製作長期修繕計畫

2.3.1 長期修繕計畫的製作方法

日本財團法人建設物價調查會[4]提出製作長期修繕計畫的注意事項：

一、計畫期間的設定

為避免屆時發生修繕儲備金不足的情況，必須把會發生大筆費用 的修繕年度放入長期修繕計畫之規畫內。

以新建建築為例，預測 30 年左右的電梯及給排水設備有更換必 要，則長期修繕計畫須規劃 30 年以上。而既有建築物的外牆拉皮或頂 樓防水等、此類大規模修繕工程約以 12 年為週期，所以規劃 2 次的大 規模修繕、即 25 年以上較為適合。

二、長期修繕計畫的架構

日本國土交通省所提供之長期修繕計畫標準樣式，是以中高層且 單棟型的公寓為規劃對象，可參考利用。為因應實際案件需要，可再 增加項目。

長期修繕計畫的架構，包括：(1)建築物、設備的概要；(2)調查/

診斷的概要；(3)製作長期修繕計畫的考量；(4)長期修繕計畫的內容：

設定計畫期程、設定修繕工程的項目、設定修繕週期、計算修繕工程 費用、擬定收支計畫；(5)設定修繕儲備金的額度。

三、設定修繕工程的項目

在此補充，若對象為既有建築物，則依據長期修繕計畫，併同保 存的設計書圖、修繕等履歷，以及現狀調查、診斷的結果，加以設定。

2.3.2 建立長期修繕計畫的前提條件

第二章 文獻回顧

建築物隨著時間流逝會產生劣化現象，造成性能/機能下降。為維 持/回復到新建時的水準，進行修繕工程是基本的作法。另一方面，為 因應生活與社會環境的變化，將建築物及其設備性能提升，而有必要 執行改修工程。

二、在計畫期間內，適當實施法定檢查與日常修補

為使建築物及其設備保持在良好的狀態，適當實施法定檢查與日 常修補，並將其記載成紀錄後，紀錄的整理保管工作是很重要的。

除一定規模以上的建築物，法規上會要求進行檢查（法定檢查）

之外，像是電梯等的日常檢查也勿省略。

三、以事前的調查/診斷結果為基礎，判斷計畫修繕工程實施的必要性及其 內容

以長期修繕計畫所預測的修繕工程及改修工程，其內容及實施時 期皆為大概推定的基準、費用也是概算而已。所以，在計畫修繕的工 程實施之時，先進行調查建築物與設備的現況與修繕履歷，並予以診 斷，以此結果再判斷修繕工程的內容與實施的時期。

2.3.3 日本的長期修繕計畫指南

日本為指導建立建築物長期修繕計畫，國土交通省在平成 20 年（2008 年）發布兩項與推動建築物長期修繕有關的書件，一是「長期修繕計画作成 ガイドライン」（長期修繕計畫製作指南），另一則是「長期修繕計画標準様 式 」 。 此 二 項 均 可 於 國 土 交 通 省 的 網 站 上 查 到 (http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.ht ml)。

此指南是以公寓建築物為標的，對於長期修繕計畫的製作或重新估計，

以及修繕儲備金額度的設定，提供其基本的考量要點與計畫書的製作方法，

以協助建構長期修繕計畫的適當內容，並以此為藍本適當地設定修繕儲備 金，以達到公寓修繕工作能適時且適當地順利執行。

2.3.4 長期修繕計畫的研訂程序

柳瀨正敏[5]認為長期修繕計畫的研訂程序，有 7 項步驟，其中第 1 步驟 及第 2 步驟，視新建建築物或既有建築物而有所不同；至於第 3 至第 7 步驟，

則新舊建築物並無差異。

第 1 步驟：掌握客戶的需求

聽取並掌握客戶的需求，據此研訂修繕的程度。若為新建建築的 情況，可聽取建案負責人員的意見；若為既有建築物，聽取意見的對 象包括建築物的經營人、使用人、管理人等該建築物之關係人。

第 2 步驟：建築物資料的蒐集

以新建建築物來說，應蒐集的資料為截至完工前的各項含有數據 的資料。例如：

‧設計書圖：掌握建築物各部位、構材的位置、體積、面積、長度等 數據。

‧數量計算書：掌握各樓層之部位、構材數量。

‧報價單：掌握部位、構材的材料費、工程費。

‧現場調查：難以取得上述資料時，採現場調查補足。

以既有建築物而言，資料蒐集可分三部分：

‧竣工時的資料蒐集：包括設計書圖、報價單、施工照片（主要是完 工後將被隱蔽的部分）。

‧竣工後的資料蒐集：修繕與更新之處的工程圖及費用。

‧現場調查：掌握建築物利用之實際情況、補足因年久遺失的上述資 料。

第 3 步驟：研訂方法的決定

‧確認目的：推動長期修繕計畫的目的、掌握長期修繕計畫的時期與

第二章 文獻回顧

第 4 步驟：執行計算

‧做成資料：由第 2 步驟所取得之資料中，選出必要的資料

‧執行計算 第 5 步驟：

‧過程中向客戶報告：提出計算的結果

‧調整結果：確認客戶的需求，以及因應調整或變更；確認計算結果 是否妥適；如有必要，變更輸入的設定條件，分散修繕

（或更新）的費用，或調整其分配 第 6 步驟：結果報告

‧彙集計算結果

‧提出完成之報告書：不只是計算結果，亦需附上計算之依據、前提 條件，以及輸入的資料。

第 7 步驟：後續工作

‧定期／不定期診斷：報告書的基礎是建立在一定的假設條件之下。

建築物的所在環境與使用方式若與預測不同，

應予追蹤調查。

‧計算結果的更新（將劣化等情況回饋至報告書中）

2.3.5 長期修繕計畫之輸入資訊

柳瀨正敏[5]提出長期修繕計畫有 8 個必要的輸入資訊，分別是分析起始 的時間點、分析的期間、建築物構成的要素、數量、修繕週期、更新週期、

修繕單價、更新單價。實務上，也有不將修繕週期與更新週期予以區分而只 計算修繕，或將修繕工程種類細分（譬如細分為損壞修理、零件更換等）形 成多種修繕週期設定的情況。

表 2-2 長期修繕計畫之輸入資訊

第二章 文獻回顧

2.3.6 長期修繕計畫的精度與重新審視

由於長期修繕計畫是一種事前推測的工程內容與費用概算，所以未來要 實施的內容、時間點、費用等並非已經確定不變，而是每隔一段時間需要再 次重新審視。例如，當修繕工程要實施時的工程技術，與當時事前所規劃的 工程技術，已更為先進而有改變；修繕工程的施作與基地所在位置等因素密 切相關，而原規劃的實施週期，僅是推測的概略基準而已；修繕費用與儲備 金等，受到工程實施當時的物價、利率、稅率等不確定性的影響而有大幅的 變化，此亦應納入長期修繕計畫的定期檢討之列。

由於長期修繕計畫包含了下列的不確定事項，日本財團法人建設物價調 查會[4]建議每五年進行調查/診斷，並據以重新審視長期修繕計畫：

一、建築物及設備劣化的狀況。

二、社會環境及生活形態的轉變。

三、新材料、新工法等問世，以及因此而變動的修繕週期與單價。

四、修繕儲備金的投資利潤、貸款利息、物價、稅率等的變動。

至於進行調查/診斷，包括建築物的設計書圖、修繕履歷等資料，以及 現場調查，必要時對其所有權人訪談或問卷調查，以確實掌握建築物/設備 的劣化情形，以及所有權人的需求。