第三章 研究設計
第二節 資料內容
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一般之特徵價格迴歸式，其土地價格與其基地特徵屬性之關係可以式（11）
表示。
𝑝𝑖 = 𝛼 + 𝛽𝑋′𝑖 + 𝜀𝑖 （11）
其中𝑝為土地價格，𝑋為土地之特徵屬性，𝜀為殘差項。而本文採取複迴歸形 式，根據上述特徵價格迴歸式，確立本文特徵價格模型之依變數為土地交易總價，
而土地之特徵屬性包含四大類變數，分別為時間變數、個別條件變數接近條件變 數以及同質區變數。
第二節 資料內容
本研究選擇以高雄市地價基準地重估價案例作為研究對象，並針對 95 年度 至 99 年度之估價資料進行分析，觀察地價人員進行相同基準點重估價業務時所 採用之部分調整策略為何。
於推估市場資訊替代變數部分，本文以高雄市交易價格簡訊為資料庫進行特 徵價格模型建構之基礎，由於地價基準點中住宅區皆為透天住宅，因此於交易簡 訊案例選擇上僅挑選透天使用之土地進行迴歸分析，以確保實際交易案例與基準 地性質接近，且避免交易案例為區分所有建物時，推估基地價值所需進行之拆分 動作所造成之影響。
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近條件變數包含了大專、國中小學、捷運站、醫院、公園、夜市、垃圾汙水處理 廠及加油站，考量區域性影響範圍以 1500 公尺為反距4之計算基礎，其中公園、
加油站則考量鄰里性影響範圍以 100 公尺為準，藉此呈現各宗地之接近條件變數，
納入特徵價格模型中估計距各類設施之遠近，對於土地價格之影響大小。
(四) 同質區虛擬變數
依廖彬傑等（2010）對於高雄市所進行之價格同質區劃分作業，將高雄市全 區劃分為住宅北區、住宅中區、住宅南區、商業北區、集中商業區及商業南區六 大分區，各分區更細分為高價同質區、中價同質區及低價同質區。因此本文於產 製特徵價格模型時，依據上述分區原則將同質區效果以虛擬變數表示，納入特徵 價格模型進行估計。
依據式（11）及本文所使用特徵價格模型所含之變數類型，定義迴歸式如式
（12）。
𝑝𝑖＝𝛼 + 𝛽𝑖∑𝑛𝑗=1𝑇𝑖𝑗 +𝛾𝑖∑𝑛𝑗=1𝑋𝑖𝑗 +𝛿𝑖∑𝑛𝑗=1𝑌𝑖𝑗 + 𝜂𝑖∑𝑛𝑗=1𝑍𝑖𝑗 + 𝜀𝑖 （12）
其中𝑝𝑖為土地交易總價、𝛼為常數項、𝑇𝑖𝑗為時間虛擬變數、𝑋𝑖𝑗為個別條件變 數、𝑌𝑖𝑗為接近條件變數、𝑍𝑖𝑗為同質區虛擬變數而𝜀為殘差項。徵價格模型之實證 變數見表 3-3，連續變數敘述統計表見表 3-4、3-5，年期次數分配表見表 3-6，同 質區虛擬變數次數分配表見表 3-7。
4 反距設計之理由，在於特定公共設施對於基地之影響範圍有限，超出設定距離範圍理論上應不
對基地價格造成影響，故應以 0 計算之。以下假設公共設施影響範圍為 1500 公尺進行反距設定 說明。
例(一)：勘估標的距離公共設施距離 1400 公尺，則反距設定為 1500-1400=100 公尺。
例(二)：勘估標的距離公共設施距離 1600 公尺，反距為 1500-1600=-100 公尺，因距離變數無負 值，且理論上已超出公共設施影響範圍，故以 0 公尺計算之。
例(三)：勘估標的距離公共設施距離 100 公尺，則反距設定為 1500-100=1400 公尺。
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表 3-4 住宅區樣本敘述統計表
變數 平均數 標準差 最大值 最小值5 路寬(公尺) 17.34 10.08 70 4 Ln 路寬(公尺) 2.72 0.48 4.24 1.38
總樓層數(樓) 3.78 1.02 7 1
土地移轉面積(平方公尺) 87.57 25.64 185.95 50 Ln 容積率(百分比取自然對數) 4.43 0.26 5.22 3.91 與火車站最短距離(公尺) 7810.55 4630.806 18994.43 1298.7 與捷運站反距(公尺) 363.65 447.80 1454.99 0 與高鐵站反距(公尺) 13.72 98.22 1357.29 0 與主要道路建設反距(公尺) 19.38 124.75 1337.92 0 與購物中心反距(公尺) 41.57 169.10 1317.95 0 與醫療設施反距(公尺) 531.30 466.07 1451.50 0 與變電所反距(公尺) 37.56 160.71 1374.17 0 與加油站反距(公尺) 8.82 32.39 246.77 0 與夜市反距(公尺) 5.09 39.40 796.53 0
5 接近條件變數若在反距設置範圍內無該項公共設施，則該變數值為 0。