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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
中國文化傳統講究天人合一，與大自然相輔相成，其主要也反映在傳統農 業社會中一般人擇地而居的情形，如背山而居能避風又有屏障，臨河而居就 能取水方便(呂應鐘，商用風水學)，所以在早期社會大家選擇居住的地點目的 算是相當單純，無關乎所謂風水因素；但隨著社會型態日漸變遷，人類的生 活環境也開始有了改變，農業生活取而代之的是接踵而來的工作壓力和對未 來的不確定感，於是開始有人藉助風水學說的力量，一方面為了追求心靈上 的寄託，另一方面則是為了能夠藉此帶來生意興隆和事業的經營順利；如我 們可以看到許多大型企業都會聘請風水師作為該公司的內部顧問，即因企業 間所牽涉到的利益往往動輒數百萬、數千萬，所以這些企業家或財團除了重 視公司本身的風水以外，對於自己居住的地點甚至是未來家族墓園地點的選 定都來的要比一般民眾更為講究，無非就是希望公司能夠保持財運亨通並且 能夠造福他們的後代子孫；另外，新聞也時有報導部分政府官員或立委在上 任前也會事先聘請風水師改變原來辦公室陳列方式、格局設計等等(呂應鐘，
商用風水學)，目的當然也是希望可以求得未來仕途順利；由此可見雖然無法 確切驗證風水真有無其作用存在，基於寧可信其有的心理，風水對一般民眾 生活仍是頗具影響力的，尤其是對商場或官場上的人而言。
若以科學角度來解釋「風水」，就是「風動」和「水流」，而流動的風和 水所產生的氣流對環境的影響也就是所謂的風水問題，因此風水問題也隱含 了過去老祖宗幾千年來的生活智慧和生活經驗的累積；另外，也有人說「風 水是東方的住宅醫學」，所以，建造或選擇住宅時，必頇要經過仔細挑選，才 能選到對人體身心健康起良好作用的房屋，因此簡而言之，只要是居住在室 內外風與水的流動順暢的地方，身體自然就會健康起來，當然也是所謂具備
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良好風水的地點。在這裡也先說明本研究主要著重於商用不動產周遭的嫌惡 性風水是否對其產生有負面影響，屬鄰里小環境之範圍與特徵，對於來自房 屋內部格局所產生的風水問題在此是不加以討論。
而一般房屋所面臨的風水問題通常是受「煞氣」所影響，「煞氣」在風水 上是指一股衝擊建築物的負面能量，以商用不動產來說，購屋者在選擇時所 考慮的風水問題與住宅分別不大，基本上都還是希望避開如廟宇、路沖、反 弓煞(位圓弧道路之外緣)、切角煞(大門對著他人屋角)、高架橋等問題，這幾 類的嫌惡性風水在風水解釋為容易有煞氣和陰氣等負面能量聚集，但以科學 角度解釋，對使用者來說，不管是在哪一種房屋的使用型態下，他們的情緒 也比較容易受到外在環境所干擾，如面臨「反弓煞」問題之房屋，其屋主只 要開門隨即可見車子直駛而來，心理難免會有不安，因房屋位置關係，與一 般相較下也更容易有意外事故發生；臨近高架橋的房屋則常有路面震動和噪 音等問題，位在高架橋頭或高架橋邊營業的店面也會因位於橋頭、橋尾動線 緣故人氣也較難聚集；而有「切角煞」問題的房屋打開門便會看到他人屋角 如一把刀子直切過來，不僅在心理上有不安全感，由於屋外空間一半被他人 建物擋住，一半則是可以直接看到天空，空氣的流動性也因此失去了平衡（呂 應鐘，商用風水學）。但有一項風水因子對商用不動產和住宅不動產影響產生 了較不相同的解釋，就是路沖。就住宅來說，正對大馬路的房子屬大凶格局，
建築物易受氣場直沖而來所影響，其屋主思緒容易受到干擾，精神恍惚，身 體也會出現問題，但對商業型態用戶來說，面臨路沖的店面通常是位於馬路 上相當醒目的地方，車子的川流不息反而使得路沖成為可以帶財的好格局，
