說文件，
做詳細的建檔歸類。
（三）土地開發評估資料
土地開發評估資料，主要針對專案土地進行開發評估，如：
週邊道路、交通條件、公共設施、區域建築物行情、人口。
（四）建築物初步規劃
建築物初步規劃，主要針對專案建築物做規劃，如：基準容 積、樓數、停車獎勵、容積移轉、允建總容積、陽台面積、屋突 面積、地下室面積、地下大公面積等
（五）專案銷售評估資料
專案銷售評估資料維護，主要針對專案進行銷售評估，如：
各項公設比、各面積比率、各樓層平均售價、車位售價等。
（六）專案成本評估資料
專案成本評估資料維護，主要針對專案進行成本評估，如：
地價營造費、銷售費、設計費、介紹費、管理費、營造利息、土 地利息、營業稅、增值稅、其他費用、總工程費、利潤等。
圖4.5 專案管理模組
4.2 查詢系統功能分析
一、土地資訊查詢土地資訊查詢，提供管理者查詢土地相關資料，依據地號作 為資料查詢之索引，包含土地位置、地主、周邊環境、道路等。
二、現場會勘資料建立
現場會勘資料建立，提供現場會勘人員直接透過系統進行會 勘資料上傳，如：與地主對話紀錄、周邊現況敘述、土地價錢評 估、簽約狀況等。
4.3 系統操作步驟分析
本研究之系統架構主要包含了資料庫、資料庫管理系統、使用者 系統等，當建設業者取得土地資訊時，再由系統管理者輸入至系統，
讓專案執行者做開發評估和預算的編制，如圖4.6 所示
