房貸緊縮管制下公、民營銀行間是否存在授信差異-Difference in Difference方法的應用 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學. 社會科學學院. 行政管理碩士學程第十一屆碩士論文. 房貸緊縮管制下公、民營銀行間是否存在授信差異 –. 治方法的應用 Difference in 政Difference 立. 大. ‧ 國. 學. Differences of credit rationing between public and. ‧. private banks with housing policy tightening –. y. Nat. n. al. er. io. sit. application of Difference in Difference method. i n U. v. Ch engchi 指導教授周德宇博士研究生. 周敏秀撰. 中華民國一百零二年一月.

(2) 目錄. 目錄 ...................................................................................................................................... I 表目錄 ............................................................................................................................... III 圖目錄 ............................................................................................................................... IV 摘要 .................................................................................................................................... V Abstract ............................................................................................................................. VII 第壹章緒論 ....................................................................................................................... 1. 政治大研究方法與架構立 ................................................................................................. 7. 第一節研究動機與目的 ................................................................................................... 1 第二節. ‧ 國. 學. 第貳章國內相關文獻與理論 ......................................................................................... 10 第一節房價波動影響所及台灣政府的因應對策 ......................................................... 10. ‧. 第二節金融風暴、危機對全球的影響 ......................................................................... 23 近年房地產市場概況 ....................................................................................... 25. sit. y. Nat. 第三節. io. er. 第四節抑制房地產景氣配套措施-以韓國、台灣、中國為例 .................................... 32. al. 第叁章實證模型設定 ..................................................................................................... 42. n. v i n Ch ............................................................................................................. 45 engchi U. 第肆章實證分析. 第一節金融機構購屋及修繕貸款餘額趨勢分析 ......................................................... 45 第二節. 估計模型 ........................................................................................................... 49. 第三節. 估計結果 ........................................................................................................... 51. 第伍章結論與建議 ......................................................................................................... 60 第一節結論 ..................................................................................................................... 60 第二節建議 ..................................................................................................................... 61 參考文獻 ........................................................................................................................... 64 I.

(3) 附錄一 ............................................................................................................................... 68 附錄二 ............................................................................................................................... 72. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(4) 表目錄. （表 1）房地產景氣之潛在因素 .................................................................................... 4 （表 2）各國採行房貸管制措施之工具表 .................................................................... 6 （表 3）政府部會房市管制政策比較表 ...................................................................... 18 （表 3）政府部會房市管制政策比較表（續） .......................................................... 19 （表 4）兩次不動產選擇性信用管制比較 .................................................................. 21 （表 5 ）民國 76-78 年與 92-101 年房地產市況比較 ............................................... 22. 政治大. （表 6）各國政府主要貨幣政策 .................................................................................. 24. 立. （表 7）台灣與韓國貸款成數管制規定主要內容差異表 .......................................... 34. ‧ 國. 學. （表 8）星港台房地產交易稅之比較 ............................................................................ 38 （表 9 ）各國房屋資訊公開做法 .................................................................................. 39. ‧. （表 11）中央銀行對房地產針對性審慎措施 ............................................................ 41. Nat. sit. y. （表 12） Dinfference in Difference 模型之估計值 ......................................................... 44. n. al. er. io. （表 13-1）全公股銀、泛公股銀、財政部持股比率 ................................................... 45. i n U. v. （表 13-2）全公股銀、泛公股銀財政部持股比率 ....................................................... 45. Ch. engchi. （表 14 ）金融業購屋、修繕貸款餘額表（單位:百萬元） ....................................... 47 （表 15）購屋貸款 .......................................................................................................... 52 （表 16）修繕貸款 .......................................................................................................... 56. III.

(5) 圖目錄. （圖 1）研究流程與架構圖 ............................................................................................ 9 （圖 2）房地產選擇性信用管制的大台北地區 ............................................................ 20 （圖 3）五大銀行新承做房貸 ........................................................................................ 41 （圖 4）Dinfference in Difference 之模型 ...................................................................... 43 （圖 5）三類銀行購屋貸餘額趨勢圖 ............................................................................ 48 （圖 6）三類銀行修繕貸款餘額圖 ................................................................................ 49. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(6) 摘要. 金融海嘯發生後，全球經濟在衍生性商品包裝下應聲受挫，反映過去主要國家中央銀行過度強調物價穩定，放任金融創新，對房貸疏於管制；因此當房價崩跌時，銀行的資產品質急遽惡化，銀行業因而嚴重受創，導致金融體系無法正常運作，衝擊實體經濟；失業率攀高，民眾付不出房貸、房屋被法拍，最後陷入金融與經濟不穩定相互影響的惡性循環。. 政治大社會文化因素，如人口成長率；（三）住宅條件，如交通的便捷性；（四）政治因素立. 影響房地產的因素眾多，可歸納為：（一）經濟因素，如所得、利率等；（二）. ‧ 國. 學. 政局是否穩定，將影響社會大眾購置不動產的意願；（五）房屋本身特質，如坪數、建材、樓層等；及（六）政府政策因素，如貨幣政策、都市計畫管制，選擇性信用管. ‧. 制等。. y. Nat. io. sit. 由於經濟快速成長與國民所得激增，國內游資充裕物價高漲，帶動台灣房地於民. n. al. er. 國 62 至 63 年、68 至 69 年、76 至 78 年三次景氣循環達到高峰。也因此，民國 78. Ch. i n U. v. 年 2 月 28 日，央行宣布實施選擇性信用管制，強制金融機構限定土地貸款成數、期. engchi. 限，首開房地產市場受金融管制之先例。. 時至 98 年第 2 季金融風暴後，由於各國寬鬆貨幣政策陸續發酵，我國遺贈稅率調降至 10%，及簽署金融監理合作備忘錄（MOU）、海峽兩岸經濟架構協議（ECFA）等兩岸經貿利多，吸引外資回流，陸資來台投資意願，再加上股市大漲創造的財富效果，推動資金行情加溫，帶動房市價量俱增。. V.

(7) 民國 99 年，全球景氣持續復甦，我國出口及廠商大幅擴張，及全球需求增溫，推升原油等國際原物料行情，房價持續飆漲。央行遂於民國 99 年 6 月 24 日除調升重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，並訂定「中央對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，自 6 月 25 日實施，適用地區為新增放款過度集中在台北市及新北市 10 個縣轄市。. 本研究針對本次特定地區信用管制措施，財政部一連串「打炒房」政策效果逐漸彰顯之際，擬藉由央行、金管會銀行局統計報表，分析銀行授信策略如放款科目、對. 政治大 Difference 方法的應用，探討房貸緊縮下公、民營銀行授信差異，提出適切論證以提立. 象別及其他授信結構的差異、專家學者論述所集結論證研究，進行 Difference in. ‧. ‧ 國. 學. 供政府政策執行參考。. Nat. n. al. er. io. sit. y. 關鍵字：選擇性信用管制、授信差異、Difference in Differenc 方法的應用. Ch. engchi. VI. i n U. v.

(8) Abstract. The financial tsunami caused by US subprime mortgage crisis devastated the global economy and revealed the overemphasis of major central banks on price stability, overrated financial innovation, and the willful regulation of the mortgage. Hence, the quality of banks’ assets deteriorated rapidly and resulted in the breakdown of the financial system, leaving a long-lasting impact on the real economy. With unemployment rising, house owners lost their ability to sustain the over-priced mortgage. The end results are way. 政治大. too many foreclosed houses initiated a vicious cycle of financial and economic instability.. 立. ‧ 國. 學. Real estate markets are often affected by many factors which we summarize as follows: (1) Economic factors, such as income, interest rates, etc; (2) Social and cultural. ‧. factors, such as population growth rate; (3) Housing conditions, such as the convenience of. sit. y. Nat. transportation; (4) The political factors, whether the political situation is stable would. io. er. affect the willingness of communities in purchasing real property; (5) The characteristics. al. of the properties, such as floor numbers, building materials and so on; and (6) The policies. n. v i n of government, such as monetaryCpolicy, planning control, discretional credit control, h e nurban gchi U and etc.. The thesis aims to study Taiwan’s real estate market with the above mentioned factors, in particular with focus on the effects of credit controls. The central bank declared the first credit control policy on February 28th, 1989 to regulate financial institutions in the forms of capped land loans and strict due dates. Until the second quarter of financial crisis in 2009 and owing to the quantity easing of many countries worldwide, Taiwan’s central VII.

(9) bank again resorted to the tightening credit control policy tools in setting "central to financial institutions to handle specific areas housing loan business requirement" effective from June 25, 2010. Areas included Taipei City, New Taipei City, and other 10 cities in Taiwan were deemed as the housing bubble zones.. This study uses data from the Statistical Reports of the central bank and FSC Banking Bureau to analyze the banks’ counter-credit-policy responses, such as lending subjects, objects, and other differences in credit structure. Difference-in-Difference approach is used. 政治大 banks and private banks. Policy recommendation is provided in Chapter V in reminding 立. to explore the differences of credit rationing between state-owned (or state-controlled). ‧. ‧ 國. control measure.. 學. the regulators to pay special attention to the non-universal effect of a universal credit. sit. y. Nat. al. n. Difference. er. io. Keywords: Discretionary Credit Control, Real Estate Markets, Difference in. Ch. engchi. VIII. i n U. v.

