第二章 理論基礎與文獻回顧
第四節 小結
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第四節 小結
本章回顧影響不動產估價之因素、土地開發分析法相關討論及風險與蒙地 卡羅模擬分析。在回顧影響價格形成因素相關文獻中，可知土地開發分析法中 各項參數求取時，有可能基地規模差異、建商商譽、產品規劃差異 …等其他 因素影響，且估價人員本身在估價過程中亦可能產生偏誤，間接說明土地開發 分析法各項投入參數若為一定值時，難以衡量土地開發分析價格之合理性，其 各項投入參數應呈現一區間範圍較為合理。在土地開發分析法相關文獻中比較 了台美日三地土地開發分析法可知我國公式未在公式中考慮折現問題，現行公 式中未考量到開發時程的時間價值對地價之影響，土地開發公式似乎仍有所不 足。而不同開發方式之利潤率如何計算、資本利息是否應仿效日本分段計算…
等仍有討論空間。最後的風險與蒙地卡羅模擬分析則定義了風險與不確定性。
經由文獻的整理與歸納，足以說明土地開發分析法各項投入參數因無法確 認各項投入參數是否真實正確，故呈現一個區間範圍應較能考量到不同的可能 與差異性；而目前土地開發分析法較少將開發的不確定性於公式中展現，在公 式的計算過程中過於簡化。本研究擬以建築開發業者運用土地開發分析法各項 參數建立影響土價格較大的參數的機率分配。在進行蒙地卡羅模擬法時，首先 確認模擬變數的範圍，並決定各變數之最適機率分配。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 土地開發分析法運用現況
土地開發分析法雖為業界所常用，但各家業者對於同一筆土地評估時，在 各項參數之採用仍有差異，諸如預期未來價格、同樣產品、規模下之營造成本 單價、土地融資與建築融資利率、廣告費用…等，各項投入參數可能皆有一定 程度差異。本章主要釐清土地開發分析法各項參數之內涵與土地開發分析法在 理論與實務運用可能遭遇之問題並做為後續模型建立之基礎。
本章分為四節，第一節主要討論土地開發分析法在理論與實務之差異為何；
第二節以五家建設公司運用土地開發分析法進行比較，在假定未來總銷售金額 相同時，各家建商評估之地價產生差異的原因；第三節是以國有土地標售案例 分析主要參數之敏感性，用以做為後續建利模型之參考；第四節做一小結說明 目前實務運用土地開發分析法之現況。
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算可依不動產估價師全國聯合會公告之第四號公報所規範之費用率 評估各項費用；建設公司多是依照自身經驗推估間接成本，除廣告銷 售費差異較小外，建設公司通常不計管理費用(人事行政費)。因建築 開發業者從事開發行為時極有可能同時進行多筆開發案，又開發規模 較大時人事行政成本相對總銷售金額比例較低，故難以同一而論。換 言之，建築開發業者難以針對單一個案分配管理費用，而不動產估價 師依照第四號公報所規範之比例計算管理費時往往有高估之可能。
四、 資本利息綜合利率：
不動產估價師利用自有資金、土地融資、建築融資比例加權計算 綜合利率，且多是依照五大銀行放款利率做為主要參考依據，建設公 司往往僅考慮土地融資與建築融資利息，且建設公司與放款銀行業務 往來已久，在放款成數與利率上或許有相較市場帄均水準來的優渥，
這亦是在估價上與建設公司土地價格評估上之差異所在。
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第二節 不同業者間運用土地開發分析法之差異
建設公司在評估地價會因彼此在評估過程中條件不同而產生差異，本節說 明建設公司土地開發流程，再以實例說明各家建設公司在相同條件下，受到不 同評估條件差異影響下，估算之地價之差異為何。
一、 土地開發流程
(一) 尋找土地階段：
建設公司土地來源有下列管道：(1)土地仲人介紹；(2)地主主動 提供；(3)同業介紹；(4)公私有土地公開標售土地；(5)BOT、聯合開 發；(6)土地開發人員自行開發。土地開發人員以上述管道取得土地基 本資料，如：基地位置、基地面積、地段號、使用分區、土地開價或 底價、開發條件…等，再進一步像地正機關與都市計劃機關申請相關 資料以進行調查。
(二) 資料調查階段：
資料調查分為幾方面進行(1)基地現況調查、(2)基地產權調查、
(3)相關法令查詢。以下就各項調查進一步說明：
1. 基地現況調查：
準備地籍圖、都市計劃套繪圖、基地位置圖…等，前往基地勘 查，確認基地現況，基地上是否有地上物、是否有占用情形、基地 地形、地勢、基地形狀、與相鄰土地之關係、臨路條件如何、基地 周遭生活環境與生活機能狀況、是否有臨避設施或公園綠地、是否 需要割保留地…等，舉凡可能影響未來產品定位與價格之可能，皆 頇調查分析。
2. 基地產權調查：
請領基地相關地籍資料，以確認基地產權關係、基地登記面積、
公告現值與公告地價(詴算稅負)、是否有其他他項權利設定。
(1)地籍圖謄本：調查土地所在地點、地段地號、基地形狀、座向…
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等。
(2)土地登記簿謄本：調查土地面積、權屬、他項權利、公告現值、
公告地價…等。
3. 相關法令查詢：
查詢都市計畫分區圖、土地使用管制規則、都市計劃說明書、
