本章節依理論及制度文獻回顧所建立之AHP層級結構作以下實證說明。第一 節將對受訪者基本資料作描述性分析；第二節為開發型不動產證券化決策考量因 素權重分析及層級架構一致性檢定；第三節為受訪者群組差異分析；第四節為深 度訪談分析，最後為調查結果發現與理論對話。
第一節 AHP 受訪者基本資料分析
本研究選取與開發型不動產證券化決策相關專家學者及政府單位為受訪對 象，爲求得產、官、學三方面之平衡，分別發放 10 份問卷，共三十份。發放時 間為 96 年 5 月 25 日至 96 年 6 月 8 日，共回收 19 份，回收率 63％。
由於層級分析法（AHP）各群組問卷須符合一致性原則（C.R≦0.10），故於 問卷設計時加入衡量權重大小的問項，以增加問卷有效性，因此，問卷回收後有 效問卷 16 份，有效問卷回收率為 84％。回收情形詳如表 5-1。
表 5-1 問卷回收統計
群組 發出問卷 回收問卷 問卷回收率 有效問卷 有效回收率
產業界 10 8 80％ 6 75％
學術界 10 6 60％ 5 83％
政府單位 10 5 50％ 5 100％
平均 30 19 63％ 16 84％
問卷回收完畢後，針對有效問卷做受訪者基本資料分析，詳如表 5-2，專家 學者專長跨足都市更新、財務金融及不動產相關開發等，工作年資多於 10 年以 上，教育程度多數為研究所以上。
表 5-2 有效問卷受訪者基本資料分析
問卷特徵 人數 百分比
女性 3 19%
性別
男性 13 81%
20~30 歲 0 0%
31~40 歲 6 38%
41~50 歲 8 50%
51~60 歲 2 13%
年齡
60 歲以上 0 0%
都市計畫、都市更新 7 44%
財政金融 2 13%
土地開發、不動產經 營、建築設計
5 31%
專長
其他 2 13%
10 年以下 1 6%
10~20 年 10 63%
20~30 年 5 31%
工作年資
30 年以上 0 0%
國中(含以下) 0 0%
高中 0 0%
大學(專) 3 19%
教育程度
研究所以上 13 81%
第二節 AHP 影響因素權重分析 一、 構面準則一致性檢定
本研究 AHP 問卷回收完畢後，進行一致性指標（Consistency
Index,C.I）及一致性比率（Consistency Ratio,C.R）之檢定，鄧振源（2002）
提出一致性的檢定，若 C.I＝0 時，表示單一準則下 N 個要素相對重要程度 的判斷完全具一致性，若 C.I＞0 時，則表示決策者或專家的判斷不連貫，
Saaty（1997）建議 C.I＜0.1 最佳，但最大可容許的偏誤為 C.I＜0.2。本 研究將個別受訪的之回收問卷一一檢定是否符合，剔除不符合一致性比率 之問卷，再進行計算整體問卷之一致性檢定，將通過一致性檢定之問卷進 行後續之實證分析，整體問卷的 C.I 直接符合一致性檢定，如表 5-3。
表 5-3 整體問卷一致性檢定
層級 評估構面 C.I值 一致性檢定
主構面 0.00 符合
投資面 0.00 符合 市場面 0.01 符合 次構面
政策面 0.00 符合
二、 主要構面權重分析
主要構面內容為投資面、市場面及政策面等三個構面組成，將問卷計 算整合如表 5-4 及圖 5-1：
表 5-4 主要構面權重排序表
構面 權重 重要性排序
投資面 0.207 3
市場面 0.444 1
政策面 0.350 2
圖5-1 主要構面權重排序
0.207
0.444 0.35
投資面 市場面 政策面
整體而言，主要構面中「市場面」權重值最高，即為經營管理者對產品 之供給面較受到重視；「政策面」之權重值居中，表示法令政策對都市發展的 公平性及公正性亦相當受到重視；最後，「投資面」權重值最低，表示開發型 不動產證券化商品的需求面所受到的重視程度相對較少。
