影響花蓮縣農地價格之因素

在文檔中 自然景觀與農地管制如何影響農地價格 ─花蓮縣的個案 - 政大學術集成 (頁 47-53)

第四章 實證結果與分析

第一節 影響花蓮縣農地價格之因素

般農業區。在交易面積方面,其平均值為 2504.528916,值得注意的是,其面積 最小值為 3 平方公尺,最大值為 4997.77 平方公,造成解釋變數(交易總價)之

交易總價 4617310.042248 4797551.463878 3501.000000 42661556

高單位農產量 0.809831 0.392514 0 1

101 年虛擬變數 0.131345689 0.337846098 0 1 102 年虛擬變數 0.401289283 0.490258129 0 1 103 年虛擬變數 0.467365028 0.499034363 0 1

一般農業區 0.555197421 0.497044045 0 1

特定農業區 0.283239323 0.450662442 0 1

其他分區 0.161563255 0.36812385 0 1

自最近市中心距離 3960.029599 1935.345901 108.15862 13802.52985

面積 2504.528916 1253.673486 3 4997.77

能否興建農舍 0.613215149 0.487111824 0 1

自海岸之距離 6352.387305 3513.746608 49.169296 16205.33061 自海岸距離倒數 0.000373 0.000858 6.17E-05 0.020338

又在交易數量方面,由表 4-2 可知,本研究期間內交易數量為 2482 筆,其

鳳林鎮(民宿熱區) 48 224 272 0.823529412

壽豐鄉(民宿熱區) 112 348 460 0.756521739

新城鄉(民宿熱區) 45 98 143 0.685314685

花蓮市(民宿熱區) 14 26 40 0.65

瑞穗鄉(民宿熱區) 36 62 98 0.632653061

玉里鎮 85 110 195 0.564102564

光復鄉 100 122 222 0.54954955

吉安鄉(民宿熱區) 322 370 692 0.534682081

富里鄉 75 75 150 0.5

秀林鄉(民宿熱區) 92 69 161 0.428571429

萬榮鄉 17 10 27 0.37037037

卓溪鄉 12 7 19 0.368421053

豐濱鄉 2 1 3 0.333333333

合計 960 1522 2482

36

100 300 500 700 900 1100 1300 1500 1700 1900 2100 2300 2500 2700 2900 3100 3300 3500 3700 3900 4100 4300 4500 4700 4900

又依圖 4-1 所示,本研究交易樣本中,以介於 0.25 公頃至 0.26 公頃最多,

24.5819 0.00000 1.03514

102 年虛擬變數

2.88351 0.00400 2.451753

103 年虛擬變數

8.712326 0.00000 2.45787

一般農業區

26.05698 0.00000 2.126857 特定農業區

21.96673 0.00000 2.285758

37

-12.80602 0.00000 1.150704

面積 19.70136 0.00000 3.133577

能否興建農舍

6.90066 0.00000 3.171829

自海岸之距離倒數 10.74421 0.00000 1.028052

常數項 142.588 0.00000

-R-squared 0.643971

調整後之 R-squared 0.642675

變異數分析 F(9,2472)=496.807***

WHITE 檢定 F(46,2435)=7.480232***

參、實證結果分析

經修正後之實證模型結果如下:

ln 交易總價=11.70604+0.998617 高單位農產量+(0.144336)102 年虛擬變數+

(0.428965)103 年虛擬變數+1.198222 一般農業區+1.154963 特定農業區+(- 0.000111 ) 自 最近 市中 心距 離 + 0.000436 面積+ 0.395417 能 否興 建 農 舍+

0.998617 0.044596 22.39235 0.00000***

102 年虛擬變數

0.144336 0.057121 2.526859 0.01160**

103 年虛擬變數

0.428965 0.055709 7.700103 0.00000***

一般農業區

1.198222 0.054043 22.17158 0.00000***

特定農業區

1.154963 0.064359 17.94562 0.00000***

自最近市中心距離 -0.000111 9.72E-06 -11.44343 0.00000***

面積 0.000436 2.41E-05 18.06725 0.00000***

能否興建農舍

0.395417 0.054731 7.224762 0.00000***

自海岸之距離倒數

198.8934 22.40056 8.878948 0.00000***

常數項 11.70604 0.102934 113.7235 0.00000***

*、**、***分別為在 10%、5%、1%信心水準下拒絕系數值為零之虛無假設

38

102 年虛擬變數係數值為 0.144336,103 年虛擬變數為 0.428965,代表相較 於 101 年,花蓮縣農地價格於 101 至 103 年間有隨著時間逐年且加速上漲之趨

距離最近市中心距離變數係數值為-0.000111,代表條件相同之農地,離市中 心距離遠一公里,價格減少 11.1%,經還原後邊際效果約為 50 萬元。此結果與

‧ 國

立 政 治 大 學

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第四章 實證結果與分析

尺,價格將增加 4.36%,經還原後邊際效果約為 20 萬元。此結果與預期相符。

六、能否興建農舍

能否興建農舍虛擬變數係數值為 0.395417,代表條件相同之農地,得興建農 舍將較不得興建農舍價格高 39%,經還原後邊際效果約為 223 萬元。當農地得興 建農舍時,購買者願意多支付約 223 萬取得得興建農舍之農地。此結果與預期相 符,由於在我國非都市土地使用管制規定下,農地需達 0.25 公頃始得興建農舍,

又我國農舍不僅得為農作或住宿使用,符合相關規定者更得經營民宿,此得農地 之利用更為多元,此將反應在交易價格上。

七、自海岸距離倒數

15

距離海岸距離倒數係數值為 198.8934,經還原後邊際效果約為 127 元,代表 條件相同之農地,由平均自海岸距離靠近海岸一公尺,價格將較平均總價增加約 127 元。此結果與預期相符,靠近海岸將增加自然景觀之可及性及品質,又本研 究所選取樣本皆屬「得興建農舍即得經營民宿」之農地,而得興建農舍對於價格 有顯著之影響,因此將於第二節將樣本分為得興建農舍及不得興建農舍,進一步 實證自然景觀對於能否興建農舍農地影響之差異及市場對於民宿需求是否加深 自然景觀對花蓮縣農地價格之影響。

15 根據文獻回顧指出,「能否看見海」也是用以評量景觀之指標,本研究亦嘗試用地形之阻礙試 圖區分出能否看見海之樣本,而由於無法確認除地形外,是否有建築物或樹木等障礙物阻礙視線,

造成實證結果無法確實反應能否看見海對農地價格之影響,因此本研究僅以自海岸距離作為衡 量景觀之標準。

40

32.43986 0.0000***

*、**、***分別為在 10%、5%、1%信心水準下拒絕兩迴歸式估計參數皆相同之虛無假設

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