第四章 資料說明
第三節 資料分析
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第三節 資料分析
一、基本統計
樣本數共 10993 筆，下表為各變數之敘述統計，分別是平均數、標準 差以及最小值、最大值。
表 4-2 基本統計性質
變數名稱 平均值 標準差 最小值 最大值
總價(萬) 642.11 647.51 18.48 19531.45
坪數(坪) 53.38 31.89 7.77 589.05
路寬(公尺) 11.63 7.43 1.50 70.00
屋齡(年) 15.73 10.30 0.00 67.25
公設比 0.09 0.16 0.00 0.88
車位 0.05 0.22 0.00 1.00
嫌惡設施 0.04 0.19 0.00 1.00
路沖 0.03 0.18 0.00 1.00
鄰近高架橋 0.01 0.09 0.00 1.00
鄰近神壇或廟宇 0.02 0.13 0.00 1.00
基地低於地面、臨狹 窄巷弄、無尾巷
0.01 0.10 0.00 1.00
2002 0.19 0.39 0.00 1.00
2003 0.18 0.38 0.00 1.00
2004 0.27 0.44 0.00 1.00
2005 0.20 0.40 0.00 1.00
2006 0.09 0.29 0.00 1.00
2007 0.07 0.25 0.00 1.00
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表 4-2 基本統計性質(續)
變數名稱 平均值 標準差 最小值 最大值
辦公室 0.07 0.25 0.00 1.00
住辦合用 0.43 0.50 0.00 1.00
店面 0.50 0.50 0.00 1.00
基隆市 0.00 0.04 0.00 1.00
台北市 0.05 0.22 0.00 1.00
台北縣 0.04 0.20 0.00 1.00
桃園縣 0.09 0.28 0.00 1.00
新竹市 0.02 0.14 0.00 1.00
新竹縣 0.01 0.12 0.00 1.00
苗栗縣 0.01 0.08 0.00 1.00
台中市 0.12 0.32 0.00 1.00
台中縣 0.11 0.31 0.00 1.00
南投縣 0.00 0.08 0.00 1.00
彰化縣 0.07 0.26 0.00 1.00
雲林縣 0.02 0.12 0.00 1.00
嘉義市 0.02 0.13 0.00 1.00
嘉義縣 0.01 0.10 0.00 1.00
台南市 0.10 0.30 0.00 1.00
台南縣 0.05 0.23 0.00 1.00
高雄市 0.16 0.36 0.00 1.00
高雄縣 0.09 0.29 0.00 1.00
屏東縣 0.02 0.14 0.00 1.00
花蓮縣 0.01 0.10 0.00 1.00
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樣本分佈以高雄市最多，有 1735 筆，台中市次之，有 1301 筆，南投縣和 基隆市最少，樣本數都在 100 筆以下；交易年分以 2004 年資料筆數最多；使 用型態則以是店面資料為主，佔 50%；房屋平均價格大約是 642 萬；坪數平 均約 53 坪；路寬約 12 公尺；屋齡約 16 年；公設比約 9%；5%的筆數有附車 位；面臨嫌惡性設施的樣本約佔 4%；面臨 4 種不同的嫌惡性風水中以受路沖 影響出現最多，佔總樣本 3%。
由表 4-3 可知商用不動產價格以台北市居冠為 1370 萬，基隆市次之，在 1070 萬，第三則是新竹市 785 萬；坪數方面以苗栗縣 64 坪最大，台北縣 38 坪最小，次之最小則是在台北市約 41 坪；路寬以位於高雄市商用房屋周邊最 寬，約有 15 公尺，其他縣市除嘉義縣、雲林縣在 9 公尺以下外，都在 9 公尺 以上；屋齡以台北市和花蓮縣最大，皆有 19 年之久，新竹縣市屋齡則最小，
只有 9 年左右，而其他各縣市也都有 11 年以上的屋齡；公設比以新竹市最多 有 23%，表中也可以發現北部地區公設比例明顯大於中南部各縣市的公設比 例。
由於北部地區人口稠密，建物型態多以垂直發展，都市用地可以說是寸土 寸金，位於台北市的商用不動產其屋齡雖然最老加上坪數又不如其他地方，
但房屋的總價仍是位居全台第一。
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表 4-5 房屋使用型態與所在縣市之分析
縣市 辦公室 住辦合用 店面
基隆市 4.00a 2.00 11.00
937.39b 2181.90 916.66
734.81c 115.82 793.45
台北市 214.00 20.00 333.00
1208.05 1067.37 1492.35
1086.76 594.98 1169.83
台北縣 128.00 25.00 285.00