(10) 第壹章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機自民國 69 年迄 97 年全球金融危機爆發前，中央銀行貨幣政策的重心置於物價穩定。民國 97 年美國次級房貸引爆的全球金融危機，至近期愛爾蘭、西班牙接連出現的危機，反映過去主要國家中央銀行過度強調物價穩定，放任金融創新，對房貸疏於管制，致銀行業對房地產市場曝險過高。因此，當房價崩跌時，銀行的資產品質急遽惡化，銀行業因而嚴重受創，導致金融體系無法正常運作，甚至衝擊實體經濟。失業. 政治大. 率攀高、民眾付不出房貸、房屋被法拍，最後陷入金融與經濟不穩定相互影響的惡性循環。. 立. 1. ‧ 國. 學. 中央銀行的貨幣政策工具，依其對全體經濟層面影響，可分為以下兩種：一般性的信用管制及選擇性的信用管制。「一般性的信用管制」（general credit control）是. ‧. 指中央銀行的貨幣政策目的，是就整體社會信用數量加以管制，包括重貼現率政策、. Nat. sit. y. 存款準備率政策及公開市場操作。而「選擇性的信用管制」（selective credit control），. n. al. er. io. 是指中央銀行貨幣政策的目的，係對金融機構某些業務採取限制措施，包括不動產信. i n U. v. 用管制、消費者信用管制、直接信用管制與貸放比率的限制等。. Ch. engchi. 我國「中央銀行法」第 28 條明定，「本行於必要時，得就銀行辦理擔保放款之質物或抵押物，選擇若干種類，規定其最高貸放率。」第 29 條則規定「本行於必要時，得就銀行辦理興建房屋及購置耐久消費品貸款之付款條件及信用期限，予以規定，並管理之。」不動產信用管制是指央行針對房地產建築產業的融資進行數量與放. 1. 參見中央銀行（2012），有關央行肩負「物價穩定」與「金融穩定」的法定職責，Q&A，中央銀行網站， http://www.cbc.gov.tw。 1.

(11) 款條件管制，即藉由調整最高額度與最長期限的付款條件做為控制信用的方法，控制資金的流向與流量，以抑制投機性的資金需求，進而穩定金融，達成特定的經濟目標。鑒於金融不穩定可能演變成金融危機，並對實質經濟造成傷害，因此貨幣政策應關注金融穩定，否則金融危機可能一再重演。我國中央銀行多年來不僅致力於物價穩定，同時也未忽略金融穩定的重要性，尤其對房價波動可能引發的金融不穩定，更保持高度警戒。為遏止持續的房價飆漲引發民怨，政府祭出多項措施包括停止國有土地標售、興建平價住宅、課徵豪宅稅等，其中選擇性信用管制將直接影響房地產投資者的資金來源，以期能助於消弭投機炒作風氣。. 政治大. 回顧相關歷史，民國 78 年 2 月 28 日由於國內股市、房市價格飆漲，引發資產泡. 立. 沫化危機，央行首次對房地產市場祭出「二二八選擇性信用管制」，強制金融機構限. ‧ 國. 學. 定土地貸款成數與期限，重挫房地產投機炒作氣燄。由於政策目的已達，中央銀行遂於 85 年廢止「二二八選擇性信用管制」。. ‧. 為防制投機炒作房市，央行於民國 99 年 6 月 24 日宣布第二次選擇性信用管制，. Nat. sit. y. 針對第二屋貸款，管制範圍台北市全區及新北市十個縣轄市，管制放款上限為七成，. n. al. er. io. 並取消寬限期及不得另以修繕等其他名目增加放貸金額，自民國 99 年 6 月 25 日實. i n U. v. 施。為穩定房市，預期房貸管制措施確實達到遏阻投資客及下修房價目標，阻却泡沫. Ch. engchi. 性價格隱憂，央行除專案檢查房價外，也鎖定銀行放款用途是否用於購屋；嚴格執行事後覆審，並持續第二波、第三波房貸管制上膛，擴大管制範圍。當金融市場游資充斥，房貸市場自然競爭激烈，為防範因高價位及投資型購屋炒作，導致房價泡沫化，衍生銀行授信風險。坊間針對此項議題多以貨幣、銀行信用、貨幣政策、房貸利息補貼、總體經濟、政府政策等探索台灣房地產市場。惟是否能防堵炒房抑制高房價，符合社會福利政策、居住正義尚乏論述。本文以央行對房價波動可能引發的金融不穩定，歷年採行實施「選擇性信用管制」. 2.

(12) 期能有效發揮抑制高房價社會問題探究，區分全公股銀行（台灣銀行、台灣土地銀行）、泛公股銀行（合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、台灣中小企業銀行、兆豐國際商業銀行）、非公股銀行（台北富邦銀行等 34 家）三類銀行，資料期間自民國 95 年 1 月至 101 年 5 月，就購屋貸款與修繕貸款使用「差異中差異」（Difference in Difference, DID）的方法進行估計，主要檢驗的重點是全公股銀行在緊縮政策宣布後（民國 99 年 6 月）是否在與房屋交易市場高度相關此兩類型的放款，都有顯著異於其他類銀行的變化。值得注意的是，緊縮政策所影響的不應只有公股銀行，而應該是所有類別的銀. 政治大. 行，所以我們並不期待政策的影響僅發生在公股銀行；但由於金融管理機構對於不同. 立. 類的銀行有約束力的差異，估計驗證結果，非公股與全公股銀行的貸款餘額差距，由. ‧ 國. 學. 於全公股的購屋貸款餘額由金融監管單位道德勸說管控，這個結果是否代表全公股銀行相較於非公股銀行與泛公股銀行更願意遵守紀律，需要更進一步的研究。. ‧. 二、研究目的. Nat. sit. y. 房地產為景氣火車頭，房地市場的活絡與景氣的變動有很大關聯性，景氣佳房市. n. al. er. io. 活絡。影響房價變動的因素依照張金鶚與賴碧瑩（1989）的「房地產指標景氣之研究」，. i n U. v. 可分為經濟、社會、政治、政策及房地產本身五方面探討（見表 1）。. Ch. engchi. 3.

(13) （表 1）房地產景氣之潛在因素經濟面：. 政治面：. 1. 物價變動. 1. 政治穩定與否. 2. 中長期貸款利率. 2. 其他. 3. 經濟景氣狀況. 政策面：. 4. 家庭所得變動. 1. 稅捐政策. 5. 貸款供給額變動率. 2. 土地政策. 6. 石油價格變動. 3. 金融政策. 立. 5. 都市及區域計畫. 9. 儲蓄率高低. 6. 其他. 10. 公教人員調薪制度. 1. 地價. Nat. 3. 建材價格. al. n 2. 人口成長率 3. 都市化程度 4. 風俗習慣. Ch. sit. io. 1. 家庭戶數變動. 2. 房屋建築人數. er. 社會面：. 房地產：. ‧. 11. 其他. 學. ‧ 國. 8. 投資工具多寡. 政 4.治住宅政策大. y. 7. 貸款額度高低. i n U. v. 4. 傳播媒體的房地產廣告量. e n g5. c制度作法的改變 hi 6. 其他. 5. 其他. 資料來源：張金鶚、賴碧瑩（1989）「房地產指標景氣之研究」. 4.

(14) 一般消費者對房地產最關切的是房價，由於房地產市場無公開透明的資訊，及缺乏公平正義的房價評估方法，買賣雙方長期在價格上的歧見，導致影響潛在購屋族群的購屋意願，因此影響房價變動的因素不容忽視。近十年全球利率走低，英美等部份國家房價暴漲，國際貨幣基金組織（International Monetary Fund, IMF）的實證研究結果顯示，低利率與房價飆漲無必然的關聯性，例如，澳洲、紐西蘭及英國的利率都比美國高，但房價漲幅卻比美國大。IMF 及國際清算銀行（Bank for International Settlements, BIS）並指出，導致近十年歐美房價飆漲的主因，係過度金融創新、房貸授信風險審理不實等所致。IMF 認為，以傳統利率工具. 治政大年以來，IMF 來處理金融風暴的房地產問題是大而無當（blunt）的作法。因此，2009 立建議，應以針對性的總體審慎措施來協助貨幣政策處理房價泡沫化風險，以達金融的 ‧ 國. 學. 穩定。. ‧. 觀察各國為因應地區性房價非理性的上漲，以防範房價泡沫，抑制投資性資金需求，最多數國家採行的管制措施工具為調降貸款成數的控管（見表 2）。如台灣、韓. y. Nat. n. al. er. io. 2. sit. 國、中國大陸、新加坡及香港針對房地產有關的貸款業務，皆採行選擇性信用管制。. Ch. i n U. v. 貸款成數的控管係授信風險管理的條件之一，由於國內特定地區房價高漲，銀行. engchi. 授信有過度集中現象，為穩定金融，央行自 98 年 10 月起，積極採行一系列針對性審慎措施（targeted prudential measures），道德勸說敦促本國銀行調整房貸政策。針對特定地區投資戶（非自用戶）房貸成數、利率及寬限期，加以適度調整，加強風險控管。但金融專案檢查結果，仍有部份金融機構未配合落實風險控管，在專案檢查過程. 2. 參見陳美君（2012），「祭出『限貸六成』緊箍咒-央行向豪宅投資客宣戰」，臺灣銀行家，2012， 7 月號，54-55。 5.