有些風水學家認為此種風水適合經營流動性大、客人不會久留的店面，尤其 是需要使用到刀、剪刀的行業或者是餐飲業等與路沖能相得益彰，因此本文 也事先推論路沖對商用不動產價格將會產生正面影響，也就是面臨路沖的商 用型態房屋其價格可能就會越高。
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電塔等風水疑慮，都會影響到購屋者對這個房屋的評價。實際對不動產估價 人員訪談也得到嫌惡性風水對房屋總價的影響幅度約為一成左右，如果對於 不介意風水的買方來說，買攔腰煞的房子（也就是高架橋攔腰而過的房子）
通常會是大樓中房價最便宜的一戶，比正常房價略低一至二成左右；相反的，
對臨近好風水的住宅或商用建案來說則是會有相當大的加分作用，尤其是對 地點好、房價本來就比較高的房屋而言會使得越買得起高價位的屋主因為好 風水的緣故更加趨之若鶩，如士林官邸和陽明山等，這些地方具備了風水、
歷史意義和景觀價值等因素，建商紛紛推出一些所謂頂級豪宅、商用不動產 和商務指揮所，他們更明確指出建案最重要的是還要風水好，因為風水好，
更容易能夠獲得有錢人青睞，也因此不乏有許多名人選擇居住在陽明山上。
另外，銀行在承作不動產抵押時也會將幾項特定風水因素納入考慮以避免高 估不動產之價值。在不動產估價的研究中，對於同一樓層或同一水平面之不 同戶別而言會因空間位置不同而產生水平價格差異，其相關修正因素如採光、
景觀、私密性、公設比、陽台有無、坪數需求等，其中也包含受嫌惡性風水 因子所影響(路沖、對廟、對屋角等)。在一些風水因素對住宅價格的研究中也 有顯示，嫌惡性風水設施對於高價位的房子折減幅度會大過低價位的幅度，
此一結果與瞿海源之研究互相呼應，購買高價位房價的消費者通常在商場或 官場佔有一席之地，因他們所面臨的不確定性大欲心靈寄託，所以更容易相 信風水術數(凃雅珍，2008) 。由以上之討論可以發現風水因子的確是會影響 到購屋者對於該屋之評價，但詳細的討論以住宅價格較多，對商用不動產之 討論則數量較少。
風水雖是一門古代科學但卻影響社會大眾之深遠，加上現代的風水學說往 往被加諸許多神鬼力量，使得一般人通常也持著半信半疑或寧可信其有之態 度看待，但不可否認的是，一般社會大眾在選擇不同型態用途的房子時旋即
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產生不一樣的風水顧忌，有鑑於此，本研究主要希望能夠找出不同的風水因 子如何對房價產生不同程度的影響，與以往研究不同的是本文是針對風水對 商用不動產價格而言，包括了店面、辦公室及住辦合用，而影響的程度擬採 房價增減而定，並且我們希望能夠利用分量迴歸方法找出在不同的房價下，
風水是否就有不同程度的影響力，尤其對價格越高的商用不動產來說，是否 會因更加重視風水問題，對嫌惡性風水的厭惡程度就會越高；另外，針對路 沖在商業一途是否真如我們先前所預期，因地點的關係反而對不動產價格帶 來正面影響，與一般住宅對路沖之觀點恰好相反；進一步我們也希望能夠發 現風水對商用不動產是否會因商場上龐大的利益關係導致其對風水的重視程 度與一般住宅影響而有所不同。因資料限制以及樣本數關係無法將各項風水 因素一一列出，只能挑選幾項較具代表性、在一般人最常於選擇住宅時所顧 忌的因素加以討論。
第二節 研究範圍與方法
(一) 研究對象:以台灣本島二十個縣市實際在交易市場的交易案例作為分析 對象，樣本共 10993 筆，其中因台東縣及宜蘭縣樣本數目太少(台東縣 僅有 2 筆，宜蘭縣 3 筆)所以便不與以討論。
(二) 時間範圍：從 2002 年 2 月到 2007 年 12 月，共計有七年的交易資料。
(三) 研究方法：依據本文的研究動機與目的，將各解釋變數設定為屬質變數 或屬量變數，房價則設定為因變數，並透過 stata 和 sas 兩種統計軟體 找出我們所設定迴歸式之結果。
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