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第二章 相關文獻回顧
第一節 影響房屋價格之研究
(一)風水對購屋決策之影響
白金安等(2004)以高屏地區購屋者為例，針對建築風水對購屋影響行為作 卡方檢定、單因子變異數分析及交叉分析，結果顯示，一般民眾不僅普遍認 為風水學說不是一種迷信而且都能夠被他們所接受，另外，在購屋時，一般 民眾不但會考慮風水因素並且也會重視這些風水因素對其住宅影響為何，也 就是風水因素是會影響到他們的購屋決策的。此項報告是採問卷方式調查，
各項風水因子的忌諱程度依調查結果依序排為路沖1、高架橋2、剪刀口3、反 弓路4、切角煞5等等，忌諱原因大多以風水考量為主要因素。另外，他們也針 對教育程度是否對風水看法產生差異作了分析，結果是並未發覺教育程度越 高就會比較排斥風水一說。多年前中央研究院民族學研究所也曾做過類似調 查，在各公民營機構中，知識水準、社會地位較高的主管及專業人員其算命 和看風水的比例是高居第一的(呂應鐘 2002) ，所以我們發現風水學說其實對 一般民眾的日常生活有相當程度的影響。
林秋綿(2007)在風水因素對不動產價格影響之探討中對不動產經紀人及不 動產估價人員進行訪談，結果指出，風水對不動產價格會產生負面效果之影 響，而影響幅度大約是總價的一成左右，而且民眾所考量的風水因素多半以
「外煞」居多，包括路沖、陰煞(鄰近公墓或是寺廟)、屋角煞、緊臨高架橋、
1 路沖是指道路直對房屋大門的情況。
2 臨高架橋之房屋像一把刀從房屋中間橫切過去，所以又稱「割頸屋」和「腰斬煞」。
3 位剪刀口代表房屋剛好蓋在兩條斜叉路的中心，也就是房屋蓋在道路交叉口的地方。
4 房屋位於圓弧道路之外緣。
5 代表自家房屋對到其他建築物的屋角 。
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剪刀煞、無尾巷6、反弓煞等，與上述白金安等有部分相同的結果；仲介人員 也表示，一般民眾在面臨負面風水的情況時，若情形還不算是太過嚴重則多 半會要求屋主降價出售，若屋主願意降價出售而其本身也能接受此種較輕微 的負面風水因子，通常還是選擇購買此屋；若面臨到負面風水的問題非常嚴 重，購屋者仍會選擇放棄該屋而另尋他屋。
陳淑惠(2005)研究路沖對土地價格的影響發現面臨路沖的土地在複迴歸的 模型中會有折價現象，平均總價約減少新台幣 1609300~1630500 元，研究也 指出，依照一般市場觀點，住宅對路沖特徵較商業用途似乎較為忌諱，所以 也更進一步將樣本使用分區劃定，將商業區之土地予以刪除接著再繼續進行 迴歸分析，結果發現路沖對土地有更顯著的折價效應。該研究將是否受路沖 影響設定為虛擬變數，其係數顯示若有面臨路沖之土地平均折價約新台幣 2000000 元，接近樣本土地平均總價的 14%，表示一般民眾普遍不喜歡路沖 因此也進一步影響到受路沖影響之地價，並且，住宅區路沖特徵的土地價格 折價程度較商業區還要來的更大。
林秋綿與陳淑惠的文獻中同時提到銀行在承作不動產抵押貸款時會考慮 到該估價之房屋是否面臨幾項特定的風水因素，例如有些銀行會把房子附近 有無寺廟作為必頇加註的事項以避免銀行高估不動產之價值，增加貸款風險。
一般的不動產估計人員也表示所謂負面風水大部分是屬於嫌惡性公共設施之 一，實務來說，若是房屋出現鄰近墳墓的情況，他們還是會針對房價作若干 幅度的修正。
(二)其他房屋特徵對房屋價格之影響
林祖嘉和洪得洋(1999)在台北市捷運系統與道路寬度對房價影響研究裡以 Alonso 的競價理論和 Rosen 的特徵價格理論加以分析；其中，作者先利用虛
6 指房屋為位於巷子末端。
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的房屋至捷運車站距離對於其價格上的差異是否有所不同。結果顯示，捷運 車站附近之商業使用者其房屋至捷運車站距離對房屋價格之影響遠大於住宅 之使用者，符合 Alonso(1964) 認為廠商用地競價曲線斜率絕對值大於住宅用 地競價曲線絕對值。