(15) 中，有部份銀行建議，希望央行明確訂定一致性的規範，於是，民國 99 年 6 月 24 日訂頒「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」以提供各金融機構遵循辦理。. （表 2）各國採行房貸管制措施之工具表. 台. 中國. 香新加韓. 印. 馬來. 泰以色澳加拿瑞. 灣. 大陸. 港. 國. 度. 西亞. 國. 調降不動產貸款成數. v. v. v. v. v. v. 加強不動產貸款監理. v. v v 治政v v v 大v. 主要調控措施. 立v. 擴建平價住宅強化市. v. 場管理. 加強不動產市場管理. v. v. v. v. v. v. v. v. v. v. ‧. 限制境外投資. v. v. 列洲大 v v. v. 學. ‧ 國. 加重不動產稅賦. 坡. v. v. Nat. sit. y. v. n. al. er. io. 資料來源：100 年 7 月 1 日中央銀行新聞參考資料，中央銀行網 http://www.cbc.gov.tw。. i n U. v. 本研究重點置於因房價波動引發金融的不穩定，而政府為抑制房價不當高漲，持. Ch. engchi. 續推動的抑制措施如：經建會的「健全房屋市場方案」、中央銀行的「打擊炒房政策」、財政部的「奢侈稅」、內政部的「實價登錄制度」、金管會的「不動產融資管制」等。國內房市交易雖受影響，但因房地產的特性、國人有土斯有財的觀念、法令規範、業者因應、人民的決策等因素，房價並無明顯下滑。由於央行持續加強金融機構控管不動產授信風險，目前特定地區房貸成數已降至 5.7 成，房貸利率平均升至 2%以上。特定地區購屋與土地抵押貸款，以及高價住宅貸款等採行針對性審慎措施已見成效。央行將持續關注不動產放款變化情形，對特定地. 6. 典 v.

(16) 區以外，風險漲幅較大地區之放款，亦督促銀行採取自律審慎措施，以加強不動產授信風險控管。第二節. 研究方法與架構. 一、研究方法為能同時達成研究的目的及完整涵蓋研究內容，本研究將以下列方法進行：（一）參考學者專家、公私立研究機構、學校已發表的論文及報告。（二）參考我國相關法規之規定。（三）參考各公、私立機構之之統計報告。. 政治大. （四）參考坊間出版機構之書籍、期刊。. 立. （五）參考相關網站、新聞報導與時事分析等資料整理分析。. ‧ 國. 學. 二、研究架構. 本研究相關架構係以下圖研究流程與架構圖說明，由研究主題界定研究的範圍及. ‧. 內容，並在理論上提供分析的基礎；其中以央行實施選擇性信用管制，持續金檢銀行. Nat. sit. y. 房貸業務，配合政府後續實施的豪宅稅、奢侈稅、實價登錄等政策，讓市場交易資訊. n. al. er. io. 公開化，期能有效發揮抑制高房價引發的房地價格泡沫化的社會問題，以確保台灣房. i n U. v. 市發展長久之計。並以全公股銀行、泛公股銀行、非公股銀行三類銀行，就購屋貸款. Ch. engchi. 與修繕貸款使用 Difference in Difference 的方法進行估計，檢驗全公股銀行在緊縮政策宣布後（民國 99 年 6 月）是否在此兩類的放款，有顯著異於其他類銀行的變化。在此研究架構（圖 1）雛形下，本研究將依下述章節的排序說明，歸納實證結果與分析，做出本研究結論供政府、購屋者及後進研究之建議。. 7.

(17) 第一章緒論：說明研究動機與目的、研究方法與架構內容，研究流程如圖。第二章國內相關文獻與理論：因應地區性房價非理性的上漲，多數國家採行選擇性信用管制以防範房價泡沫；回顧過去房地產與總體、個體經濟要素間關係文獻。第三章實證模型設定：本文以公股銀、泛公股銀、非公股銀三類銀行以 Difference in Difference 方法的應用，探討房貸緊縮管制下公、民銀行間是否存在授信差異。第四章實證分析：說明選擇性信用管制與其他政府各項政策的配合推動分析實證結果。. 政治大. 第五章結論與建議：歸納實證結果與分析，做出本研究結論供政府、購屋者及後進. 立. 研究之建議。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(18) （圖 1）研究流程與架構圖緒論. 1.研究動機與目的 2.研究方法與架構. 國內相關文獻與理論. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 實證模型設定. 實證分析. n. engchi 結論與建議. 9. er. io. Ch. sit. y. Nat. al. 1.實證資料來源 2.估計模型相關文獻探討 3.估計結果. i n U. v.

(19) 第貳章國內相關文獻與理論本文實證研究之文獻可分為四方面，首先提出房地產之定義，並闡述影響房地產價格的一般因素：如價格、所得水準、利率、成數、寬限期、物價因數、人口因素、供給成本因素等；並對房價變動對民間消費之影響，以台灣政府的因應措施提出說明。其次探討金融風暴、危機發生對全球的影響，而各國紛紛調整貨幣政策輔以其他政府政策以提振經濟結果，過度飆高的房價引發房地價格泡沫化的隱憂。第三方面說明近年房地產市場概況，並以日本、韓國、台灣、中國大陸及美國，針對房地市場過度飆漲的房價提出之因應策略。. 政治大. 最後，選擇運用管制措施背景相似的韓國、中國大陸與台灣，對抑制房地產景氣. 立. 配套措施比較差異提出研究供參考。. ‧ 國. 學. 第一節房價波動影響所及台灣政府的因應對策一、房地產定義. ‧. 房地產（不動產）即房屋及土地二種財產的合稱，依「不動產經紀管理條例」第. Nat. sit. y. 四條規定，稱不動產者，指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利。. al. n. （一）價格. er. io. 二、影響房地產價格的一般因素可分為：. Ch. engchi. i n U. v. 價格是房地產需求最主要的因素，而影響房地產價格的變動因素，除政治因素（如選舉效應、治安考量）及個人偏好因素等非經濟因素外，主要為總體經濟因素。若其他因素不變，則價格高時，需求量減緩；如果其他因素發生改變，譬如人們預期房地產的未來價格將比當期更高，則隨著房地產價格的上升，市場上所呈現出來的需求量，不但不會縮減，反而可能更為增加。房地產市場無論是投資需求的變動或消費需求的消長，都牽動整體經濟的發展。至於合理房價的研究，主要是探討民眾住宅負擔能力的一種方法，也常被當成判斷房市景氣是否過熱的一種標準。合理房價應由市場. 10.

(20) 供需決定，惟因房地產市場資訊不對稱現象特別顯著，房價走勢是否異常不易判讀。根據 Mishikin（2007），房屋價格在貨幣傳遞機制理論中有利率管道、信用管道、資產價格管道等，其中利率管道是凱因斯學派的基本機能，也是傳統理論最常被引用的管道。（二）所得水準大多數房地產的購買均需要藉助於金融機構的融資，所得水準的提升使融資申請者的償債能力提高，較易獲得銀行的核貸，購買計畫易於實現。就房價變動對所得分配之影響，民國 61 至 75 年為房價平穩期，76 至 83 年為房價飆漲期，84 至 91 年為. 政治大. 房價疲軟期。民國 76 至 78 年房價飆漲期間，我國房價所得倍數由 75 年 4.3 倍躍升. 立. 為 78 年的 12 倍，顯示房價飆漲過速，並衍生為當前住宅與金融問題之重要遠因。其. ‧ 國. 學. 後房價雖因央行採行選擇性信用管制等緊縮貨幣措施而回跌，民國 80 年房價所得倍數微降為 9.8 倍。惟因地價居高不下，加以市場炒作與住宅品質改善等因素，預售屋. ‧. 及新成屋平均每坪單價再度走高，民國 81 年至 86 年間平均每戶所得雖持續成長，平. Nat. sit. y. 均房價所得倍數仍達 9 倍。民國 87 年後因建商發生財務危機頻傳，房價逐漸走緩。. n. al. 所得倍數仍為 8 倍，每戶購屋壓力仍偏高。3. Ch. engchi. er. io. 民國 90 年以來，隨經濟景氣下滑，房價下跌幅度更為明顯。民國 91 年平均家庭房價. i n U. v. 民國 92 年開始出現復甦跡象，民國 96 年下半年又轉趨疲弱，景氣明顯降溫。民國 98 年第 2 季美國次貸風暴導致經濟動盪後，各國央行積極營造寬鬆的資金環境，民國 99 年全球景氣持續復甦。內政部營建署自民國 92 年 5 月起依據「住宅需求動向調查」案調查結果對外發布之房價所得比顯示逐年持續攀升，其中又以台北市最高，其次為新北市。. 3. 參見蔡曜如（2003），「我國房地產市場之發展、影響暨政府因應對策」，中央銀行季刊，25： 4，31-63。 11.

