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立法院三讀通過「振興經濟消費券發放特別條例」，對全民發放消費券，發放總 金額為 857 億元，藉以刺激民間消費，為經濟成長率貢獻 0.6 個百分點。央行自民國 98 年 9 月 25 日起，連續降息 8 碼半，政府透過寬鬆的貨幣政策促使銀行放寬銀根，
以活絡市場資金刺激經濟發展。央行降息政策、優惠政策房貸以及房貸由 20 年期延 長到 30 年期等措施可減輕房貸戶負擔。民眾又可利用內政部依「因應景氣振興經濟 方案」辦理之「增撥新台幣二千億元優惠購屋專案貸款」、「住宅補貼低利房貸」及
「青年安心成家方案」等政府提供之低利優惠房貸專案，以提高民眾購屋意願及降低 支出，致房市在這一波金融海嘯中逐步回溫。
第三節 近年房地產市場概況
房地產業係屬內需產業，為國家「火車頭產業」，房地產景氣時，可帶動建材、
水泥、鋼鐵、裝潢、運輸、金融、仲介、土地登記代理等周邊事業的發展；房地產市 場是人口、政策、經濟、金融、產業、文化等綜合發展的結果。房地產業活動具有領 先總體經濟景氣的特性，成為總體經濟景氣的領先指標。金融海嘯後全球經濟及金融 的區域消長，台灣在經濟復甦及資金行情兩大動能下，房地產的使用及投資需求雙雙 成長，北部的房價創新高，突顯財富分配的不均並引起政府政策的介入管制。
依據過去國內外所發生的重大金融風暴，如 1990 年日本的資產泡沫危機及台灣 的股市萬點泡沫危機、1997 年亞洲金融風暴、2000 年美國的網路泡沫危機及 2008 年的次級房貸危機，都與房地產業景氣波動有關。每次的房地產價格劇烈波動時，均 會造成個體家計財富與金融持有擔保品或資產品質的價值的變動，影響國家經濟的發 展。當 房 價 漲 到 讓 下 一 世 代 年 輕 族 群 努 力 工 作 一 輩 子 也 買 不 起 房 子 時 ， 就 衝 擊 到基 本 的住宅人 權，此 民怨 讓 各國政 府 莫不引以 為戒，打房自然不餘 遺 力 ，
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茲以日本、中國、台灣與美國的房地產市場的起伏與影響陳述如下：10 一、日本的房地產市場
1945 年二次大戰後日本經濟重新站起， 1950 年中葉邁入高度經濟成長期，成為 世界第二經濟大國。雖歷經石油危機，但經濟持續成長、失業率較低，被稱為「經濟 奇蹟」。
1980 年代初，日本逐步解除金融管制，同時致力於資本移動的自由化。1985 年 9 月 22 日美、德、法、英四國與日本簽訂「廣場協議」，迫使日圓大幅升值，重創 日本所依賴的出口業。日本央行為協助出口產業，開始實施低利寬鬆貨幣政策。藉由 銀行競相大肆放款，帶動房地產與股票等資產價格的飆漲。又因熱錢的大量湧入，使 得日本資產泡沫於 1980 年迅速膨脹，至 1990 年初期達到高峰，1 月創下日經股價指 數 38,503.3 點歷史新高。隨著日本泡沫經濟的破滅，帶來低迷經濟與信貸停滯，陷入 所謂的「失落的十年」，成為最早陷入房地產泡沫化危機的國家。
日本政府於 1987 年實施限制銀行對不動產放款及土地買賣的監控措施，股市及 房市在 1989 年底達到最高峰。1989 年 5 月起，短短 18 個月內日本央行連續五次升 息，利率從 2.5%升到 1990 年的 6%，使得銀行產生大量的壞帳。為此，日本政府續 以一連串降息措施的貨幣寬鬆政策，提供市場充裕的流動性；擴張性的財政政策，大 量舉債投入公共建設，透過內需拉抬經濟。之後亞洲金融風暴，日本出口再受到衝擊。
持續的降息、股市及房地產等總體大環境景氣不振，尤其日本原透過大量海外投資以 維持收益的壽險公司，在亞洲金融風暴中發生巨額的投資損失，1997 年至 2001 年共 有八家保險公司宣布破產，日本經濟再度走向蕭條。長期低利率政策成為日本泡沫經
10 參見李榮謙、高超洋、黃麗雯、楊淑雯（2010），「日本失落十年的經驗與啟示」，中央銀行 季刊，32：2，47-63。
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濟的主因，日本資產泡沫破滅所造成的傷害，其後續因應經濟衰敗的政策作為，實為 許多國家的借鏡。換言之，在泡沫形成的過程中即應適時回應，最好採具針對性的審 慎政策（prudential policy），或者以稅賦手段，及早處理泡沫問題。
二、中國大陸房地產市場11
自 1994 年中國大陸實施稅制改革，調整中央及地方政府稅收統籌分配，地方政 府為籌措財源，除鼓勵民間開發房地產，藉此增加稅收外，本身亦積極投入房地產開 發，參與方式係以接近現值之價格收購農民之土地，再以高價出售地產予開發業者或 自行出資設立之融資平台（註：大陸地方政府因受限於預算法規定，無法發行公債及 直接向銀行融資，於是提供土地、資金等方式設立公司稱之為地方融資平台，負責地 方政府的投資及籌資業務）。地方政府賣地加上土地稅收成為地方主要財政收入的來 源，由於土地出讓金在地方財政收入比重不斷攀升，推升了中國大陸房地市場的活絡。
