建築物的長期使用

2.2.1 建築物的長期使用

建築物由三大要素構成，我們可以用人體來比喻：相當於骨骼的「構造 體」、相當於皮與肉的「牆」、「版」等的建築構件，以及相當於內臟器官、

血管、神經的「機械設備」、「配線」、「配管」。而以上各要素的劣化速度並 不相同。一般來說，機械設備的壽命為最短，大約是 5~20 年；其次是建築 構件，大約是 10~30 年；最長則是構造體，大約是 40 年以上。

由於建築物的組成是將條件大不相同的構件、設備等混合在一起，為了 謀求建築物的長期使用，首先必須從建築物的現狀開始掌握。對構造體進行 必要的補強，以及構造體之外的構件、機械設備則是進行劣化診斷，劣化明 顯之處須及早進行修繕或更新。這些均是規劃長期使用的先期步驟。

建築物從出生到死亡的時間，稱之為生命週期(life cycle)。一般談到建 築物的生命週期，可分成五個階段：選址（含評估規劃）、設計、施工、使 用維護、報廢拆除。然而各階段的時程：規劃階段至少 3 年；設計階段需 1~2 年；施工階段則視規模大小不等，至少 4 年；而使用階段則可能長達 40~50 年，占整體生命週期近 90%[1]。

建築物生命週期各階段所需要的費用，石塚義高[2]指出，建築物的各階 段費用：(1)竣工前：企劃設計費占 0.7%、建設費占 16.3%；(2)竣工後：能 源費用（水、光、熱等）占 30.8%、保全費（清掃、保全）占 32.1%、修繕/

改善費占 15.7%、廢棄物處理費占 10.5%、其他占 3.9%。如此可知，建築物 在竣工後的使用維護階段，其所花的費用約是建設費的 5 倍，以上足見建築 物的使用維護，值得我們更用心地規劃。

2.2.2 長期修繕計畫的重要性

第二章 文獻回顧

建立建築物長期修繕計畫，可以協助我們瞭解並掌握：(1)建築物本體及 基本設施設備明細與現狀、(2)建築物本體及設施設備維護規畫、(3)建築物 老劣化的現狀以推估修繕金額、(4)有效果且有計劃性的籌措修繕費用、(5) 未來修繕費的變動趨勢及長期資金需求、(6)瞭解建築物的價值。歸納來說，

長期修繕計畫是一種預防性的修繕更新計畫、是一種週期性的維護保養機 制、是一種有計劃的資金籌措，以達到確保建築物本體及其附屬設施設備運 作機能正常，以及有效延長建築物及其附屬設施設備使用年限並維持運作效 能的目的。在消極面，長期修繕計畫可協助延長建築物的使用壽命；而在積 極面，則可以維持我們的生活品質，提升建築物價值。

2.2.3 長期修繕計畫的目的

為確保建築物能繼續提供舒適的服務、資產價值能繼續維持，適時適當 地進行修繕（回復到新建時的服務水準）是必要的。若有需要，甚可將建築 物及設備性能更進一步提升而進行修繕改善。為達到此目的，建立長期修繕 計畫，並以其為藍本而設定修繕儲備金，是不可少的兩大動作。

好的長期修繕計畫有三大重點：

一、預測未來的修繕工程及改修內容、進行修繕的大概時期，以及估計費用 的概算等，予以明確化。

二、以長期修繕計畫為藍本所實施的修繕/改修工程，其修繕儲備金的計算 依據，需要明確。

三、長期計畫中的修繕/改修工程，應儘早協調決定，以期能順利執行。

2.2.4 訂立中長期修繕計畫進行管理的優點

日本國土交通省國土技術政策總合研究所[3]認為，訂立中長期修繕計畫 進行管理有以下優點：

一、透過群組管理予以整體集中計算，可以掌握整個群組的修繕需求，並且 發現是否有修繕需求集中於特定時間範圍以內的等的問題。在此狀況 下，可以針對每一個部位、設備等所選擇的修繕方案作考量，依照產能

去檢討排程。

二、對於選擇「危機管理型」方案的部位、設備等，其修繕、更新的期限、

費用都會顯示在計畫裡，而這可以促進修繕與更新的實施變得更加確 實。

三、可以掌握已經超過預測可用壽限的部位、設備等有哪些，並且可以針對 該種對象採取更加嚴密的檢查等等的相關因應措施。

四、對於選擇「對症下藥型」方案的部位、設備等，可以透過針對劣化徵兆 的管理來發揮延後修繕、更新期限的效果。

五、日常保養可以發揮對於延後修繕、更新期限的效果，其結果則會對適切 的保養有所貢獻。

六、修繕、更新履歷的管理會更確實。

七、透過反饋修繕、更新的實際成果，可以提升生命週期成本計算的精密度。

2.2.5 建築物的維護保養

建築物維護保養的作法，大致上可區分為(1)保養、檢查，與(2)改修、

修繕等二大分類。其中的「保養、檢查」包含定期檢查、定期清潔等，「改 修、修繕」則包括小型修繕、事故修繕，及計畫性的改修/修繕。說明請見 下圖。

第二章 文獻回顧

定期檢查 建築物或各種設備等 的檢查、維護、保養

事故修繕 因突發事件等所進行的 修繕

小型修繕 屬日常小型修理、零件 更換等的小型修繕 定期清潔 給排水、冷暖氣空調

設備等的定期清潔

有計畫的 改修 修繕

每隔一定年數所進行的 計畫性修繕

有計畫性且大規模的 改修/修繕

保養 檢查

改修 修繕

建築物的維護保養

圖 2-1 建築物的維護保養

（資料來源：積算資料ポケット版マンション修繕編 2015/2016 特集，及本研究改繪）

由圖 2-1 可以瞭解，建築物的所有改修/修繕，可分為小型修繕、事故修 繕、有計畫的改修/修繕，其差別在於規模，與發生的頻率。本研究所討論 的長期修繕計畫，是每隔一定期間、規模較大的、有計畫性的行為，是屬於

「有計畫的改修/修繕」，與其他分類不同：小型修繕是最常發生在日常生活 中的修繕行為，舉凡更換零件、小型修理等等，規模很小且輕微，發生頻率 亦高，較不具「事先計劃」的價值；至於事故修繕，因屬於意料之外的突發 事件造成建築物損害，而採取的修繕行為，是非預期的事件，所以此二者不 列入長期修繕計畫中。