評價人員部分調整策略之差異

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

47

第四節 評價人員部分調整策略之差異

高雄市地價基準地評價業務，於 99 年度起採用部分委外方式進行，全市基 準點評價工作由高雄市地政局地價人員與私部門專業不動產估價師合作進行。此 單元之實證分析，期待運用部分調整模型，估計地價人員與不動產估價師進行地 價基準地評價業務時之信心水準，進而觀察其部分調整策略之差異。

一、地價人員與不動產估價師之差異

地價基準地評價業務所適用之規範，與以往公告現值所適用之區段地價調查 估計規則不同，採用不動產估價技術規則進行相關業務之規範。主要原因在於政 府希望改進以往區段地價調查估計規則忽略宗地個別因素對地價造成之影響，改 以透過不動產估價技術規則對宗地進行個別估價，以提升評價品質。

制度上之變革，於地價人員而言勢必存在重新適應及熟悉之過程，不論是運 用比較法時關於比較案例選取之掌握程度，抑或運用收益法及土地開發分析法時 重要變數之推估及使用，皆屬於地價人員過往較少接觸或不曾涉及之工作。相對 而言，不動產估價技術規則對於私部門不動產估價師則較為熟悉。

此外，地價基準地評價業務，係於 93 年度起即辦理相關選點及評價工作，

對地價人員而言係屬重估價業務，誠如 Baum and Crosby（1995）一文，估價人 員於進行重複估價業務時，易於心中存在自我價格預言實現之動機，進而造成價 格沾黏。而基準地評價業務對於私部門不動產估價師，則屬於第一次估價，基本 上應不存在上述實現價格預言之動機，價格沾黏情形應較不明顯。

藉此，本文認為制度及法規上的不熟悉，以及業務性質與角色之不同，於估 價人員間的價格部分調整策略應有所不同。例如 Diaz（1997）發現估價人員對 於勘估標的位置之地理環境熟悉程度，對信心水準值之大小存在影響；而 Diaz and Wolverton（1998）則證實重新估價人員較第一次估價者對市場的依賴程度相 對較小。基於此理論基礎，本文運用部分調整模型對於地價人員及不動產估價師 進行分別估計，以觀察其信心水準值是否存在差異。

‧

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

49

表 4-12 信心水準估計表（地價人員、不動產估價師）

使用分區 估價人員 估計筆數 K 值 值變動率 住宅區基準點 地價人員 43 0.02 4.09%

不動產估價師 18 -0.14 8.86%

商業區基準點 地價人員 21 -0.17^** 1.67%

不動產估價師 34 -0.07^* 9.97%

‧

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

51

綜合本文之實證結果，證明基準地地價評估過程中估價人員之信心水準值普 遍存在偏低之情形，嚴重依賴前期價格之現象。深究其原因，本文推估地價人員 長久以來皆使用地價調查估計規則進行評價工作，而基準地則引入了不動產估價 技術規則作為主要評估方法依據，法規適用上的不熟悉、技術之不純熟以及尋找 收益價格能力不足等，皆影響其價格部分調整策略。此外，未來政府傾向於將基 準地制度與現行地價制度接軌，隱含了基準地制度同樣須背負與公告土地現值相 同之政策目標，民眾之觀感、長官之壓力及政府制度運作之影響，直接或間接地 降低了基準地地價反映市價之能力。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

52

‧