701.66 596.52 815.87
780.39 505.92 540.50
桃園縣 93.00 423.00 421.00
368.39 673.12 751.10
405.72 590.09 470.51
新竹市 34.00 115.00 79.00
398.26 642.92 1158.95
515.41 281.95 809.08
新竹縣 16.00 59.00 82.00
434.00 569.36 879.62
344.59 448.59 605.46
苗栗縣 2.00 34.00 37.00
567.50 635.33 676.25
123.75 650.18 322.58
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表 4-5 房屋使用型態與所在縣市之分析(續)
縣市 辦公室 住辦合用 店面
台中市 84.00 848.00 369.00
434.65 794.20 763.32
468.71 579.53 1521.68
台中縣 14.00 905.00 256.00
560.78 496.39 529.26
354.48 259.64 328.13
南投縣 - 12.00 52.00
- 422.34 462.41
- 196.95 321.71
彰化縣 17.00 176.00 620.00
265.68 476.08 503.30
136.94 272.22 366.91
雲林縣 - 167.00 3.00
- 416.83 655.33
- 233.40 250.57
嘉義市 2.00 186.00 2.00
909.32 541.55 1005.00
0.00 363.86 360.62
嘉義縣 - 104.00 2.00
- 342.59 173.03
- 143.61 131.49
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縣市 辦公室 住辦合用 店面
台南市 37.00 980.00 47.00
334.19 613.53 972.97
425.78 514.45 1120.12
台南縣 30.00 563.00 7.00
170.08 430.03 3079.12
69.09 231.28 7256.11
高雄市 57.00 6.00 1672.00
357.09 399.17 687.29
234.58 224.86 529.59
高雄縣 4.00 3.00 1017.00
469.00 195.67 466.72
40.64 117.93 349.53
屏東縣 1.00 - 213.00
310.00 - 489.52
- - 626.91
花蓮縣 1.00 116.00 3.00
399.88 361.65 654.03
- 195.86 407.18
資料來源：本研究整理。
註：a.樣本數，b.平均數(房價(萬元) )，c.標準差。
先從辦公室來看，辦公室資料大多集中在台北市、台北縣、桃園縣以及台 中市，共有七成左右，其中以台北市最多，佔全部資料大約三成，台北市的 平均價格也最高為 1208 萬，次之為基隆市 937 萬，再來則是嘉義市為 909 萬。
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由於嘉義市的價格甚至大過於台北縣的 702 萬，與常理不符，推斷是受到房 屋其他特徵影響像是坪數不同、屋齡不同或是資料出現極端值等等，所以在 表 4-6 會有更詳細的探討。
住辦合用方面，資料則是集中在台中縣市和台南縣市，共有七成左右，
以台南市最多，有 980 筆，佔住辦合用資料約兩成；房價方面以基隆市的金 額最大，為 2182 萬，超越排名次之台北市 1067 萬一倍左右，第三名則是台 中市的 794 萬，推測此結論也是受到房屋不同特徵所影響；另外，表 4-5 也 可歸納出台中市以北的房屋價格明顯多過於台中市以南的交易價格。
店面的交易資料則以高雄縣市佔最多，約有五成左右，再來則是彰化縣 620 筆，有一成比例；價格最高是出現在台南縣為 3079 萬，足足高過第二名 台北市 1492 萬一倍之多，第三名為新竹市 1159 萬；經資料查證因台南縣出 現一筆極端值 19531 萬元之交易，其坪數為 58 坪左右，若扣除此筆交易則平 均價格則為 337 萬；因尚未考慮到極端值及其他特徵因素影響，於是結果出 現了不甚合理的情況，為排除此項問題，下表列出了不同縣市之使用型態與 各項特徵之交叉分析。
(四) 所在縣市辦公室之坪數、路寬、屋齡、公設比分析 表 4-6 所在縣市辦公室之坪數、路寬、屋齡、公設比分析
所在縣市辦 公室
房價 坪數 路寬 屋齡 公設比
基隆市 937.39 47.78 12.00 15.11 12.36%
台北市 1208.05 49.70 14.78 15.48 19.62%
台北縣 701.66 44.27 9.49 8.97 18.06%
桃園縣 368.39 45.46 13.09 9.79 28.53%