構面分析中雖然表現出供給面、需求面及政策三者重要性程度之差異，
但此三者權重差距並不很大，表示三者皆有一定之重要性。
三、 評估準則構面分析
投資面、市場面及政策面等主要構面下由數個評估準則組成，本研究將 各構面下之評估準則統計分析如下：
(一)投資面權重分析
投資面之評估準則內容為投資產品效益、投資權益保障、投資產品 風險等，問卷統計整合如下表 5-5 及圖 5-2：
表 5-5 投資面評估準則權重排序表
投資面評估準則 權重 重要性排序
投資產品效益 0.384 1
投資權益保障 0.339 2
投資產品風險 0.277 3
圖5-2 投資面評估準則權重排序
0.384 0.339 0.277
投資產品效益 投資權益保障 投資產品風險
投資面之評估準則以「投資產品效益」權重值最高，顯示出開發型不 動產證券化應首重投資人投資產品的獲益；「投資產品保障」權重值居中，
表示投資產品的安全性保障也受到一定程度之重視；權重值最低者為「投 資產品風險」，顯示出投資環境風險較不受關注。
投資面評估準則亦雖可看出其重要性程度，但評估準則彼此權重值相 差不大，以投資產品效益及投資權益保障來看，兩者僅相差 0.045 的權重 值，投資權益保障與產品風險亦僅相差 0.062，顯示出三個權重皆相對重 要。
(二)市場面權重分析
市場面評估準則內容包括產品公信力、經營效率、營運成本、營運 風險、運作方式及市場規模等，整理計算權重並排序如下表 5-6 及圖 5-3：
表 5-6 市場面評估準則權重排序表
市場面評估準則 權重 重要性排序
產品公信力 0.262 1
經營效率 0.212 2
營運成本 0.146 4
營運風險 0.172 3
運作方式 0.098 6
市場規模 0.111 5
圖5-3 市場面評估準則權重排序
0.262 0.212
0.146 0.172 0.098
0.111
產品公信力 經營效率 營運成本 營運風險 運作方式 市場規模
市場面之評估準則以「產品公信力」之權重值最高，表示產品的信 賴度最受到重視；「經營效率」權重值居次，顯示出公司營運產品獲益的 重要性；第三順位權重值為「營運風險」，表示市場環境風險對於開發型 不動產證券化的影響程度頗高；第四順位權重值為「營運成本」，表示公 司於各階段之營運成本較不具重要性；第五及第六順位權重值為「市場規 模」及「運作方式」，顯示出制度運作彈性及國內市場的發展狀況最不受 重視。
(三)政策面權重分析
政策面評估準則內容包括監督機制、不動產市場經濟及都市公共利 益，問卷統計整理如表 5-7 及圖 5-4
表 5-7 政策面評估準則權重排序表
政策面評估準則 權重 重要性排序
監督機制 0.408 1
不動產市場經濟 0.295 3
都市公共利益 0.297 2
圖5-4 政策面評估準則權重排序
0.408 0.295
0.297
監督機制 不動產市場經濟 都市公共利益
政策面評估準則中以「監督機制」權重值為最高，顯示出制度設計相關治 理規範的重要性；其次「不動產市場經濟」及「都市公共利益」之權重值相差 0.002，表示不動產市場流通性及都市發展公平性重要性相當。
第三節 AHP 產、官、學權重差異分析
本研究受訪者分為產、官、學等三個群組，由於開發型不動產證券化制度 決策涉及社會、經濟及政策等層面，因此，就此三種群組作個別分析，以瞭解 個群組對於制度決策之立場。
一、 主構面比較分析
主要構面層級下官方及學術背景之專家學者最重視「市場面」構面，
產業界則最注重「政策面」構面，如下表 5-8 及圖 5-5。
表 5-8 各群組主要構面權重排序
產 官 學
群組
構面 權重 重要性 權重 重要性 權重 重要性 投資面 0.128 【3】 0.172 【3】 0.333 【2】
市場面 0.279 【2】 0.494 【1】 0.521 【1】