(21) （三）利率、成數、寬限期房地產的購買除自有資金外，端賴金融機構提供融資因應，而利率水準的變動將直接影響房地產購買者對還款利息的負擔。若貸款成數高則自籌房屋總價款的自備款少，相對房地產的購買容易，將增加房地產需求的效果。Bernanke 與 Gertler（1995）指出傳統的利率傳遞效果並無法圓滿說明貨幣政策對長期性資產的影響，他們以美國資料實證研究 GDP 及支出組成對緊縮性貨幣政策的反應，發現當利率上升時最終需求的住宅投資下降最快，再來是消費財的支出。（四）物價因素. 政治大. 所謂物價因素，係指一般消費者物價的變動。物價的變動影響貨幣的購買力及房. 立. 地產融資的機會成本。物價上漲，將使貨幣的購買力下降；為避免遭受購買力下降的. ‧ 國. 學. 損失，必將貨幣轉變成可保值工具，而房地產的購買是最好的保值途徑。（五）人口因素. ‧. 人口因素及其組成、結構的變動將影響整體房地產的需求。惟人口因素產生的需. Nat. sit. n. al. er. io. （六）供給成本因素. y. 求增加，速度上相對緩慢，短期內可視為固定因素。. i n U. v. 供給面的影響因素包含房地產本身的價格、與建造房屋有關的成本因素。成本因. Ch. engchi. 素的變化，將使房屋供給發生變化，從而使房屋的市場價格亦為之變化。若其他條件不變，則房價將與土地成本或其他建築費呈相同方向的變動。三、房價變動對民間消費之影響。在房地產市場中房價高低是一個相對比的觀念，房價所得比（Price and Income Ratio, PIR）指消費者購買一棟房子所需的年所得。房價所得比愈高，表示人民的購屋痛苦指數也愈高，房價所得比須與合理房價相互比較才具有意義。以最近幾年房價所得比觀察結果，台北市的變化最大，由 2009 年第一季的 8.9 到 2012 年第 4 季的. 12.

(22) 13.1。4就已開發工業先進國家而言，由於房地產價格變動將影響家計消費支出；房地產價格或房貸利率變動，將改變購屋貸款負擔，影響消費習慣，並可能產生負財富效果。目前台北、高雄兩市精華區豪宅價格差距拉大逾十倍以上，但家庭可支配所得比的差距趕不上房價的變化。5影響房地產價格除了利率、成數、寬限期外，銀行應利用壓力測試，針對房貸設定分組限額，例如地區、產品與價位，以防止房價泡沫破裂後房價暴跌，進而引發金融危機、衍生經濟衰退、失業增加與家庭財富縮減等危機。四、台灣房地產市場之景氣循環台灣的房地產市場歷經民國 62 至 63 年、68 至 69 年、76 至 78 年三次景氣循環. 政治大. 的高峰，62 年、69 年、79 年的高房價時期。為防止房價持續不斷高漲、減少民怨，. 立. 政府以提高存款準備率、貼現率、存款利率等各種經濟政策以茲因應外，自 77 年起. ‧ 國. 學. 即陸續採取多項抑制措施，包括凍結精華區國有土地釋出，暫停公有土地標售；民國 78 年 2 月更祭出選擇性信用管制、緊縮金融機構授信條件等，房市由盛而衰。. ‧. 民國 80 年因應全台實施容積率管制的重大管理政策衝擊，建商搶建大量推案，. Nat. sit. y. 惟因地價居高不下，市場炒作，造成房地產市場長期失衡。民國 86 年又受亞洲金融. n. al. er. io. 風暴後續效應波及，87 年因建商發生財務危機頻傳，房價逐漸走緩，房市開始進入. i n U. v. 將近十年的低迷期。民國 89 年底起央行連續 15 次調降貼放利率，低利的優惠房貸及. Ch. engchi. 土地增值稅減半徵收等政策，配合房價下修國內房地產景氣回溫，92 年開始出現復甦跡象。民國 96 年下半年又轉趨疲弱，景氣明顯降溫。民國 97 年下半年至 98 年，政府宣布調降遺產稅、並開放陸資來台，引發一波資金回流的「鮭魚返鄉潮」，房價不合理飆漲，導致貧富差距愈來愈懸殊。民國 98 年第 2 季美國次貸風暴導致經濟動. 4. 參見黃鵬言希（2012），「大中華房地產價格變動與總體經濟的關係」，美商 ERA 易而安不動. 產網站，http://www.erataiwan.co。 5. 參見鍾經樊（2012），「房貸設定分組限額-要更精緻」，臺灣銀行家，2012，10 月號，76-77。 13.

(23) 盪後，各國央行積極營造寬鬆的資金環境。台灣因調降遺贈稅吸引資金回流，再配合 ECFA 兩岸經貿利多的預期心理，以及捷運線通車、都市更新、新北市升格、重劃區等議題，使得後金融海嘯時期的房地產景氣逆轉而上，資金湧向不動產市場。6鑒於房屋市場為整體經濟重要的一環，對經濟成長具有高度直接貢獻，同時為金融體系之債權標的及全民之重要財富資產。因此，行政院經建會於民國 99 年 4 月 15 日提出「健全房屋市場方案」，檢討房屋和土地的稅賦合理化；以穩定社會經濟，並滿足中低所得及受薪階級之基本居住需求，提供平價住宅、興建合理價位住宅、以達成平抑房地價格的目的。7. 立. 政治大. 民國 99 年，全球景氣持續復甦，我國出口及廠商投資大幅擴張，及全球需求增. ‧ 國. 學. 溫，推升原油等國際原物料行情。由於投機者不合理的炒作致部分區域房價屢創新高，新增放款過度集中在台北市及新北市 10 個縣轄市（99 年 6 月 25 日央行訂頒實. ‧. 施中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定）。. Nat. sit. y. 民國 100 年，政府宣布實施奢侈稅，造成交易量萎縮。房地產價格飆漲，其中最. n. al. er. io. 大的問題是房地產泡沫破滅，引發長期經濟危機。民國 100 年 12 月 13 日三讀通過「不. i n U. v. 動產經紀業管理條例」「地政士法」、及「平均地權條例」（合稱實價登錄地政三法），. Ch. engchi. 要求不動產須採實價申報登錄，讓市場交易資訊公開化，期望達到健全房市目的。 Cecchetti（2009）探討了金融危機所產生的後果。金融危機對全球經濟帶來重大衝擊，世界經濟情勢的興衰是啟發經濟理論省思的契機。金融危機之後，總體經濟理論思維已改變，物價穩定不再是唯一考量；面對資產價格膨脹，有賴央行持續採取緊. 6. 參見「臺灣地區房地產現況」（2010），臺灣土地銀行調查研究處內部研究報告。. 7. 參見「健全房屋市場方案」（2010），行政院經濟建設委員會；行政院全球資訊網 http://www.ey.gov.tw。 14.

(24) 縮性政策。當房地產價格上漲，造成企業生產要素成本增加與物價上漲壓力，不利民生與均富政策時，應加重對財富課稅；透過財富重分配手段，疏導無屋者的不滿。8 五、景氣波動影響台灣房市暨政府的因應對策景氣波動劇烈影響房地產業的健全發展，而選擇性信用管制是中央銀行貨幣政策工具之一。大量資本湧入使一國經濟過熱，實質匯率高估，股票與不動產市場也可能產生投資泡沫的現象。面對國際資本流入，中央銀行可針對金融機構特定業務採取限制措施，以抑制投資行為資金需求，像是台灣、南韓、新加坡及香港皆針對與房地產有關的業務，採行選擇性信用管制。中央銀行總裁彭淮南在 9 月號英國《銀行家》（The. 政治大. Banker）雜誌以「國際資本移動管理」為主題發表的文章，說明央行於民國 99 年 6. 立. 月第二季理監事會議採行至今的房市「針對性審慎措施」並未鬆動。9. ‧ 國. 學. 觀察此波房市榮景係屬北熱南冷之非全面性復甦，尤其大台北地區房價節節攀高；為抑制房地產投機炒作助漲房市價格飆升，當前較為重要的房地產政策內容摘要. sit. y. Nat. （一）中央銀行. ‧. 說明如下：. n. al. er. io. 央行對房市的管控措施主要為選擇性信用管制，並分三階段實施。 1、第一波房貸管制：. Ch. engchi. i n U. v. 民國 99 年 6 月 25 日央行訂頒實施「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」，適用之地區，包括台北市及新北市 10 個縣轄市（板橋市、三重市、中和市、永和市、新莊市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市及汐止市）。針對第二屋貸款，管制放款上限為七成、取消寬限期，且不得另以修繕等其他名目增加放貸金. 8. 9. 參見李榮謙、林宗耀（1992）「資產價格膨脹(暨萎縮)的起因、影響及其對策」，中央銀行季刊， 14：4，68-96。參見傅沁怡（2010），「央行打炒房- 盯上土建融」，臺灣銀行家，2010，10 月號，72-73。 15.

