第四章 研究方法與研究設計
6. 決定評估層級權重及進行評估
.
. . . . RI
I R C C =
此外，隨機產生的隨機指標(Random Index, R.I.)之值計算方式，
Satty(1986)以 500 個樣本進行模擬 1 到 11 階矩陣之 R.I.值，而 12 到 15 階則採用 Uppuluri 所建立的 R.I.值，以作為分析層級程序法一致性檢定 之依據。其隨機指標(R.I.)值如下表：
表 4-3 隨機指標(R.I.)表
階數 n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 R.I. 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 1.49 1.51 1.48 1.56 1.57 1.59
資料來源：Patrick T. Harker(1988),“The Art and Science of Decision Making The Analytic Hierarchy Process,”Decision Sciences Working Paper,pp.26-27.
6. 決定評估層級權重及進行評估
若整體層級結構通過一致性檢定，則計算各層級要素之權重，再進 行整體權重之計算，可求評估層級之各評估因素之優勢向量及權重分配比 例，依據各評估項目之個別權重與整體權重分配比例。
第二節 研究架構
二、 模型建構流程
本研究模型建構流程如圖 4-3 所示：
1. 永續發展 2. 國家理論 3. 調節理論 4. 政府與市場 5. 交易成本理論
模型構面
評估準則 1. 都市更新投資信託
2. 不動產投資信託 3. 不動產證券化開發
型籌資
模型目標
問題意識理論論述現況課題發現
圖 4-3 研究設計流程圖 1. 研究動機
2. 研究目的
資料來源:本研究整理 (一) 確認問題意識
本研究欲探討的是都市公共利益與市場經濟下開發型不動產證券 化修法方向，非指制度操作方式的選擇，而是制度本身體質應重視的價 值面向。
(二) 理論資料蒐集與發現
理論文獻回顧方面，本研究針對影響都市發展相關的理論，蒐集相 關文獻資料並提出評估構面。
(三) 現況制度檢討與課題分析
透過都市更新投資信託與不動產證券化的制度、運作及相關文獻分 析，提出影響開發型不動產證券化的重點要素。
(四) 制度課題的價值轉換並建立模型初稿
透過前述制度課題分析，將各影響因素歸納為價值選擇項目，建立 模型的價值評估準則。
(五) 進行前測問卷並修正模型架構
爲獲得合理且適宜的評估模型，經過理論及現況課題研析並將因子 收斂後所建立的模型，經過專家學者對於模型架構及因子的意見，修正 後以求建構較為客觀且貼近價值選擇的評估模式。
綜合上述，本研究主要係經由都市建成投資工具相關理論文獻探討之 後，提出其分析要素並透過都市更新及不動產證券化的現況發展與課題，列 出各分析要素之評估準則，擬定開發型不動產證券化價值選擇的問卷初稿，
問卷經試調後，並就不同構面之專家所給予之建議針對問卷內容、架構及因 子進行刪除或修改不適當因子，以及增補遺漏之因子，以進行資料蒐集，而 後從篩選過後的因素，建立層級關係。
第三節 研究設計
一、 層級分析法問卷設計
本節主要在彙整研究主題之相關理論及不動產證券化制度現況文獻回 顧，作為模型建構的來源依據，依研究主題與目的刪修並收斂構面及評估準 則，提出本研究之 AHP 層級架構。內容包括重要理論與現況文獻整理及相關 可用因子的取捨與收斂。
(一) 層級架構內容推導
經由蒐集國內外期刊、論文、研究報告等相關文獻，得知影響不動產證 券化發展之因素眾多，針對層級架構內容分述如下：
1. 標的（Goal）
針對本研究主要研究主軸將問卷第一階層目標定義為「開發型不動產 證券化決策考量因素」，欲透過此問卷求得考量不動產證券化修正草案內容 前，制度應重視的面向為何。
2. 構面（Aspects）
理論文獻回顧是在都市建成環境的永續發展基礎下所做的論述，國家 理論指出國家必須在資本累積、政策介入與社會生活三者之間相互調節，
透過調節理論的範型（MRA 與 MRD），由中央政府（MRA）應提出一套公平的 交易秩序，建構出資本家、勞工與國家間的遊戲規則與分配秩序，例如都 市更新投資信託與不動產投資信託等皆屬於國家層級的調節，更進一步透 過地方政府（MRD）的制度設計藉由地方資源的分配達到直接的空間調節效 果，例如都市計畫及都市更新等皆屬於地方層級的調節。模型構面源於理 論文獻回顧及相關文獻映證，整理如下表 4-4、4-5 所示：
表 4-4 模型構面推導 案(action plans)，並選擇有效 的政策工具 (policy
詹智雯
象，並依研究主題及目的修正模型構面，分別為「投資面」、「市場面」及「政 (economic regulation)，又名市 場調節(market regulation)，故 將經濟修正為市場面，以符合主
表 4-7 模型評估準則建構之來源彙整表
經營收益
表 4-8 評估因子歸納表