新竹市 398.26 30.85 16.88 5.86 35.06%
新竹縣 434.00 29.41 8.88 5.32 41.42%
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37 所在縣市辦
公室
房價 坪數 路寬 屋齡 公設比
苗栗縣 567.50 61.81 11.00 14.89 7.74%
台中市 434.65 58.05 18.43 8.79 27.24%
台中縣 560.78 62.75 18.71 6.81 29.49%
南投縣 - - - - -
彰化縣 265.68 38.51 15.12 7.41 24.98%
雲林縣 - - - - -
嘉義市 909.32 139.11 8.00 38.58 0.00%
嘉義縣 - - - - -
台南市 334.19 34.51 11.62 11.78 24.91%
台南縣 170.08 26.06 8.03 8.08 33.31%
高雄市 357.09 54.53 25.79 13.89 26.40%
高雄縣 469.00 68.56 14.50 3.83 34.27%
屏東縣 310.00 50.53 20.00 7.66 31.88%
花蓮縣 399.88 66.14 20.00 10.53 29.00%
資料來源：本研究整理。
註：房價(萬元)，坪數(坪)，路寬(公尺)，屋齡(年) 。
在之前的討論中位於台北市的辦公室房價位居全台之冠，依序是基隆市和 嘉義市，由上表我們可以發現嘉義市的交易坪數是 139 坪，北部不到 50 坪；
若以每坪價格來看，台北市辦公室約 24 萬，基隆市 20 萬，嘉義市只有 7 萬；
而在辦公室面臨的路寬中以高雄市最為寬廣有 26 公尺，其次是屏東縣和花蓮 縣，有 20 公尺；在屋齡方面，以嘉義市的辦公室約 39 年為最大，其次是台 北市和基隆市，都在 15 年以上；辦公室的公設比在台北市、台北縣、基隆市
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地區與苗栗縣明顯偏少，尤其是苗栗縣。
(五) 所在縣市住辦合用型態之坪數、路寬、屋齡、公設比分析 表 4-7 所在縣市住辦合用型態之坪數、路寬、屋齡、公設比分析
所在縣市住 辦合用
房價 坪數 路寬 屋齡 公設比
基隆市 2181.90 95.17 8.00 38.97 0.00%
台北市 1067.37 38.02 11.75 22.47 16.87%
台北縣 596.52 47.72 11.06 10.11 18.99%
桃園縣 673.12 56.09 9.00 12.20 10.20%
新竹市 642.92 49.53 13.43 5.09 28.53%
新竹縣 569.36 49.50 8.08 7.60 22.06%
苗栗縣 635.33 64.40 8.47 10.22 5.01%
台中市 794.20 65.07 12.64 14.86 8.77%
台中縣 496.39 51.60 9.93 14.82 3.14%
南投縣 422.34 48.20 12.92 16.00 1.64%
彰化縣 476.08 51.39 7.65 16.96 5.65%
雲林縣 416.83 53.53 8.38 17.19 1.97%
嘉義市 541.55 50.33 9.37 16.58 4.80%
嘉義縣 342.59 43.90 8.86 14.66 2.06%
台南市 613.53 58.71 10.78 15.72 5.47%
台南縣 430.03 51.04 9.88 16.72 4.16%
高雄市 399.17 50.72 16.17 15.06 14.79%
高雄縣 195.67 35.31 9.67 11.39 18.05%
屏東縣 - - - - -
花蓮縣 361.65 45.17 9.81 19.43 1.82%
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註：房價(萬元)，坪數(坪)，路寬(公尺)，屋齡(年) 。
住辦合用型態的房價最高是位於基隆市 2182 萬，次之為台北市 1067 萬，
台中市 794 萬；但以坪數來看，基隆市的住辦合用型態空間平均為 95 坪最大，
其次是台中市的 65 坪，最小的出現在高雄縣和台北市，只有 35 坪以及 38 坪；
面臨的路寬以高雄市的 16 公尺為最寬廣，其次是新竹市和南投縣約 13 公尺；
屋齡方面基隆市和台北市明顯較大，基隆市大約是 39 年，台北市大約是 22 年；公設比以新竹縣市較大，新竹市有 29%左右，新竹縣則是 22%。顯示即 使是位於台北市坪數較小、屋齡較老的房子但房價卻仍舊偏高，原因可能是 因為台北市多為貿易和金融中心，辦公大樓需求較大；而路寬方面則端視各 縣市政府如何建設發展，即使是在市中心人口稠密之處道路寬度也不一定是 最寬廣，可能有礙地形或城市規畫等限制。
(六) 所在縣市店面之坪數、路寬、屋齡、公設比分析 表 4-8 所在縣市店面之坪數、路寬、屋齡、公設比分析