(25) 額。 2、第二波房貸管制：房貸信用管制擴及舊屋新貸，舊屋增貸加上新屋房貸總額，仍以新屋鑑價六成為限，管制範圍為台北市、新增新北市三峽、林口、淡水 3 區。央行並要求銀行放款一年後需追蹤這類增貸戶，如貸款額度超過六成者，超額放款立即收回。民國 99 年 9 月 24 日新莊副都心土地標案再現天價搶標事件，央行針對土地開發商的土地融資、建築融資作更進一步的管制。貸款成數以六成為限，利率 2%起跳，並對養地不開發，申貸一年內未動工者，額度將全數收回。 3、第三波房貸管制. 立. 政治大. 民國 101 年 6 月 21 日央行第 2 季理監事會議宣布將豪宅貸款納入房市管制範. ‧ 國. 學. 圍，打擊豪宅投機客，央行採循序漸進，先行道德勸說並進行專案金檢，讓各銀行制定自律規範。「豪宅限貸令」係針對雙北市房屋鑑價或買價金額 8000 萬以上，其他. ‧. 地區 5000 萬的豪宅貸款成數限制不能超過六成、不能使用寬限期，而且不得以其他. Nat. sit. y. 名義增加貸款額度。. n. al. er. io. 由於近幾年桃園、台中、高雄等特定地區的房價也已飆漲，部分壽險業更以低於. i n U. v. 2%以下之利率搶房市客戶。為避免房價飆漲蔓延，央行可能進一步擴大房市管制區，. Ch. engchi. 除桃園縣中壢（青埔）、蘆竹（南崁）、八德等地外，還可能包括高雄美術館、台中七期等特定地區。從央行加強管制力道，正視買房抗通膨對房市的影響，短期內對房市控管不會鬆手。（二）財政部財政部對房市管制措施主要是稅賦的徵收與稅務的稽核，內容如下：為健全房市遏止短期投機，民國 100 年 6 月 1 日實施的奢侈稅（特種貨物及勞務稅條例）主要針對短期買賣「非供自住不動產」，課徵較高的特種貨物及勞務稅；即. 16.

(26) 投資人購買不動產後，如在 1 年內出售者，其稅率為 15%，1 年至 2 年內出售者，稅率為 10%，奢侈稅僅對短時間出售不動產的「非自住者」。另為防止納稅人逃稅並配合奢侈稅的實施，針對買房大戶作個別查稅。（三）金管會金管會對承作的不動產也列出管制標準，內容如下： 1、對存款性的金融機構之控管（1）房貸餘額前十大銀行，房貸餘額不能超過總放款的 30%，其餘銀行不能超過 40%。. 政治大. （2）前十大銀行土建融不能超過總放款的 10%，其餘銀行 15%。. 立. （3）所有銀行不動產擔保放款不能超過總放款的 70%。. 學. ‧ 國. 2、對非存款性的金融機構之控管. 不動產市場的購屋資金除金融機構提供貸款額度外，保險公司的介入房市投資也. ‧. 是資金來源。民國 101 年 11 月金管會對此非存款性的金融機構保險公司的資金運用. Nat. sit. n. al. er. io. （四）內政部. y. 予以規範，祭出「新八條」措施，控管壽險業購買不動產。. i n U. v. 為使不動產交易資訊透明化，民國 101 年 8 月 1 日開始實施的「實價登錄」制度，. Ch. engchi. 係根據「地政三法」-不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例修正條文實施，要求不動產買賣雙方、地政士或不動產經紀相關業者，均須主動向主管機關實價申報登錄，將不動產實際的交易價格登錄於內政部所屬的地政機關網站。提供民眾有關不動產價格之資訊，使房地產市場發展更為健全，逐步實現居住正義。另增加投資管道疏導游資，加強交通建設，均衡區域發展，以及提升國民實質所得，方能使房價回歸基本面，健全房市的長期發展。. 17.

(27) （五）台北市政府台北市政府對房市管制措施主要是依財政部規劃的豪宅稅率，按房價與漲幅實施「分區課稅」。在此課稅前提下，台北市的大安、信義、中正及松山等區漲幅最大，被列為一級重稅區，本波房地產抑制措施以緩和房價漲勢著手四個豪宅林立地區。（表 3）政府部會房市管制政策比較表政府部會. 房市管制措施內容. 備註. 中央銀行. 選擇性信用管制. 1. 99 年 6 月頒布實施。 2.豪宅定義：政治大雙北市房屋鑑價或買價. 1 .信用管制措施：針對特定地區台北市及新北市 13 個縣轄市房屋、豪宅. 立. ‧ 國. ‧. 財政部. 學. 8000 萬元以上（101 年 6 月 21 2.針對性審慎措施：控管特定地日宣布）其他地區鑑價或買價區建商購置土地及建築融資 5000 萬元以上奢侈稅. 100 年 6 月 1 日實施. sit. n. er. io. al. y. Nat. 1. 對短時間出售不動產的「非自住者」課徵奢侈稅，1 年內出售者，稅率 15%，1 至 2 年內出售者，稅率 10%. Ch. engchi. 2. 針對買房大戶個別查稅金管會. 1. 針對個別金融業的承作不動產貸款餘額佔總放款餘額比率之限制 2. 嚴控炒樓針對壽險業祭出新 8 條措施. i n U. v. 101 年 11 月 20 日新 8 條實施。新 8 條：收益率須超過 2.875%；投資商辦大樓 5 年內不得移轉；收益標準立即適用；投資素地 10 年內不得移轉；不動產投資案須經董事會審查；自用不動產. 18.

(28) （表 3）政府部會房市管制政策比較表（續） 5 年內不得移轉；禁買預售屋；配套放寬措施，若投資公共建設且規劃開發時程的地上權案件，則可排除相關投資素地之限制與規範內政部. 實價登錄. 101 年 8 月 1 日地政三法實施. 房地產買賣完成所有權移轉登記的 30 天內，主動向主管機關按成交價格實價登錄申報. 102 年台北市首度按房價與漲幅作為分區課稅的依據. 學. ‧. Nat. y. 資料來源：. 立. 按房價與漲幅實施分區課稅. ‧ 國. 台北市政府. 政治大. sit. n. al. er. io. 本表整理自中央銀行網站： http://www.cbc.gov.tw 。財政部網站： http://www.mof.gov.tw 。金管會網站： http://www.fsc.gov.tw 。內政部網站： http://www.moi.gov.tw。台北市政府網站：http://www.taipei .gov.tw。. Ch. engchi. 19. i n U. v.

(29) （圖 2）房地產選擇性信用管制的大台北地區（第一階段管制地區）. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. （民國 99 年 6 月 25 日經濟日報 A3 版). 20. i n U. v.

(30) （表 4）兩次不動產選擇性信用管制比較項目. 228 信用管制. 實施日期. 78 年 3 月 1 日 (至 79 年 10 月 5 日). 99 年 6 月 25 日. 適用金融機構. 金融業. 銀行、信合社、農業金庫、農漁會信用部、壽險公司、中華郵政. 全台. 北市+新北市十個縣轄市（板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止）. 適用地區. 政治大購地貸款、建造及購買住宅貸款、貸款人名下已有購買不動產貸款，且立土地擔保貸款、高爾夫球場放款. 新承作購屋貸款位於上述十縣市. 學. ‧ 國. 適用對象. 624 針對信審慎措施. 1. 暫停承作無擔保購地貸款 2. 建築貸款以不超過 78 年 2 月土. ‧. 貸款成數. 地公告現值加四成或造價的五成為限不得超過房屋擔保品鑑價的七成 3. 高爾夫球場貸款以不超過 78 年 2 月土地公告現值加四成為限. n. al. er. io. sit. y. Nat. 寬限期. 其他. 未特別規定. Ch. engchi. i n U. v. 取消寬限期. 對非由財政部核發營業執照的財對同一擔保品，不得另以修繕、周轉務公司，授信總額以 78 年 2 月底金或其他貸款名目、額外增加貸款金帳列餘額為準，不得增加額. 註：228 信用管制是 78 年 2 月 28 日宣布，624 措施是 99 年 6 月 24 日宣布資料來源：中央銀行. 21.

(31) （表 5 ）民國 76-78 年與 92-101 年房地產市況比較 76 - 78 年. 92 - 101 年. 平均經濟成長率. 8.84％. 4.10％. 央行重貼現率. 76 - 77 年：4.5％ 78 年：7.75％. 1.25％ - 3.375％. 銀行基本放款利率. 76 - 77 年：6.75％ - 7％ 78 年：10.375％. 2.563％ - 4.313％. M1B 年增率. 76 - 77 年：30.12％ - 46.42％ 78 年：13.36％. -2.94％ - 18.98％. 台股加權年平均指數. 2135 點→8616 點. 92 - 101 年：5162 點→7481 點 98 年最高點與最低點：4242.61 點（1/20）→8188.11 點（12/31）. 治政大鐵路地下化、北二高、捷運系統立規劃等. 交通建設. ●調升土動公告現值 ●徵收公共保留地. ●都市更新 ●續推優惠房貸 ●土地稅減半徵收. ‧. ‧ 國. 不動產利多政策. sit. n. er. io. al. 全國新推個案 4.42→17.48 標準單價（萬元/坪）. Ch. 台北市預售市場 7.35→31.59 平均單價（萬元/坪）房價所得比. ●開放北市部份用地容積移轉及通過建築容積獎勵辦法 ●調降遺贈稅 ●四都升格或合併確立 ●鬆綁陸資來台投資不動產條件. y. Nat. 房價漲幅. 高鐵、台北捷運網、機場捷運、北宜高、高捷等. 學. 房市榮景成因. 項目. engchi. 全國：4.3 倍→12 倍台北市：4.95 倍→10.51 倍. i n U. v14.97→26.37 32.52→76.49. 全國：5.3 倍→8.3 倍台北市：6.04 倍→13.1 倍. 註 1：為抑制房價飆漲，民國 78 年央行兩度調升重貼現率共 3.25 個百分點。註 2：M1B 年增率係採年資料，若逐月來看，兩波房市榮景之 M1B 年增率最高分為民國 76 年 1 月的 54.03%及 98 年 12 月的 30.3%。資料來源：行政院主計處、中央銀行、政大台灣房地產研究中心、國泰房地產指數、住宅需求動向季報。台灣土地銀行調查研究處內部研究報告。. 22.

