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政府採行的寬鬆貨幣與財政政策，將導致游資湧入房地市場，引發金融危機。
第四節 抑制房地產景氣配套措施-以韓國、台灣、中國為例 一、實施資本管制以阻退熱錢。
由於亞洲地區經濟復甦步調較預期快，吸引國際熱錢湧入，之前各國政府採取的 寬鬆貨幣與財政政策，已導致市場游資暴增並流入股、房兩市；亞洲各國因此普遍面 臨貨幣升值與資產價格膨脹問題，迫使部份國家央行為防範資產泡沫化的潛在危機，
紛紛祭出資本管制或穩定匯價措施，我國政府仿效他國也實施資本管制以阻退熱錢。
二、以行政措施介入房地產市場
為防止房價飆升可能形成的資產泡沫風險，亞洲經濟體陸續以行政措施介入房地 產市場，例如香港將 2,000 萬港幣以上的豪宅抵押貸款成數降至六成；南韓將首爾市 放款成數降至五成；新加坡房貸成數由九成降至八成，且購屋一年內轉售者須繳納印 花稅 3%。
中國對房市實施的一連串調控措施，不僅積極清查建商囤地炒房行為，實施房屋 交易稅，並由資金面取消個人首購優惠貸款利率，提高二套房貸利率與頭期款比例，
同時新增信貸額度限制，促使金融機構緊縮房貸授信，以遏制房地產投機行為，加強 監督房地產信貸風險。在土地調控、稅費調整、信貸金融、市場監管等政策多管齊下，
目前中國房地產成交量已明顯萎縮，北京、上海、深圳等城市房價亦出現鬆動，預期 未來其熱點區域房市將步入量縮價跌的調整期。
台灣央行了解所謂熱錢並不專指炒匯資金，炒股、炒房的短期資金都可視為熱 錢，這些從海外、大陸，甚至是國內存款帳戶快速轉往房市交易的資金，拉高了房價，
央行為維持物價穩定祭出針對性審慎措施控管措施政策。除了要求銀行提供一般房貸 戶和投資客的貸款成數、利率、負債所得比、寬限期和投資客定義等授信條件，更和 金管會聯手，對房貸和土地建築融資放款量前十五大銀行，展開近一個月房貸專案金
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檢。檢查項目除包括房貸、土建融和空地貸款，央行更主動提供可疑的炒房者和建商 名單，要銀行提供授信資料。15
韓國於 2008 年下半年至 2009 年初金融海嘯後，該期間利率維持低檔，為因應特 定地區（首爾）房地產價格非理性上漲，為抑制過高房價，韓國監理機關（Financial Supervisory Service, FSS）於 2009 年 7、9 月分別實施限縮貸款成數（LTV：Loan to Value，即貸款占房屋價值之比率）及負債所得比（DTI：Debt to Income，即每年支 付房貸加利息不得超過借款人年所得之 60%）等兩項管制措施因應，針對首爾都會地 區貸款成數由 60%降為 50%，房價出現價量下跌情況。該等工具之運用直接限縮銀 行提供房貸業務授信量，管控銀行貸款成速度及降低借款人財務槓桿運用，而非以調 高利率手段為之，尚符合 IMF 等國際組織之建議，認為以傳統利率工具處理金融風 險過度的房地產問題，係屬大而無當；應以針對性的總體審慎措施來協助貨幣政策，
處理房價泡沫化風險，以達金融穩定。16觀察後金融危機時代，各國積極採行防範房 價泡沫，最為普遍運用管制工具為貸款成數控管。
三、韓國房貸管制措施與台灣比較
（一）房貸管制對象：韓國管制對象較我國廣
1、韓國：借款人購買房屋申辦之貸款成數，須受到貸款成數及負債所得比之限 制，首爾地區 LTV 及 DTI 均為 5 成。
2、台灣：
（1）特定地區購屋貸款規範借款人於申辦貸款時其名下已有一戶房貸者，貸款成 數最高為 6 成。
15 參見黃起菱（2010），「房市泡沫化了嗎」，臺灣銀行家，2010，6 月號，23-25。
16 參見方晴（2012），「韓國對首爾房市採行房貸管制措施及影響」，公務出國報告。
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（2）購置高價住宅貸款規範借款人申辦貸款，其所購房屋符合高價住宅之認定 條件者，貸款成數最高為 6 成。
（二）借款人負債所得比規定 1、韓國有，台灣無。
2、台灣金融機構之授信實務對於認定借款人財務能力，原則上除提供所得證明 外，其他相關流動資產等，可列入其他財務能力之證明。
（表 7） 台灣與韓國貸款成數管制規定主要內容差異表
項目 韓國首爾地區 台灣
特定地區購屋貸款 購置高價住宅貸款
借款人 所有購屋者 名下有一戶房貸 無
購屋金額 未規範 未規範 台北市及新北市 8 千
萬；其他地區 5 千萬
LTV 管制前 60% 可達 8 成 可達 8 成
管制後 50% 60% 60%
DTI 管制前 60%
無 無
管制後 50%
四、兩岸房地產政策之比較分析
大陸的房地產市場，在 1992 到 1996 年經歷第一次興盛期；經過 1996 年的宏 觀調控之後，從 1997 年起又穩步發展。近年來，隨著建構和諧社會發展目標的提出，
中國城鎮住房制度改革亦開始從公房產權私有化階段，轉為全面建立住房保障體制的 新階段。2003 年下半年起，大陸再度開始實施宏觀調控措施，以抑制經濟過熱的局 勢，現階段所實施的緊縮政策，則以房地產緊縮政策為調控的主要目標。17
台灣政府在景氣高峰時期，實行多項抑制房價高漲政策，但效果並未如預期；在
17 參見張金鶚、朱芳妮，《中國房地產研究》大陸與台灣房地產市場之經驗與借鏡－ 政府介入 VS.