政策面 0.593 【1】 0.334 【2】 0.146 【3】
產業界背景之專家對主構面以「政策面」權重最大，且與另兩構面差 距大，表示相關法令政策是產業界現階段最重要的發展面向；其次，「市場 面」重要性居中，顯示除了法令政策對交易秩序的維持之外，不動產證券 化經營管理者對於產品的供給方式也顯重要；權重值最低者為「投資面」， 表示投資者對產品之需求較不受重視。
官方背景的專家學者最重視的是「市場面」，顯示出政府單位對於制度 的決策著重於經營管理者之操作機制；其次「政策面」之權重亦占相當比 例，表示法令政策及都市公共利益的維持也是政府單位修法的重要參考因 素之一；與產業界專家學者相同的是對於「投資面」之權重值皆最低，顯 示此兩專業背景的專家皆較不重視需求面的投資者權益。
學術界的專家學者所做出的權重分析是以「市場面」最高，此與官方 的意見相同，表示學術界及官方之專家學者皆以供給面的制度操作機制為 優先考慮面向；「投資面」的權重值居中且與市場面有明顯差距，顯示投資 的收益及權益保障相較於法令政策較不受重視，「政策面」的權重值更與投 資面與市場面差距甚遠，顯示在學術界中相關法令及交易秩序維持不受到 注重。
圖5-5 各群組主要構面權重排序
券化發展的主因；「投資產品效益」之權重值居中；最不受到政府單位 的是「投資產品保障」，此與產業界及學術界自此方面的權重又著極大 的差異，亦可能顯示出業界與政府單位在制度發展的觀念有個很大的不 同。
學術界背景之學者主要偏重於「投資產品保障」，此與產業界看法 相同且其佔一半以上之比重，顯示出學術界極度重視相關保障機制；其 次為「投資產品效益」且與產業界及政府單位之意見相同；權重值最低 的為「投資產品風險」且僅佔一成左右，表示學術界認為市場環境風險 非影響制度設計的重大因素。
圖5-6 各群組投資面權重排序
0.336
0.478 0.186
0.333 0.249
0.417
0.333
0.521 0.146
投資產品效益 投資產品保障 投資產品風險
學 官 產
2. 市場面
市場面之評估準則中，產業界最重視的是「產品公信力」，官方背 景之專家學者給予「營運風險」最大的權重值，學術界則是認為「經營 效率」最為重要。詳如表 5-10 及圖 5-7。
表 5-10 各群組市場面權重排序
產 官 學
權重 重要性 權重 重要性 權重 重要性 產品公信力 0.373 【1】 0.186 【3】 0.190 【3】
經營效率 0.190 【2】 0.124 【5】 0.333 【1】
營運成本 0.131 【3】 0.100 【6】 0.194 【2】
營運風險 0.111 【4】 0.218 【1】 0.182 【4】
運作方式 0.100 【5】 0.156 【4】 0.047 【6】
市場規模 0.094 【6】 0.215 【2】 0.055 【5】
產業界在市場面中相關評估準則的重要性以「產品公信力」為最高 且權重值高於其他評估準則甚多，顯示出投資者對產品的信賴度對於開 發型不動產證券化制度發展而言有極高的地位；其次分別為「經營效 率」、「營運成本」、「營運風險」、「運作方式」、「市場規模」，此些評估 準則權重值皆僅相差 0.06 左右，顯示出除了投資人對於產品的信賴度 外，不動產證券化經營管理者之公司獲益和成本相對較重要，市場環境
產業界在市場面中相關評估準則的重要性以「產品公信力」為最高 且權重值高於其他評估準則甚多，顯示出投資者對產品的信賴度對於開 發型不動產證券化制度發展而言有極高的地位；其次分別為「經營效 率」、「營運成本」、「營運風險」、「運作方式」、「市場規模」，此些評估 準則權重值皆僅相差 0.06 左右，顯示出除了投資人對於產品的信賴度 外，不動產證券化經營管理者之公司獲益和成本相對較重要，市場環境