第四章 實證分析
第二節 基準地價格之部分調整情形
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第二節 基準地價格之部分調整情形
政府針對地價基準地制度設計所招集之審查會議，多著眼於估價技術的設計 與改良，主要討論的課題包括基準地地價定位究竟為房地分離地價或素地地價？
採現況容積或法定容積？運用比較法、收益法或成本法較為適宜？然較少著眼於 估價人員行為層面之研究，並檢視基準地地價是否能真實反映市場變動情形。
此部分實證結果運用 Quan and Quigley 之部分調整模型，假設當期估值應等 於過去歷史價格資訊以及當期市場價格資訊兩者加權平均之結果，其中市場價格 資訊之權重則為估價人員之信心水準，模型設定依前述式（10）。
實證對象為高雄市地價基準地估價報告書，原始資料內容包含 95 年度至 99 年度之重估價案例，除對資料進行不同年度區分外，更依使用分區之不同進行資 料區隔，以利觀察不同年度部分調整情形以及不同使用分區是否存在不同價格部 分調整策略。
以下實證結果主要分為四大部分，首先針對高雄市地價基準地 95 年度至 99 年度之重估價案例，進行部分調整模型估計，觀察地價基準地重估價案例部分調 整情形；第二部分則將基準地重估價案例依年期進行區分，合計共四年度之重估 價業務，分別運用部分調整模型進行估計，探討不同年期市場資訊情形下，部分 調整模型之估計是否相同；第三部分除針對不同年期進行資料分割外，更進一步 將住宅區基準點及商業區基準點進行區隔，並分別進行部分調整模型之估計，以 探討勘估標的基本性質不同下，對估價人員之信心水準估計是否相同。第四部份 則針對上述內容進行綜合評析，其實證結果分述如下。
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一、高雄市全市基準點部分調整情形
此部分針對高雄市住宅區基準點重估價案例進行分析，運用前述部分調整模 型，觀察地價人員進行基準地重估價業務時價格部分調整策略。所使用之資料時 間範圍為 95 年度至 99 年度，包含四次重估價業務，合計樣本數為 412 筆 ，其 部分調整模型估計結果如表 4-3 所示。
表 4-3 95 年度至 99 年度高雄市地價基準地之部分調整情形
變數名稱 係數估計值 標準誤差 Beta 分配 t 顯著性
常數項 -27524.11 281911.219 -.098 .922
前期估值 1.027 .016 .980 65.166 .000
***
當期市價替代變數 .022 .018 .018 1.201 .230
R2 0.997 Adjusted R2 0.995
F 值 40399.64 顯著性 0.000***
***表示達 0.01 之顯著水準
由表 4-3 可得，模型配適度良好。就變數估計值而言，前期估值之係數（1.027）
估計值達α 值等於 0.01 之顯著水準，而當期市場資訊替代變數（0.02）即為信心 水準，其估計值則為不顯著，即其係數值並不顯著異於零。換言之，估價人員於 進行高雄市地價基準地之重估價業務時，賦予前期價格資訊權重遠大於當期市場 資訊之權重，信心水準趨近於零，價格沾黏情形明顯，存在價格部分調整之情形。
然進一步思考表 4-3 之真實意涵，估價人員賦予當期市場資訊之權重並不顯 著異於零之原因，除上段所述估價人員行為模式所致之外，是否存在其他因素使 得當期市場資訊替代變數對於當期估值之解釋能力降低，抑或是否能透過對資料 進行更細緻之切割後進行觀察，解釋信心水準值顯著性過低之情形。
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音大小等市場狀況有所差異；Clayton et al.（2001）亦透過實證研究證明信心水 準（K 值）可能因當期市場狀況及市場資訊品質優劣而存在波動情形。換言之，此實證結果證實了 Quan and Quigley（1991）以及 Clayton et al.（2001）文中之 論點，即不同年期之估價人員其價格調整策略可能存在差異，而造成此差異之原 因在於市場資訊之數量及品質會因為時間及市場變化而有所波動，進而影響估價 人員對於當期市場資訊之信賴程度，故擁有不同之信心水準。
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三、各年期高雄市住宅基準點部分調整情形
上述實證結果，反映了估價人員於進行地價基準地重估價業務時之價格部分 調整策略，其於四年度之重估價業務皆存在價格沾黏之情形，價格調整之幅度有 限，並且賦予前其價格資訊之權重遠大於當期市場資訊，代表了其信心水準值偏 低且普遍趨近於零。然而此部分調整策略是否因勘估標的性質不同而存在差異？
換言之估價人員於進行住宅區基準點及商業區基準點之重估價案例時，其部分調 整策略是否一致？仍待進一步實證分析。
本文認為，以往針對部分調整模型之相關研究，多以商用不動產作為研究對 象（Clayton et al. , 2001；陳奉瑤，2011），其原因在於估價人員對於不同類型之 不動產估價，可能存在不同的估價模式，進而隱含了不同的價格調整策略，固為 探討估價人員是否因基準點類型之不同而存在不同之部分調整策略，以下將針對 住宅區基準點及商業區基準點資料加以區隔，並分別進行部分調整模型之估計。
