第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
(Haurin and Brasingron, 1996; Davidoff and Leigh, 2008; Zheng, Hu, Wang, 2016;林 素菁，2004)。而房仲似乎也將學區宅當作房地產市場的票房保證，除了在國內 的房地產廣告中常常可見「入籍即入學」2等標語外，Weimer and Wolkoff(2001) 更指出有 60%的仲介會利用當地政府發行的學報3來作為房地產的廣告，顯見明
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動，即所謂的「階級複製」(Kane et al., 2006; Gibbons and Machin, 2006；黃芳 玫、吳齊殷，2010)。 之差距。資料來源:中國時報【石文南╱台北報導】2014/08/05 最後瀏覽日期:2016/11/305 資料來源:十二年國民基本教育網 http://12basic.edu.tw/Detail.php?LevelNo=34 最後瀏覽日 期:2016/11/30
6 多元學習表現之內容又包括體適能、競賽、技職證照或資格檢定、服務學習、社團、日常生 活表現（包活獎懲紀錄及出缺席情形）及幹部。
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價格的房屋而有所差異(Yinger et al., 1988; Figlio and Lucas, 2004)，甚至會產生 住宅分群(residential sorting)7之現象(Kane et al., 2006)，惟參考國內相關文獻，我國對於明星學校對周遭不動產價格影響的探討多停留在傳統最小平方法之分 析，其僅能觀察明星學區對房價之平均邊際效果，無法觀察到其對不同住宅價 格水準之差異，且相較於國外係將公共設施與稅負結合，我國的公共設施品質 與稅賦間則沒有絕對的關係，則是否會如國外文獻指出隨著住宅價格上升，優 良學校溢價愈高之現象(Yinger, 2015)亦有疑問。
另一方面，隨著地理資訊系統的發達與空間計量的成熟，亦有不少研究指 出住宅價格間易產生空間相依性(Sedgley et al., 2008)，而傳統特徵價格模型因無 法捕捉其空間特性，易導致模型估計產生偏誤(劉君雅等人，2009)。如
Brasington and Haurin(2006)即指出使用最小平方法估計學校對周遭不動產資本 化的效果會有高估的問題，而使用空間迴歸後，不但可有效提升模型的解釋
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差異中之差異法，探討十二年國教實施後是否會打破臺北市明星學區的溢價迷 思。
二、 研究目的
綜合以上所述，設定本研究之研究目的如下：
(一) 探討臺北市明星學區對房價的影響，釐清明星學區是否相較於其他普通學區 有溢價之現象。
(二) 深入分析明星學區之價格效果，觀察其對不同價格住宅之影響，以補足過去 僅探討平均邊際效果之研究缺口。
(三) 探討十二年國教實施後對明星學區房價之影響，以提供政府檢視教育政策效 果之參考。
三、 研究課題
(一) 透過文獻回顧，釐清國內外對於優良學校的界定標準並釐清其對周遭不動產 之價格影響，作為本研究建立實證模型與分析之基礎。
(二) 以最小平方法與空間迴歸分別建立明星國中學區房價模型，觀察台北市明星 國中學區對房價之影響。
(三) 檢視在不同住宅價格水準下，明星國中對房價影響之差異。
(四) 透過前述實證之基礎，建立差異中之差異法模型，並探討十二年國教對明星 國中學區房價之影響。
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