Alonso(1964)將住宅視為一均值的產品，認為住宅價格的差異主要是來自 住宅區與市中心距離的遠近，於是他以住宅競租模式分析消費者對住宅區位 的選擇，他認為通勤距離增加對住宅支出就會呈現遞減的情形，所以通勤距 離越遠，住宅支出就會越少，如果考慮不同所得階層與不同的住宅品質，那 麼在住宅品質之所得彈性大於一時，較高所得之家庭將居住於城市之外圍並 以較低之地價來換取較高之住宅品質。
曾明遜(1992)曾研究嫌惡性公共設施對住宅價格之影響並以對數、半對數 等函數型態做測詴，結果發現與焚化爐距離和住宅價格呈現反向變動關係，
也就是當與焚化爐的距離越近，房價也就會越低。
廖仲仁(1994)應用房仲公司成交實例研究松山機場所製造出的噪音對住宅 價格之影響，並以不同函數的設定方式來進行，結果發現機場噪音與房價呈 現負相關，其中噪音對頂樓的房價的影響更遠超過對其他樓層。
李鶯珠(2002)對九二一地震後台中市北屯區地價變動影響研究指出，若距 離公墓、屠宰場、機場、殯儀館等特殊設施在兩公里範圍內，則地價會有負 面的影響 。
第二節 特徵價格模型相關文獻
Alonso 所提出的理論受到許多學者的批評，如 Lancaster(1966)在住戶生產 理論中便指出對於傳統的效用理論只有考慮產品價格與數量間之關係其實是 忽略產品品質之間的不同差異，他認為消費者會依其偏好選擇住宅之屬性以 獲得最大滿足，這也是特徵價格理論發展之理論基礎。
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過去傳統經濟學的模型假設是建立所有產品皆具有同質性並且可以互相 取代，但很明顯的早已不符現實生活中的情況，例如，以同樣都是一部汽車 來說，各家廠牌的汽車所販售的車子價格並不相同，而同樣大小的房屋，台 北市的房屋就硬是比其他縣市的房價高出許多，因此，近代經濟學的消費需 求理論便嘗詴對此現象做一番說明。1966 年 Lancaster 提出了新消費理論，他 認為消費商品的效用是來自於商品的特徵組合，其需求價格的決定應該是消 費者對組成商品的各種特徵因素需求邊際效用的總和，但 Hedler(1975)曾對其 模型中特徵邊際效用為非負的假設提出質疑。1974 年時，Rosen 更提出特徵 價格模型(hedonic model) 結合 Lancaster 提出的新消費理論和效用理論，將模 型建立於消費者效用和生產者利潤極大的假設，以找出商品不同的特徵所決 定之商品價格，在第三章中我們也將對此模型有較詳細解釋與說明。
林素菁(2004)依據 Rosen 之特徵價格方法作為理論模型並將房屋總價設定 為因變數，房屋大小、屋齡、住宅結構、建物總樓層、樓層別、地區別和學 區設定為模型中的自變數，再以這些房屋特徵作為估計國中、小明星學區的 邊際願意支付。結果顯示，不管是國中或國小明星學區的房價的確出現比較 高的情況，而同時擁有明星國小和明星國中的邊際價值則約有 73.98 萬。
吳秋霞(2007)運用特徵價格法探討航空噪音的問題，驗證噪音存在的確會 對房價及土地價格產生減損效果，其減損效果大約是在 37%及 69%。其所整 理的文獻也顯示航空噪音的確對於機場附近居民之財產造成折價損失，隨噪 音分貝數增加其折價損失相對越大。另外，也有別於典型的特徵價格法將機 場視為嫌惡性設施，Lipscomb(2003)與 Cohen＆Coughlin(2005)等人研究結果 發現鄰近機場對於房價還是有正面影響，並推斷這裡的居民不會因噪音增加 而遷移是由於居民大多從事與機場或旅遊相關工作需利用鄰近機場之便利性，
因此對機場的正面的評價反而是大過於噪音或交通壅圔所帶來的負面評價。
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