市場機制。
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市場景氣蕭條時，則提出多項振興方案，雖發揮景氣回溫的帶頭作用，但部份措施長 期實施的結果，亦未如預期成效。台灣正在進行住宅資訊系統的整合，提供公正與客 觀的住宅供需資訊以健全住宅市場的發展。
（一）中國的調控措施
1、中國房市明碼標價起跑、物價管理部門對房屋銷售進行監管和控制
2011 年 3 月中國發改委頒布 「商品房銷售明碼標價規定」，要求商品房銷售明 碼標價，並不得隨意漲價，中國房市明碼標價起跑。5 月 1 日大陸 「商品房價銷售 明碼標價規定」生效，大陸房市也正式進 入「明碼標價」 時代。新規要求，商品房 銷售實行一套一標價，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用，這項新 政策有利於樓市調控的落實。
2、投資大陸房地產的風險管理
這二年來，大陸由於宏觀調控房地產的政策不斷推出，從土地的供應調控、土地 取得方式的調控，銀行項目貸款的調控及銀行按購房者首期款的調控，以及稅收政策
逐漸加強力度的調控，對於房地產市場確實產生不少影響。
（1）銀行對個人住房的信貸政策不斷趨緊，尤其對多套住房投資者的信貸控制更 加嚴格，投資客運用信貸槓桿進行商品房買賣的投資難度越來越大。
（2）嚴控新增土地，盤活存量用地，打擊持盤惜售等。例如上海規定三萬平方米 以下樓盤須一次預售，以加速市場供給，使開發商的囤機房源的機會變小。
（3）交易轉讓環節限制政策逐步加強，例如稅收政策對持有者和交易成本增加，
對第二套房購買對象限制及限外令等。
3、打房政策實施
經濟強勁復甦帶動房價與物價攀高，房價不斷上漲惹民怨，兩岸不約而同推出政 策要壓抑房價，希望解決人民住的痛苦。大陸打房，其目標只是希望經濟穩定（房價
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漲幅不要超過經濟成長），和拉近一、二線城市與其他城市間房價的差距（縮小城市 差距）。
中國國務院於 2011 年 1 月推出新「國八條」限購等政策、試點徵收房屋稅等打 房政策，銀行對建商、地產商的融資開始緊縮，希望對各地產生效果，抑制房價上揚，
甚至讓房價下滑。
擴大限購的範圍、明確化各地興建「保障性住房」（提供中低收入戶而有價格上 限的房屋）的責任，及拉大自住房和購買第二間房子的貸款比例差距，提高投機性買 房的風險和成本，對房價炒作具有非常致命的殺傷力。
中國兩大打房部會住建部與銀監會將嚴查二套房貸，各銀行在二套房貸審核上已 執行「認房又認貸」的緊縮政策。許多購房者無法再鑽漏洞，獲得首套房貸優惠批准。
目前中國 2 套房貸認定標準，規定住房貸款中居民家庭住房套數，應以購房家庭
（包括借款人、配偶及未成年子女）名下實際擁有的住房數量進行認定。其中，貸款 購買第 2 套住房的家庭，貸款頭期款比例不低於 50%，貸款利率不低於基準利率的 1.1 倍。
（二）台灣針對房地產管制措施宣示實施政策分析
近年因全球化導致貧富落差擴大，讓各國政府必需重視社會正義問題。而全球金 融風暴後產生房市泡沫化的影響、歐債危機延伸的危機，讓各國政府針對市場的投資 行為、房價負擔問題與金融體系風險進行調控管理。台灣房市長期存有超額供給的隱 憂，勢將減損房價推升力道，隨著各項景氣指標陸續獲得改善，附加股市轉趨活絡、
資金回流及低利政策等利多發酵，後金融海嘯時期，國內房地產市場出現明顯復甦，
整體房價觸底後持續走高；全台五大都會區房價全面上漲。
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1、 政府政策宣示與房地產關聯分析 （1）實現居住和土地正義
長期以來，居高不下的房價，成為民怨之首，年輕人無力買房、中產階級換不起 更好房子。為打擊投機炒作，扭轉房地產炒作造成的貧富差距擴大現象，推動土地正 義四大措施，包括修改土地徵收條例，土地徵收將以市價補償；不動產交易實價登錄，
建立公開透明制度；加徵空地稅，防範養地、囤地；以及推動住宅法立法等。政府為 落實「土地正義」修法包括：土地徵收條例、不動產經紀業管理條例、平均地權條例、
建立公開透明制度；加徵空地稅，防範養地、囤地；以及推動住宅法立法等。政府為 落實「土地正義」修法包括：土地徵收條例、不動產經紀業管理條例、平均地權條例、