者和政策維持者的角度提出影響制度發展的要素，並透過課題之探討理出評估因 子，並將各評估因子、評估準則歸納至構面層級，形成本研究問卷模型，歸納總 表如表 4-9，問卷架構如圖 4-4。
表 4-9 模型歸納總表
理論 指導概念 構面組成要素 因子組成 市場 經營效率、市場規模 永續發展 1. 經濟永續
2. 社會永續 社會 投資權益保障
政策 不動產市場經濟、都市公 共利益
社會 投資效益、投資風險 國家理論
調節理論
1. 資本累積 2. 社會調節
市場 運作方式 政策 監督機制 政府與市場 1. 政策公平監督
2. 市場運作調節 市場 產品公信力
交易成本 市場交易成本 市場 營運成本、營運風險
資料來源：本研究整理
開 發 型 不 動 產 證 券 化 決 策 考 量 因 素
投 資 面 市 場 面 政 策 面
營運成本
經營效率
產品公信力
投資產品風險
投資權益保障
投資產品效益 監督機制 不動產市場經濟
圖 4-5 AHP 層級分析架構圖
營運風險 都市公共利益運作方式 市場規模
資料來源:本研究整理
(二) AHP 發放對象及運用軟體 1. AHP 問卷發放群組
本研究理論提出欲達到永續都市發展應重視社會交易秩序維持，主 要作法是社會投資保障、產業界投資誘因及政策執行的正當性，故本研 究將 AHP 專家問卷發放對象涵蓋產業界、政府機構及學術單位三個部 份，且本研究主題包括不動產證券化及都市更新投資信託制度，其相關 參與角色如表 4-10：
表 4-10 AHP 問卷受訪群組說明
群組 制度參與角色 樣本數 合計
受託機構 2
土地/建築開發 7 產業界
不動產估價 1
10
都市更新 5
政府單位
不動產證券化 5 10
土地開發 3
不動產經營 2 學術界
不動產證券化 5
10
2. AHP 分析軟體
經由 AHP 應用軟體 Expert Choice 檢視計算各項數據資料，檢定每個 對偶矩陣之一致性，通過一致性檢定為完全有效問卷，再針對有效問卷進 行權重計算得知其重要性程度。
二、 深度訪談問卷設計
本研究前經層級分析法（AHP）問卷，欲求得開發型不動產證券化在制度設 計上的考量依據及其重要性程度，然而層級分析法透過理論及實務探討整理出的 構面及評估準則，讓 AHP 問卷進入結構性問卷的範疇，限制受訪的意見表達，為 補充 AHP 問卷的不足，再度針對未接受本研究 AHP 問卷的專家學者，進行深度訪 談，希望藉此瞭解各界對當前市場狀況的看法及開發型不動產證券化須考量的重 點。
本研究深度訪談採用面訪形式中的焦點訪談（focused interview）或稱非 結構化排程（non-schedule-structured），這種形式有四種特徵（C.Frankfort
與 David,2003）：
1. 已知受訪者曾涉入一些特殊的經驗。
2. 在訪談之前，訪談情境將被事先分析。
3. 訪談根據準則來進行，而這些準則指定的主題，與研究假設有所關聯。
4. 研究者關注受訪者和研究興趣相關的經驗。
即使訪談者與受訪者之間的互動方式已經結構化，而且研究的主題都已經 說明清楚，受訪者還是被給予相當程度的自由來表達，故本研究對深度訪談法的 執行方式如下說明：
(一) 訪談對象
本研究的研究對象為具有不動產證券化相關研究及經驗的產、官、學三方 面之專家學者，並以未經過本研究 AHP 問卷訪問的專家學者為主，避免產生結 構性問卷產生的思考限制，再者，本研究因時間及空間的限制，無法訪問到北 部相關專家學者，僅以南部具有專業經驗及研究的專家學者為訪談對象。
(二) 訪談方式
本研究先以電話聯絡受訪者並經過初步研究背景的講解後，確定受訪者願 意接受訪問後且確認親自訪談時間及地點後，將深度訪談題綱以電子郵件或是 傳真的方式提前寄給受訪者，讓受訪者先瞭解深度訪談內容，最後，進行面對 面的深度訪談。
深度訪談進行的方式是以受訪者就問卷依序抒發自身專業領域對於主題 的感想與看法，訪談進行中以錄音及記事方式記錄訪問內容，訪談時間約 1~2 小時。
(三) 訪談題綱
本研究透過理論及制度現況的回顧後，經過 AHP 問卷計算出影響開發型不 動產證券化制度決策因素的重要性排序，然而本研究對不動產證券化發展歷程 中產生的疑慮，皆須借助於專家學者的看法來發現，故深度訪談題綱如下說明：
1. 請問您認為都市更新投資信託未如預期順利發展，是否應放寬都市更新 之限制或以其他方式達成？
2. 就您的專業領域角度來看，請問您認為當前不動產證券化是否有其市 場？另開放開發型不動產證券化是否有其市場？您（或貴公司）是否會 以此來籌資開發？都市更新投資信託目前沒有案例，通過開發型不動產 證券化是否有其效果？
3. 就您的專業領域角度來看，請問您對當前不動產證券化「監督機制」的 看法為何？是否直接引用至開發型不動產證券化制度即可？或者應該 更嚴格，為什麼？
4. 不動產市場商品有限，對於政府的基礎建設引入開發型不動產證券化的 概念，例如：大陸、東南亞發展出的基礎建設基金，您的看法如何？。
5. 請問您認為開發型不動產證券化由政府與市場分工如何劃分的看法為
5. 請問您認為開發型不動產證券化由政府與市場分工如何劃分的看法為