建築技術規則…等，確認基地開發時是否有是用其他管制規則或是 開發時程獎勵。
(三) 市場調查階段：
市場調查主要是針對基地周遭市場供需狀況、產品類型、成交 價格、銷售情形…等進行深入了解，並做為產品定位、規劃與財務 分析之參考。
(四) 產品定位階段：
依據市場調查之結果進行產品定位，產品定位之考量主要有(1) 主力市場、(2)基地配置、(3)產品類型、(4)坪數配比、(5)房型格 局、(6)建材設備等級。
(五) 產品規劃階段：
根據市場調查與產品定位之結果進行產品規劃，初步規畫以基 地配置與產品帄面配置，用以確認產品規劃是否符合相關法規，並 檢覈容積利用是否可達到最大。
(六) 財務分析階段：
利用建築規畫所計算出的建築量體、市場調查出的市場行情與 公司營建成本之單價的做為財務計算之基礎，為針對不同產品類型 與建材等級..等進行調整後，始進行財務分析。
(七) 協商簽約階段：
待財務分析符合公司要求毛利率後，始進入協商購地條件與簽 約階段，簽約內容包含標的物之內容、成交價格、付款方式、產權
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過戶、點交方式、稅費負擔、違約條款、…等約定項目。
二、 建商實例比較
以下將部分條件假設相同，比較不同建商在同一建案規模下，產生土地價 格差異的原因為何。其假設條件為：假定總銷 10 億，毛利率 20%，年利率 3.5%，
營建成本 3.5 億，計息月數 30 個月皆相同的情況下，根據各家建設公司土地 開發人員計算土地價格之方式，其土地價格分別如下表所示：
表 3-3 國內五家建商土地開發分析比較表
上市建商 A 上市建商 B 北區建商 C 中區建商 D 南區建商 D 總銷 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 要求毛利 20% 20% 20% 20% 20%
廣告費用 5.5% 5.0% 6.0% 6.0% 5.0%
管理費用 0.0% 1.0% 0.0% 3.5% 0.0%
直接成本 35,000 33,600 33,600 33,600 33,600 間接成本 0(計入直接成本) 1,848 1,680 2,016 2,352 建融利息 0 775 772 672 1,008 佣金比率 1% 1% 1% 1% 1%
規費稅金比率 4% 0 1400 0 0
土融\建融成數 100%/0% 70%/50% 50%/50% 50%/50% 50%/70%
土地融資利息 8.75% 6.21% 4.46% 3.90% 9.00%
土地價格 37,656 41,110 39,953 37,545 41,373 資料來源：本研究整理
由上表可知，雖然五間建設公司運用相同的土地開發分析公式，然而土地 價格卻仍有所不同，以下就產生不同原因逐一說明：
(一) 廣告費用：
目前市場上代銷費用若以包銷方式，其費用率約 5.0%~6.0%左右，
端視建設公司與代銷公司間協商之結果而有所不同，其中牽涉到建
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設公司議價能力與建案總銷售規模大小不同而有所差異。又若是採 取包櫃或是純企劃方式銷售，其廣告費用又有所不同。
(二) 管理費用：
按不動產估價技術規則，管理費用屬間接費用，在不動產估價師 全國聯合會所發布第四號公報規範，管理費約是 1.5%~3%，若有成 立管委會提高到 4%~5%。然而，一般建商未必會特別將管理費用特 別獨立出來，推論原因可能有幾點：
（1） 管理費難以單獨計算：
一般建設公司可能同時進行多筆開發，其人事行政成本相對 較低，若僅有一筆開發案，其人事行政成本相對較高，如何在開 發前有效分別不同開發案之人事行政成本實屬不易。且公司規模 大小亦會影響成本，這也造成不同規模公司難以合理評估管理費 用為何。
（2） 管理費比重較低：
相對於大規模開發案總銷售金額而言，管理費實際所占比重 相對較低，忽略不計對整體收益產生影響不大，故在運用土地開 發分析法估算土地價格時將其忽略。
(三) 直接成本：
造成直接成本差異最主要的原因主要有兩個，一是營造成本單價 差異，一是計算成本坪數差異，以下分別說明原因：
（1） 營造成本單價：
不同建設公司縱使規劃相同規模的產品、使用建材等級相仿，但 因發包成本不同、施工規範不同，其營造成本亦會有所不同，容易 產生差異的原因在於工期長短、建材來源(國產、進口、大陸)…等。
（2） 成本坪數差異：
成本坪數該如何計算目前各家建商做法不同，多數採取建築執照
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核發坪數做為計算基礎，然而建築執照並未計入陽台面積與雨遮面 積，雖然陽台、雨遮面積比重不大，卻有約 4%左右的差距。
(四) 間接成本：
由上表顯示除上市建商 A 將間接成本計入直接成本外，其他四家 建商依直接成本 5%~7%不等比例計算。產生差異主因亦是各家建商 成本不同，但 5%~7%的費用比率皆是由建商之經驗所獲得。
(五) 規費稅金比率：
規費稅金因占總銷售金額比重較少，建商多採忽略不計，少數建商 則是採取個案評估或依過去經驗參考。
(六) 土地融資利息：
一般建商土地融資成數最多七成，端視各家建商信用與往來銀行之
一般建商土地融資成數最多七成，端視各家建商信用與往來銀行之