所在縣市店 面
房價 坪數 路寬 屋齡 公設比
基隆市 916.66 41.79 10.18 14.52 27.28%
台北市 1492.35 36.43 10.90 21.27 19.21%
台北縣 815.87 34.77 9.30 17.30 13.30%
桃園縣 751.10 55.37 10.50 13.26 11.53%
新竹市 1158.95 59.88 13.09 16.16 9.64%
新竹縣 879.62 60.27 11.10 11.02 8.29%
苗栗縣 676.25 64.50 13.05 13.00 5.46%
台中市 763.32 56.90 13.69 12.58 13.47%
台中縣 529.26 53.42 10.06 14.02 4.22%
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表 4-8 所在縣市店面之坪數、路寬、屋齡、公設比分析(續)
所在縣市店 面
房價 坪數 路寬 屋齡 公設比
南投縣 462.41 53.24 10.17 16.01 1.32%
彰化縣 503.30 54.27 9.74 16.00 1.42%
雲林縣 655.33 35.58 8.67 44.78 0.00%
嘉義市 1005.00 40.38 22.50 13.53 0.00%
嘉義縣 173.03 39.26 8.00 18.62 3.90%
台南市 972.97 64.88 15.07 12.76 12.55%
台南縣 3079.12 53.08 8.86 12.55 13.30%
高雄市 687.29 56.05 14.59 18.98 9.37%
高雄縣 466.72 49.74 12.22 17.59 6.29%
屏東縣 489.52 57.49 12.42 16.39 8.11%
花蓮縣 654.03 43.95 8.00 12.45 9.59%
資料來源：本研究整理。
註：房價(萬元)，坪數(坪)，路寬(公尺)，屋齡(年) 。
之前提過店面型態的房價最高出現在台南縣，高達 3079 萬為各縣市之首，
之後才依序是台北市 1492 萬、新竹市和嘉義市各 1159 萬和 1005 萬；坪數最 大的店面則在台南市和苗栗縣約有 65 坪，台北縣市以及雲林縣坪數最小，只 有 35、36 坪左右；路寬以嘉義市 23 公尺最廣；屋齡最大在雲林縣，有 45 年 左右，其次是台北市的 21 年；公設比以基隆市和台北市偏多，為 27%和 19%。
台南縣的交易資料出現了一筆極端值導致了平均房價高過台北市交易價 格的情況。這一筆資料顯示約在 58 坪左右的店面成交價為 19531 萬，但同樣 也是在台南縣，最低的成交價只有 181 萬，就連坪數與此筆交易差不多的 59
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337 萬；新竹市店面的交易價格也高達 1159 萬，相對高於台北縣和基隆市，
推斷可能因為新竹地區為台灣科技重鎮造就了許多工作機會，因此消費性需 求也相對較大；新竹市店面交易坪數平均是在 60 坪左右，大於所有店面的平 均坪數 52 坪，若以每坪價格來說，基隆市為 22 萬，台北市為 41 萬，台北縣 為 23 萬，仍高於新竹市的每坪價格 19 萬；另外，由於嘉義市的店面樣本只 有兩筆，這兩本的成交價格平均是在 1005 萬，坪數大約 40 坪，與當地住辦 型態用屋價格平均 542 萬，坪數 50 坪相差甚遠，推測也有可能是因極端值或 者其他因素影響。除了嘉義市，台南市的房價也明顯偏高，有 973 萬之多，
不僅超越台北市、新竹市外北部地區的各個縣市，甚至也超越了高雄縣市，
資料發現其中確實有一筆較極端的交易發生，內容為成交價格 6488 萬，坪數 259 坪，拿相同地區的其他交易資料作比較，216 坪的店面價格顯示只有三千 多萬，為了避免極端值擾亂結果，下一章的分量迴歸將採用 DFFITS 指標減輕 因極端值問題產生的偏誤現象。
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以各縣市交易情形來看，面臨路沖的樣本以高雄市最多，交易價格也大 部分會有折價情形，但台北縣、新竹縣市、高雄縣的交易中卻出現了溢價的 情況，各自是台北縣溢價 7%、新竹市 6%、新竹縣 26%、高雄縣 2%；基地低 於地面等問題房屋以彰化縣最多，除台北縣出現溢價 9%之外，其餘各縣市呈 現折價情況；臨近高架橋之樣本則以高雄縣最多，除彰化縣問題房屋與非問 題房屋相比出現溢價外，其他縣市還是會以折價出售；最後，鄰近神壇或廟 宇之樣本以中南部較為集中，最多是在高雄縣市，各地臨廟宇、神壇之樣本 仍是以折價交易售出，除了桃園縣之外。
資料顯示即使是供商業型態用屋，屋主仍不希望買到面臨一般住宅視為嫌 惡性風水因子之房屋。
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