由表 4-5 可得，四條部分調整模型之配適度良好，而各變數係數估計值除了 96 年度市場資訊替代變數達α值等於0.01 之顯著水準外，其餘三年度之市場資 訊替代變數皆為不顯著，對α於當期估值影響程度為零。換言之，地價人員之信 心水準偏低，賦予當期資訊之權重最高為 15%，相對參考前期估值之權重偏高，
甚至完全參考前期估值，存在價格部分調整行為，並且產生嚴重的價格沾黏情 形。
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四、各年期高雄市商業基準點部分調整情形
此部分針對高雄市商業區基準點重估價案例進行分析，同樣運用前述部分調 整模型，觀察地價人員進行基準地重估價業務時價格部分調整策略。所使用之資 料時間範圍為 95 年度至 99 年度，包含四次重估價業務，而各年度納入部分調整 模型之點數同樣因基準點的新增或刪除而有所不同，各年度迴歸結果整理如表 4-6。
由表 4-6 可得，四條部分調整模型之配適度良好，其中 98 年度信心水準估計 值達α 值等於 0.1 之顯著水準，而其餘年度之信心水準則達 α 值等於 0.01 之顯著 水準，96 年度至 99 年度之信心水準估計值依序為 0.21、-0.11、0.03 以及-0.11。
就迴歸結果而言，估價人員賦予當期市場資訊權重偏低，其權重值最高者為 96 年度之 21%，換言之，估價人員仍存在價格部分調整行為，其於進行重估價業務 時主要仍參考前期之價格資訊，並未有效反映市場價值之波動情形。
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96Q1 97Q1 98Q1 99Q1
基準地價格變動率 地價指數變動率 國泰指數變動率
信義指數變動率 商業基準地變動率
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仍呈現正向調整，但相較於市場波動情形由負向調整大幅度提升為正向調整之現 象，其價格調整策略明顯趨於過度保守。另於 99 年度，市場走勢呈現明顯上升 之趨勢，其中國泰指數變動率由-14.77%上升至 17.42%，而商業區基準地之調整 幅度雖為歷年之最，但其平均調整率僅為 6.63%，而該年度 55 筆商業區案例中 有 13 筆價格調整幅度小於 1%。換言之，由於商業基準地於 97 年度及 99 年度之 調整幅度可能因地價人員參考市場資訊權重過低，造成評估地價與市場呈現反向 情形，呈現出信心水準小於零之情形。
此外，若比較高雄市商業基準地與住宅基準地部分調整模型之實證結果，可 發現商業區信心水準估計值普遍而言為顯著，反觀住宅區基準點則相反。針對此 現象，本文認為原因在於住宅區基準點之特質與交易價格簡訊中住宅交易樣本存 在差異，造成於推估住宅區基準點之市場資訊替代變數時存在失真之情形，進而 影響住宅區基準點信心水準值之下降。因高雄市住宅區基準點多為該區域內最具 代表性且價格較高之土地，其實際土地使用情形多為住商混合使用，因此其土地 價值隱含了商業使用之利益，造成其土地價值相較於一般純住宅土地為高。而本 文所使用的交易價格簡訊資料庫中，其交易案例多為純住宅使用，依其為基礎所 建構之特徵價格模型，於推估價值較高之地價基準地時，無法捕捉住商混合使用 對於價格之影響，可能降低住宅區基準點市價推估之準確程度，而此問題於商業 區則較不嚴重。
綜上所述，商業區基準地仍存在信心水準之估計值偏低之現象，惟其係數估 計值之顯著性較住宅基準點為佳，且在市場波動情形較大之時期可能因估價人員 過於保守或反向的價格調整策略導致信心水準小於零；針對特徵價格模型無法有 效捕捉土地使用分區混合使用所帶來之效益之問題，未來期待落實實價登錄等相 關政策之後，得以揭露更加符合真實市場情形之交易資訊，改善此問題。
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and Zisler（1987）、 Geltner（1989）、Diaz and Wolverton（1998）、陳奉瑤（2011）、游適銘（2009）等實證文獻相同，皆為估價人員過於依賴前期估值所致。此實證 結果亦證實了 Baum and Crosby（1995）、Hansz（2004）及 Brown and Matysiak
（1998）等研究，所指出重估價業務之估價人員易產生針對前期價格預言的自我
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二、市場資訊品質對信心水準之影響
根據前述市場資訊品質優劣之分析方法，本文針對 99 年度高雄市住宅區及 商業區基準地各基準點坐落之行政區域，判斷其市場資訊品質之優劣程度並予以 分組，運用部分調整模型分別進行迴歸估計，其實證結果整理如表 4-10。
由表 4-10 可得，以住宅區基準點而言，資訊品質較佳之三民區、小港區、
前鎮區及苓雅區，其信心水準估計值並未達α 值等於 0.1 之顯著水準；而資訊品 質較差之左營區、前金區、苓雅區、鼓山區及鹽埕區，其信心水準估計值並未達 α 值等於 0.1 之顯著水準。表示資訊品質之優劣程度不同下，住宅區基準點評價 之信心水準值並未有所不同。
由表 4-11 針對商業區基準點，資訊品質較佳之三民區、小港區、前鎮區、
由表 4-11 針對商業區基準點，資訊品質較佳之三民區、小港區、前鎮區、