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為調節房屋供需以平抑房價之其他可行作法，在短期上應實施選擇性信用管制，
中長期則宜進行漸進式稅制改革。政府為落實居住正義推出打房政策，包括延續房市 緊縮、豪宅貸款限縮、奢侈稅、壽險公司買不動產八大限制，對高房價產生抑制作用。
房價因低利環境不易鬆動，但實價登錄將使其更透明。
在抗通膨與穩定經濟的雙重考量下，央行持續採「適度寬鬆」策略，利率維持不 變。至於房市方面，這幾年央行實施「針對性」的措施頗多，從 99 年中旬針對性審 慎措施，也就是管控雙北市房貸成數、利率，至民國 101 年實施的高總價產品（豪宅）
稅制，皆顯示央行一直高度關注房市及房價泡沫的疑慮。
近年資金寬鬆，大台北都會區近乎引領全台房價上揚，一般薪資階級愈來愈買不 起房子，故政府有責任讓房價回歸合理水平，及保障庶民居住權益。對這一系列的「打 房」措施成效，根據報導，央行彭總裁引用自家數據指出，無論整體不動產放款占總 放款比重，管制區房貸成數比例、利率，乃至投資客比重，在一系列管制措施實施後，
都有下修。因此，至少從擔保品價格風險角度，央行算是抑制住可能的房價泡沫化問 題。
第二節 建議
台灣的營建業和房地產業向來具有傳統產業火車頭之稱，會連帶牽動鋼材、矽 砂、水泥、玻陶等建材產業的需求，而房屋銷售延長的需求則會帶動裝潢、傢俱、家 電業等消費性需求的增加。21由於人口成長快速，房地產資源有限，而國人「有土斯 有財的觀念」，因此房地產價格成為易漲難跌的消費財與投資財，房地產市場景氣成 為經濟榮景的指標。房價在某種程度上也屬總體經濟的一環，高低起伏是自由市場供 需常態，而供需失衡因素更是都會區房價飆漲主因。
21 參見台灣商會聯合資訊網網站，http://www.tcoc.org.tw。
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國內房地產市場自政府實施土地增值稅減半、及低利購屋政策下，促成建商大量 推案，吸引消費者與投資者進入房地產市場，台北市房價一路飆漲，顯見台灣房地產 市場已有失衡現象。
由央行採取多種策略抑制房價上升觀察，其中貨幣政策最能影響房價。而民國 99 年 6 月函頒實施的選擇性信用管制，在金融同業配合央行打房政策下，確已顯現 成效。目前央行針對特定地區採行之「選擇性信用管制」，已發揮抑制房價的效果，
有效打擊投資客的炒房意願。
本文以央行對房價波動可能引發的金融不穩定，在實施「選擇性信用管制」抑制 高房價帶來的社會問題探究，並以全公股銀行、泛公股銀行、非公股銀行三類銀行，
就購屋貸款與修繕貸款使用 Difference in Difference 的方法進行估計，由於全公股銀 行的購屋貸款餘額由金融監管單位道德勸說管控，檢驗結果全公股銀行在緊縮政策宣 布後（99 年 6 月）在此兩類的放款，都有顯著異於其他類銀行的變化。
這個結果是否代表全公股銀行相較於非公股銀行與泛公股銀行更願意遵守紀 律，在央行要求配合政策時，如調高房貸利率、降調貸款成數，審核過程趨嚴，迫使 房貸戶轉向非公股銀行與泛公股銀行。由於金融市場的游資過多，房貸、土建融貸款 亦為非公股銀行與泛公股銀行重要獲利來源，非公股銀行與泛公股銀行有誘因規避政 策緊縮對其利潤的影響，配合顧客需求，只要授信戶資信良好，押品座落區為佳，非 公股銀行與泛公股銀行大多都願意提供較大彈性的額度，滿足顧客的需求，需要更進 一步的追蹤。
政府政策的推動與實施確實會影響房地產市場行情的變化，選擇性信用管制是指 管理特定銀行信用或資金流向與流量的工具。央 行 於 民 國 78 年 實 施「 228 選 擇 性 信 用 管 制 」， 強制金融機構限定土地貸款成數與期限，房 地 產 市 場 隨 即 進 入 沈 寂 ， 直 到 85 年 才 完 全 廢 止 「 228 選 擇 性 信 用 管 制 」 。
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由 於「 選 擇 性 信 用 管 制 」將 直 接 影 響 房 地 產 投 資 者 的 資 金 來 源 ， 故 能 有 助 於 消 弭 投 機 炒 作 的 風 氣。不 動 產 信 用 管 制 就 是 央 行 依 一 般 銀 行 客 戶 購 買 新 住 宅 或 商 業 用 房 屋 貸 款 ， 規 定 貸 款 最 高 限 額 。
央行對房地產針對性審慎措施，自民國 99 年 3 月已促請銀行對投資客調降最高 貸款成數、調高利率及取消寬限期，並辦理專案檢查；99 年 6 月頒布實施地區性的 選擇性信用管制。但 房 價 的 持 續 飆 漲 ， 都 會 地 區 房 價 偏 高 列 為 十 大 民 怨 之 首 。 政 府 為 紓 解 民 怨 ， 祭 出 的 多 項 措 施 遏 止 房 價 飆 漲 ， 包 括 停 止 台 北 市 國 有 土 地 標 售 ； 課 徵 特 種 銷 售 稅 （ 即 坊 間 所 稱 的 豪 宅 稅 ) ； 貫 徹 居 住 正 義 ， 興 建 一定數量的社會住宅、合宜住宅，以滿足中低收入的家庭需要；透過資訊 透明的實價登錄；調高非自用住宅房屋稅之健全稅制改革等 的 政 策 循 序 漸 進 ， 以 期達成抑制房價、健全房市的的預期目標。22
為防範未然，「 選 擇 性 信 用 管 制 」對於抑制房價的預期目標， 在 政府所提出 的有效對策中，匡正房市的失衡現象；，除期避免房市泡沫化外，亦將促使房地市場 健全發展。因此在都會區房價回歸正軌前，央行與金管會應持續落實政策運作，並加 強監理制度。
22 參見「健全不動產交易市場，地政系研討會找對策」，2012 年 10 月 21 日，國立政治大學網 站：http://www.nccu.edu.tw/zh_tw/news/%E5%81%A5%E5%85%A8%E4%B8%8D%E5%8B%95%
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中央銀行理監事聯繫會議紀錄
1. 中央銀行季刊第 32 卷第 1 期 （99 年 3 月），99 年 3 月 25 日中央銀行理監事聯 席會議決議。
2. 中央銀行季刊第 32 卷第 2 期（99 年 6 月），99 年 6 月 24 日中央銀行理監事聯 席會議決議。
3. 中央銀行季刊第 32 卷第 3 期（99 年 9 月），99 年 9 月 30 日中央銀行理監事聯 席會議決議。
4. 中央銀行季刊第 32 卷第 4 期（99 年 12 月），99 年 12 月 30 日中央銀行理監事 聯席會議決議。
5. 中央銀行季刊第 34 卷第 2 期（101 年 6 月），101 年 6 月 21 日中央銀行理監事聯 席會議決議。
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附錄一
中央銀行季刊第 32 卷第 1 期（99 年 3 月）
99 年 3 月 25 日中央銀行理監事聯席會議決議
促請銀行針對投資戶調降最高貸款成數、調高利率及取消寬限期，並辦理金融專 案檢查。
中央銀行季刊第 32 卷第 2 期（99 年 6 月）
99 年 6 月 24 日中央銀行理監事聯席會議決議
附表：中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定
附表：中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定