(32) 第二節金融風暴、危機對全球的影響民國 96 年，美國房市泡沫破滅引發次級房貸崩盤，繼之以金融體系信心喪失而緊縮放款的信用市場危機，房、股市大跌致消費者財富明顯縮水，通貨膨脹使得全球消費及貿易活動趨於萎縮，減損企業的獲利空間與投資能力。金融危機不斷擴散形成全球性的金融風暴，整體經濟成長漸呈停滯，全球經濟步入嚴重的衰退期。為避免經濟陷入泥沼中，各國政府紛紛推出各種金融紓困措施，利用政府的執行能力增加政府支出，利用大量舉債方式，以人民的消費來帶動投資的有效需求。包括向金融體系收購不良資產、支援消費性放款、對銀行發行之債券提供擔保或直接購買. 政治大. 銀行股權、加強擔保銀行存款、同業拆放等。. 立. 鑒於金融市場動盪對全球經濟的實質衝擊，各國政府在金融危機未結束之際，紛. ‧. ‧ 國. 一、貨幣政策. 學. 紛以寬鬆貨幣政策與財政政策以提振經濟。. 各國政府除持續對金融體系挹注資金及提供相關紓困，期能切斷信用緊縮對總體. Nat. sit. y. 經濟造成之惡性循環外，並競相將主要利率降至歷史低檔水準。動用非傳統工具如收. n. al. er. io. 購長期公債、二房房貸證券、商業本票等挹注市場流動性。貨幣政策如何影響不動產. i n U. v. 價格？可能的一個管道是寬鬆的貨幣政策使利率下降，持有債券的報酬率相對其他資. Ch. engchi. 產不具吸引力，因此投資人轉向持有其他資產，不動產價格因而上漲（Mishikin, 2001）。. 23.

(33) （表 6）各國政府主要貨幣政策主要措施. 代表國家. 央行對金融市場注資. 美國、加拿大、英國、歐元區、瑞士、俄羅斯、巴西、澳洲、日本、中國、香港、南韓、印度、新加坡. 調降政策利率. 美國、加拿大、英國、歐元區、瑞典、冰島、瑞士、澳洲、紐西蘭、中國、香港、南韓、印度、日本、馬來西亞、台灣. 調降存款準備率. 中國、印度、印尼、台灣. 政治大. 資料來源：「國際金融參考資料」第五十六輯，中央銀行經濟研究處，97 年 12 月。. 立. ‧ 國. 學. 二、財政政策. 民國 97 年起，國、歐盟、日本、英國、澳洲、法國、德國及部份亞洲新興國家. ‧. 等陸續祭出各項振興經濟措施，並以稅負減免及擴大公共支出為主軸。其中，美國眾. sit. y. Nat. 議院通過規模達 8,190 億美元的振興經濟方案，內容涵蓋 2,750 億美元的減稅措施，. io. er. 以及約 5,000 億美元的公共建設支出；德國亦前後推出兩項振興經濟方案共編列預算. al. 820 億歐元，用於多項補助、減稅及擴大公共支出；澳洲政府推出第二波經濟振興方. n. v i n Ch 案規模達 420 億澳元，主要係推動基礎建設、對低所得者提供現金補助並透過退稅刺 engchi U. 激消費；日本則提撥 1.5 兆日圓基金備抵損失，直接收購企業股份以援助企業，同時編列預算 2 兆日圓用於發放定額給付金，估計每人可領到現金 12,000 日圓（約新台幣 4,520 元）。台灣受全球金融海嘯及景氣衰退影響，出口減緩、工業生產下滑、企業投資減少，廠商陸續實施無薪假、緊縮人力等湧現。為維持經濟持續成長，政府政策重心放在民間消費、政府支出、及增加公共建設。. 24.

(34) 立法院三讀通過「振興經濟消費券發放特別條例」，對全民發放消費券，發放總金額為 857 億元，藉以刺激民間消費，為經濟成長率貢獻 0.6 個百分點。央行自民國 98 年 9 月 25 日起，連續降息 8 碼半，政府透過寬鬆的貨幣政策促使銀行放寬銀根，以活絡市場資金刺激經濟發展。央行降息政策、優惠政策房貸以及房貸由 20 年期延長到 30 年期等措施可減輕房貸戶負擔。民眾又可利用內政部依「因應景氣振興經濟方案」辦理之「增撥新台幣二千億元優惠購屋專案貸款」、「住宅補貼低利房貸」及「青年安心成家方案」等政府提供之低利優惠房貸專案，以提高民眾購屋意願及降低支出，致房市在這一波金融海嘯中逐步回溫。第三節. 近年房地產市場概況. 立. 政治大. 房地產業係屬內需產業，為國家「火車頭產業」，房地產景氣時，可帶動建材、. ‧ 國. 學. 水泥、鋼鐵、裝潢、運輸、金融、仲介、土地登記代理等周邊事業的發展；房地產市場是人口、政策、經濟、金融、產業、文化等綜合發展的結果。房地產業活動具有領. ‧. 先總體經濟景氣的特性，成為總體經濟景氣的領先指標。金融海嘯後全球經濟及金融. Nat. sit. y. 的區域消長，台灣在經濟復甦及資金行情兩大動能下，房地產的使用及投資需求雙雙. n. al. er. io. 成長，北部的房價創新高，突顯財富分配的不均並引起政府政策的介入管制。. i n U. v. 依據過去國內外所發生的重大金融風暴，如 1990 年日本的資產泡沫危機及台灣. Ch. engchi. 的股市萬點泡沫危機、1997 年亞洲金融風暴、2000 年美國的網路泡沫危機及 2008 年的次級房貸危機，都與房地產業景氣波動有關。每次的房地產價格劇烈波動時，均會造成個體家計財富與金融持有擔保品或資產品質的價值的變動，影響國家經濟的發展。當房價漲到讓下一世代年輕族群努力工作一輩子也買不起房子時，就衝擊到基本的住宅人權，此民怨讓各國政府莫不引以為戒，打房自然不餘遺力，. 25.

(35) 茲以日本、中國、台灣與美國的房地產市場的起伏與影響陳述如下：10 一、日本的房地產市場 1945 年二次大戰後日本經濟重新站起， 1950 年中葉邁入高度經濟成長期，成為世界第二經濟大國。雖歷經石油危機，但經濟持續成長、失業率較低，被稱為「經濟奇蹟」。 1980 年代初，日本逐步解除金融管制，同時致力於資本移動的自由化。1985 年 9 月 22 日美、德、法、英四國與日本簽訂「廣場協議」，迫使日圓大幅升值，重創日本所依賴的出口業。日本央行為協助出口產業，開始實施低利寬鬆貨幣政策。藉由. 政治大. 銀行競相大肆放款，帶動房地產與股票等資產價格的飆漲。又因熱錢的大量湧入，使. 立. 得日本資產泡沫於 1980 年迅速膨脹，至 1990 年初期達到高峰，1 月創下日經股價指. ‧ 國. 學. 數 38,503.3 點歷史新高。隨著日本泡沫經濟的破滅，帶來低迷經濟與信貸停滯，陷入所謂的「失落的十年」，成為最早陷入房地產泡沫化危機的國家。. ‧. 日本政府於 1987 年實施限制銀行對不動產放款及土地買賣的監控措施，股市及. Nat. sit. y. 房市在 1989 年底達到最高峰。1989 年 5 月起，短短 18 個月內日本央行連續五次升. n. al. er. io. 息，利率從 2.5%升到 1990 年的 6%，使得銀行產生大量的壞帳。為此，日本政府續. i n U. v. 以一連串降息措施的貨幣寬鬆政策，提供市場充裕的流動性；擴張性的財政政策，大. Ch. engchi. 量舉債投入公共建設，透過內需拉抬經濟。之後亞洲金融風暴，日本出口再受到衝擊。持續的降息、股市及房地產等總體大環境景氣不振，尤其日本原透過大量海外投資以維持收益的壽險公司，在亞洲金融風暴中發生巨額的投資損失，1997 年至 2001 年共有八家保險公司宣布破產，日本經濟再度走向蕭條。長期低利率政策成為日本泡沫經. 10. 參見李榮謙、高超洋、黃麗雯、楊淑雯（2010），「日本失落十年的經驗與啟示」，中央銀行. 季刊，32：2，47-63。 26.

