第二章 文獻回顧
第一節 學校品質衡量依據
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第二章 文獻回顧
本研究欲探討十二年國教公布實施後，是否會對國中的明星學區房價造成影 響及其影響程度。因此，須先釐清明星學校與其學區之特性，並瞭解其對房價的 影響，進而檢視政策實施前後，明星學區房價的變化，藉以探討十二年國教是否 能打破臺北市明星學區的溢價迷思，以減少經濟弱勢家庭選擇學區的劣勢。因此，
本章文獻回顧將分為四節，第一節回顧國內外學校品質對房價影響之相關研究，
藉以釐清如何定義優良、明星學校，及衡量學校品質之依據；第二節則探討學校 品質與房價間之關係；第三節進一步回顧空間相依性相關文獻，進而將空間變數 納入實證模型中，以解決傳統複迴歸忽略空間效應之偏誤；最後一節則為文獻回 顧之總結與綜合評析。
第一節 學校品質衡量依據
地方公共設施的資本化效果研究，最早可從 Tiebout 於 1956 年提出的以腳 投票(voting with their feet)的概念出發，其主張消費者選擇的居所區位，係依照 對地方性公共財及設施之偏好，並進一步提出提伯特假說(Tiebout Hypothesis)。
提伯特假說的核心概念為消費者選擇居所時，將於各社區中選擇符合個人偏好 的公共設施與稅的組合之社區(林森田，2010)。換言之，雖然公共設施本身沒 有市場價格，但透過地方住宅市場的運作，學校、公園等非嫌惡設施將會對地 價有正面資本化效果，進而提高周遭住宅價格。然而，並非所有的學校均會提 升周遭房價，以下將回顧學校品質與房價的相關研究，藉以說明何謂明星學校 及衡量學校品質的依據為何。
一般而言，學校會對不動產價格產生資本化效果的關鍵就在於學校的質 量，而過去衡量學校品質優劣的依據，主要可分為三種，分別為學校的資源投 入、學校的產出及其他綜合的評分機制。首先，學校的資源投入程度，具體的 數據為生師比、老師的薪水、以及學校對每個學生的平均支出，使用此類數據 的研究者認為，生師比、對學生的平均支出或老師的薪水愈高，表示學生能享
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用的教育資源愈多，進而學生與學校的品質應愈好(Weimer and Wolkoff, 2001, Downes and Zabel, 2002, Brasington and Haurin, 2006)。然而，由於學校的資源投 入程度與學校品質間欠缺直接的關聯性，故於多數的實證文獻中，學校的資源 直觀表達學校質量的方法，故為最多研究者所採用的方式(Haurin and
Brasingron, 1996, Gibbons and Machin, 2006, Kane et al., 2006, Davidoff and Leigh, 2008 , Zahirovic-Herbert and Turnbull, 2009)。惟須注意的是，教育加值法與標準 化的測驗成績、學科及格比率使用的水平測驗成績有別，其需追蹤同一批學生 不同時期的成績，資料取得不易，且亦有部分文獻顯示教育加值法的結果不顯 著，故有學者認為該模型不適合做為衡量學校品質的標準(Brasington and Haurin,2006, Gibbons and Machin, 2006)。
另一方面，相較於學校資源投入與學校產出結果均是取自不同學校公布的 資料，亦有部分文獻選擇使用官方或民間機構針對一定範圍內的全部學校所發 布的評分報告或名單來作為衡量學校品質的標準。而這些報告或名單通常具有 一定水準之公信力，且亦會考量學校的資源投入程度與學校的產出結果，故廣 為當地人接受與依循，如 Figlio and Lucas (2004)即使用當地政府公布的學校等 級評分報告作為學校優劣的標準。該報告係由 Florida 當地的學校責任系統 (Florida School Accountability System)每年依照轄區內 481 間小學的學生成績為 主要參考，作出學校等級 A 到 F 的評等報告。這份評分報告將影響學校所能獲 得的補助，獲得等級 A 的學校可獲得約每個學生 100 美元的經濟獎勵，並用於 僱用教師助理或提供給教師的額外獎金。而 Zheng et al.(2016)則利用北京市教 育委員會公布的「重點小學」名單做為優良學校的依據。名單上的小學可從政
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Gibbons and Machin(2006)則指出以英國的公立學校而言，若單純探討是否為額 滿學校對房價的影響時，實證結果呈現不顯著，但是否為額滿學校卻會影響學
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名單為主要指標並輔以學校的生師比、對學生的平均支出等數據綜合作為衡量學 校優劣的標準。而我國的相關研究則受限於資料取得困難，過去多使用「登記額 滿學校」作為學校品質優良的名單。然而，額滿學校是否即為品質優良的學校，
或符合民眾對於明星學校之認知仍有疑問，故本研究除了使用登記額滿學校外，
亦納入升學率高的學校的作為明星學校的標準，以釐清二者是否有所差異。
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的家庭的購屋決策，如 Zahirovic-Herbert and Turnbull(2009)即指出有小孩的家庭 進行購屋決策時，其所支付的價金除了實質的不動產外，將包含其對下一代教 育的投資。對此，Rosen(1974)提出的特徵價格模型(hedonic price model)因為可以用於分 析許多無法從不動產分割出來的特徵，因此也被廣泛的應用在教育品質對周遭 起廣大的學者開始探討學校品質對周遭房價的影響。Haurin and
Brasingron(1996)使用美國 Ohio 州的都會區資料，並以學生的測驗分數為主要 變數，同時納入犯罪率、非白人家庭比例、實質財產稅率與實質所得等變數建 立特徵價格模型，其研究結果顯示九年級學生的智力測驗分數每增加 1%，將使 學區內的不動產價格上升 0.5%；但若考量財產稅後，將使學區的溢價下降，該 結果不但為優良學校與周遭房價提出正向關係的實證數據，也驗證了 Yinger, et al.(1988)提到的持有稅與學校質量間的負向關係。同樣以學生的測驗成績為依 據，Davidoff and Leigh(2008)使用澳大利亞首都特區的資料，比較沿著學區邊界 在同一街道的兩側的房子是否因位於不同學區而有不同的價格差異。其研究結 果指出測驗分數每增加 5%，該學區內的房屋就具有 3.5%的溢價。而 Cheshire and Sheppard (1998)則指出測驗成績每增加一個標準差，將會導致房價增加 9.8%，十分可觀。