第五章 風水對商用不動產價格影響之實證研究結果
第二節 在分量迴歸及最小平方法模型中比較風水因子對商用不動產房
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圖 5-2、坪數、坪數平方單獨影響房價結果，以偏微分值表示。
資料來源：本研究整理。
第二節 在分量迴歸及最小平方法模型中比較風水因子對商 用不動產房價之影響
先前我們預測嫌惡性風水因子對高所得者的負面影響會大過於低所得者的 影響，以下則為本資料之實證結果。
(一)受路沖影響
以最小平方法估計可得到路沖使房價減少 4.31%，以分量迴歸估計則有不同 結果。在 α=0.05 的顯著水準下，只有 0.1 和 0.9 分量的估計係數是顯著異於零的 (見表 5-1)，其餘分量則不顯著；在 0.1 之房價分量下，路沖使得房價折價約 5.21%，
0.9 分量之房價則是折價約 6.70%。圖 5-3(i)可看出，在房價最高的地方，折價幅 度也相對較大，若將各自信賴區間考慮進來，則 OLS 之估計結果與分量迴歸結果，
除了在最高價位的商用不動產外，並無太大差別。與凃雅珍(2008)風水對住宅價 格一文結果比較，路沖對住宅價格負面影響也隨價位增加程度更為劇烈，但幅度 是不及本文所估計路沖對商用不動產之結果的，不過兩者也同時顯示價位相對較 高者對於路沖的厭惡程度也相對較大。由於這裡所討論的房屋價格為辦公室、住 辦合用及店面三者之綜合，但路沖對於不同的商業型態是否都有相同的負面影響，
也就是店面與辦公室對於路沖是否持有相同之觀點將在下節有進一步的討論。
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(二)鄰近高架橋
鄰近高架橋之房屋對平均房價而言有負面影響，以 OLS 估計減少房價約有 24.22%左右，由表 5-1 我們可以看到在 0.1 分量時，鄰近高架橋之房屋約折價 28.68%，0.25 分量時是 28.27%，中位數之房價則是折價 29.47%，0.75 分量折價 15.70%，0.9 分量 19.24%，由圖 5-3(j)更可清楚看出大約從 0.4、0.5 的房價分量 開始從原本折價幅度越來越嚴重轉變成折價幅度越來越輕微的情況，到了 0.9 分 量時才又稍稍增加一些減價幅度；一般來說，鄰近高架橋的房屋有長期噪音和路 面震動等困擾，但因應都市現代化發展，許多建物附近都免不了與捷運高架路段 或與高架橋為鄰的情況發生，以台北市來說，若是店家若是能夠取得接近車站出 入口的店面還因此能夠帶來更多的商機與人潮，如果能以此作為推論就能解釋為 何在高價位商辦或店家的眼中即使面對此項嫌惡性風水因子，厭惡程度卻不如中 低價位者的現象，但是對住宅價格影響來說可能結論就不太相同了，凃雅珍(2008) 研究結果顯示高架橋對高價位的住宅折價幅度會比中低價位折價幅度還要多，最 大折減幅度在 11%左右，若以影響程度來說，兩相比較下，高架橋對商業不動產 的折價幅度會多過對一般住宅的折價幅度。
(三)鄰近神壇或廟宇
以 OLS 估計結果為，鄰近神壇或廟宇的房價大約會減少 10.25%，以分量迴歸 估計之結果則為在 0.1 分量和 0.9 分量的房價折價情況最為嚴重，各為 14.07%和 16.04%；而其餘分量大約是界在折價 6%到 10%附近，並從約 0.6 房價分量開始，
折價幅度便明顯增加，顯示高價位商業使用型態業者較低價位更加重視此項嫌惡 性風水，對於廟宇和神壇等是敬而遠之；與凃雅珍廟宇對住宅價格影響結果相比，
雖其折價幅度不如本文程度來得嚴重，但兩者皆呈現隨房價分量的增加，負面影 響更為加劇的現象。
(四)基地低於地面、臨狹窄巷弄、無尾巷
實證結果發現當店面、辦公室若是面臨基地低於地面、位於狹小或巷子盡頭 的問題，平均房價大約減少 18.60%，分量迴歸則由圖 5-3(l)可看出在 0.9 分量的 房價折價幅度是最多的，其餘各分量的房屋折價幅度則是差異不大；與凃雅珍一 文相比，商業不動產的折價幅度仍是比一般住宅價格還要來的大的。
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(i)路沖 (j)鄰近高架橋
(k)鄰近神壇或廟宇 (l)基地低於地面、臨狹窄巷弄、無尾巷
圖 5-3(i)-(l)、風水因子對商用不動產之最小平方法與分量迴歸係數估計值，以及各自 95% 信賴區間。
資料來源：本研究整理。
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