(36) 濟的主因，日本資產泡沫破滅所造成的傷害，其後續因應經濟衰敗的政策作為，實為許多國家的借鏡。換言之，在泡沫形成的過程中即應適時回應，最好採具針對性的審慎政策（prudential policy），或者以稅賦手段，及早處理泡沫問題。二、中國大陸房地產市場11 自 1994 年中國大陸實施稅制改革，調整中央及地方政府稅收統籌分配，地方政府為籌措財源，除鼓勵民間開發房地產，藉此增加稅收外，本身亦積極投入房地產開發，參與方式係以接近現值之價格收購農民之土地，再以高價出售地產予開發業者或自行出資設立之融資平台（註：大陸地方政府因受限於預算法規定，無法發行公債及. 政治大. 直接向銀行融資，於是提供土地、資金等方式設立公司稱之為地方融資平台，負責地. 立. 方政府的投資及籌資業務）。地方政府賣地加上土地稅收成為地方主要財政收入的來. ‧ 國. 學. 源，由於土地出讓金在地方財政收入比重不斷攀升，推升了中國大陸房地市場的活絡。 2009 年大陸為因應全球金融危機衝突，推出大規模經濟振興方案及持續性寬鬆. ‧. 貨幣政策，導致過剩流動性湧入房市。源自各商業銀行大額新增的信貸與政府的投資. Nat. sit. y. 資金，讓國有企業、地方政府成立的融資平台閒置資金暴增，為達獲利致使大量資金. n. al. er. io. 積極投注於房地市場。國有企業競相購地的行為不斷刷新土地價格，推高房價上漲。. i n U. v. 房地產價格保持上漲趨勢，中小企業及個人所得增加，房地產產業投資者競相投入大. Ch. engchi. 量資金，造成了中國大陸房地市場非理性的繁榮。. 據統計資料顯示：2009 年房價過度飆高造成中國大陸 85%的家庭買不起住房，各主要城市房價所得比最低為成都的 8.3 倍。遠高於一般公認的 3-6 倍合理的範圍。其中上海、北京、深圳房價所得比為 12.8 倍、20.7 倍及 23 倍，更遠超台北市 2009. 11. 參見許易民（2011），「中國大陸房價泡沫破滅時機與影響」，永豐金融季刊，第 55 期， 113-139；陳品秀（2012），「台灣房地產價格、利率及土地增值稅關聯性研究」，銘傳大學碩士國際企業學系在職專班碩士論文。 27.

(37) 上半年房價所得比的 8.89 倍，房價大幅飆升引發資產價格泡沫化的疑慮。為此，中共自該年底起陸續施行相關的調控措施以抑制房價與房地產的投機風氣，大陸社科院表示 2010 年大陸空屋數達 6,540 萬戶，足夠容納大陸三分之ㄧ的城市人口；按每間房屋三口計算，這些空屋足以供應中國兩億人口居住。空屋率過高意味住房用於居住的比例過低，用於投資或投機的比例則過高，造成社會資源的浪費。2011 年下半年，因歐美債務嚴重致全球景氣降溫而使大陸經濟明顯放緩，加上房地產投資佔 GDP 比重高達 10%以上，在一系列抑制房價過熱措施推出後，易憲容（2011）認為，房地產泡沫已經嚴重威脅中國大陸經濟穩健發展，房市利益衝突是未來十年中國最大的風. 政治大. 險。由於中國房地產是一個政策市場，房價的飆升亦是政府政策推高的結果。因此，. 立. 未來中國房地產市場的價格走勢，完全取決於政府的房地產政策；惟為避免房價嚴重. ‧ 國. 學. 泡沫化，中國勢將推出冷卻房市措施。. 我國政府自 1991 年開放廠商赴大陸投資以來，中國大陸是台灣最大出口區及對. ‧. 外投資最重要的地區。鑒於兩岸經貿關係密切，一旦中國大陸房地產泡沫破滅，導致. Nat. n. al. er. io. 大陸房市現況及未來可能的發展，值得我們密切關注。三、台灣的房地產市場. sit. y. 對台灣進口需求減少，以目前台灣對大陸貿易的依存度，勢將波及我國的經濟，因此. Ch. engchi. i n U. v. 台灣房地產歷經三次景氣高峰，分別為民國 62 至 63（1973 至 1974）年間，第一次石油危機；68 至 69（1979 至 1980）年間，第二次石油危機；這 2 個期間，社會大眾基於購屋保值心態，搶購不動產造成房價飆漲。民國 75 至 78（1986 至 1989）年間，由於資金過剩、經濟快速成長及國民所得攀升，房地產價格一路飆升，78 年 2 月央行實施選擇性信用管制才使景氣逐漸走軟。許多人無力負擔高房價，暴發了「無殼蝸牛運動」。台灣房地產受容積率管制的重大管理政策衝擊，造成房地產市場長期供需失衡；亞洲金融風暴後續效應波及，致整體處於低迷局面。. 28.

(38) 為維持總體經濟的穩定成長，在利率方面，1976 年建立貨幣市場並放寬對利率的控制；至 1989 年完全撤銷利率管制等規定，前後共經過 14 年。自 1988 年起政府積極採取多項抑制住宅供給及刺激需求管理措施，以振興房地產景氣。1990 至 2000 年長達十年的盤整築底，2000 年至今更持續辦理優惠購屋專案貸款，2002 年實施土地增值稅減半政策，使國內房地產市場交易熱絡。2003 年 SARS 後至 2008 年金融海嘯前，台北市房屋漲幅高達 69.48%。2003 至 2011 年間，受到兩岸三通經濟發展、簽訂 ECFA 法案等利多消息影響，台商資金回流與降低遺產稅的資金回流，使房市又掀熱潮，觀察 2010 年台北市平均預售房屋價創歷史新高，與過去. 政治大. 相較，已有顯著的房地產泡沫跡象存在，顯見台灣房地產景氣之飆漲已有市場失衡之. 立. 現象。12. ‧ 國. 學. 金融風暴後，國際印鈔救市資金大量湧入台灣所致，此階段投入房地產者，均得到收益之外加增值的雙重獲利。13. ‧. 四、美國的房地產市場. Nat. sit. y. 1979 年至 1981 年間，世界第二次石油危機導致美國能源價格大幅上升，消費物. n. al. er. io. 價指數隨之高攀，出現嚴重的通貨膨脹。1985 年廣場協議簽訂後，五國聯合干預外. i n U. v. 匯市場，各國開始抛售美元，繼而形成市場投資者的抛售狂潮，導致美元持續大幅度. Ch. engchi. 貶值。爲治理嚴重的通貨膨脹，聯準會因此調高官方利率來抑制通膨。高利率吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅度升值、美國的貿易逆差快速擴大。由兩次石油危機引發的高通膨及利率飆升，使美國房屋市場需求下降，衝擊儲貸協會之房貸承作量。另一方面因儲貸協會從事固定利率房屋貸款，致使其面臨存款成. 12 13. 參見陳有福（2012），「台灣房地產的起伏與經濟波動關聯」，台灣經濟金融月刊，48：1，1-13。參見謝明瑞(2011)，「台灣房價偏高及其對策之探討」，財團法人國家政策研究基金會國政研究報告，財金（研）100-024 號，1-25 。 29.

(39) 本大幅上升，壓縮獲利的問題。1982 年間，這些儲貸協會遭受到巨額的虧損，加上 1986 年美國國會透過賦稅改革案，取消了房地產投損失的抵稅優惠，迫使許多人拋售房屋，儲貸協會因而虧損加劇而出現大規模的倒閉潮。 2000 年初，網路科技泡沫危機，美國資金出現大幅缺口，聯準會為刺激經濟採行寬鬆貨幣政策，自 2001 年起連續降息十三次，低利率政策使融資成本降低，金融機構過度放寬授信審核標準以及非傳統房貸產品日益普及等因素，使房價隨著利率及貨幣環境寬鬆走高。採行低利率政策，因此大量資金湧向房地市場，房地產價格持續上漲，由於借款人僅負擔每月的最低房貸支出，忽略其個人債務負擔的能力，促使房. 政治大. 地產市場泡沫持續擴大。. 立. 陳姿仙（2010）研究美國房地產市場指出，造成美國房市泡沫化的主要原因之一. ‧ 國. 學. 即為聯準會未能即時調整寬鬆的貨幣政策，房價隨著利率及貨幣環境的寬鬆不斷走高。美國自 2001 年到 2004 年維持低利率環境致房價攀升，2005 年房屋市場榮景開. ‧. 始下滑，聯準會才開始積極調高利率；當利率開始反轉直上反而加重指數型房貸借款. Nat. sit. y. 人的負擔，償債能力隨即降低。債信違約與房屋查封等問題相繼發生，損及社區房價。. n. al. er. io. 消費者信貸與消費支出受到相對的壓抑，購屋需求開始下降，使房價下跌；加上金融. i n U. v. 市場緊縮信用，導致整體經濟衰退，失業率攀升，蔓延成美國 2008 年的次貸金融危機。14. Ch. engchi. 五、房地產泡沫化（Housing Bubble）的隱憂房地場市場具有反向循環效果（adverse loop），一旦房價崩跌，將衝擊家庭財富與金融機構資產品質。如未審慎處理，將危及金融穩定及衍生社會問題；影響總體經. 14. 參見陳姿先（2010），「美國房地產市場問題暨政府因應對策對我國之啟示」，國際金融月刊第六. 十輯，38-93。陳品秀（2012），「台灣房地產價格、利率及土地增值稅關聯性研究」，銘傳大學碩士國際企業學系在職專班碩士論文。 30.