2009 年大陸為因應全球金融危機衝突，推出大規模經濟振興方案及持續性寬鬆 貨幣政策，導致過剩流動性湧入房市。源自各商業銀行大額新增的信貸與政府的投資 資金，讓國有企業、地方政府成立的融資平台閒置資金暴增，為達獲利致使大量資金 積極投注於房地市場。國有企業競相購地的行為不斷刷新土地價格，推高房價上漲。
房地產價格保持上漲趨勢，中小企業及個人所得增加，房地產產業投資者競相投入大 量資金，造成了中國大陸房地市場非理性的繁榮。
據統計資料顯示：2009 年房價過度飆高造成中國大陸 85%的家庭買不起住房，
各主要城市房價所得比最低為成都的 8.3 倍。遠高於一般公認的 3-6 倍合理的範圍。
其中上海、北京、深圳房價所得比為 12.8 倍、20.7 倍 及 23 倍，更遠超台北市 2009
11 參見許易民（2011），「中國大陸房價泡沫破滅時機與影響」，永豐金融季刊，第 55 期，
113-139；陳品秀（2012），「台灣房地產價格、利率及土地增值稅關聯性研究」，銘傳大學碩 士國際企業學系在職專班碩士論文。
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上半年房價所得比的 8.89 倍，房價大幅飆升引發資產價格泡沫化的疑慮。為此，中 共自該年底起陸續施行相關的調控措施以抑制房價與房地產的投機風氣，大陸社科院 表示 2010 年大陸空屋數達 6,540 萬戶，足夠容納大陸三分之ㄧ的城市人口；按每間 房屋三口計算，這些空屋足以供應中國兩億人口居住。空屋率過高意味住房用於居住 的比例過低，用於投資或投機的比例則過高，造成社會資源的浪費。2011 年下半年，
因歐美債務嚴重致全球景氣降溫而使大陸經濟明顯放緩，加上房地產投資佔 GDP 比 重高達 10%以上，在一系列抑制房價過熱措施推出後，易憲容（2011）認為，房地產 泡沫已經嚴重威脅中國大陸經濟穩健發展，房市利益衝突是未來十年中國最大的風 險。由於中國房地產是一個政策市場，房價的飆升亦是政府政策推高的結果。因此，
未來中國房地產市場的價格走勢，完全取決於政府的房地產政策；惟為避免房價嚴重 泡沫化，中國勢將推出冷卻房市措施。
我國政府自 1991 年開放廠商赴大陸投資以來，中國大陸是台灣最大出口區及對 外投資最重要的地區。鑒於兩岸經貿關係密切，一旦中國大陸房地產泡沫破滅，導致 對台灣進口需求減少，以目前台灣對大陸貿易的依存度，勢將波及我國的經濟，因此 大陸房市現況及未來可能的發展，值得我們密切關注。
三、台灣的房地產市場
台灣房地產歷經三次景氣高峰，分別為民國 62 至 63（1973 至 1974）年間，第 一次石油危機；68 至 69（1979 至 1980）年間，第二次石油危機；這 2 個期間，社會 大眾基於購屋保值心態，搶購不動產造成房價飆漲。民國 75 至 78（1986 至 1989）
年間，由於資金過剩、經濟快速成長及國民所得攀升，房地產價格一路飆升，78 年 2 月央行實施選擇性信用管制才使景氣逐漸走軟。許多人無力負擔高房價，暴發了「無 殼蝸牛運動」。台灣房地產受容積率管制的重大管理政策衝擊，造成房地產市場長期 供需失衡；亞洲金融風暴後續效應波及，致整體處於低迷局面。
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為維持總體經濟的穩定成長，在利率方面，1976 年建立貨幣市場並放寬對利率 的控制；至 1989 年完全撤銷利率管制等規定，前後共經過 14 年。
自 1988 年起政府積極採取多項抑制住宅供給及刺激需求管理措施，以振興房地 產景氣。1990 至 2000 年長達十年的盤整築底，2000 年至今更持續辦理優惠購屋專案 貸款，2002 年實施土地增值稅減半政策，使國內房地產市場交易熱絡。2003 年 SARS 後至 2008 年金融海嘯前，台北市房屋漲幅高達 69.48%。2003 至 2011 年間，受到兩 岸三通經濟發展、簽訂 ECFA 法案等利多消息影響，台商資金回流與降低遺產稅的資 金回流，使房市又掀熱潮，觀察 2010 年台北市平均預售房屋價創歷史新高，與過去 相較，已有顯著的房地產泡沫跡象存在，顯見台灣房地產景氣之飆漲已有市場失衡之 現象。12
金融風暴後，國際印鈔救市資金大量湧入台灣所致，此階段投入房地產者，均得 到收益之外加增值的雙重獲利。13
四、美國的房地產市場
1979 年至 1981 年間，世界第二次石油危機導致美國能源價格大幅上升，消費物 價指數隨之高攀，出現嚴重的通貨膨脹。1985 年廣場協議簽訂後，五國聯合干預外 匯市場，各國開始抛售美元，繼而形成市場投資者的抛售狂潮，導致美元持續大幅度 貶值。爲治理嚴重的通貨膨脹，聯準會因此調高官方利率來抑制通膨。高利率吸引了
1979 年至 1981 年間，世界第二次石油危機導致美國能源價格大幅上升，消費物 價指數隨之高攀，出現嚴重的通貨膨脹。1985 年廣場協議簽訂後，五國聯合干預外 匯市場，各國開始抛售美元，繼而形成市場投資者的抛售狂潮，導致美元持續大幅度 貶值。爲治理嚴重的通貨膨脹，聯準會因此調高官方利率來抑制通膨。高利率吸引了