(40) 濟最後再反向回饋至房地產市場，致使房價進一步下跌。近來台灣、中國大陸及美國等政府紛紛推動相關房貸政策，如美國於 2008 年底次貸危機後，修訂聯邦住宅管理局現代化草案與公平安全執行房貸認證法案；中國大陸自 2009 年底採行房市調控措施、2010 年底加速緊縮貨幣政策來抑制通膨與房價；台灣實施土地增值稅減半及 2011 年 6 月實施奢侈稅方案等，皆在抑制過度飆高的房價所產生的「房地產泡沫」。「房地產泡沫」是指通貨膨帳時的經濟投機活動使資金湧入房地產市場，造成房地產價格的漲幅速遠超過其他消費品。此時房地產價格等於房價基值（所得與房租推算而得）與泡沫（房地產之投機與炒作價格）之總和。產生的風險：資產價格嚴重扭. 政治大. 曲失衡，價格機能無法反映房地產市場供需，致資源配置錯誤。房地產景氣在短期間. 立. 呈現不合理的繁榮，民眾無力購屋使居住問題更加嚴重。另外，當抵押貸款額度大幅. ‧ 國. 學. 增加時，更加深金融體系的危機，銀行喪失資金的流動性與清償性，進而危及國家總體經濟社會發展的健全。張金鶚（2010）提到，房地產的消費或投資所產生的房貸，. ‧. 實際上如同融資無異，過去有些新成屋的自備款只需房價的百分之十即可購屋，算是. Nat. sit. n. al. er. io. 負擔的。. y. 高財務槓桿操作，購屋貸款所產生沉重利息負擔，一旦房地產泡沫化係一般人所不易. i n U. v. 由前述各國概況分析，我們可以發現各國已有顯著房地產泡沫化現象。加上近年. Ch. engchi. 來各地發生的震災、海嘯與核變，改變了城市的房地產價值。房地產本質應屬於長期交易，若成為建商、仲介與投資人聯合利用頻繁的短期交易炒作房價，將逐步墊高房價空間，對整體房地產市場是有弊無利的。房地產飆升的原因，除中國大陸房價是政府推高的成果外，實際上皆與利率息息相關。如日本長期低利率政策釀成該國 1990 年的資產大泡沫，美國的次貸危機也與房地產及利率相關；而台灣長時期的低利率貨幣政策更間接的將資金推向房地產市場，顯示全世界的資產泡沫源自過低的市場利率與大量的貨幣供給。當貨幣在市場上的供給大幅緊縮時，將抬高利率的走勢；而各國. 31.

(41) 政府採行的寬鬆貨幣與財政政策，將導致游資湧入房地市場，引發金融危機。第四節抑制房地產景氣配套措施-以韓國、台灣、中國為例一、實施資本管制以阻退熱錢。由於亞洲地區經濟復甦步調較預期快，吸引國際熱錢湧入，之前各國政府採取的寬鬆貨幣與財政政策，已導致市場游資暴增並流入股、房兩市；亞洲各國因此普遍面臨貨幣升值與資產價格膨脹問題，迫使部份國家央行為防範資產泡沫化的潛在危機，紛紛祭出資本管制或穩定匯價措施，我國政府仿效他國也實施資本管制以阻退熱錢。二、以行政措施介入房地產市場. 政治大. 為防止房價飆升可能形成的資產泡沫風險，亞洲經濟體陸續以行政措施介入房地. 立. 產市場，例如香港將 2,000 萬港幣以上的豪宅抵押貸款成數降至六成；南韓將首爾市. ‧. ‧ 國. 花稅 3%。. 學. 放款成數降至五成；新加坡房貸成數由九成降至八成，且購屋一年內轉售者須繳納印. 中國對房市實施的一連串調控措施，不僅積極清查建商囤地炒房行為，實施房屋. Nat. sit. y. 交易稅，並由資金面取消個人首購優惠貸款利率，提高二套房貸利率與頭期款比例，. n. al. er. io. 同時新增信貸額度限制，促使金融機構緊縮房貸授信，以遏制房地產投機行為，加強. i n U. v. 監督房地產信貸風險。在土地調控、稅費調整、信貸金融、市場監管等政策多管齊下，. Ch. engchi. 目前中國房地產成交量已明顯萎縮，北京、上海、深圳等城市房價亦出現鬆動，預期未來其熱點區域房市將步入量縮價跌的調整期。台灣央行了解所謂熱錢並不專指炒匯資金，炒股、炒房的短期資金都可視為熱錢，這些從海外、大陸，甚至是國內存款帳戶快速轉往房市交易的資金，拉高了房價，央行為維持物價穩定祭出針對性審慎措施控管措施政策。除了要求銀行提供一般房貸戶和投資客的貸款成數、利率、負債所得比、寬限期和投資客定義等授信條件，更和金管會聯手，對房貸和土地建築融資放款量前十五大銀行，展開近一個月房貸專案金. 32.

(42) 檢。檢查項目除包括房貸、土建融和空地貸款，央行更主動提供可疑的炒房者和建商名單，要銀行提供授信資料。15 韓國於 2008 年下半年至 2009 年初金融海嘯後，該期間利率維持低檔，為因應特定地區（首爾）房地產價格非理性上漲，為抑制過高房價，韓國監理機關（Financial Supervisory Service, FSS）於 2009 年 7、9 月分別實施限縮貸款成數（LTV：Loan to Value，即貸款占房屋價值之比率）及負債所得比（DTI：Debt to Income，即每年支付房貸加利息不得超過借款人年所得之 60%）等兩項管制措施因應，針對首爾都會地區貸款成數由 60%降為 50%，房價出現價量下跌情況。該等工具之運用直接限縮銀. 政治大. 行提供房貸業務授信量，管控銀行貸款成速度及降低借款人財務槓桿運用，而非以調. 立. 高利率手段為之，尚符合 IMF 等國際組織之建議，認為以傳統利率工具處理金融風. ‧ 國. 學. 險過度的房地產問題，係屬大而無當；應以針對性的總體審慎措施來協助貨幣政策，處理房價泡沫化風險，以達金融穩定。16觀察後金融危機時代，各國積極採行防範房. ‧. 價泡沫，最為普遍運用管制工具為貸款成數控管。. Nat. sit. y. 三、韓國房貸管制措施與台灣比較. n. al. er. io. （一）房貸管制對象：韓國管制對象較我國廣. i n U. v. 1、韓國：借款人購買房屋申辦之貸款成數，須受到貸款成數及負債所得比之限. Ch. engchi. 制，首爾地區 LTV 及 DTI 均為 5 成。 2、台灣：. （1）特定地區購屋貸款規範借款人於申辦貸款時其名下已有一戶房貸者，貸款成數最高為 6 成。. 15. 參見黃起菱（2010），「房市泡沫化了嗎」，臺灣銀行家，2010，6 月號，23-25。. 16. 參見方晴（2012），「韓國對首爾房市採行房貸管制措施及影響」，公務出國報告。 33.

(43) （2）購置高價住宅貸款規範借款人申辦貸款，其所購房屋符合高價住宅之認定條件者，貸款成數最高為 6 成。（二）借款人負債所得比規定 1、韓國有，台灣無。 2、台灣金融機構之授信實務對於認定借款人財務能力，原則上除提供所得證明外，其他相關流動資產等，可列入其他財務能力之證明。（表 7）台灣與韓國貸款成數管制規定主要內容差異表項目. 特定地區購屋貸款治政所有購屋者名下有一戶房貸大立未規範未規範. 借款人. 60%. 可達 8 成. 管制後. 50%. 60%. 管制前. 60%. 管制後. 50%. 無台北市及新北市 8 千萬；其他地區 5 千萬可達 8 成 60%. ‧. 管制前. 購置高價住宅貸款. 學. DTI. ‧ 國. 購屋金額 LTV. 台灣. 韓國首爾地區. 無. Nat. sit. y. 無. n. al. er. io. 四、兩岸房地產政策之比較分析. i n U. v. 大陸的房地產市場，在 1992 到 1996 年經歷第一次興盛期；經過 1996 年的宏. Ch. engchi. 觀調控之後，從 1997 年起又穩步發展。近年來，隨著建構和諧社會發展目標的提出，中國城鎮住房制度改革亦開始從公房產權私有化階段，轉為全面建立住房保障體制的新階段。2003 年下半年起，大陸再度開始實施宏觀調控措施，以抑制經濟過熱的局勢，現階段所實施的緊縮政策，則以房地產緊縮政策為調控的主要目標。17 台灣政府在景氣高峰時期，實行多項抑制房價高漲政策，但效果並未如預期；在. 17. 參見張金鶚、朱芳妮，《中國房地產研究》大陸與台灣房地產市場之經驗與借鏡－政府介入 VS. 市場機制。 34.